Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04597 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBT2

Décision déférée à la Cour :

Arrêt du 11 Janvier 2024-Cour de Cassation-RG n° F22-15.848

Arrêt du 9 Juin 2020-Cour d’Appel de PARIS, pôle 4-chambre 4-RG 18/21814

Jugement du 22 Février 2018-Tribunal d’Instance de MEAUX-RG 11-16-1668

APPELANT

Monsieur [O] [F]

né le 11 Juillet 1990 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Jean-marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267

INTIME

Monsieur [T] [M]

né le 05 Août 1976 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Muriel PAGE, Conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 10 septembre 2011, M. [T] [M] a donné à bail à M. [O] [F] un appartement de 40 m2, de « 3 ou 2 pièces », situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 3] (Seine et Marne), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros.

Se plaignant de problèmes d’humidité affectant le logement, le locataire a obtenu, par ordonnance de référé du 9 avril 2013, la désignation d’un expert judiciaire ; le rapport a été rendu le 21 juin 2014, préconisant divers travaux d’une durée d’un mois hors l’occupation du logement.

Par acte du 15 novembre 2016, M. [O] [F] a assigné le bailleur devant le tribunal d’instance de Meaux en exécution des travaux sous astreinte et, à défaut d’exécution des travaux dans un délai de 4 mois, en paiement de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 février 2018, le tribunal d’instance de Meaux a ainsi statué :

Condamne M. [T] [M] à faire réaliser les travaux suivants dans l’appartement 001 situé [Adresse 2] à [Localité 3] :

— dépose des doublages (salon et salle à manger) existants ;

— injection de résines dans les maçonneries ;

— remise en place des doublages isolants (ou non) en remplacement ;

— dépose des moteurs VMC existants ;

— bouchement des entrées d’air dans les parois ;

— détalonnage des portes des pièces ;

— fourniture et pose d’une VMC ;

— dépose du bac à douche existant ;

— vérification et remise en état des alimentations / évacuations ;

— repose du bac à douche ;

— peintures murales au droit des cloisons et doublages concernés ;

— reprise du trou du parquet de la chambre.

sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce à compter d’un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour M. [O] [F] à défaut de mise en 'uvre des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution pour la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Autorise M. [O] [F] à ne pas payer son loyer durant la durée des travaux (2 mois maximum pour un montant maximum de 630 euros) ;

Déboute M. [O] [F] du surplus de ses demandes ;

Dit que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais et dépens y compris ceux visés à l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [O] [F] a quitté les lieux le 17 avril 2018; les travaux n’avaient pas encore été effectués.

Par déclaration du 5 octobre 2018, M. [O] [F] a interjeté appel de ce jugement, en ce qu’il l« a débouté (…) du surplus de ses demandes » et a statué sur les frais et dépens ;

Par arrêt contradictoire entrepris du 9 juin 2020 (RG 18/21814), la cour d’appel de Paris a ainsi statué :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [F] de l’ensemble de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de quiconque,

Condamne M. [O] [F] aux dépens d’appel dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de Jorna, membre de Fidal, avocat au Barreau de Meaux dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [O] [F] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 11 janvier 2024, pourvoi n°22-15.848, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué ainsi :

Casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 juin 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [T] [M] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu la déclaration de saisine du 28 février 2024, par M. [O] [F] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 avril 2024 par lesquelles M. [O] [F] demande à la cour d’appel autrement composée et saisie sur renvoi de :

A titre principal,

Infirmer le jugement du Tribunal d’instance de Meaux du 22 février 2018 en ce qu’il a débouté M. [O] [F] de sa demande indemnitaire ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 50.127 euros, à défaut 15.038,10 euros si l’estimation fixée par l’Expert devait être retenue, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance depuis octobre 2011 et jusqu’au 17 avril 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.098,99 euros au titre de son dommage matériel, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice corporel, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

A titre subsidiaire,

Avant dire droit, concernant le préjudice corporel de M. [O] [F]

Ordonner une expertise médicale et commettre en qualité d’expert tel médecin qui plaira au Tribunal, lequel pourra s’adjoindre s’il estime utile, tout praticien de son choix dans une spécialité médicale distincte de la sienne, avec pour mission de :

1 – se faire communiquer le dossier médical complet de M. [O] [F],

En tant que de besoin, se faire communiquer par tout tiers détenteur les pièces médicales nécessaires à l’expertise,

2 – déterminer l’état de santé de M. [O] [F] avant son emménagement le 10 septembre 2011, concernant plus précisément son appareil respiratoire,

3 – relater les constatations médicales faites après son emménagement, ainsi que l’ensemble des interventions et soins,

4 – noter les doléances de M. [O] [F],

5 – examiner M. [O] [F] et décrire les constatations ainsi faites (y compris taille poids)

6 – indiquer, compte tenu de l’état de M. [O] [F], ainsi que de son état initial et de son évolution, le délai normal de déficit fonctionnel temporaire total ou le cas échéant partiel et dans ce dernier cas, en préciser le taux, et proposer la date de consolidation.

7 – dire si chacune des anomalies constatées est la conséquence de l’humidité affectant son logement,

Dans l’hypothèse d’un étal antérieur, préciser si cet état :

— était révélé et traité avant l’emménagement (dans ce cas préciser les périodes, la nature et l’importance des traitements antérieurs et s’il entrainait un déficit fonctionnel avant l’emménagement)

— a été aggravé ou a été révélé ou décompensé par un lieu de vie humide,

— aurait entrainé un déficit fonctionnel en l’absence de lieu de vie humide. Dans l’affirmative, dans quel délai et à concurrence de quel taux.

8 – décrire les actes, gestes et mouvements rendus difficiles partiellement ou entièrement impossibles en raison de ses difficultés respiratoires provoquées par son lieu de vie humide,

Donner un avis sur le taux du déficit fonctionnel qui résulte des difficultés ou impossibilités précitées. Donner en toute hypothèse un avis sur le taux du déficit fonctionnel actuel de M. [O] [F], tous éléments confondus (état antérieur inclus). Si un barème a été utilisé, préciser lequel.

9 – se prononcer sur la nécessité pour M. [O] [F] d’être assistée par une tierce-personne (cette assistance ne devant pas être réduite en cas d’assistance familiale). Dans l’affirmative, préciser si cette terce-personne doit ou non être spécialisée, ses attributions exactes ainsi que les durées respectives d’intervention de l’assistant spécialisé et de l’assistant non spécialisée. Donner à cet égard toutes précisions utiles.

10 – préciser le cas échéant :

— la nécessité de l’intervention d’un personnel médical : médecins, kinésithérapeutes, infirmiers (nombre et durée moyenne de leurs interventions) ;

— la nature et le coût des soins susceptibles de rester à la charge de M. [O] [F] en moyenne annuelle

— les adaptations des lieux de vie de M. [O] [F] à son nouvel état ;

— le matériel susceptible de lui permettre de s’adapter à son nouveau mode de vie ou de l’améliorer

11 – donner un avis détaillé sur la difficulté ou l’impossibilité pour la victime de :

a) exercer une profession,

b) continuer à s’adonner aux sports et activités de loisir qu’il déclare avoir pratiqués,

13 – donner un avis sur importance des souffrances (physiques ou morales) et des atteintes esthétiques.

14 – déterminer les postes de préjudice temporaires (préjudice esthétique, tierce personne temporaire…).

15 – prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, dans les conditions de l’article276 du code de procédure civile,

Dire que l’expert :

— sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile

— adressera par lettre recommandée avec avis de réception un pré-rapport aux avocats des parties, lesquels disposeront d’un délai de cinq semaines à compter du jour de la réception de ce pré-rapport, pour faire valoir auprès de l’expert, sous formes de dires, leurs questions et observations,

— répondra de manière précise et circonstanciée à ces dires qui devront être annexés au rapport définitif qui sera établi à l’issue de ce délai de cinq semaines et dans lequel devra figurer impérativement :

*le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation.

*le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise,

*la date de chacune des réunions tenues,

*la liste exhaustive de toutes les pièces par lui consultées,

*les déclarations des tiers éventuellement entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leur lien éventuel avec les parties,

*le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que les constatations et avis de celui-ci (lesquels devront également figurer dans le pré-rapport).

*les dates d’envoi à chacun des avocats du pré-rapport puis du rapport définitif,

Dire que l’expert déposera son rapport définitif au secrétariat greffe et en enverra un exemplaire à l’avocat de chacune des partes dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

Sur le fond,

Infirmer le jugement du Tribunal d’Instance de Meaux du 22 février 2018 en ce qu’il a débouté M. [O] [F] de sa demande indemnitaire :

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 189 par mois à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance depuis septembre 2011 inclus et jusqu’à son refus injustifié d’une offre de logement décent, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.098,99 euros à titre de dommages matériels, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice corporel, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En tout état de cause,

Condamner M. [T] [M] à payer M. [O] [F] la somme de 5.000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner M. [T] [M] aux dépens

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 juillet 2024 au terme desquelles M. [T] [M] demande à la cour d’appel autrement composée et saisie sur renvoi de :

Donner acte à M. [T] [M] qu’il a exécuté les travaux prescrits par le tribunal d’instance de Meaux dans son jugement du 22 février 2018,

Dire et juger que M. [O] [F] a toujours refusé toute proposition de relogement de M. [T] [M],

Dire et juger que M. [O] [F] a toujours fait obstacle à l’exécution par M. [T] [M] des travaux réparatoires,

En conséquence,

A titre principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [O] [F] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

Débouter M. [O] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Limiter le préjudice de jouissance de M. [O] [F] au montant retenu par l’expert judiciaire soit la somme de 2362,50 euros TTC,

Dans tous les cas,

Condamner M. [O] [F] à payer à M. [T] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [O] [F] aux entiers dépens en tous les dépens dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de Jorna, membre de Fidal, avocat au Barreau de Meaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Pour mémoire, la déclaration d’appel du 5 octobre 2018 ne porte que sur les chefs de dispositif par lesquels le premier juge déboute M. [O] [F] « du surplus de ses demandes » et dit que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais et dépens y compris ceux visés à l’article 700 du code de procédure civile. Les autres chefs de dispositif du jugement sont donc irrévocables.

Par ailleurs, il est constant que le bail est résilié, M. [F] ayant quitté les lieux en avril 2018 avant que les travaux ordonnés par le tribunal aient été effectués.

Enfin, s’agissant de la teneur et de la portée de la cassation, l’arrêt de la cour de cassation énonce :

« Vu l’article 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

5. Il résulte du premier de ces textes que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage.

6. Selon le deuxième et le troisième, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent.

7. Pour rejeter les demandes en paiement de dommages-intérêts du locataire, l’arrêt, après avoir relevé que le logement donné en location en septembre 2011 présentait une humidité excessive et ne satisfaisait pas aux critères du logement décent, retient que le locataire, qui n’avait pas accepté en 2012 l’offre du bailleur d’installer dans le bien loué un déshumidificateur général, et qui a refusé de mauvaise foi, de 2014 à 2018, de quitter le logement durant le temps nécessaire à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, en dépit des propositions de relogement faites par le bailleur, ne peut être indemnisé de préjudices résultant de son fait.

8. En statuant ainsi, sans caractériser un comportement fautif du locataire constituant un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage, de nature à exonérer totalement le bailleur de sa responsabilité pour les préjudices subis par le locataire dès la prise d’effet du bail à raison de l’humidité du logement, la cour d’appel a violé les textes susvisés."

Sur l’indécence du logement

Le premier juge a retenu en substance, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et au regard du rapport d’expertise, que l’appartement était affecté d’une carence des ventilations, d’une remontée d’humidité par capillarité et d’infiltrations d’eau, le rendant indécent et ce malgré les travaux déjà effectués par le bailleur, qui se sont révélés insuffisants ; il a ordonné la réalisation des travaux recommandés avec suspension des loyers mais, considérant les refus du locataire des propositions de relogement devant permettre l’exécution des travaux et son absence de bonne volonté pour leur réalisation, il a rejeté ses demandes de dommages-intérêts.

M. [F] demande l’infirmation du jugement et renouvelle ses demandes de dommages-intérêts, selon des montants modifiés.

M. [M] s’oppose à ses demandes, comme en première instance ; il ne conteste pas les problèmes d’humidité du logement mais fait valoir en substance que, d’une part M. [F] a refusé l’exécution de travaux et que cette opposition constitue en elle-même un manquement du locataire à ses propres obligations, et d’autre part M. [F] a fait obstacle aux solutions de relogement, malgré l’aide du bailleur et qu’il est de mauvaise foi.

Il soutient que ses fautes sont de nature à engager sa responsabilité et exonèrent M. [M] de toute responsabilité et que s’il avait permis au bailleur d’effectuer des travaux de grande ampleur le problème d’humidité n’aurait pas perduré pendant tant d’années.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » ; il est aussi tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à diverses conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; notamment, il assure la protection contre les infiltrations et remontées d’eau dans l’habitation et comporte des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

Le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent est susceptible de causer au locataire divers préjudices, et notamment un préjudice de jouissance, dont il est fondé à demander l’indemnisation, sans qu’une mise en demeure préalable soit requise (3 Civ., 4 juin 2014, n 13-12.314, Bull. n 74).

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Ainsi, celui qui manque à son engagement contractuel doit réparer le préjudice subi par l’autre partie du fait de l’inexécution du contrat ; mais le fait du créancier d’une obligation contractuelle victime de son inexécution est de nature à exonérer le débiteur.

Selon le rôle causal de ce fait et la nature de l’obligation, il y a exonération totale ou partielle.

Lorsqu’il a été la cause exclusive du dommage, le fait du créancier de l’obligation inexécutée, fautif ou non, exonère totalement le débiteur.

A défaut de constituer la cause exclusive du dommage, le fait du créancier peut, comme tout événement extérieur, libérer le débiteur de l’obligation inexécutée s’il constitue un cas de force majeure.

En l’espèce, M. [M] ne conteste pas, en réalité, le caractère indécent du logement, qui a été retenu par le premier juge et été constaté par l’expert, et qui justifie d’ailleurs les travaux ordonnés par le premier juge, selon des chefs de dispositif devenus irrévocables.

Il ne développe aucun moyen de droit relatif à l’obligation du bailleur résultant des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, ni relatif à la portée de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, et au principe selon lequel la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites et notamment du rapport d’expertise que, bien que l’appartement ait été refait à neuf à l’entrée dans les lieux du locataire, le logement a été affecté d’une humidité importante résultant, selon l’expert judiciaire,

— d’une carence de ventilation : deux extractions d’air sont en place dans le logement mais en mauvais état de fonctionnement; aucune ventilation de type VMC continue et suffisante n’est en place ce qui interdit les évacuations de l’air vicié et humide et contribue à la création de condensation et moisissure ; aucune hotte n’est installée en cuisine; les entrées d’air sont insuffisantes ;

— d’une capillarité par le sol du fait de la proximité de la Marne :

— ainsi que des infiltrations d’eau par le bac à douche.

L’expert relève ainsi que certains murs sont saturés d’eau, que les moisissures apparaissent, ainsi que des écaillages de peinture et un décollement de papier peint (salle à manger, salon), qu’une bouche de VMC au plafond du salon n’est pas en fonctionnement, que la VMC de la salle de bains ne fonctionne pas.

L’expert conclut que le logement n’est pas décent au regard des dispositions légales, puisqu’il existe des « venues d’eau dans le logement et une carence de renouvellement d’air », de sorte que des travaux de mise en conformité sont à réaliser dans les plus brefs délais, relevant du bailleur et évalués à 10.000 euros outre 2.000 euros pour les travaux d’embellissement et de reprise des peintures ; il précise que ces points ne sont pas contestés par les parties lors des opérations d’expertise.

Il résulte encore des pièces produites, comme de l’expertise, que le locataire a rapidement informé le bailleur des premiers signes d’humidité, dès octobre 2011 (humidité et moisissure dans certaines parties mal ventilées du logement), lesquels ont en outre été constatées par les services de la mairie en juillet 2012 ; le bailleur a fait réaliser des travaux, notamment pour améliorer la ventilation, par la pose de grilles, et l’étanchéité, et a fourni un déshumidificateur; mais ces travaux n’ont pas été suffisants.

Ainsi, le logement était affecté de désordres constitutifs d’une indécence partielle au sens des dispositions précitées, dès octobre 2011, ayant causé un trouble de jouissance au locataire qu’il convient d’indemniser, sous réserve de l’examen de la faute du locataire invoquée par M. [M].

Sur l’indemnisation des préjudices

M. [O] [F] demande, à titre principal les sommes suivantes :

-50.127 euros, et, à défaut, 15.038,10 euros si l’estimation fixée par l’expert devait être retenue, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance depuis octobre 2011 et jusqu’au 17 avril 2018,

-1.098,99 euros au titre de son dommage matériel,

-5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

-10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du dommage corporel

outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

M. [M] conclut à la confirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes de dommages intérêts et, subsidiairement à la limitation du préjudice de jouissance de M. [F] au montant retenu par l’expert judiciaire, soit la somme de 2.362,50 euros.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 n°85-14.486 Bull. N°164).

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi intégralement sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

S’agissant du préjudice de jouissance

La somme de 50.127 euros sollicitée par M. [F] correspond en substance à l’intégralité des loyers d’octobre 2011 à mars 2018 outre les 17 jours d’occupation du mois d’avril 2018 (soit une inhabitabilité à 100 % des lieux); la somme subsidiaire de 15.038,10 euros repose sur le coefficient d’inhabitabilité de 30 % retenu par l’expert.

L’expert estime ce préjudice à la somme de 2.362,50 euros pour 25 mois, soit 94,50 euros par mois, somme calculée en tenant compte de ce que 50 % de l’appartement est affecté et d’un taux d’inhabitabilité de 30 %.

Les premiers signes d’humidité sont apparus en octobre 2011 et ont alors été signalés par le locataire qui a quitté les lieux le 17 avril 2018. Les travaux ont été effectués après son départ.

L’intimé n’invoque pas la force majeure, laquelle ne résulte pas des circonstances de l’espèce.

Pour la période allant d’octobre 2011 inclus jusqu’au dépôt du rapport d’expertise en juin 2014, ce mois étant inclus, soit 33 mois, il convient de tenir compte de ce que :

— il ne résulte pas des éléments du dossier que la faute ou le fait de la victime soit la cause du dommage invoqué, alors qu’il n’est ni allégué ni établi que M. [F] est à l’origine des désordres affectant le logement et de son indécence, ni que ceux ci résulteraient d’un défaut d’entretien de sa part, l’expertise ne concluant d’ailleurs pas en ce sens, ni, a fortiori, que le comportement du locataire soit la cause exclusive de ces désordres.

Pendant cette période, la nécessité pour le locataire de quitter les lieux pour que les travaux soient effectués ne résulte pas des éléments produits ni des échanges entre les parties, de sorte qu’il ne peut être reproché au locataire de s’y être maintenu.

Il ne résulte pas des pièces produites que le locataire a entravé la réalisation des travaux que le propriétaire a fait faire (intervention sur le bac de douche, pose de grilles….).

Les circonstances invoquées par le bailleur ne sont donc pas exonératoires de toute responsabilité et M. [M] n’est pas fondé en sa demande de rejet total de toute indemnisation au titre de l’indécence partielle du logement.

— l’humidité n’a affecté que la moitié du logement et le taux d’inhabitabilité retenu par l’expert est de 30 %, ce qui n’est pas utilement contesté par l’appelant ; ce dernier ne saurait se prévaloir sérieusement d’une indemnisation à hauteur de 50.127 euros étant rappelé que le logement a été loué en très bon état et qu’il n’était pas impropre à l’habitation pendant la période considérée, l’intéressé s’y étant d’ailleurs maintenu pendant plusieurs années et en outre presque 4 ans après le rapport d’expertise.

— M. [F] a refusé l’installation d’un déshumidificateur général de l’appartement en septembre 2012 et a admis avoir ponctuellement éteint la VMC à cause de son bruit, ces circonstances ayant contribué à aggraver les désordres.

Il appartient donc à M. [M] d’indemniser M.[F] de son préjudice de jouissance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, ce dernier justifie une indemnisation à hauteur de 2.805,50 euros (soit 85 euros par mois x 33 mois) .

S’agissant de la période postérieure à l’expertise, il résulte de cette dernière et de l’ensemble des pièces produites que la réalisation des travaux était urgente et n’imposait au locataire que de quitter les lieux pendant un mois, sans qu’un déménagement complet soit nécessaire, les meubles pouvant être rassemblés au milieu des pièces et protégés le temps des travaux ; l’appelant n’établit pas le contraire et a néanmoins imposé, de fait, au bailleur d’attendre son déménagement et la fin du bail pour pouvoir effectuer lesdits travaux.

Le conseil de M. [F] a d’ailleurs indiqué lors des opérations d’expertise que l’évaluation de son préjudice devrait tenir compte du coût total d’un mois d’hôtel nécessaire pour la durée des travaux.

En tout état de cause, le locataire devait libérer les lieux pour une durée d’un mois faute de quoi les travaux ne pouvaient être mis en oeuvre ;

Aucun élément ne justifie l’exigence de M. [F] de déménager et d’obtenir un nouveau logement avant de permettre la réalisation des travaux aussi rapidement que possible, étant rappelé que le bailleur avait produit un devis au cours de l’expertise.

Au surplus, s’agissant du projet du locataire de quitter les lieux définitivement, si M. [F] démontre effectivement avoir fait de nombreuses démarches afin d’obtenir un nouveau logement dans le parc social et privé, il convient de rappeler que le logement objet du bail litigieux comporte « 2 ou 3 pièces » pour une surface de 40 m2 ; M. [F] n’établit pas la pertinence de ses recherches de relogement, étant souligné qu’il n’a pu obtenir de garantie bancaire s’agissant d’un projet de location d’un appartement de trois pièces en 2017 (tout en refusant l’offre du bailleur de se porter garant) et qu’un projet accepté par lui en avril 2014 n’a pas été accueilli par la commission d’attribution de l’OPH 77; M. [M] produit en outre un courrier du 16 juin 2017 par lequel l’agence immobilière Fontenoy Immobilier indique avoir proposé plusieurs biens à la location à M. [F], à la demande de M. [M], et ce depuis plus de deux ans, et que malgré quelques visites « l’intéressé n’a jamais donné suite à ce jour », alors que M. [M] proposait de se porter garant pour lui ; l’appelant ne conteste pas utilement ce fait et le caractère inadapté des offres de logement qui lui ont été faites n’est pas établi.

Par ailleurs, par courrier du 30 juin 2017, l’entreprise Fourgeot Maçonnerie indique que le propriétaire lui a demandé d’effectuer les travaux préconisés par l’expert que l’acceptation du locataire était attendue pour effectuer ces travaux mais que le locataire souhaitait quitter les lieux avant qu’il soit effectués de sorte que l’entreprise restait en attente.

Ainsi la réalisation des travaux préconisés par l’expert n’a pu avoir lieu, ce qui a nécessairement aggravé les désordres, comme l’admet d’ailleurs M. [F].

Il est établi que cette attitude a été la cause exclusive du préjudice de jouissance invoqué à compter du mois de juin 2017, puisqu’il est alors avéré que M. [M] avait, pour sa part, effectué des démarches précises pour réaliser les travaux, que le locataire ne devait libérer les lieux que pour une durée d’un mois pour permettre leur réalisation et qu’il a décliné à tout le moins une offre sérieuse de relogement.

A toutes fins utiles, M. [M] produit, pour établir sa bonne foi et son absence de toute réticence, les factures des travaux effectués dans les lieux dès mai 2018, pour un montant total d’environ11.000 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que M. [F] est responsable pour partie de l’aggravation des désordres et de son préjudice de jouissance pour la période considérée puisqu’il a entravé la réalisation des travaux pendant plusieurs années.

Son préjudice sera ainsi indemnisé à hauteur de 1.000 euros pour la période postérieure à l’expertise et jusqu’à juin 2017 inclus.

Sa demande doit être rejetée en ce qui concerne la période allant de juin 2017 à avril 2018.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. [M] à payer à M. [F] la somme totale de 3.805,50 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En application de l’article 1231-7 du code civil ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le préjudice matériel

M. [F] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté cette demande et sollicite devant la cour la somme de 1.098,99 euros correspondant à des éléments de matériel distincts.

Il produit à l’appui de sa demande une facture de 99,99 euros concernant l’achat d’un déshumidificateur en septembre 2017 ; cette demande doit être écartée compte tenu des motifs précités quant à la cause des dommages sur cette période.

Il produit également une facture de novembre 2015, soit plus d’un an après l’expertise, portant sur l’achat d’un matelas et d’un sommier électrique pour une somme totale de 999 euros.

Toutefois le lien entre la nécessité de cet achat et les désordres observés n’est pas établi, la nécessité d’un remplacement complet de ces équipements n’étant pas justifiée.

La demande de M. [M] à ce titre sera donc rejetée et le jugement sera confirmé.

Sur le préjudice moral

M. [F] demande l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre du préjudice moral alors à hauteur de 10.000 euros et sollicite à ce titre la somme de 5.000 euros devant la cour d’appel statuant sur renvoi.

Il fait valoir à juste titre la souffrance psychologique, la préoccupation et l’anxiété suscitée par la nécessité de faire face au développement récurrent de moisissures y compris dans son garde-manger, étant rappelé qu’il est non-voyant, et de recevoir des amis ou les membres de sa famille dans cet environnement, et ce pendant plusieurs années ; l’expert confirme d’ailleurs l’existence d’un tel préjudice, qu’il qualifie d’important.

La demande de M. [F] à ce titre sera donc accueillie mais ramenée à de plus justes proportions, notamment au regard des motifs développés plus haut s’agissant de la responsabilité partielle de M. [F] ; M. [M] sera condamné à lui verser à ce titre la somme de 1.000 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

En application de l’article 1231-7 du code civil cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le préjudice corporel

M. [F] demande à cour d’appel statuant sur renvoi de condamner M. [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice corporel, non invoqué en première instance.

Subsidiairement il sollicite une expertise médicale.

Pour mémoire, l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonné sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver ; il pose un principe de subsidiarité en précisant qu'« en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Le code de procédure civile, ne consacre, pour les parties, aucun droit à l’expertise.

L’intimé conteste le lien de causalité entre l’asthme dont souffre M. [F] et l’humidité de l’appartement qu’il a quitté depuis plus de 6 ans ;

Il fait valoir que les gênes respiratoires et les crises d’asthme peuvent être induites par divers facteurs et qu’en tout état de cause l’intéressé a préféré rester dans un logement prétendument néfaste à son état de santé plutôt que d’accepter des logements qui ont été proposés et de permettre la réalisation des travaux litigieux.

M. [F] démontre, par la production de plusieurs documents médicaux établis dès 2013, qu’il souffre d’un asthme lié à une allergie aux acariens qui s’est aggravé à partir de 2011 suite à son emménagement dans le logement litigieux, en raison de l’humidité de celui-ci et qu’il a souffert d’une pneumopathie en 2013 ainsi que d’une gêne respiratoire faisant suite à l’inhalation de moisissures dans son logement; les médecins mentionnent la nécessité d’un changement de logement (attestation établie le 16 juillet 2013 par Mme [B], médecin spécialisé en maladies allergiques, un certificat médical du 8 mai 2013 établi par le centre hospitalier de [Localité 7], courriers des 30 octobre et 23 décembre 2013 établi par des médecins suivant le patient à l’APHP).

Le lien de causalité entre l’aggravation de l’asthme de M. [F] et les désordres constatés dans le logement litigieux est donc établi.

Il convient de préciser que si M. [F] soutient, dans ses conclusions, qu’il n’était « ni traité ni suivi » pour son asthme avant d’emménager dans l’appartement litigieux et qu’il « n’en avait pas», cette affirmation est contredite par le docteur [B], qui, dans le courrier précité, fait état de ce que le patient « souffre d’un asthme persistant sévère en rapport avec une allergie aux acariens », lequel s’est « aggravé et déstabilisé » suite à son emménagement dans l’appartement de M. [M].

Au vu de ces éléments, la demande de M. [F] sera donc accueillie mais ramenée à de plus justes proportions, notamment au regard des motifs développés plus haut s’agissant de la responsabilité partielle de M. [F].

M. [M] sera condamné à lui verser à ce titre la somme de 1.000 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il convient de condamner M. [M] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [F] une indemnité de procédure de 1.250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, ainsi que pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, autrement composée, statuant sur renvoi, par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 3.805,50 euros au titre de son préjudice de jouissance;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [T] [M] aux dépens de première instance ;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice corporel,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [T] [M] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [O] [F] la somme de 1.250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’instance d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président