Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 24 juin 2025, n° 23/02994

CA Pau
Confirmation 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Manquements contractuels des locataires
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement manqué à leurs obligations, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée par les manquements des locataires à leurs obligations contractuelles.
Accepté
Indemnité d'occupation due par les locataires
La cour a confirmé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur expulsion effective.
Rejeté
Procédure abusive de la part du bailleur
La cour a estimé que les manquements des locataires justifiaient la résiliation du bail, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 24 juin 2025, n° 23/02994
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	23/02994
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Denis LEDAINMoïse Stéphane SUISSA
Cabinet(s) :	SUISSA-KHERFALLAHSELARL ABL ASSOCIES

Texte intégral

JP/PM

Numéro 25/1949

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 24 JUIN 2025

Dossier : N° RG 23/02994 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IV5F

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[N] [L]

[H] [L]

[Y], [U] [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 JUIN 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [N] [L]

né le 27 Juillet 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [H] [L]

née le 15 Octobre 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Moïse stéphane SUISSA de la SELAS SUISSA-KHERFALLAH, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [Y], [U] [G]

né le 30 Septembre 1945 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4] / FRANCE

Représenté par M^e Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 21 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du bail conclu le 20 mars 2014 entre monsieur [U] [G] et monsieur [N] [L] et madame [H] [L] portant sur une maison située [Adresse 5] à [Localité 7].

ORDONNE en conséquence à monsieur [N] [L] et madame [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de un mois à compter de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut pour monsieur [N] [L] et madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, monsieur [Y] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [L] et madame [H] [L] à verser à monsieur [Y] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

DEBOUTE monsieur [N] [L] et madame [H] [L] de leurs demandes.

CONDAMNE monsieur [N] [L] et madame [H] [L] à verser à monsieur [Y] [G] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [Y] [G] aux dépens.

Par jugement de rectification d’erreur matérielle du 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU a :

— ORDONNE la rectification du jugement en date du 21 septembre 2023prononcé dans l’instance opposant monsieur [Y] [G] à monsieur [N] [L] et madame [H] [L].

— DIT que la mention « CONDAMNE monsieur [Y] [G] aux dépens est rectifiée ainsi qu’il suit : « CONDAMNE monsieur [N] [L] et madame [H] [L] aux dépens ».

— DIT que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée.

— DIT que les dépens sont à la charge du Trésor Public.

Par déclaration du 15 novembre 2023, [N] et [H] [L] ont interjeté appel des décisions.

[N] et [H] [L] concluent à :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats

Rejetant toutes demandes fins et conclusions contraires,

REFORMER le Jugement dont appel en ce qu’il a :

— Considéré que Monsieur et Madame [L] ont gravement manqué à leurs obligations

contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail et leur expulsion.

— Prononcé la résiliation du bail conclu le 20 mars 2014 entre Monsieur [U] [G] et Monsieur et Madame [L], portant sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 7].

— Ordonné à Monsieur et Madame [L] de libérer les lieux et de restituer les clés, à défaut de quoi Monsieur [Y] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Condamné solidairement Monsieur et Madame [L] à verser à Monsieur [Y] [G], à compter du jugement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges.

— Débouté Monsieur et Madame [L] de leurs demandes.

— Condamné Monsieur et Madame [L] à verser à monsieur [Y] [G] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

En conséquence, et STATUANT A NOUVEAU,

Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires,

Réformer le Jugement entrepris sur les dispositions critiquées.

Débouter Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses demandes et prétentions, en ce qu’elles sont non fondées et abusives.

Condamner Monsieur [U] [G] au paiement des sommes suivantes :

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et malveillante, ayant généré un préjudice moral aux époux [L] ;

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première

instance et d’appel.

[Y] [G] conclut à :

Plaise à la Cour,

DEBOUTER Monsieur [N] [L] et Madame [H] [L] de l’intégralité de leurs

demandes fins et prétentions.

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pau le 21 septembre 2023,

RG n°22/00430 rectifié par jugement du Tribunal judiciaire de Pau du 2 novembre

2023, RG n°23/00666.

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [H] [L] à payer à M. [Y] [G] une indemnité de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en

cause d’appel.

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [H] [L] aux

entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2025.

SUR CE

Selon contrat en date du 20 mars 2014, [U] [G] a donné à bail d’habitation à

[N] et [H] [L] une maison située [Adresse 6] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de l 100€. Un dépôt de garantie de 1 l00€ a été versé lors de la conclusion du contrat.

[U] [G] est décédé le 06 février 2017 et son fils [Y] [G] est désormais

propriétaire de la maison donnée à bail aux époux [L].

Par acte en date du 15 juin 2022, [Y] [G] a fait assigner les époux [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de prononcer la résiliation du bail,

ordonner leur expulsion et les condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation

égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 2 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a rendu la décision dont appel en prononçant la résiliation du bail.

[N] et [H] [L] contestent les manquements contractuels qui leur sont reprochés qu’ils considèrent comme totalement injustifiés abusifs et en tout état de cause extrêmement anciens.

[Y] [G] venant aux droits de son père [U] [G] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu le 20 mars 2014 entre son père [U] [G] et [N] et [H] [L] pour inexécution de leurs obligations contractuelles en faisant valoir plusieurs manquements de leur part en ce qui concerne le paiement régulier des loyers, les dégradations matérielles et l’entretien du logement, la production d’une attestation d’assurance ainsi qu’un comportement agressif à son égard.

L’article 1184 du Code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 est applicable au présent litige puisque les dispositions transitoires accompagnant la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 ont prévu que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

Selon les dispositions de l’article 1184 ancien du Code civil , « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

' Sur le paiement des loyers :

[N] et [H] [L] contestent ce grief en faisant valoir que les commandements de payer qui leur ont été adressés sont anciens et remontent au 17 janvier 2019, 23 juillet 2019, 20 mai 2020 et 9 juin 2021, soit bien antérieurement à l’assignation qui leur a été délivrée aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

ils reprochent également au bailleur de ne pas avoir fait le nécessaire auprès de la CAF pour permettre le versement des allocations logement ce qui a provoqué des incidents de paiement.

[Y] [G] soutient que le paiement des loyers n’a jamais été fait régulièrement ,qu’il ignorait lors de la conclusion du bail que les locataires bénéficiaient d’une allocation logement et qu’il a bien fait le nécessaire par la suite pour percevoir cette allocation comme le démontre le relevé de ses comptes personnels qu’il verse aux débats.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus';

L’article 1728 du Code civil met à la charge du preneur deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

Il résulte du bail souscrit le 20 mars 2014 entre les parties que le loyer est payable mensuellement au domicile du bailleur ou de son mandataire et que le montant du loyer initial est fixé à la somme de 1100 €.

[Y] [G] démontre que le loyer ne lui est pas payé régulièrement par les locataires puisqu’il a dû, préalablement à l’assignation à comparaître en justice du 15 juin 2022, leur délivrer plusieurs commandements de payer, le 17 janvier 2019, le 23 juillet 2019, le 20 mai 2020, le 9 juin 2021 et qu’il a dû leur adresser par lettres recommandées avec accusé de réception des 16 avril 2021, 11 mai 2021, 20 mai 2021, plusieurs relances afin d’obtenir règlement du loyer.

Il produit également ses relevés de compte bancaire de février 2021, mars 2021, novembre 2021 montrant que les loyers sont versés irrégulièrement et souvent de façon incomplète.

Il est également produit aux débats le relevé qui lui a été adressé par la commission de surendettement des particuliers des Pyrénées-Atlantiques saisie par les consorts [L] d’une déclaration de surendettement le 22 janvier 2024 ; le dossier a été déclaré recevable le 20 février 2024 et le montant de la créance déclarée au titre des loyers s’élève à la somme de 7000 €.

Ces éléments démontrent suffisamment le manquement des locataires à leur obligation de régler régulièrement le loyer aux termes convenus sans que le bailleur ait à les solliciter.

Ils ne peuvent se prévaloir pour s’exonérer du paiement des loyers du manquement du bailleur à ses propres obligations en ce qui concerne notamment la réparation de la chaudière et ne pouvaient donc de leur propre initiative opérer une compensation en ce qui concerne le versement de certains loyers.

S’agissant du versement des APL par la CAF, le bailleur démontre, par la communication de ses relevés de compte bancaire, que dès qu’il a su que les locataires étaient bénéficiaires de ce type d’allocations, il a contacté la CAF en mai 2018 pour demander le versement direct des APL ce qui a été réalisé.

Ils ne peuvent donc se défausser de leurs propres obligations à paiement en invoquant l’absence de diligences du bailleur auprès de la CAF.

' Sur l’obligation d’entretien, l’obligation d’entretien annuel de la chaudière, la souscription d’un contrat d’assurance :

Aux termes de l’article 7, d) la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçons vices de construction cas fortuit ou force majeure.

Il est également obligé de remettre une attestation d’assurance.

Les époux [L] contestent toute négligence dans l’entretien du logement en produisant un justificatif d’entretien annuel de la chaudière du 8 novembre 2018 et du 23 septembre 2022 ainsi qu’une attestation d’assurance du 27 juillet 2022.

Ils versent aux débats un constat d’ huissier des 7 et 20 juillet 2022, montrant que les lieux sont bien entretenus.

[Y] [G] verse aux débats les factures montrant qu’il a dû verser une somme de 2400 € pour le changement de quatre volets roulants qui ne fonctionnaient plus et qui selon lui ont été détériorés par les preneurs et causés par des tirs de ballon de leurs enfants.

Il fait valoir que les volets roulants étaient en parfait état lors de la prise à bail et qu’il apparaît pour le moins curieux que quatre volets tombent en panne simultanément.

Il reproche aux locataires de ne pas avoir justifié de l’entretien annuel de la chaudière et avoir dû par courrier du 16 avril 2021 solliciter l’envoi de justificatifs en vain.

Il produit les factures de dépenses de la somme de 1045,91 € le 31 mars 2017 pour le remplacement d’une soupape de sécurité, d’un joint et d’un raccord et le 13 janvier 2018 pour le remplacement de la pompe circulateur, de la soupape de sécurité chauffage, des joints et de la carte électronique. Ces réparations sont la conséquence du défaut d’entretien reproché aux époux [L].

Enfin il produit une facture de remplacement de la chaudière d’un montant de 3223,03 €.

Il n’est pas établi que les dysfonctionnements de la chaudière soient imputables à un défaut d’entretien des locataires il en est de même en ce qui concerne les volets roulants. Cependant comme cela a été indiqué par le premier juge les époux [L] ne justifient pas avoir respecté leur obligation contractuelle d’entretien annuel de la chaudière et produisent uniquement les justificatifs concernant deux années.

Il s’agit là également d’un manquement à leurs obligations contractuelles.

Il en est de même en ce qui concerne l’attestation d’assurance.

Il est donc suffisamment prouvé le manquement des locataires à leurs obligations essentielles découlant du contrat de bail à savoir le paiement régulier du loyer, la production de l’attestation d’assurance du logement et l’entretien annuel de la chaudière, l’agressivité de [N] [L] à l’encontre du bailleur n’étant pas suffisamment caractérisée.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé sur la résiliation du bail l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

' Sur la demande de dommages et intérêts des époux [L] :

Les époux [L] sollicitent l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral en arguant d’une procédure abusive et malveillante.

Cependant il a été établi le manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation du bail et ce chef de demande sera donc rejeté aucune attitude fautive n’étant imputable au bailleur.

La somme de 800 € sera allouée à [Y] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Déboute [N] et [H] [L] de l’ensemble de leurs chefs de contestation

Les déboute de leur demande reconventionnelle en dommages intérêts

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Condamne [N] et [H] [L] à payer à [Y] [G] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les dit tenus aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M^me SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,