AB/ND

Numéro 25/1940

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/06/2025

Dossier : N° RG 23/03252 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IWWL

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

S.C.I. MG

C/

Syndic. de copro. [Adresse 15]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Avril 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. MG

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 337 946 990, représentée par son gérant demeurant en cette qualté au siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

[Adresse 15],

pris en la personne de son syndic la SAS Square Habitat Euzkadi dont le siège social est [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 13 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

RG numéro : 18/01651

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MG est propriétaire des lots à usage commercial n°115, 117, 118 et 119, au sein de la résidence Port socoa située à [7] (64).

Par acte du 8 octobre 2018, la SCI MG a fait assigner le [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Square habitat Euzkadi, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, aux fins notamment de voir annuler les résolutions 10-1, 10-2, 10-3, 10-4, 10-5 et 13 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2018.

Par acte du 28 mai 2019, le [Adresse 15] a fait assigner la SCI MG devant le tribunal d’instance de Bayonne en paiement de charges de copropriété.

Le juge de proximité s’est déclaré incompétent au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire de Bayonne, la demande principale du Syndicat des copropriétaires ayant été portée à 15 538,91 euros.

Les deux procédures ont été jointes.

Suivant jugement contradictoire du 13 novembre 2023 (RG n°18/01651), le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande en annulation des résolutions 10-1, 10-2, 10-3, 10-4 et 10-5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2018 formulée par la société MG,

— débouté la société MG de sa demande en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2018 et de sa demande d’autorisation de réaliser les travaux nécessaires à l’ouverture de l’activité de crêperie,

— débouté la société MG de sa demande de dommages et intérêts au titre de sa perte de loyer et de droit d’entrée,

— débouté la société MG de sa demande en remboursement des charges communes générales et des charges relatives aux travaux et opérations exceptionnelles,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi, la somme de 30 723,64 euros au titre des charges impayées se décomposant comme suit :

—  21 072,78 euros au titre des locaux commerciaux n°117 et 118,

—  9 650,86 euros au titre du local commercial n°119,

— débouté le [Adresse 14] [Localité 11], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi, de sa demande de dommage et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 14] [Localité 11], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société MG aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2018, que la SCI MG n’était pas défaillante lors de cette assemblée et qu’elle a en outre voté en faveur des résolutions 10-1, 10-2, 10-3, 10-4 et 10-5, de sorte qu’elle n’est pas recevable à agir en annulation des dites résolutions,

— que le refus de l’assemblée générale, dans la résolution n°13, d’autoriser l’installation d’une activité de crêperie dans les locaux de la SCI MG, nécessitant des travaux d’aménagement, n’est pas abusif, dès lors que les copropriétaires n’étaient, lors de l’assemblée, qu’en possession d’une information fragmentaire, le projet n’étant pas décrit avec précision, qui ne permettait donc pas aux copropriétaires de mesurer l’étendue et les conséquences des travaux pour les parties communes,

— qu’il est indifférent que l’activité de vente de plats cuisinés projetée ne soit pas interdite par le règlement de copropriété dès lors que cette activité de salon de crêperie supposait la préparation et la cuisson de denrées alimentaires sur place,

— que les travaux votés dans les résolutions n°10, 10-1, 10-2, 10-3, 10-4 et 10-5 constituent des travaux de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, de sorte que la SCI MG est tenue d’y participer,

— que la SCI MG ne démontre pas l’existence d’erreurs commises par le Syndicat des copropriétaires dans le calcul de ses charges et l’établissement de son compte individuel, ni que l’accès aux parties communes des lots d’habitation lui a été refusé, alors que le Syndicat des copropriétaires justifie des sommes réclamées au titre des charges impayées,

— que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité de son préjudice de trésorerie lié à la défaillance de la SCI MG.

La SCI MG a relevé appel par déclaration du 15 décembre 2023 (RG n°23/03252), critiquant le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société MG de sa demande en remboursement des charges communes générales et des charges relatives aux travaux et opérations exceptionnelles,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 15], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi, la somme de 30 723,64 euros au titre des charges impayées,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 14] [Localité 11], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société MG aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI MG, appelante, entend voir la cour :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société MG de sa demande en remboursement des charges communes générales et des charges relatives aux travaux et opérations exceptionnelles,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi, la somme de 30 723,64 euros au titre des charges impayées,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la société MG à payer au [Adresse 14] [Localité 11], pris en la personne de son syndic la SAS Square habitat Euzkadi la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société MG aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— annuler la répartition des charges actuelles et ordonner qu’elle soit dressée conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner au syndic d’avoir à dresser un décompte de ses charges conforme au règlement de copropriété et l’exonérant les charges afférentes aux lots d’habitation dont le poste du gardien et ce depuis 2011,

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui payer les charges indûment payées pour les lots 117, 118, 119 soit :

—  4 174,63 euros au titre des charges communes générales,

—  5 768,29 euros au titre des travaux et opérations exceptionnelles,

A titre subsidiaire,

— la dispenser de participation aux charges d’entretien afférentes aux parties communes affectées à l’usage exclusif des copropriétaires des lots d’habitation dont le poste du gardien et qui constitue des services collectifs et éléments d’équipement commun ne présentant aucune utilité pour les lots commerciaux,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Port [Adresse 10] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle se voit refuser l’accès aux parties communes affectées aux lots d’habitation, qui sont donc affectées à l’usage exclusif des copropriétaires de lots d’habitation, et qu’il existe un poste de gardien dont la mission exclut les lots commerciaux, de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement des charges d’entretien de ces parties communes et afférentes au poste de gardien, qui ne présentent aucune utilité pour ses lots commerciaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, auxquelles il est expressément fait référence, le [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Square habitat Euzkadi, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

En conséquence,

— débouter la SCI MG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI MG à verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI MG à verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MG aux dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de la loi de 1965 :

— que la SCI MG a accès à l’ensemble de la copropriété,

— que le cahier des charges des missions du gardien de l’immeuble, validé par l’assemblée générale du 4 juillet 2015, prévoit que les commerces contribuent à hauteur de leurs tantièmes aux charges relatives au gardien,

— que les charges contestées par la SCI MG constituent des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble, et ne sont donc pas réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot mais sur la base des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot, de sorte que la SCI MG ne peut en être dispensée,

— que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale, de sorte que la SCI MG est tenue de s’acquitter des charges correspondantes,

— que si la SCI MG a fini par régulariser la situation comptable en exécutant le jugement, elle a mis à mal la trésorerie de la copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025.

L’affaire a été plaidée le 15 avril 2025.

Le 16 avril 2025, il a été demandé aux parties de produire, par note en délibéré, l’échange de mails intervenu entre les parties le 28 juin 2018 au sujet des badges d’accès à la copropriété.

Le conseil du syndicat de copropriétaires a produit cet échange de manière contradictoire par RPVA le 18 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il convient donc de distinguer d’une part les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun souvent qualifiées de charges communes «spéciales» auxquelles sont tenus les copropriétaires en fonction de l’utilité que représentent ces services et éléments d’équipements pour chaque lot ; et d’autre part les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes fréquemment dénommées charges communes « générales » auxquelles sont tenus tous les copropriétaires en fonction des tantièmes qu’ils détiennent dans la copropriété.

En l’espèce, la SCI MG conteste sa condamnation au paiement de la somme de 30 723,64 euros au titre des charges impayées se décomposant comme suit :

—  21 072,78 euros au titre des locaux commerciaux n°117 et 118,

—  9 650,86 euros au titre du local commercial.

Elle soutient être privée de la jouissance des parties communes affectées aux lots d’habitation et privée des services du gardien dont la mission exclut les lots commerciaux, pour solliciter la nullité de la répartition des charges actuelles et un remboursement des charges de copropriété.

La société MG revient sur la résolution 10-1 de l’assemblée générale du 7 juillet 2018, ayant trait à la réfection des circulations communes, pour considérer qu’elle ne devrait pas avoir à participer au financement de cette réfection ; or elle a renoncé dans le cadre de son appel à critiquer le jugement ayant rejeté sa demande d’annulation de ladite assemblée générale, et avait voté favorablement à la résolution critiquée.

De plus, le [Adresse 13] Port [12] démontre avoir mis à la disposition de la SCI MG, depuis de longs mois, deux badges d’accès suite à sa demande par mail du 28 juin 2018, badges qu’elle n’a jamais récupérés auprès du syndic.

Surtout, le premier juge a considéré à bon droit que les dépenses de réfection des circulations communes étaient des charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes, auxquelles devait donc participer la SCI MG à proportion de ses tantièmes.

S’agissant des charges relatives au gardien, il s’agit de charges d’entretien répondant aux mêmes règles ; le [Adresse 13] [Localité 9] produit d’ailleurs un cahier des charges, approuvé en assemblée générale du 4 juillet 2015, rappelant les éléments suivants :

'Il ressort de ces différentes clauses que la Galerie est considérée comme une partie commune, pour laquelle les Commerces contribuent de manière exclusive aux frais d’entretien, réparations et éclairage (et sont donc en droit d’attendre des prestations sur ces domaines). Ils contribuent par ailleurs (à hauteur de leurs tantièmes comme tout copropriétaire) aux charges relatives au gardien de la Résidence, qui doit assurer l’entretien de toutes les parties communes au moins deux fois par semaine, veiller à l’enlèvement des ordures ménagères et à l’éclairage des parties communes. En revanche, les vitrines et devantures des Commerces, considérées comme parties privatives, n’entrent pas dans ce champ d’obligation d’entretien par le Gardien ».

Il est donc clair que la mission du gardien n’est pas réservée aux parties communes des lots d’habitation mais également à celles des lots commerciaux, et qu’il s’agit en tout état de cause de charges générales d’entretien incombant à la SCI MG comme aux autres copropriétaires.

Au regard des décomptes produits, la cour confirmera le jugement déféré ayant condamné la SCI MG à payer au [Adresse 13] Port [12] la somme totale de 30 723,64 euros au titre des charges impayées.

Les demandes de la SCI MG tendant à voir ordonner au [Adresse 13] Port [12] d’établir de nouveaux décomptes, de lui rembourser des charges, et à se voir dispensée de certaines charges, seront rejetées par confirmation du jugement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] :

Le [Adresse 13] Port [12] fait état du comportement dilatoire de la SCI MG, qui n’a eu de cesse que de demander des renvois en première instance, laissant sa dette s’aggraver, puis a soulevé l’incompétence du juge des contentieux de la protection car la dette dépassait 10 000 €, ce qui a mis en difficulté la copropriété.

Toutefois, il n’est pas démontré que la résistance de la SCI MG dans le paiement des charges qui lui étaient réclamées présentait un caractère abusif, compte tenu des constatations élevées à l’égard des procès-verbaux d’assemblées générales puis de la nature des charges.

La SCI MG n’ayant pas abusé de son droit d’ester en justice et de se défendre, le [Adresse 13] Port [12] sera débouté de sa demande indemnitaire par confirmation du jugement déféré.

Sur le surplus des demandes :

La SCI MG, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer au [Adresse 13] Port [12] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence Port [12] en première instance.

La demande de la SCI MG au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la SCI MG à payer au [Adresse 13] Port [12] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI MG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI MG aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE