RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00157 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3SA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2022 – TJ de [Localité 7] – RG n° 19/06097

APPELANT

Monsieur [T] [B]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e François VIGNALOU PERER de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE

ET DE [Localité 7]

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

M^me Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5, et par M^me Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [B] possède 50 % du capital de la SARL Cofivag (Compagnie financière et immobilière de la vallée de Germigny) qui a pour activité principale la prise de participation dans des sociétés civiles immobilières. La société Cofivag possède 99 % du capital de la société AECF (Société des anciens établissements Cottens frères) et cette dernière détient 98 % du capital de la société Cottensrente. Ces deux sociétés ont pour activité la gestion et la location de biens immobiliers.

A la suite d’un contrôle sur pièces des déclarations de M. [B] en matière d’ISF au titre des années 2010 et 2011, l’administration fiscale a adressé à ce dernier, le 29 juillet 2013 une proposition de rectification au titre de ces mêmes années.

Le 15 juillet 2014, M. [B] a saisi la commission départementale de conciliation concernant la détermination de la valeur vénale de la participation qu’il détient dans la société Cofivag.

A la suite d’avis de la commission, l’administration fiscale a retenu les bases d’impositions à l’ISF à hauteur de :

—  601 120 euros pour l’année 2010,

—  855 413 euros pour l’année 2011.

et fixé le rappel des droits et intérêts de retard à la somme de 15 040 euros.

Un avis de mise en recouvrement a été établi le 29 juillet 2016.

Le 6 septembre 2016, M. [B] a formé une réclamation contentieuse qui a été rejetée le 27 février 2019.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2019, M. [B] a assigné la direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de décharge des impositions supplémentaires et des intérêts de retard.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« DÉBOUTE M. [T] [B] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [T] [B] aux dépens. »

Par déclaration du 15 décembre 2022, M. [B] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées au greffe le 14 septembre 2023, M. [B] demande à la cour de :

« DÉCLARER recevable et bien-fondé Monsieur [T] [B] en son appel du jugement n°19/06097 rendu le 15 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Paris ;

— INFIRMER le jugement n°19/06097 rendu par le Tribunal judiciaire le 15 novembre 2022 en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [B] de toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens ;

ET STATUANT À NOUVEAU

— DÉCLARER non fondée la décision de rejet en date du 27 février 2019 de Monsieur le Directeur régional des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 7] ;

— ACCORDER à Monsieur [T] [B] la décharge de l’ensemble des impositions et des intérêts de retard contestés ;

— CONDAMNER l’intimé à rembourser à l’appelant les dépens mentionnés à l’article R*207-1 du Livre des procédures fiscales ;

— CONDAMNER l’intimé à rembourser à l’appelant une somme de 7.000 euros représentant les frais non compris dans les dépens mentionnés à l’article 700 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions déposées au greffe le 20 juin 2025, le directeur régional des Finances publiques d’Ile de France et de [Localité 7] demande à la cour de :

« Vu les articles 666, 885 A et suiv. anciens du code général des impôts, Vu l’article L. 17 du livre des procédures fiscales,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 15 novembre 2022 (RG19/06097) en ce qu’il a :

. débouté M. [T] [B] de toutes ses demandes,

. condamné M. [T] [B] aux dépens,

— CONFIRMER les rappels effectués par l’administration ;

— CONFIRMER la décision de rejet de l’administration du 27 février 2019 ;

— DEBOUTER M. [T] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER M. [T] [B] de sa demande de condamner l’administration au paiement d’une somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [T] [B] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au versement au profit de l’Etat d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. »

La clôture a été prononcée par ordonnance du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [B] demande à être déchargé de l’imposition et des intérêts de retard dont il fait l’objet en contestant la méthode de valorisation des titres AECF et Cottensrente, le pourcentage des décotes retenues par l’administration fiscale pour occupation des biens, pour la holding l’absence de décote pour fiscalité latente et la décote holding pour des parts de la société Cofivag.

Il convient dès lors de rappeler qu’aux termes de l’article 885 D ancien du code général des impôts, l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve de dispositions particulières.

Aux termes de l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

L’article 758 dispose : « Pour les transmissions à titre gratuit des biens meubles, autres que les valeurs mobilières cotées et les créances à terme, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf ce qui est dit aux articles 764 ,767 à 770 et 773 à 776 bis ».

En application des dispositions combinées de ces textes, les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt, soit le 1er janvier de chaque année. Si aucun prix n’est cependant connu, la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée, pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt.

L’article 761 du code général des impôts, en ses paragraphes 1 et 2, dispose : 'Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. (')'

L’article 17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration fiscale peut rectifier le prix ou l’évaluation ayant servi de base à la perception de droits d’enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclaration.

S’agissant d’une procédure de rectification, il incombe à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance du prix exprimé ou de l’évaluation fournie dans les actes ou déclaration par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. Cette dernière correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d’appréciation tels que, s’agissant d’un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques, sa situation géographique. La loi n’impose aucune méthode d’évaluation particulière. La principale méthode retenue est celle par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires qui peut être combiné avec d’autres ou évincée en fonction de la nature du bien.

Sur l’abattement de 40 % pour occupation des biens immobiliers détenus par les sociétés AECF et Cottensrente

Moyens des parties

M. [B] soutient que la décote de 25 % appliquée par l’administration fiscale sur la valeur des biens immobiliers loués à usage de bureaux détenus par les sociétés AECF et Cottensrente, respectivement filiale et sous-filiale de la société Cofivag, ne tient pas compte des contraintes qui pèsent sur ces biens en raison des baux commerciaux affectant les locaux qui sont plus lourdes que celles concernant un bail d’habitation, notamment celles liées à la législation relative au renouvellement du bail et des difficultés d’éviction. Il sollicite l’application d’une décote de 40 % et fait valoir qu’en matière d’expropriation de locaux commerciaux, les décisions de justice appliquent un abattement de 40 % sur l’indemnité principale.

L’administration fiscale fait valoir que la décote de 40 % revendiquée par l’appelant n’est pas justifiée au motif que l’appelant ne démontre pas qu’il résulte des données issues d’une marché réel que les transactions portant sur ce type de locaux vendus occupés font ressortir une décote de 40 % par rapport à des transactions ayant pour objet la cession de locaux libres de toute occupation.

Elle ajoute qu’en matière d’expropriation, en plus de l’indemnité principale tenant compte de l’existence d’un bail commercial, d’autres indemnités, telles l’indemnité de remploi et l’indemnité de perte de loyers, relativisent l’importance de la décote pratiquée pour tenir compte du bail commercial.

Réponse de la cour

Il n’est pas contesté par les parties que l’existence d’un bail commercial affecte la valeur d’un bien et doit donc être prise en considération pour son évaluation, compte tenu des contraintes pesant sur le propriétaire notamment en ce qui concerne le renouvellement ou la résiliation du bail.

En l’espèce, l’administration fiscale a suffisamment tenu compte des contraintes invoquées par M. [B] en retenant une décote de 25 %, sans que les conditions dans lesquelles les baux commerciaux seraient exploités ne justifient l’application d’une décote de 40 %.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B].

Sur la méthode de valorisation des titres des sociétés AECF et Cottensrente

Moyens des parties

M. [B] fait valoir que la valeur des sociétés AECF et Cottensrente, considérées comme des sociétés patrimoniales, doit être déterminée par leur seule valeur mathématique, ce qui permet un rapprochement proche du jeu normal de l’offre et de la demande, la valeur de productivité n’ayant aucune pertinence ; que le guide de l’évaluation des entreprises et des sociétés de l’administration indique qu’il faut privilégier la valeur mathématique pour les sociétés patrimoniales qui ne présentent d’intérêt que par leur patrimoine ; que l’arrêt Montrichard du 1er février 1982, cité dans la proposition de rectification, admet que la valeur mathématique est la seule méthode applicable pour évaluer les titres d’une société patrimoniale, d’autant que la valeur de productivité des sociétés concernées n’est pas pertinente puisqu’il existe un écart significatif entre les valeurs mathématique et de productivité qui ont été déterminées par l’administration.

L’administration fiscale fait valoir, qu’au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Com., 14 novembre 2018, n°17-15.167), l’évaluation des sociétés doit tenir compte de leur activité lorsqu’elle influence la valeur des titres ; qu’en l’espèce, les sociétés AECF et Cottensrente ont pour activité la gestion de leur patrimoine et perçoivent des revenus de la location de leurs biens immobiliers, source de bénéfices, qui ont un impact sur leur évaluation, ce qui justifie l’utilisation de la valeur de productivité dans l’estimation de la valeur des titres. Elle ajoute que la pondération qu’elle a appliquée ([3VM + 1VP] : 4) privilégie la méthode de valorisation mathématique.

Réponse de la cour

La valeur vénale réelle des titres non cotés doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les sociétés AECF et Cottensrente sont des sociétés civiles de gestion patrimoniale qui perçoivent régulièrement des revenus provenant de la location de leurs biens immobiliers et qui dégagent des bénéfices. Dès lors que les bénéfices constituent un facteur de valorisation des sociétés, celui-ci doit être pris en compte pour le calcul de la valeur des titres de ces dernières par la combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de productivité qui permet d’approcher de la valeur réelle.

En l’espèce, l’administration fiscale a, à juste titre, en considération du fait que les sociétés concernées dégageaient des bénéfices, retenu la valeur de productivité (coefficient 1) comme facteur de pondération de la valeur mathématique (coefficient 3,) dans la mesure où il s’agissait d’évaluer les sociétés de gestion de patrimoine dégageant des bénéfices, sans qu’il n’y ait lieu, contrairement à ce que prétend l’appelant, de ne retenir que la seule valeur mathématique.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B].

Sur la décote de 33,33 % pour fiscalité latente s’agissant des sociétés AEFC et Cottensrente

Moyens des parties

M. [B] fait valoir qu’il faut retenir une décote de 33, 33% pour l’évaluation des titres afin de prendre en compte la fiscalité latente sur les biens immobiliers détenus par les sociétés AECF et Cottensrente, faisant valoir que ces dernières ont pour vocation d’acquérir des biens et de les exploiter mais aussi de les céder ce qui génère des plus-values et que l’acquisition de parts sociales de sociétés immobilières présente un faible intérêt pour l’acquéreur qui aura des difficultés pour obtenir des financements faute de pourvoir hypothéquer les parts sociales et qui aura tendance à privilégier l’achat de biens immobiliers. Il ajoute que si la fiscalité est supportée par la société en fin de compte, c’est toujours l’associé qui supporte l’imposition.

L’administration fiscale fait valoir que les impositions latentes ne doivent pas être considérées dans le cas où les biens immobiliers constituent une partie nécessaire de l’activité de la société et qu’en l’espèce, les sociétés AECF et Cottensrente ayant pour activité la gestion de leur patrimoine, la cession des immeubles reste hypothétique.

Réponse de la cour

L’activité des sociétés Cottensrente et AECF, conformément à leur objet social, est une activité civile immobilière consistant à gérer un patrimoine en louant des biens immobiliers pour obtenir des revenus, principalement par la détention de locaux donnés en location par la société Cottensrente et la détention d’un bien donné en location et d’une participation dans la société Cottensrente pour la société AECF et non, contrairement à ce que soutient l’appelant, à acquérir et à céder les biens et réaliser ainsi des plus-values taxables, comme le ferait un marchand de biens. Les biens immobiliers sont donc nécessaires à l’activité de location des deux sociétés et leur cession, bien que possible, apparaît, en l’espèce, hypothétique.

Ce caractère hypothétique ressort par ailleurs de ce que la société AECF a cédé un seul bien en 2004. Au demeurant, elle n’est pas en outre soumise à l’impôt sur les sociétés. Dès lors une plus-value dégagée lors de la vente d’un bien ne serait pas imposée au niveau de la société mais au niveau des associés.

Il est par ailleurs précisé que M. [B] applique une décote pour fiscalité latente sur la valeur vénale des immeubles et non sur le montant d’une plus-value qui ne saurait être constituée que par la différence entre la valeur vénale des biens et leur valeur ou prix d’acquisition ou leur valeur comptable.

En tout état de cause, M. [B] n’établit pas l’existence d’une plus-value latente potentiellement taxable s’agissant des biens immobiliers détenus par les sociétés AECF et Cottensrente.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’y avait pas lieu à une décote de 33,33 % pour fiscalité latente.

Sur la décote de holding applicable sur la valeur des titres de la SARL Cofivag

Moyens des parties

M. [B] fait valoir qu’il convient d’appliquer une décote de holding de 50% afin de tenir compte de la minorité de détention des parts sociales et de la clause d’agrément de l’article 19 des statuts de la société Cofivag qui rendent le processus de cession à des tiers complexe, coûteux (honoraires de conseil pour la négociation de prix, l’établissement des actes, d’une éventuelle garantie de passif et d’audits de pré-acquisition) et dépourvu de visibilité susceptible d’entraîner l’obligation de concéder d’importantes concessions en termes de prix et de modalités de paiement et un coût fiscal de la plus-value qui serait susceptible d’être générée.

Il souligne que le guide d’évaluation des entreprises et des sociétés préconise l’application d’une décote de 30 % pour tenir compte de l’impact des plus-values latentes, l’absence de contrôle de la société holding sur ses filiales et la non liquidité des actifs possédés par la société holding.

L’administration fiscale fait valoir qu’elle a appliqué une décote de holding de 20 % pour tenir compte de la participation minoritaire de l’appelant et de la non-liquidité des actifs détenus.

Réponse de la cour

M. [B] détient 50 % des titres de la société Cofivag (250 parts sur 500 parts). Son frère M. [D] [B] détient une part et, par l’intermédiaire de la SCI de l’Aigo, les 249 parts restantes.

M. [B] ne produit aucun élément qui démontrerait l’existence de difficultés ou de l’existence d’un système complexe et couteux qui limiterait les possibilités de cession à un tiers dès lors que, d’une part, les honoraires de conseil éventuels qu’il invoque sont des frais susceptibles d’être engagés, le cas échéant, pour toute cession et ne sont pas la conséquence directe du pourcentage de détention des parts de la société Cofivag (50 %) ni de la clause d’agrément figurant à l’article 19 des statuts qui prévoit, dans l’hypothèse d’un refus d’agrément de la société dans les trois mois de la demande, l’obligation pour les associés d’acquérir ou de faire acquérir les parts à un prix fixé dans les conditions de l’article 1843-4 du code civil ou la réduction du capital du montant de la valeur nominale des parts de cet associé et le rachat de celles-ci au prix déterminé dans les mêmes conditions, étant précisé que si, à l’expiration du délai de trois mois aucune solution n’est intervenue, l’agrément est réputé acquis.

Il ne saurait non plus être tenu compte de l’absence de contrôle de la société holding sur les participations dès lors que la société Cofivag détient 98 % du capital de sa filiale AECF.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’administration fiscale a pris en compte la fiscalité latente, par un abattement de 33,33 % sur la valeur réévaluée de la participation détenue par la société Cofivag dans la société AECF et de la participation détenue par cette dernière dans la société Cottensrente.

L’administration fiscale a appliqué une décote de 20 % afin de prendre en compte le caractère minoritaire de sa participation et la non-liquidité des actifs retenus.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [B] de sa demande de décharge.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] succombant en son appel sera condamné aux dépens de la présente procédure et débouté de sa demande d’indemnité de procédure. Il sera condamné, sur ce même fondement, à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [B] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [T] [B] de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne M. [T] [B] à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,