FMD/HB

Numéro 25/3131

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/11/2025

Dossier :

N° RG 24/00295

N° Portalis DBVV-V-B7I-IXZM

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[H] [M]

C/

[F] [I]

[W] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 septembre 2025, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère, chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile,

Madame Anne BAUDIER, Conseillère,

assistés de Madame Hélène BRUNET, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [H] [M]

née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 11] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

Représentée par Maître Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

INTIMÉS :

Maître [F] [I]

[Adresse 6]

Représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Madame [W] [J]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 8] (40)

de nationalité française

[Adresse 4]

Assignée

sur appel de la décision

en date du 19 DECEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11]

RG numéro : 23/00026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique 2 novembre 2015 reçu par Me [F] [I], notaire à [Localité 9] (Pyrénées-Atlantiques), Mme [W] [J] a vendu à Mme [H] [M] une maison d’habitation avec dépendances située [Adresse 5] à [Adresse 10], moyennant 128 000 euros.

Le 28 février 2020, Mme [M], souhaitant faire refaire à l’identique la toiture de son bien, a déposé auprès de la mairie d'[Localité 9] une déclaration préalable.

Par arrêté du 30 juin 2020, le maire de la commune d'[Localité 9] a fait opposition à cette déclaration en raison de l’existence de travaux antérieurs réalisés sans demande d’autorisation d’urbanisme, à savoir l’extension du bâtiment principal, l’ouverture de la façade côté terrasse, la pose de menuiseries PVC et la sortie de cheminée, lesquels devaient être régularisés.

Par actes des 7 et 15 décembre 2022, Mme [M] a fait assigner Mme [J] et Me [I] devant le tribunal judiciaire de PAU en réparation de ses préjudices (matériel et moral).

Par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de PAU a :

— débouté Mme [M] de ses demandes tant envers Me [I] qu’envers Mme [J],

— condamné Mme [M] à payer à Me [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 24 janvier 2024, Mme [H] [M] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

— l’a déboutée de ses demandes,

— l’a condamnée à payer à Me [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, Mme [H] [M], appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement du 19 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— dire que Me [I] est responsable des conséquences dommageables éprouvées par elle,

— débouter Me [I] de ses demandes contraires,

— dire que Mme [J] a commis un manquement à son obligation d’information et de loyauté ayant entraîné les conséquences dommageables éprouvées par elle,

— débouter Madame [J] de ses demandes contraires,

Et en conséquence,

— condamner in solidum Me [I] et Mme [J] au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— les condamner pareillement aux dépens et à une indemnité de 5 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 23 avril 2024, M. [F] [I], intimé, demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

À titre subsidiaire,

— dire et juger qu’il a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Mme [M],

— dire et juger que les préjudices allégués par Mme [M] n’ont pas été causés par les prétendues fautes qui lui sont reprochées,

— débouter en conséquence Mme [M] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] en tous les dépens.

Dans ses conclusions transmises le 30 octobre 2024, Monsieur le procureur général sollicite de la cour qu’elle applique sa jurisprudence habituelle relative aux obligations de conseil, de diligence et de vérifications imposées aux notaires et aux limites pouvant être apportées à ces obligations, observant qu’en l’espèce, le notaire paraît avoir respecté ses obligations comme ayant procédé aux vérifications qu’il lui appartenait d’effectuer.

L’appelante a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [W] [J] par acte d’huissier du 12 février 2024. Puis, par acte du 29 avril 2024, elle lui a fait signifier ses conclusions. Les diligences effectuées par le commissaire de justice n’ayant pas permis de retrouver la destinataire de l’acte, il a été délivré un procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Mme [W] [J] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

Au cas précis, pour écarter la responsabilité de Maître [I], le premier juge a retenu que l’acte authentique de vente reproduisait intégralement en pages 5 à 7 le certificat d’urbanisme délivré par la mairie le 8 septembre 2015, lequel ne mentionnait aucunement les travaux effectués par Mme [J]. Il a relevé en outre que cette dernière n’avait évoqué aucun élément concernant ces travaux au chapitre des déclarations des parties (page 16 de l’acte). Il en résultait que le notaire n’ayant aucune raison objective de douter des déclarations de Mme [J], sa responsabilité ne pouvait être retenue, étant observé au surplus que les transformations invoquées n’avaient à faire l’objet d’aucune publicité légale qu’il aurait incombé au notaire de vérifier.

Mme [H] [M] fait valoir, au soutien de l’infirmation du jugement, qu’il n’est pas mentionné dans l’acte notarié, ni même démontré que le notaire aurait vérifié ou interrogé Mme [J] sur la conformité des travaux autorisés le 16 septembre 2011 au regard des règles d’urbanisme. Elle ajoute que le notaire n’a pas été vigilant, alors qu’il lui appartenait de vérifier l’état juridique du bien vendu et de l’alerter sur la nécessité de mettre l’immeuble en conformité.

Maître [I] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’il n’a commis aucune faute, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance des travaux réalisés par la venderesse en 2011 et qu’il n’avait à sa disposition aucun document concernant les travaux ni aucune raison de penser que des travaux avaient été réalisés et donc d’interroger la venderesse en ce sens. Il ajoute que la demande de Mme [M] au titre de son préjudice matériel ne peut s’analyser qu’en une demande de réduction du prix de vente, qui ne peut incomber qu’à Mme [J], dès lors qu’il ne revient pas au notaire de se substituer à la garantie légale du vendeur. Il fait observer que Mme [M] ne démontre pas son préjudice moral et qu’il n’existe en tout état de cause pas de lien de causalité entre la faute alléguée à son encontre et le préjudice invoqué au titre des travaux concernant la cheminée que Mme [M] soutient être contrainte d’entreprendre, dès lors que la non-opposition à déclaration préalable ne vise que des travaux de menuiseries et de peinture.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces dispositions, le notaire a le devoir, en sa qualité de rédacteur de l’acte, de s’assurer de l’efficacité de celui-ci, et, à ce titre de procéder à des recherches sur la situation de l’immeuble vendu et plus particulièrement, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu et la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives (Civ. 3me 28 novembre 2007 n°06-17.758).

Il doit ainsi vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Civ. 1re 11 janvier 2017 n°15-22.776).

En l’espèce, il ressort des pièces produites par l’appelante et notamment de sa pièce n° 2 intitulée 'Non-opposition à déclaration préalable’ en date du 16 septembre 2011 que la venderesse, Mme [W] [J], qui a acquis le bien situé [Adresse 5] à [Localité 9] le 12 août 2008 pour la somme de 78 500 euros, a déposé le 7 septembre 2011 à la mairie d'[Localité 9] une déclaration préalable de travaux pour 'changement des menuiseries, peinture sur façade'.

Par arrêté du 16 septembre 2011, le maire d'[Localité 9] a donné une suite favorable à sa demande sous réserve que les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France soient rigoureusement respectées.

On ignore si ces travaux ont été réalisés, Mme [J] n’ayant pas constitué avocat.

Or, dans l’acte notarié du 2 novembre 2015 reçu par Maître [I], Mme [J] ne fait nullement état de cette déclaration préalable de travaux. Elle ne précise pas davantage si elle a fait réaliser ces travaux de ravalement de façade.

S’il ne ressort pas du dossier que Maître [I] a demandé à la venderesse de préciser si elle a fait faire des travaux depuis son achat en 2009, il résulte de l’acte notarié qu’il a bien, dans la perspective de la vente du bien, sollicité le 21 août 2015 auprès de la [7][Localité 9] un certificat d’urbanisme : cette diligence figure en page 5 de l’acte.

En réponse à cette demande de certificat d’urbanisme, la mairie a certifié notamment que 'le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 9] est situé en zone Ua (zone urbaine mixte), dans une zone soumise au droit de préemption urbain au bénéfice de la commune’ et que 'l’immeuble précité n’a fait l’objet d’aucun arrêté municipal de péril'.

Le notaire a pris soin en outre de rappeler en page 5 de l’acte que le terrain était grevé des servitudes suivantes :

> Enveloppe 1 de la ZPPAUP

> Zone de protection archéalogique

> Zone de bruits de catégorie 3 (promixité RD 817)

> ZNIEFF2 (zones naturelles d’intérêt écologique faunistique et floristique).

En page 7, les parties reconnaissent avoir reçu de Maître [F] [I] toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension du contenu dudit certificat et en avoir parfaitement saisi la portée.

Il est en outre mentionné dans l’acte authentique en page 7 que l’immeuble étant situé dans le champ d’application du droit de préemption urbain, son aliénation donnait ouverture au droit de préemption des articles L. 211-1 et suivants du code de l’urbanisme. En conséquence, 'la déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée au titulaire du droit de préemption par lettre recommandée avec accusé de réception qui a expressément renoncé à l’exercice de son droit, de sorte que la vente de l’immeuble pouvait donc être réalisée au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner'.

Il apparaît par ailleurs en page 9 de l’acte qu’un dossier de diagnostic technique a été réalisé et qu’il a été remis une copie en main propre à l’acquéreur : s’il a été clairement constaté l’existence de risque potentiel d’exposition au plomb et s’il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, l’acquéreur a reconnu avoir pris connaissance dudit rapport d’expertise et a déclaré vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

La venderesse a déclaré en page 10 de l’acte qu’elle n’avait pas eu connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble, à ce jour ou dans le passé.

S’agissant de l’installation intérieure d’électricité, il a été constaté (page 11 de l’acte) qu’elle 'comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il était vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent'. La venderesse a déclaré qu’elle n’avait pas entrepris à ce jour les travaux nécessaires à la conformité de l’installation. L’acquéreur a reconnu avoir pris connaissance dudit rapport d’exertise ci-dessus visé et annexé et déclaré vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

En page 12 de l’acte, Maître [I] a rappelé la réglementation relative aux détecteurs de fumée en vigueur depuis le 8 mars 2015, ce à quoi la venderesse a déclaré que le bien était équipé d’un détecteur de fumée conforme à la norme définie par décret en Conseil d’Etat.

La venderesse a déclaré par ailleurs qu’elle n’avait créé, ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à sa connaissance, il n’en existait pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l’urbanisme. À ses déclarations, il a été observé qu’il résulte d’une attestation délivrée par Maître [P] [T], notaire à [Localité 9], le 30 septembre 1980 que le bien présentement vendu 'profite d’une servitude active pour accéder à la [Adresse 12], le droit de passage traversant l’immeuble voisin’ appartenant à Mme [X] (…), observation étant ici faite que suivant acte reçu par Maître [L] [Z] [S], notaire à [Localité 9], le 9 octobre 2009, plubliée au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 23 novembre 2009 volume 2009P, numéro 8441, Mme [X] a renoncé à ladite servitude'.

En page 14 de l’acte, sous un paragraphe intitulé 'Origine de Propriété', Maître [I] relève que 'ledit bien appartient à Mademoiselle [W] [J], venderesse pour l’avoir acquis de : – Mme [R] [K], retraitée, veuve de M. [A] [N],

— Mme [D] [K], retraitée, épouse de M. [V] [U], suivant acte reçu par lui-même le 12 août 2008 moyennant le prix de 78 500 euros, payé comptant. Une expédition de cet acte a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 21 août 2008, volume 2008P, numéro 7335.

En agissant ainsi, et en sollicitant la mairie d'[Localité 9] pour obtenir le certificat d’urbanisme et en détaillant précisément dans l’acte de vente l’ensemble des points susvisés, le notaire a rempli son obligation d’information et de conseil.

Ainsi, et dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance des travaux réalisés par la venderesse en 2011 ou qu’il avait à sa disposition l’arrêté du maire d'[Localité 9] du 16 septembre 2011, la faute de Maître [I] ne peut être retenue.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté Mme [M] de ses demandes à l’encontre de Maître [I]. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur la responsabilité de Mme [J]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Au cas précis, le premier juge a débouté Mme [M] de ses demandes à l’encontre de Mme [J], aux motifs qu’elle ne produisait aucun élément probant permettant d’établir indiscutablement que les travaux litigieux auraient été réalisés par Mme [J], de sorte qu’elle échouait à démontrer la faute qu’elle imputait à la venderesse.

Mme [M] fait valoir, au soutien de sa demande d’infirmation, que Mme [J] – en ne l’informant pas des travaux qu’elle avait fait réaliser des travaux et de ceux qu’elle a fait réaliser sans obtenir l’avis conforme de la mairie – n’a pas respecté son obligation d’information et de loyauté.

Mme [J] n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les différentes pièces produites par Mme [M] mettent en évidence que Mme [W] [J], en ne déclarant pas les travaux qu’elle a pourtant fait réaliser, a manqué à son devoir d’information et de loyauté.

Il ressort en effet de l’acte de vente du 2 novembre 2015 produit par l’appelante que Mme [W] [J] a été propriétaire du bien situé [Adresse 3] à [Localité 9] du 12 août 2008 au 2 novembre 2015, date à laquelle Mme [M] est devenue propriétaire.

Il résulte de l’arrêté du 16 septembre 2011 que Mme [J] a déposé le 7 septembre 2011 une demande de déclaration préalable auprès de la mairie d'[Localité 9] pour des 'travaux de changement de menuiseries et peinture sur façade’ ; cette demande a été validée par le maire d'[Localité 9] selon ledit arrêté à condition toutefois que les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France soient rigoureusement respectées.

Or, Mme [J] n’a nullement déclaré ces travaux dans l’acte de vente du 2 novembre 2015 reçu par Maître [I], ce qui constitue un premier manquement à son devoir de loyauté.

D’autres travaux d’extension ont été réalisés sur le bien pendant la période où Mme [J] était propriétaire, cette fois sans aucune déclaration préalable de sa part, ce dont rapporte la preuve Mme [M]. C’est en effet au moment où elle a souhaité faire refaire à l’identique la toiture de son bien et en déposant une déclaration préalable à la mairie d'[Localité 9] que Mme [M] s’est vue notifier un arrêté d’opposition le 30 juin 2020, aux motifs que 'les photographies qui composent le dossier font apparaître l’existence de travaux sans demande d’autorisation d’urbanisme, notamment, l’extension du bâtiment principal, l’ouverture de la façade côté terrasse, la pose de menuiseries PVC, la sortie de cheminée (…)'.

Mme [J], qui a été propriétaire du bien de 2008 à 2015, était la seule qui a pu prendre l’initiative de faire ces travaux d’extension non autorisés sur la période concernée. En omettant de les déclarer lors de la vente, Mme [J] a commis un second manquement à son devoir de loyauté. Elle doit en conséquence dédommager Mme [M] du préjudice subi. Le jugement critiqué sera infirmé sur ce point.

Sur les préjudices

Mme [M] sollicite la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice matériel.

Le manquement de Mme [J] a contraint Mme [M] à faire régulariser les travaux que celle-ci avait effectués de manière irrégulière. Ainsi, et après le refus qui lui avait été opposé le 30 juin 2020, l’appelante a dû déposer le 23 mars 2021 une nouvelle demande de déclaration préalable auprès de la mairie d'[Localité 9] pour effectuer les travaux suivants : 'changement des menuiseries, réfection toiture, pose de trois marquises, sortie de cheminée'.

Les deux devis qu’elle produit font état pour le premier daté du 9 mars 2021 d’un montant total de 10 635,46 euros TTC pour des 'menuisieries, fenêtres, châssis et marquise', pour le second daté du 21 mars 2021 d’une somme de 8 520,44 euros TTC pour des 'travaux de réfection d’un bâtiment à ossature bois'.

Au vu de ces éléments, le préjudice matériel de Mme [M] est caractérisé et sera réparé par la somme de 20 000 euros TTC que Mme [J] sera condamnée à lui rembourser. Le jugement critiqué sera infirmé sur ce point.

Mme [M] sollicite en outre la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.

La cour observe que Mme [M] a dû accomplir des diligences supplémentaires pour remédier à la situation juridique du bien situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, en se rendant notamment auprès du service de l’urbanisme des la ville d'[Localité 9] et en prenant attache avec l’Architecte des bâtiments de France.

L’ensemble de ces tracasseries administratives, outre le sentiment d’avoir été trompée par la venderesse, est directement imputable à la faute qui vient d’être constatée à l’encontre de Mme [J]. Elle seule sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné Mme [H] [M] aux entiers dépens et à payer à Me [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros à Mme [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle en première instance et en appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Me [I] les frais qu’il a exposés en première instance et en cause d’appel. Ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de PAU du 19 décembre 2023, en ce qu’il a débouté Mme [H] [M] de ses demandes formées à l’encontre de Maître [I],

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Mme [W] [J] a commis un manquement à son obligation d’information et de loyanté ayant entraîné des conséquences dommageables pour Mme [H] [M],

Condamne Mme [W] [J] à payer à Mme [H] [M] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Condamne Mme [W] [J] à payer à Mme [H] [M] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Déboute Maître [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel,

Condamne Mme [W] [J] à payer à Mme [H] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ