SF/ND

Numéro 25/1851

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/06/2025

Dossier : N° RG 24/02884 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I7NR

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

. [Y] [K] ET [B] [Z]

C/

[E] [D], [M] [P]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Avril 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [Y] [K] et [B] [H] composant l’indivision successorale portant sur les lots 233 et 182 de la résidence [Adresse 7],

représentée par Monsieur [Y] désigné à cette fonction par ordonnance rendue le 18 avril 2018 par le TGI de [Localité 4], né le 19/10/1945 à [Localité 8] (64), de nationalité française, retraité, domicilié à [Adresse 9] (Allemagne)

. .

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes

INTIMES :

Madame [E] [D]

née le 26 Février 1987 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [M] [P]

né le 19 Octobre 1987 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 01 OCTOBRE 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 4]

RG numéro : 24/00367

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [B] et M. [K] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°233 et 182 au sein de la résidence [Adresse 7] située à [Localité 5] (64), soumise au statut de la copropriété. M. [Y] a été désigné par ordonnance du 18 avril 2018 en qualité de mandataire commun de l’indivision successorale sur ces lots.

Mme [E] [D] et M. [M] [P] sont également copropriétaires indivis des lots n°403 et 437 au sein de cette résidence.

L’Agence SENSEY a été désignée syndic de la copropriété le 15 juillet 2017.

1) Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne, saisi par l’indivision [Y], a annulé le mandat du syndic en exercice désigné le 15 juillet 2017 pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation, et annulé les assemblées générales des 29 avril et 29 octobre 2019 et 10 juillet 2020, irrégulièrement convoquées par ce syndic.

Le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de la société AGENCE IMMOBILIÈRE SENSEY, et la société AGENCE IMMOBILIÈRE SENSEY ont relevé appel de cette décision, mais par ordonnance du 10 juillet 2024, confirmée par arrêt de la cour du 22 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la nullité de la déclaration d’appel formée par eux. Le jugement du 22 mai 2023 est donc définitif.

2) Suivant assemblée générale du 28 juin 2024, les copropriétaires de la résidence ETCHE [Adresse 6] ont désigné la SAS FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE en qualité de nouveau syndic.

Par acte du 20 septembre 2024, M. [Y], en qualité de représentant de l’indivision successorale copropriétaire, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’annulation de cette assemblée générale du 28 juin 2024. (Procédure en cours RG n° 24/1589)

3) Par ordonnance du 22 juillet 2024 sur requête de l’indivision [Y]/ [B], le président du tribunal judiciaire de Bayonne a désigné la SELARL APEX AJ en qualité d’administrateur provisoire de la résidence ETCHE [Adresse 6] pour une durée de 12 mois, avec notamment pour mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de l’élection d’un syndic.

Par actes des 3 et 4 septembre 2024, les consorts [D]/[P] ont fait assigner M. [Y] et M. [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de rétractation de l’ordonnance du 22 juillet 2024 désignant cet administrateur provisoire.

Par ordonnance contradictoire du 1er octobre 2024 (RG n°24/00367), le juge des référés a :

— rejeté la fin de non-recevoir,

— ordonné la rétractation, à compter de la signification de la décision, de l’ordonnance du 22 juillet 2024 désignant la SELARL APEX AJ en qualité d’administrateur provisoire de la résidence ETCHE [Adresse 6],

— condamné M. [Y] et M. [B] à payer à M. [P] et Mme [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. [Y] et M. [B] aux dépens non compris les frais de la SELARL APEX AJ.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu notamment que :

— que la société FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE a été désignée comme nouveau syndic de la résidence ETCHE CHURIA selon assemblée générale du 28 juin 2024,

— que ni cette assemblée ni le mandat du nouveau syndic n’ont été annulés avant l’ordonnance du 22 juillet 2024, de sorte que celle-ci doit être rétractée,

— qu’il n’est pas justifié d’une procédure abusive ni d’un préjudice en résultant,

— que la rétractation ne valant qu’à compter de la présente décision, les actes éventuels passés par la SELARL APEX AJ depuis sa désignation restent à la charge de la copropriété.

Par déclaration du 16 octobre 2024 (RG n°24/02884), M. [K] [Y] et M. [H] [B] ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 décembre 2025, M. [K] [Y] et M. [H] [B], appelants, entendent voir la cour :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

Y faisant droit,

— juger que le [Adresse 12] [Adresse 6] n’était pas valablement représenté par un syndic lorsque le juge des référés s’est prononcé,

Vu l’absence de syndic,

— juger n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance rendue le 22 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bayonne,

— débouter par conséquent les consorts [D]/[P] de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [D]/[P] à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Y] et M. [B] font valoir :

— qu’à la date à laquelle il a statué, le 1er octobre 2024, il était impossible au juge des référés de rétracter l’ordonnance dès lors que le nouveau syndic désigné par l’assemblée générale du 28 juin 2024 faisait débuter le mandat de la SAS FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE à compter du 9 novembre 2024 seulement, de sorte qu’au 1er octobre 2024, le [Adresse 11] [Adresse 7] est dépourvu de syndic,

— que la SOCIÉTÉ SENSEY ne peut être considérée comme titulaire d’un mandat de syndic au 1er octobre 2024 compte tenu du jugement du 22 mai 2023 et de l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Pau.

Par conclusions notifiées le 12 janvier 2025, Mme [E] [D] et M. [M] [P], intimés, demandent à la cour de :

— déclarer leur demande, en leur qualité de copropriétaires indivis au sein de la copropriété [Adresse 7], recevable et fondée,

— débouter M. [K] [Y] et M. [H] [B] composant l’indivision successorale portant sur les lots n°233 et 182 de la résidence [Adresse 7], représentée par M. [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— rétracté l’ordonnance du 22 juillet 2024 ayant désigné la SELARL APEX AJ en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en la déclarant nulle et non avenue,

— condamné M. [K] [Y] et M. [H] [B] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [Y] et M. [H] [B] aux dépens non compris les frais de la SELARL APEX AJ,

— condamner M. [K] [Y] et M. [H] [B] à leur payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [Y] et M. [H] [B] aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [D]/[P] font valoir, au visa des articles 47 et 59 du décret modifié n°67-223 du 17 mars 1967 :

— que le [Adresse 11] [Adresse 7] est pourvu d’un syndic, tant au 12 juillet 2024 (date de la requête), qu’au 22 juillet 2024 (date de l’ordonnance), puisque l’assemblée générale du 26 juin 2022 a élu la SAS AGENCE IMMOBILIÈRE SENSEY syndic du Syndicat des copropriétaires, à effet du 9 novembre 2022 au 8 novembre 2024, et que l’assemblée générale du 28 juin 2024 a élu la SAS FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE nouveau syndic du Syndicat des copropriétaires, pour une durée du 9 novembre 2024 au 20 novembre 2026,

— que ces deux assemblées générales n’ont pas été l’objet des annulations prononcées par le jugement du 22 mai 2023,

— que l’assemblée générale du 26 juin 2022 est définitive et opposable à tous les copropriétaires de la résidence pour n’avoir jamais été contestée dans les délais, aucune décision de justice ne l’ayant annulée,

— qu’il en résulte qu’il n’y avait pas lieu à la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement des articles 47 et 59 du décret du 17 mars 1967.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève que bien que l’appel interjeté par M. [K] [Y] et M. [H] [B] porte également sur la disposition ayant déclaré recevable l’assignation en référé des consorts [D]/[P] sollicitant la désignation d’un administrateur provisoire, aucun moyen au soutien de la réformation de cette disposition n’est présenté les appelants. La cour ne peut donc confirmer cette disposition.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 22 juillet 2024

Selon les articles 47 et 59 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article (défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet) où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Cette désignation d’un administrateur provisoire suppose donc l’absence d’un syndic régulièrement désigné dont le mandat est en cours de validité.

Pour apprécier si un syndicat de copropriétaires dispose d’un syndic, le juge se place au moment où il statue sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire et de même lors de la demande de rétractation de son ordonnance.

* sur les syndics désignés successivement par le Syndicat des copropriétaires

L’Agence SENSEY a été désignée syndic de la copropriété le 15 juillet 2017.

Cette désignation a été annulée par jugement du 22 mai 2023, ainsi que les assemblées générales des 29 avril, 29 octobre 2019 et 10 juillet 2020 ; (déclaration d’appel de ce jugement déclaré nul par arrêt du 2 octobre 2024)

L’Agence SENSEY a été à nouveau désignée en qualité de syndic de la copropriété par la résolution 17 de l’assemblée générale du 24 juin 2022 pour une durée de 24 mois à compter du 9 novembre 2022 jusqu’au 8 novembre 2024.

Cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucune contestation ni procédure judiciaire.

L’Agence SENSEY a été reconduite comme syndic de la copropriété par la résolution n°10 de l’assemblée générale du 28 juin 2024 à compter du 9 novembre 2024 jusqu’au 30 septembre 2026.

Cette assemblée générale fait l’objet d’une procédure judiciaire en cours devant le tribunal judiciaire de Pau (assignation du 20 septembre 2024 n° RG 24/1589).

Par ordonnance sur requête du 22 juillet 2024, l’agence APEX AJ a été désignée en qualité de syndic pour une durée de 12 mois par le président du tribunal judiciaire de Bayonne.

A cette date, l 'Agence SENSEY avait pourtant régulièrement été désignée depuis 2022 jusqu’au 9 novembre 2024.

Par ordonnance en référé du 1er octobre 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne a rétracté sa désignation de l’agence APEX AJ en constatant que le syndicat des copropriétaires disposait d’un syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale du 28 juin 2024 en la personne de la société FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE dont le mandat n’avait pas été annulé.

Or si celui-ci n’était en fait pas encore en fonction selon la résolution n°10 ne donnant effet au mandat qu’à compter du 9 novembre 2024, l’Agence SENSEY était encore le syndic en exercice jusqu’au 8 novembre 2024 au jour où le juge a statué le 22 juillet 2024, et également au 1er octobre 2024 date de la rétractation, et la cour confirme donc l’ordonnance de rétractation en y substituant ce motif et par conséquent en supprimant dans le dispositif la mention de l’effet de la rétractation à compter de la signification seulement, puisque dès la requête déposée le 12 juillet 2024 la désignation d’un administrateur provisoire était injustifiée.

Messieurs [Y] et [B] ne démontrent pas l’annulation du mandat de l’Agence SENSEY donné le 24 juin 2022 et la procédure engagée par eux contre l’assemblée générale du 28 juin 2024 désignant la société FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE à compter du 9 novembre 2024 est toujours en cours.

Sur les mesures de fin de décision :

Le juge des référés a fait une juste et équitable appréciation des dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles que la cour confirme.

La cour ajoute que M. [K] [Y] et M. [H] [B] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer aux intimés une somme de 2000 € pour leurs frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle reporte les effets de la rétractation de l’ordonnance à compter de sa signification, la cour supprimant cette mention ;

y ajoutant :

Condamne M. [K] [Y] et M. [H] [B] à payer à Mme [E] [D] et M. [M] [P] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [K] [Y] et M. [H] [B] de ce chef ;

Condamne M. [K] [Y] et M. [H] [B] aux dépens de l’instance d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE