Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08417 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKUS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2025 -Président du TJ de [Localité 14] – RG n° 24/01426

APPELANTE

S.A.S. PROXIMEA, RCS de [Localité 19] sous le n°752 936 591, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

INTIMÉS

LE [Adresse 21] [Adresse 17] VAL, représenté par son Syndic, le Cabinet DWELLING, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

S.A.S. DWELLING, RCS de [Localité 20] sous le n°898 818 521, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentés par M^e Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0726

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble de la résidence [Adresse 18], sise [Adresse 3] et [Adresse 9], est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par assemblée générale du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a désigné la société Dwelling en qualité de syndic, en lieu et place de la société Proximea, laquelle avait été élue par une assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022.

Se plaignant du défaut de transmission par l’ancien syndic de certaines pièces comptables, par acte du 1er octobre 2024 le [Adresse 21] [Adresse 18] et la société Dwelling ont fait assigner la société Proximea devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voir :

Condamner la société Proximea à remettre à la société Dwelling, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des documents et pièces comptables appartenant au syndicat, à savoir :

Les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

Les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

L’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23.

Condamner la société Proximea à régler respectivement à la société Dwelling et au [Adresse 21] [Adresse 18] chacun la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

Condamner la société Proximea à régler à la société Dwelling et au [Adresse 21] [Adresse 18] chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 13 février 2025, le juge des référés a :

Déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] irrecevable en son action fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamné la société Proximea à remettre à la société Dwelling, en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 18], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

Les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

Les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

L’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23 ;

Le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif.

Condamné la société Proximea à payer à la société Dwelling la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la société Proximea à payer à la société Dwelling une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de la société Proximea au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Proximea aux dépens de l’instance en référé listés par l’article 695 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 1er mai 2025, la société Proximea a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 novembre 2025 elle demande à la cour, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret du 17 mars 1967, de :

Juger recevable et bien fondé le cabinet Proximea en son appel et ses conclusions ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 février 2025 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a jugé dans les termes suivants :

Condamné la société Proximea à remettre à la société Dwelling, en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 18] sise [Adresse 3] et [Adresse 6], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

Les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

Les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

L’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23 ;

Le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif.

Condamné la société Proximea à payer à la société Dwelling la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la société Proximea à payer à la société Dwelling une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de la société Proximea au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Proximea aux dépens de l’instance en référé listés par l’article 695 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

Statuant à nouveau,

Juger que l’ancien syndic, le cabinet Proximea a remis l’ensemble des documents à son successeur, conformément aux textes applicables en la matière ;

Juger le nouveau syndic, Cabinet Dwelling non fondé en ses demandes ;

Débouter le Cabinet Dwelling de l’ensemble de ses demandes ;

Juger irrecevable et non fondé le Syndicat des copropriétaires en son intervention, ainsi qu’en ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’en débouter ;

Subsidiairement,

Juger que la demande de communication de pièces sous astreinte ne peut être ordonnée, Proximea ne disposant plus des pièces sollicitées déjà transmises ;

Juger que les pièces sollicitées pouvaient être obtenues auprès du CIC, ancienne banque du SDC ;

Juger qu’il en est donc résulté aucun préjudice pour le syndic ou le syndicat des copropriétaires ;

Juger que la demande indemnitaire du Cabinet Dwelling et du syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 18] excède le cadre des dispositions de l’article 18-2 susvisé et ne relève pas de la compétence du Juge des référés ;

Débouter [Adresse 23] [Adresse 18], et son nouveau syndic, Cabinet Dwelling de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause :

Condamner le Cabinet Dwelling et/ou in solidum avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] [Adresse 18], au paiement de la somme de 3.500 euros au cabinet Proximea sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Cabinet Dwelling et/ou in solidum avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] [Adresse 18], aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En substance, l’appelante expose qu’elle a d’abord effectué une remise de pièces par voie électronique le 28 juillet 2023 puis une seconde sous format papier et par porteur conformément au bordereau de remise signé par la société Dwelling, et avoir ainsi transmis toutes les pièces en sa possession, y compris les relevés de banque sollicités, lesquels pouvaient au demeurant être sollicités par le nouveau syndic directement auprès de la banque CIC. Elle indique avoir dû faire face à une comptabilité chaotique laissée par son prédécesseur, la société Hello Syndic, et s’être investie dans le fonctionnement de la copropriété, les difficultés comptables rencontrées par le nouveau syndic étant imputables à la société Hello Syndic.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 novembre 2025, le [Adresse 21] [Adresse 18] et le cabinet Dwelling demandent à la cour, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter la société Proximea de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 13 février 2025 (RG 24/01426) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], sis [Adresse 4] [Adresse 5], irrecevable en son action fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], sise [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 15] ([Localité 13], représenté par son syndic, la société Dwelling, recevable à agir ;

Dit que l’astreinte sera de 150 euros par document et jour de retard suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la société Proximea à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], sis [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 15] [Adresse 1]), une somme provisionnelle de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société Proximea à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

2.500 euros pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], sise [Adresse 3] et [Adresse 8] ;

2.500 euros pour la société Dwelling ;

Condamner la société Proximea aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que selon la jurisprudence le syndicat des copropriétaires a qualité à agir avec le syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1065.

Sur le fond, ils font valoir que la société Proximea ne s’est jamais exécutée et ne démontre pas l’impossibilité dans laquelle elle se trouverait d’exécuter ses obligations, précisant que l’obligation de transmission doit être spontanée et qu’il n’appartient pas au nouveau syndic de se procurer les pièces lui-même. Ils précisent que les pièces dont ils sollicitent la communication leur sont nécessaires pour résoudre les anomalies comptables auxquelles le nouveau syndic est confronté, le montant du solde créditeur annoncé par la société Proximea ne correspondant pas au solde créditeur reçu par banque de l’ancien syndic (CIC), qu’en outre plusieurs copropriétaires ont justifié avec effectué des paiement de charges qui n’ont pas été pris en compte dans leur compte individuel sous la gestion de la société Proximea.

Ils exposent subir ainsi un préjudice de 4.800 euros correspondant au coût de l’audit comptable qu’ils ont dû effectuer, que le premier juge a refusé d’indemniser.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires, partie en première instance mais non intimée en appel, a régulièrement formé par voie de conclusions un appel incident provoqué par l’appel principal de la société Proximea, aux fins de voir infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré son action irrecevable.

L’article 549 du code de procédure civile dispose en effet que « L’appel incident peut également émaner, sur l’appel principal ou incident qui le provoque, de toute personne, même non intimée, ayant été partie en première instance. »

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en ce qu’il est propriétaire des documents dont le nouveau syndic demande la production, l’action attitrée prévue par l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 étant une action supplémentaire reconnue au syndic lui-même ou au président du conseil syndical.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a déclaré le [Adresse 22] [Adresse 24] irrecevable en son action et statuant à nouveau, la cour le déclarera recevable en son action.

Sur le fond

En application de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1).

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En l’espèce, il y a lieu de relever :

Que par mail du 18 juillet 2023, la société Proximea a annoncé à la société Dwelling que dès réception du procès-verbal de l’assemblé générale des copropriétaires ayant désigné cette dernière en qualité de nouveau syndic, elle lui transmettrait par la voie électronique tous les dossiers qui lui avaient été transmis par la société Hello Syndic puis par remise contre émargement tous les autres dossiers depuis la nomination de la société Proximea ;

Qu’il est constant que ces remises ont été effectuées et que le 28 juillet 2023, la société Proximea a établi de manière détaillée deux bordereaux de remise des documents transmis ;

Que dans un mail du 25 août 2023 elle indiquait à la société Swelling avoir transmis tous les documents sollicités ;

Que si elle admet que le « dossier banque » visé aux bordereaux ne contient pas le détail des documents qu’il incluait, elle soutient néanmoins que les documents déclarés manquants par la société Dwelling ont été transmis dans ce dossier et qu’elle n’en possède plus aucun ;

Qu’elle précise avoir retrouvé la copie du dernier rapprochement bancaire établi par elle en mai 2023, son système informatique ne lui ayant toutefois permis de rééditer que ce seul document, des messages d’erreur s’affichant pour les précédents documents dans la mesure où ils avaient déjà été édités ;

Qu’ainsi la société Proximea justifie avoir effectué la transmission prévue à l’article 18-2 et étaye son allégation d’avoir transmis tous les documents qui se trouvaient en sa possession ;

Que dans ces conditions, le litige se déplace sur le terrain de l’éventuelle responsabilité civile professionnelle de la société Proximea qui n’aurait pas transmis à son successeur la totalité des documents du « dossier banque » afférents à la comptabilité de la copropriété ;

Qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, d’apprécier cette responsabilité.

Le [Adresse 21] [Adresse 18] et son syndic la société Dwelling seront en conséquence déboutés de leur demande fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet1965 et de leur demande subséquente de dommages et intérêts, l’ordonnance entreprise étant infirmée en toutes ses dispositions.

Parties perdantes, le [Adresse 21] [Adresse 18] et la société Dwelling seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

La nature du litige commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles exposés pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action du [Adresse 21] [Adresse 18],

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] et la société Dwelling de l’ensemble de leurs demandes,

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE