MINUTE N° 254/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 28 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01488 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-IBUZ

Décision déférée à la cour : 25 Octobre 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] sise [Adresse 3]

représenté par son syndic, la SARL CAGIM-SOGEDIM prise en la personne de son représentant légal,

ayant siège [Adresse 1]

représenté par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.A.R.L. AK IMMO CONSEIL prise en la personne de son représentant légal

ayant siège social [Adresse 2]

non représentée, assignée le 13 juillet 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Régine VELLAINE

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SARL AK Immo Conseil a exercé les fonctions de syndic de la copropriété de la résidence « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] du 18 mai 2006 au mois de mars 2015.

Lui ont succédé dans les fonctions de syndic, Mme [E] [W], à titre bénévole, jusqu’au 15 mai 2018 puis la société Cagim-Sogedim.

Alléguant, notamment, d’une erreur de la société AK Immo Conseil dans la prise en compte de factures d’eau, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic actuel, la société Cagim-Sogedim, l’a assignée devant le juge des référés à fin d’expertise comptable lequel, par ordonnance du 26 novembre 2019, a fait droit à cette demande, désignant M. [B] [O] en qualité d’expert qui a déposé son rapport daté du 3 mai 2021.

Le 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Cagim-Sogedim, a fait assigner la société AK Immo Conseil devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à fin d’indemnisation suite aux erreurs comptables commises.

Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal a :

condamné la société AK Immo conseil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 824,84 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des erreurs commises dans la tenue de la comptabilité de la copropriété ;

rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

condamné la société AK Immo Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de la société AK Immo Conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société AK Immo Conseil aux dépens, y compris ceux relatifs à la procédure de référé enregistrée sous la référence RG 19/365 et les frais d’expertise.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts en raison des erreurs comptables, après avoir fait état de ce qu’aux termes des dispositions de l’article 18.II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic assurait la gestion comptable et financière du syndicat, le tribunal a indiqué que :

la responsabilité du syndic pouvait être engagée si les comptes étaient inexacts ou incomplets, peu importe, le cas échéant, le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires, sauf à ce que ladite assemblée ai été informée de l’existence d’erreurs de gestion,

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il appartenait au syndicat des copropriétaires de démontrer un manquement du syndic dans la gestion financière et comptable, à l’origine d’un préjudice.

Considération prise du rapport d’expertise judiciaire, le tribunal a retenu une faute à la charge de la société AK Immo Conseil concernant les factures des consommations d’eau de 2012 à 2014, le montant indûment comptabilisé comme étant payé s’élevant à 8 248,38 euros.

Il a ensuite indiqué que, selon le rapport d’expertise judiciaire, les factures d’eau litigieuses émises par la commune d'[Localité 5], « auraient été imputées aux copropriétaires de l’époque, mais pas payées » mais que le syndicat des copropriétaires admettait que les charges relatives à l’eau avaient donné lieu au versement par les copropriétaires d’acomptes sur charges, à due concurrence des factures.

Considérant que le syndicat des copropriétaires :

n’apportait aucun élément permettant de contredire les explications de l’expert sur le processus d’enregistrement comptable, d’où il s’évinçait que le solde du compte bancaire était en réalité plus élevé que celui comptabilisé dans la mesure où les sommes versées par les copropriétaires et relatives aux factures d’eau étaient restées dans ce compte bancaire, il en a déduit que le préjudice ne correspondait pas au montant de la créance indûment comptabilisée dans les charges payées de la copropriété, mais à la perte de chance, pour la copropriété, de s’acquitter en temps utile des factures auprès de la commune d'[Localité 5] et d’éviter, le cas échéant, d’avoir à supporter des pénalités de retard,

ne justi’ait ni même alléguait avoir supporté des pénalités pour ne pas s’être acquitté, en temps et en heure, des factures d’eau,

il a évalué la perte de chance à 10 % de la somme mal comptabilisée, soit à 824,84 euros (8248,38 X 10 %).

A défaut de la commission par la société AK Immo Conseil d’une faute équipollente au dol, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 11 avril 2023.

L’instruction a été clôturée le 2 avril 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

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En conséquence,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

limité la condamnation de la société AK Immo Conseil à lui payer la somme de 824,84 à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des erreurs commises dans la tenue de la comptabilité de la copropriété,

rejeté sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive,

limité la condamnation de la société AK Immo Conseil à lui payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

En conséquence,

condamner la société AK Immo Conseil à lui verser la somme de 8 248,38 euros au titre du préjudice subi ;

condamner la société AK Immo Conseil à lui verser la somme de 3 000 euros pour résistance abusive ;

condamner la société AK Immo Conseil à lui verser la somme complémentaire de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société AK Immo Conseil aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

rappeler le caractère exécutoire de l’arrêt à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il est constant que le tribunal judiciaire de Mulhouse a retenu que la société AK Immo Conseil avait commis une faute de gestion en inscrivant les factures d’eau comme payées alors qu’elles ne l’étaient pas, ce qui concerne une somme 8 248,38 euros.

Il soutient qu’il est erroné de considérer que cette somme serait restée sur le compte bancaire de gestion de la copropriété puisqu’il verse aux débats la justification de l’ensemble des paiements qu’il a réalisés au titre de la régularisation de sa situation.

Il considère donc qu’il n’a pas souffert d’une simple perte de chance mais d’un véritable préjudice économique constitué par les sommes versées au titre de la régularisation de l’erreur de comptabilité.

Il ajoute que la société AK Immo Conseil a systématiquement refusé de régulariser le paiement des sommes dues, même après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, de sorte que sa résistance est patente.

La société AK Immo Conseil à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées le 13 juillet 2023 par dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

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En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires aux conclusions transmises à la date susvisée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société AK Immo Conseil n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par arrêt rendu par défaut. Non comparante, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur l’indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Il est constant que les factures d’eau de 2012 à 2014 n’ont pas été payées par la société AK Immo Conseil.

S’il est vrai que dans un courriel adressé le 28 mai 2019 au nouveau syndic de la copropriété, la société AK Immo Conseil a indiqué que les factures en cause n’avaient pas été réglées car le compte de la copropriété n’en permettait pas un règlement immédiat, force est de constater, d’une part, que trois jours auparavant la société AK Immo Conseil avait indiqué à ce syndic qu’elle n’avait plus d’informations en sa possession pour avoir transmis tous les dossiers et archives depuis plusieurs années, que, d’autre part, le nouveau syndic, dans les courriels échangés avec la société AK Immo Conseil a simplement fait état de ce qu’il ne retrouvait pas trace du paiement des factures dans les extraits bancaires sans invoquer une insuffisance des avoirs bancaires et, enfin, qu’aux termes de son rapport, dont il est précisé qu’il n’est pas produit en son intégralité puisque ses annexes ne sont pas jointes, l’expert judiciaire désigné le 26 novembre 2019 explique que la société AK Immo Conseil utilisait le logiciel « Crypto » nécessitant, au moment de l’enregistrement d’une facture de préciser si elle a été payée ou non ; en fonction de l’indication, le logiciel va déduire le paiement de la banque ou va l’enregistrer en fournisseurs à payer. Il a relevé que la société AK Immo Conseil avait commis une erreur puisque les factures avaient bien été enregistrées en charges mais indiquées comme payées. S’il a constaté que le solde du compte bancaire au 30 septembre 2014 n’était pas conforme au relevé de compte édité par la banque l’expert, missionné pour fournir tous éléments techniques et de fait pour déterminer les responsabilités encourues, n’a pas fait état de ce que le compte bancaire de la copropriété ne disposait pas des sommes pour faire face au règlement des factures en cause.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est erroné de considérer que les sommes correspondant aux factures sont restées sur le compte bancaire de gestion de la copropriété mais, à hauteur d’appel, ne produit aucun autre élément démontrant que lesdites sommes n’étaient pas sur ce compte.

Il s’en déduit que la faute commise par la société AK Immo Conseil consiste exclusivement à avoir fait des erreurs de saisie dans le logiciel qu’elle utilisait en faisant apparaître les factures d’eau litigieuses comme payées alors qu’elles ne l’ont pas été.

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Dans ces circonstances, le préjudice subi par la copropriété ne peut correspondre au montant de la créance indûment comptabilisée dans les charges payées de la copropriété.

En revanche, la société AK Immo Conseil réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris, admet ainsi que la copropriété a subi un préjudice consistant en une perte de chance pour la copropriété de s’acquitter en temps utile des factures d’eau et d’éviter, le cas échéant, des pénalités de retard, soit 824,84 euros telle que calculée par le premier juge.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société AK Immo Conseil à payer, à titre de dommages et intérêts, cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La demande du syndicat des copropriétaires n’ayant que partiellement abouti, il n’y a pas lieu de condamner la société AK Immo Conseil à des dommages et intérêts. Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné la société AK Immo Conseil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de la procédure d’appel. Sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 25 octobre 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 4] aux dépens de la procédure d’appel ;

REJETTE la demande d’indemnité du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 4] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,