PhD/PM

Numéro 25/3125

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/00560 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUT

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[F] [X]

[S] [R]

[V] [R] née [T]

C/

[Z], [I] [B]

S.C.I. [B]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 NOVEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Septembre 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

M^me Véronique FRANCOIS, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [F] [X]

née le 29 Juin 1970 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de PAU

Monsieur [S] [R]

né le 18 Décembre 1949 à AUSTRALIE

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-00526 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de PAU

Madame [V] [R] née [T]

née le 11 Février 1948 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-00537 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de PAU

INTIMEES :

Madame [Z], [I] [B]

née le 27 Février 1962 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.C.I. [B] société civile immobilière au capital de 73 175,53 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PAU sous le numéro D 395 227 416

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentés par M^e Gilbert GARRETA de la SCP GARRETA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 11 JANVIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 mai 2017, Mme [M] [B], usufruitière, a donné à bail d’habitation à Mme [V] [R], M. [S] [R], son époux, et Mme [F] [X] (ci-après les consorts [R]-[X]) une maison à usage d’habitation, sise à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros.

Par avenant du 27 décembre 2017, les parties sont convenues de ramener le loyer à la somme mensuelle de 1.100 euros en contrepartie de l’engagement pris par les locataires de prendre en charge les frais d’entretien du jardin et des abords de la piscine.

Les locataires se sont plaints, courant 2020, de désordres d’infiltrations et d’humidité dans la maison et de dysfonctionnements de la piscine.

Les locataires ont fait établir un constat d’huissier en date du 29 janvier 2021.

L’agence Soliha, chargée de la lutte contre l’habitat indigne, a établi un rapport d’évaluation en date du 11 mars 2021 qui a conclu à la non-conformité du logement aux normes de décence et au Réglement sanitaire départemental, et prescrit des recherches sur les causes et le traitement de l’humidité ainsi que des travaux d’amélioration.

Le 6 avril 2021, la Caisse d’allocations familiales a mis en place la procédure de conservation des allocations logement sur la base du constat de non-décence du logement avec mise en demeure de la bailleresse d’exécuter les prescriptions du rapport Soliha.

Une expertise amiable contradictoire a été mise en place par les assureurs des locataires et de la bailleresse.

Les experts ont déposé leur rapport respectif les 8 septembre 2021 (cabinet co-expert, pour la bailleresse) et 30 septembre 2021 (cabinet IXI, pour les locataires).

Le 16 décembre 2021, l’agence Soliha a remis un rapport de constat de la conformité du logement aux normes de décence légales et réglementaires à la suite des travaux réalisés par la bailleresse.

Par ordonnance de référé du 17 mai 2022, les locataires ont été déboutés de leur demande d’expertise judiciaire et la bailleresse a été condamnée à payer une provision de 2.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, la SCI [B], nue-propriétaire, et Mme [M] [B], usufruitière, ont donné congé pour vendre à effet au 31 juillet 2023.

Se plaignant de la persistance de certains désordres, les locataires ont fait dressé un constat de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023.

Le 6 janvier 2023, Mme [M] [B] est décédée en laissant à sa succession Mme [Z] [B].

Le 28 avril 2023, les locataires ont avisé la SCI [B] et Mme [Z] [B] de leur départ des lieux le 10 mai 2023.

Le 9 mai 2023, les locataires ont fait établir un état des lieux de sortie non contradictoire.

Suivant exploit du 21 février 2023, les consorts [R]-[X] ont fait assigner la SCI [B] et Mme [Z] [B] (ci-après les consorts [B]) par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Les consorts [B] ont reconventionnellement demandé le paiement des arriérés locatifs et l’indemnisation des réparations locatives.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement les consorts [R]-[X] à payer aux consorts [B] :

— la somme de 981,82 euros au titre de l’arriéré de loyers

— la somme de 196 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

— condamné Mme [Z] [B] aux consorts [R]-[X] la somme de 1.200 euros versée au titre du dépôt de garantie

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné Mme [Z] [B] aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 20 février 2024, les consorts [R]-[X] ont relevé appel de ce jugement.

Les consorts [B] ont formé un appel incident.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 août 2024 par les consorts [R]-[X] qui ont demandé d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [B] à leur payer diverses sommes, et, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement les consorts [B] à leur payer une indemnité d’un montant de 35.950 euros au titre de leur trouble de jouissance

— fixé le montant de l’arriéré dû par les locataires à la somme de 327,24 euros

— condamné solidairement les consorts [B] à payer à Mme [X] ma somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné solidairement les consorts [B] aux dépens

— débouter les consorts [B] de leurs demandes.

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 août 2024 par les consorts [B] qui ont demandé à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— condamner les consorts [R]-[X] à leur payer :

— la somme globale de 1.428,50 euros au titre des réparations locatives

— la somme de 209,42 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023

— dire que les consorts [B] pourront conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 1.200 euros

— dire que déduction faite du dépôt de garantie, les consorts [R]-[X] resteront redevables de la somme de 1.419,74 euros

— débouter les consorts [R]-[X] de toutes leurs demandes

— condamner les consorts [R]-[X] au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, pour le surplus, de confirmer le jugement entrepris.

*

MOTIFS :

sur les désordres :

Il résulte des rapports des cabinets Co-expert du 8 septembre 2021) et Ixi du 30 septembre 2021 que certains défauts du bâti relevés dans le rapport Soliha du 11 mars 2021 (escalier extérieur, évacuation eaux pluviales en façade, pergola adossé à un mur sans solin, dégradations du balcon) n’ont pas de lien de causalité avec les infiltrations et l’humidité constatées dans certaines parties du logement, mais relèvent de l’entretien du bâti incombant à la bailleresse

S’agissant de l’humidité dans certaines parties du logement : -au niveau des menuiseries, outre l’absence d’étanchéité à l’air, ces éléments souffrent d’un défaut d’étanchéité, propice à des infiltrations et de l’humidité, lié à une dégradation des joints et du mastic

— dans le sous-sol, présentant une importante humidité et des infiltrations, les désordres proviennent de remontées de nappes à l’arrière de la maison occasionnant une humidité quasi permanente du sous-sol, une absence de ventilation du sous-sol, une absence d’étanchéité au niveau de la terrasse carrelée à l’étage, un problème d’étanchéité, d’évacuation des jardinières construites en tête de mur du sous-sol, alors que les dégradations du balcon consistent en de simples épaufrures au niveau des nez de plancher et d’un pourrissement des poteaux bois liés à l’absence de platine nécessaire à une garde au sol de 20 centimètres.

L’humidité constatée au niveau d’une cloison contiguë à la baignoire rez-de-chaussée est imputable à un défaut des joints d’étanchéité de la baignoire dont l’entretien incombe au locataire.

S’agissant des autres points de désordres, non examinés par Soliha :

— les difficultés d’ouverture/fermeture de la baie coulissante du séjour sont consécutives à un problème de réglage et/ou de remplacement de galets relevant de travaux qui pourraient être considérés comme étant des menues réparations au sens du décret 87-712 du 26 août 1987

— les trous dans la moquette relèvent de menus travaux locatifs

— les difficultés de man’uvre du store en bois n’apparaissent pas réparables compte tenu de l’ancienneté du volet, sous réserve d’un avis plus précis d’une entreprise spécialisée.

Concernant les désordres sur la piscine, le raccord PVC fuyard au niveau de la pompe et la bouche de jet d’eau, dénoncés par les locataires, réparés au jour des expertises, relèvent de menues réparations locatives.

Ces rapports contradictoires, initiés par les deux parties, dûment motivés et détaillés, permettent de statuer utilement sur les responsabilités encourues.

sur la responsabilité de la bailleresse :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de :

— remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé

— délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation

— assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle […].

Il s’ensuit que les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur de la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail.

Par ailleurs, l’indemnisation du trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement n’est pas subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il résulte des rapports Soliha, Co-expert et Ixi que les consorts [B] ont failli à leur obligation de délivrance en louant un logement exposé à des phénomènes d’humidité liés à la fois à un défaut d’étanchéité des menuiseries mal entretenues par la bailleresse, et à un défaut structurel du sous-sol à usage de garage et d’entrepôt de nature à exposer les locataires à des risques sérieux d’atteinte à leur santé, alors que les époux [R] présente des pathologies ORL et rhumatismales sensibles à l’environnement humide.

La bailleresse a également manqué à son obligation d’entretien du bâti et du volet bois en considération des désordres examinés par les experts.

Les autres désordres dénoncés, examinés dans les rapports d’expertise, ne sont pas imputables à la bailleresse à la date mais relèvent des réparations locatives incombant aux locataires.

Si la bailleresse a fait réaliser des travaux visant à remédier aux désordres, il ressort du constat du 9 janvier 2023 que les problèmes d’humidité subsistent dans les chambres, avec des infiltrations, provoquant de la moisissure notamment sur les affaires et les vêtements stockés des locataires, et dans le sous-sol, et que la piscine a présenté une fuite traitée par le locataire.

Alors qu’il n’est pas démontré que les désordres du bâti, hors humidité, auraient généré un trouble de jouissance démontré, et alors que les désordres sur la piscine ont eu un impact limité dans le temps, étant observé que l’entreprise mandatée par la bailleresse a également constaté un dépôt sur le fond imputable à un défaut d’entretien par les locataires, il est certain que les désordres d’humidité ont porté une atteinte significative à la jouissance des lieux, y compris ceux relatifs au sous-sol, à usage de buanderie, stockage de biens et effets stockés, d’utilité pratique quotidienne et dont le bail ni l’état des lieux d’entrée n’avait signalé les défauts.

Sous le bénéfice des considérations qui précèdent, il convient de fixer à la somme de 5.000 euros préjudice de jouissance des locataire jusqu’à leur départ des lieux.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens et déduction faite de la provision de 2.000 euros allouée en référé, les consorts [B] seront condamnés solidairement, cette solidarité n’étant pas contestée, à payer aux consorts [R]-[X] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

sur l’arriéré de loyers :

Il est établi que les consorts [R]-[X] ont libéré les lieux le 9 mai 2023 en remettant les clés au commissaire de justice qu’ils avaient mandaté aux fins de dresser un état des lieux de sortie.

Le commissaire de justice a restitué les clés à la bailleresse que le 27 mai 2023.

La prétendue négligence du commissaire de justice à l’origine de la tardiveté de la restitution des clés est inopposable aux bailleurs dès lors que le commissaire de justice est intervenu en seule qualité des locataires.

Dès lors les consorts [R]-[X] sont tenus de payer les loyers jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par leur libération et la remise des clés au bailleur.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [R]-[X] à payer la somme de 981,82 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Le jugement sera infirmé sur le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023, dont l’exigibilité n’est pas contestée par les locataires, et les locataires condamnés à payer la somme de 209,42 euros de ce chef.

sur les réparations locatives :

L’état des lieux de sortie du 9 mai 2023 a été établi à la demande unilatérale des locataires, et sans convocation ni présence de bailleresse.

Dès lors, il ne peut être fait grief à la bailleresse d’avoir fait établir un état des lieux de sortie non contradictoire du 5 juin 2023, contemporain à la remise des clefs, et dont il ressort à suffisance, au regard de l’état des lieux d’entrée et de la nature des désordres constatés que :

— les extérieurs, et notamment l’environnement paysager, ne sont plus entretenus depuis plusieurs mois

— le ramonage de la cheminée n’a pas été effectué

— la reprise des joints de la baignoire n’a pas été correctement effectuée par les locataires (comme l’avait relevé le rapport d’expertise en 2021), nécessitant une nouvelle intervention

— il n’a pas été justifié de l’entretien annuel de la pompe à chaleur incombant aux locataires.

Au vu des devis produits, il y a lieu de condamner les locataires à payer la somme de 1.428,50 euros de ce chef.

sur le dépôt de garantie :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [B] à payer la somme de 1.200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il y aura lieu d’ordonner la compensation judiciaire à due concurrence entre les condamnations réciproques des parties.

sur les dispositions accessoires :

La SCI [B] et Mme [B] seront solidairement condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [V] [R], M. [S] [R] et Mme [F] [X] à payer à la SCI [B] et Mme [Z] [B] la somme de 981,82 euros au titre des loyers impayés et en ce qu’il a condamné la SCI Claudine et Mme [Z] [B] à payer aux consorts [R]-[X] la somme de 1.200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

FIXE le préjudice de jouissance à la somme de 5.000 euros,

CONDAMNE solidairement la SCI [B] et Mme [Z] [B] à payer à Mme [V] [R], M. [S] [R] et Mme [F] [X], la somme de 3.000 euros, déduction faite de la provision de 2.000 euros, en réparation de leur trouble de jouissance,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [R], M. [S] [R] et Mme [F] [X] à payer à la SCI [B] et [Z] [B] la somme de 1.428,50 euros au titre des réparations locatives,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,

CONDAMNE solidairement la SCI [B] et Mme [B] aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,