Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 09 JANVIER 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04071 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5JN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 24/11074

APPELANTE

Mme [L] [V]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexis BARBIER de la Selarl BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque J 42

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion SARFATI, avocat au barreau du Val d’Oise

INTIMÉES

S.A. SMA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Ghilsain LEPOUTRE, avocat au barreau de Paris

S.A.R.L. BORGO DELLE TOVAGLIE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 30 avril 2025 à personne morale

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 9] HABITAT-OPH, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2025, en audience publique, Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire , ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Réputé Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par contrat en date du 26 janvier 2007, l’établissement public [Localité 9] habitat – OPH a donné à bail à Mme [V] un appartement sis [Adresse 4], dans le [Localité 1].

Par acte du 3 décembre 2024, Mme [V] a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris Paris habitat – OPH, sa compagnie d’assurance la société SMA, et la SARL Borgo delle Tovaglie, exploitante d’un restaurant dans l’immeuble, aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise tendant à analyser divers désordres affectant l’appartement loué et les parties communes de l’immeuble (présence de rongeurs, humidité, sécurité et isolation phonique et thermique du bâtiment, présence de plomb dans les canalisations, fonctionnement du système d’extraction d’air du restaurant, état général d’entretien de l’immeuble) et à proposer les dispositions propres à y remédier.

Par ordonnance rendue le 14 janvier 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, laissé à [Localité 9] habitat – OPH la charge de ses frais irrépétibles et condamné Mme [V] aux dépens.

Mme [V] a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission notamment de déterminer la ou les causes des désordres survenus sur le bien immobilier qu’elle occupe et dans les parties communes de l’immeuble et indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité des ouvrages ;

— fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert que les demandeurs à l’expertise devront consigner et le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire ;

— réserver les dépens.

Par conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2025, l’établissement public [Localité 9] habitat – OPH demande à la cour de :

— rejeter les conclusions notifiées le 4 novembre 2025 par Mme [V] et les pièces n°5 à 7 qui y sont visées ;

— débouter Mme [V] de son appel et de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner Mme [V] à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du même code.

Par conclusions remises et notifiées le 15 mai 2025, la société SMA demande à la cour :

— à titre principal, confirmer l’ordonnance entreprise ;

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins de déterminer la ou les causes des désordres allégués dans l’assignation et indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité des ouvrages ;

— lui donner acte qu’elle intervient sous les plus expresses réserves quant à la mobilisation de sa garantie et dans la limite des plafonds et franchises applicables ;

— réserver les dépens.

La société Borgo delle Tovaglie, à laquelle Mme [V] a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions par acte du 30 avril 2025 remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de rejet de conclusions et pièces

[Localité 9] habitat – OPH demande le rejet des débats des conclusions notifiées par Mme [V] le 4 novembre 2025 et des pièces n°5 à 7 qui y sont visées au motif que ces conclusions lui ont été notifiées la veille de la date de la clôture.

Le prononcé de l’ordonnance de clôture ayant été reporté du 5 novembre au 12 novembre 2025, [Localité 9] habitat – OPH a disposé d’un délai suffisant pour en prendre connaissance. La demande de rejet des conclusions et pièces sera dès lors rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour la mise en oeuvre de ces dispositions, il appartient au juge d’apprécier la perspective d’un litige futur ou éventuel et de caractériser l’existence d’un motif légitime en vue de rechercher ou de conserver des éléments de preuve. Le caractère légitime d’une demande de mesure d’instruction in futurum suppose que soit établie l’existence d’éléments rendant plausible le bien-fondé de l’action en justice envisagée et que la mesure sollicitée présente une utilité.

En l’espèce, Mme [V] invoque les désordres qui affecteraient son appartement ainsi que les parties communes de l’immeuble, concernant des problèmes d’humidité et d’état des peintures (notamment, le risque d’accessibilité au plomb), des équipements défectueux (système électrique déficient, absence de contrôle de la VMC, défectuosité du service de raccord TPS, absence d’accès au robinet d’eau et de gaz), l’état des parties communes (absence de ravalement des façades, défaut d’entretien des gouttières) et la présence de nuisibles. Elle se fonde sur diverses pièces qu’elle verse aux débats pour arguer du motif légitime de la mesure d’instruction, à savoir le rapport d’expertise amiable du 5 juin 2018, les constats de commissaires de justice des 31 mai 2024 et 20 mars 2025, la note du Préfet de police du 28 novembre 2024 et la note du Préfet de [Localité 9] du 25 février 2025.

Sur la présence d’humidité, le constat de commissaire de justice en date du 31 mai 2024 (pièce [V] n°3) se borne à relever, dans l’appartement de Mme [V], une fissure en partie haute de l’encadrement d’une porte ainsi que des peintures écaillées. Le procès-verbal de constat du 20 mars 2025 (pièce [V] n°6) retient la présence d’une humidité de condensation dans la cave de Mme [V]. Toutefois, ces seuls éléments, qui relèvent de l’entretien courant, ne peuvent justifier le recours à une mesure d’expertise.

Sur le risque d’accessibilité au plomb, il ressort de la note du Préfet de [Localité 9] du 25 février 2025 (pièce [V] n°7) que le diagnostic réalisé dans l’appartement de Mme [V] dans le cadre des mesures contre le saturnisme infantile a révélé un risque d’accessibilité au plomb dans les peintures du logement. Cette note vise également 'un arrêté préfectoral mettant en demeure le propriétaire du logement de réaliser les travaux palliatifs’ et 'le diagnostic désignant les travaux à réaliser'. Compte tenu des constatations et des injonctions déjà intervenues, une mesure d’expertise sur ce point n’apparaît pas présenter une quelconque utilité.

Sur les défectuosités de certains équipements de l’appartement de l’appelante, seul le procès-verbal de commissaire de justice en date du 31 mai 2024 fait état de constatations en cette matière ; si cet acte relève la présence d''une aération usagée et poussiéreuse au-dessus de l’évier’ de l’appartement de Mme [V], d''une prise électrique à proximité de l’évier’ et d''une prise désolidarisée du mur derrière la cuisinière', ces constatations portent sur l’entretien courant du logement et ne peuvent dès lors justifier une mesure d’expertise.

Sur la présence de nuisibles, seuls le rapport d’expertise amiable du 5 juin 2018, qui a constaté la présence de rongeurs dans l’appartement de Mme [V] (pièce [V] n°2), et la note de l’inspecteur de la Préfecture de police en protection santé animale et environnement du 28 novembre 2024, qui relève la présence de déjections de souris (pièce [V] n°4) et précise que le bailleur a été invité à prendre les mesures appropriées, font état de la présence de nuisibles. Compte tenu de la particulière ancienneté des constatations opérées en juin 2018 et des dispositions d’ores et déjà prises en 2024 par le Préfet de police, une expertise sur ce point ne présenterait aucune utilité.

Il n’est enfin produit aucune constatation, ni aucun autre élément propre à justifier une mesure d’expertise sur l’état des parties communes, de sorte qu’il n’existe pas sur ce point de procès en germe et non manifestement voué à l’échec entre les parties, qui justifierait que l’expertise sollicitée soit ordonnée, les allégations de l’appelante relatives à certains équipements prétendument défectueux et à l’état des parties communes, dont il n’est pas soutenu qu’ils aient été soumis à délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires, ne pouvant à elles seules constituer un motif légitime d’ordonner une expertise.

En l’absence dès lors de motif légitime de voir désigner un expert, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de ce chef.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

Mme [V] sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à l’établissement public [Localité 9] habitat – OPH la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Yajoutant,

Condamne Mme [V] aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à l’établissement public [Localité 9] habitat – OPH la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT