Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 24 MARS 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04687 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJB4H

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 février 2024 – juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] – RG n° 23/01090

APPELANTE

S.A.S. L4J prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 1],

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Maya BOUCHOUCHA, avocat au barreau de MELUN, toque : M20 substituée par M^e Laure NAVARRO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame, [Q], [Z]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de la chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat du 1er août 2019, la société L4J,a donné à bail, à Mme, [Q], [Z] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4] (1er étage porte droite), à, [Localité 4], d’une surface de 65 m2, moyennant un loyer mensuel de 950 euros, provisions pour charges de 150 euros comprises.

Le dépôt de garantie était fixé à la somme de 800 euros.

Mme, [Z] a quitté définitivement les lieux le 06 mars 2022,et un état des lieux a été réalisé le 08 mars 2022.

Mme, [Z] a mis en demeure son propriétaire de lui restituer son dépôt de garantie par courrier recommandé du 10 juin 2022.

Par requête du 12 février 2023, Mme, [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] puis afin de régulariser la procédure a fait assigner la SAS L4J devant ladite juridiction par acte du commissaire de justice du 31 août 2023.

Le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] a par jugement du 2 février 2024 rendu la décision suivante :

« CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 800,00 euros en restitution du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2022,date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 1.760,00 euros,arrêtée au 02 février 2023, au titre de la majoration de 10%, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 3.600,00 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées ;

DEBOUTE Mme, [Q], [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS L4J aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.»

Par déclaration reçue au greffe le 2 mars 2024 la SAS L4J a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées 28 mars 2024 , la SAS L4J demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun du 02 février 2024 en ce qu’il :

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 800,00 euros en restitution du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 1.760,00 euros,arrêtée au 02 février 2023, au titre de la majoration de 10%, avec les intérêts au taux légal àcompter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 3.600,00 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS L4J à verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SAS L4J aux entiers dépens de la présente instance ;

Par conséquent :

— DEBOUTER Madame, [Q], [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ORDONNER la compensation du dépôt de garantie de 800 euros versé par Madame, [Q], [Z] avec le montant des charges restants dus par cette dernière, soit un total de 119,78 euros restant à payer à Madame, [Q], [Z] par la société L4J ;

— CONDAMNER Madame, [Q], [Z] à payer à la société L4J la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame, [Q], [Z] au paiement des dépens de l’instance ;

en cause d’appel ;

CONDAMNER Madame, [Q], [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions , signifiées l 2 juillet 2024, Mme, [Q], [Z] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MELUN du 02 février 2024 en toutes ses dispositions,

DECLARER les demande de la SAS L4J infondées, et par conséquent l’en débouter,

Y ajoutant, CONDAMNER la SAS L4J au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

Il est fait référence aux écritures déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

La société bailleresse conteste le jugement qui l’a condamnée au remboursement du montant du dépôt de garantie et au paiement de l’indemnité de restitution tardive en faisant valoir que :

— le délai de restitution du dépôt de garantie n’ a pas pu commencer à courrir puisque les clés n’ont pas été remises dans les formes légales mais à la voisine ;

— la restitution du dépôt de grarantie se fait sous déduction des sommes restant dues au bailleur ;

— en l’espèce il restait dû une somme de 680, 21 euros au titre des charges impayées après déduction des provisions sur charges perçues ;

— les factures d’électricité produites et le mode de répartition choisi permet de calculer une indemnité équivalente à la fourniture d’électricité dont a bénéficié la locataire.

Mme, [Z] rappelle que la restitution des clés a eu lieu le 8 mars 2022 lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie ; que le bailleur devait lui restituer au plus tard le dépôt de garantie le 8 avril 2022.

Elle soutient que le bailleur ne peut pas lui réclamer les charges au titre de l’électricité pour les motifs suivants :

— la consommation individuelle d’électricité n’est pas mentionnée au titre des dépenses récupérables. Elle ne peut donc ni faire l’objet d’une provision, ni d’une récupération ;

— il est illégal d’avoir un seul compteur pour plusieurs locataires ;

— la répartition variable selon le taux d’occupation del’immeuble ne permet pas de calculer sa consommation individuelle au titre des charges réclamées ..

Sur ce,

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…).

Ce délai de restitution est un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’etat des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées .

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant ,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue , les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement.

La liste des charges récupérables est fixées par le décret du 26 août 1987 qui fait apparaître que «l’électricité» y est mentionnée en tant que dépense récupérable pour les ascenseurs et monte-charge, la chaufferie de chauffage collectif, les parties communes intérieures et extérieures (éclairage, interphone, portail').

Cette liste est limitative et d’interprétation stricte et, exclut des charges récupérables la consommation d’électricité alimentant un logement.

Cependant, il n’en demeure pas moins que, si le locataire a bénéficié de la fourniture d’électricité dans les parties privatives, il est tenu de s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation en nature valeur dont il appartient au bailleur de justifier.

En l’espèce l’état des lieux de sortie produit aux débats ,, établi non contradictoirement par le bailleur le 8 mars 2022 est conforme à l’état des lieux d’entrée, mentionne 'la locataire madame, [Z] est sortie de l’appartement le 8 mars 2022 à 12h’ et, fait état de la restitution des clés.

Le moyen de l’appelant relatif au fait que la remise des clés ne serait pas intervenue en main propre ou par lettre recommandée, empêcherait de faire courir le délai de restitution du dépôt de garantie est donc inopérant.

Les échanges entre les parties démontrent que la locataire a sollicité en vain, la restitution de son dépôt de garantie dès le 8 juin 2022, par courriel puis par lettre recommandée le 10 juin 2022, que le bailleur prétextant d’une régulation des charges, a gardé l’intègralité du dépôt de garantie alors qu’il ne pouvait en conserver légalement que 20% du montant.

Le bailleur qui réclame une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes qui lui sont dues au titre des charges produit aux débats des copies de factures d’eau, d’électricité et de gaz, dont certaines sont difficilement lisibles pour la période allant de septembre 2019 à avril 2022. Ces factures sont établies au nom du président de la SAS bailleresse, pour l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 5] dont il n’est pas contesté qu’il comprend plusieurs logements et un local bureau.

Le bailleur fait par ailleurs état d’un mode de calcul des charges entre les locataires en fonction de la surface et du nombre d’appartements occupés, éléments qui varient selon les périodes et produit le tableau des charges qu’il a lui même établi (pièce 2) , d’où il déduit qu’il ne doit restituer à l’appelante que la somme de 119, 78 euros.

En l’absence de production de tous justificatifs permettant de vérifier la réalité des éléments variables invoqués et, en présence de copies de factures générales dont certaines sont illisibles ou paraissent correspondre à des périodes estimées ou à des rappels d’impayés,il est impossible, en l’absence de tous compteurs individuels et de comptes clairs de répartition des charges entre les occupants de l’immeuble ,de p rocéder à la ventilation des charges communes et individuelles .

Le bailleur ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe du bien fondé du montant des charges réclamées à la locataire au titre des factures d’eau et de gaz.

De même les éléments produits ne sont pas suffisants pour permettre à la Cour d’apprécier la valeur de l’indemnité que pourrait devoir la locataire en contre partie de la fourniture d’éléctricité dont elle a bénéficié.

Au regard de ces constatations il convient donc de confirmer le jugement qui constatant l’absence de régularisation des charges a fait droit à la demande de remboursement des provisions sur charges à hauteur de 3.600 euros et a rejeté la demande de compensation du montant des charges réclamées avec le montant du dépôt de grantie non restitué.

De ce fait il convientégalement de confirmer le jugement qui a condamné la SAS L4J à rembourser à Mme, [Z] la somme de 800 euros au titre du dépôt degarantie non restitué et, à payer la somme de 1.760 euros au titre de la majoration de 10% au titre de la restitution tardive de ce dépôt de garantie .

Sur les demandes accessoires

Au regard du sens de l’arrêt, il convient de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et, l’appelante supportera les entiers dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à Mme, [Z] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La SAS L4J sera en conséquence condamnée à lui verser une somme 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS L4J à payer à Mme, [Q], [Z] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SAS L4J à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président de chambre,