SdF/ND

Numéro 25/01560

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/05/2025

Dossier : N° RG 23/03319 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IW3Z

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

S.A. MMA IARD, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L.U PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

C/

[M] [N] épouse [J], [L] [J], [S] [W], [E] [W], [X] [W]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Mars 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M. VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

S.A. MMA IARD

immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société d’assurance mutuelle à cotisations fixes

immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.A.R.L.U PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

immatriculée au RCS de Dax sous le numéro 819 110 818, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentées par M^e Julie CHATEAU de la SCP JEAN LUC SCHNERB – JULIE CHATEAU – ANCIENNEMENT DANIEL LACLA U, avocat au barreau de Pau

Assistées de M^e Vincent NIDERPRIM (selarl Avox), avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Madame [M] [N] épouse [J]

née le 06 Mai 1969 à [Localité 13]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [L] [J]

né le 17 Avril 1964 à [Localité 15] (31)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Maitena HUERTA, avocat au barreau de Bayonne

Monsieur [S] [W]

né le 14 Mars 1961 à [Localité 12] (47)

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [E] [W] [Localité 12] (47)

né le 19 Juin 1971 à [Localité 12] (47)

de nationalité française

[C] [W] Régiment du Service militaire adapt de Polynésie française

[Adresse 11]

[Localité 10] (Polynésie française)

Monsieur [X] [W]

né le 31 Juillet 1959 à [Localité 12] (47)

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représentés parMe Antoine PAULIAN, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Charlotte DE LAGAUSIE (AARPI Gravellier-Lief-de Lagausie-Rodrigues), avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 08 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG numéro : 20/01098

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 juillet 2018, M. [S] [W], M. [E] [W] et M. [X] [W] (ci-après les consorts [W]) ont vendu à M. [L] [J] et son épouse, Mme [M] [N], une maison d’habitation située à [Localité 16] (40), dont le rapport de diagnostics techniques établi le 14 mars 2018 par la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS concluait à l’absence d’infestation par les termites.

Du fait de la constatation après leur achat de la présence de termites dans leur maison, les époux [J] ont fait diligenter, par l’intermédiaire de leur assureur, une expertise amiable, laquelle a confirmé la présence de termites selon un rapport du 9 novembre 2018.

Par ordonnance du 5 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dax, saisi à cette fin par les époux [J], a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [R].

Par actes des 7, 8, 12 et 20 octobre 2020, les époux [J] ont fait assigner les consorts [W], la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et ses assureurs, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances mutuelles devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins notamment d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2022.

Suivant jugement contradictoire du 8 novembre 2023, le tribunal a :

— condamné in solidum la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances mutuelles à payer aux époux [J] les sommes de :

—  176 283,51 ' au titre des travaux de reprise, somme à actualiser en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction applicable à la date du jugement, outre les intérêts légaux à compter du 7 octobre 2020,

—  3 240 ' au titre des frais annexes, (déménagement et garde meuble)

—  5 550 ' au titre des préjudices de jouissance,(pendant la durée des travaux)

—  3 000 ' au titre du préjudice moral,

—  6 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les époux [J] de leurs demandes à l’encontre des consorts [W],

— débouté la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté les consorts [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— dit que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître HUERTA pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’il résulte du rapport d’expertise amiable réalisé 8 mois après le diagnostic de la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et du rapport d’expertise judiciaire que la présence de termites était visible par simple constat visuel et sondages non destructifs par poinçon dans plusieurs pièces de la maison,

— qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les termites étaient présents dans le bâtiment lors du contrôle de la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, ce qu’elle ne conteste pas, de sorte qu’elle a manqué à ses obligations et commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [J], sous la garantie de ses assureurs, les MMA IARD qui ne la contestent pas;

— que la présence massive de termites dans l’immeuble au moment de la vente alors qu’un diagnostic conclut à l’absence de termites, constitue un vice caché,

— qu’il n’est pas établi que les consorts [W] avaient connaissance de la présence de termites au moment de la vente et qu’ils l’auraient dissimulée aux époux [J], dès lors que s’ils avaient constaté la présence de termites en 2016, ils ont valablement pu penser que le problème était circonscrit à un placard qu’ils ont fait retirer, cette théorie ayant été confirmée pour eux par le diagnostic vierge de la présence de termites réalisé par un professionnel au moment de la vente, de sorte qu’au regard de ce diagnostic, il ne leur appartenait pas de révéler aux acquéreurs la présence de termites sur une étagère deux ans avant la vente,

— que la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ne démontre pas les avoir interrogés sur d’éventuels dégâts commis par les termites dans les années précédentes, de sorte qu’elle ne peut leur reprocher d’avoir retenu l’information, ce défaut d’information ne justifiant pas ses propres manquements aux règles de l’art en matière de diagnostics,

— que l’évaluation du coût des travaux réparatoires (démolition et reconstruction du bâtiment) par l’expert à hauteur de 171 373,51 ' n’est pas contestée par les parties,

— que les époux [J] ne justifient pas que des frais de bornage leur auraient été imposés, et les frais d’aléas de chantier n’ont pas à être mis à la charge du diagnostiqueur et de ses assureurs, dès lors que ces éventuels frais ne sont pas la conséquence directe de la faute commise, à l’inverse du coût de la création d’un puisard et d’un portail électrique dès lors que le permis de construire a été délivré aux époux [J] sous réserve d’effectuer les aménagements nécessaires à cet effet,

— qu’ils doivent également supporter le coût du déménagement et des frais de garde-meubles des époux [J] et leur trouble de jouissance pendant la durée des travaux et un préjudice moral mais pas de préjudice pour perte de revenus locatifs.

La SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances mutuelles ont relevé appel par déclaration du 19 décembre 2023 (RG n°23/03319), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, SAUF en ce qu’il a :

— débouté les consorts [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2024, la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances mutuelles, appelantes, entendent voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances mutuelles à payer aux époux [J] les sommes de :

—  176 283,51 ' au titre des travaux de reprise, somme à actualiser en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction applicable à la date du jugement, outre les intérêts légaux à compter du 7 octobre 2020,

—  3 240 ' au titre des frais annexes,

—  5 550 ' au titre des préjudices de jouissance,

—  3 000 ' au titre du préjudice moral,

—  6 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les époux [J] de leurs demandes à l’encontre des consorts [W],

— débouté la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître HUERTA pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement les époux [J] et l’indivision [W] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à leur encontre,

Subsidiairement,

— juger que le montant des travaux réparatoires ne saurait être supérieur à une somme de 171 373,51 ',

— débouter les consorts [J] de leurs demandes au titre des frais de déménagement et de garde meubles, de travaux antérieurement réalisés, de frais de déplacement,

— juger que les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice locatif ne sauraient être indemnisées à une somme supérieure à 5 550 ',

— débouter les époux [J] de leur demande au titre du préjudice moral,

— condamner les consorts [W] à les garantir intégralement de toutes éventuelles condamnations mises à leur charge,

— condamner toute partie succombant à leur verser la somme de 5 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, la SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD font valoir, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil :

— qu’elles ne contestent pas la présence de termites dans les lieux, mais que les traces d’infestation n’étaient pas visibles ni accessibles lors du contrôle et ne se sont révélées que lorsque les époux [J] ont entrepris les travaux de rénovation qu’ils projetaient, et notamment lors de la dépose du lambris fixé aux murs,

— que rien ne permet à l’expert judiciaire d’affirmer que la présence de termites était décelable au jour du passage du diagnostiqueur, alors que le rapport du diagnostiqueur fait état de réserves tenant à l’encombrement des pièces par des meubles lourds qui ne pouvaient pas être déplacés, et au fait que les combles n’ont pas pu être visités,

— que ni les vendeurs ni les acquéreurs n’ont sollicité la levée de ces réserves par un deuxième passage,

— que s’il est évident que l’infestation avait déjà commencé lors du contrôle, aucun élément technique ni scientifique ne permet d’affirmer que les dégradations constatées par l’expert judiciaire en 2022 étaient visibles au moment du contrôle, alors que l’infestation est par nature évolutive,

— qu’il en résulte qu’aucun élément technique ne permet de démontrer un manquement imputable au diagnostiqueur de nature à engager sa responsabilité pour faute,

— que l’expert judiciaire a établi sans contestation possible la connaissance par les vendeurs de la présence des termites dans l’immeuble en 2016, et n’en ont informé ni les acquéreurs ni le diagnostiqueur, ce qui caractérise leur mauvaise foi,

— que les vendeurs ont ainsi intentionnellement induit en erreur le contrôleur avec lequel ils étaient contractuellement liés, de sorte qu’ils doivent le garantir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, M. [L] [J] et Mme [M] [N] épouse [J], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Pro diagnostics immobiliers, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles à leur payer les sommes suivantes :

—  176 283,51 ' au titre des travaux de reprise, somme à actualiser en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction applicable à la date du jugement, outre les intérêts légaux à compter du 7 octobre 2020,

—  3 240 ' au titre des frais annexes,

—  5 550 ' au titre des préjudices de jouissance,

—  3 000 ' au titre du préjudice moral,

—  6 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre des consorts [W],

En conséquence,

— condamner in solidum M. [X] [W], M. [S] [W] et M. [E] [W] avec la société Pro diagnostics immobiliers, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles à leur payer les sommes suivantes :

—  176 283,51 ' au titre des travaux de reprise, somme à actualiser en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction applicable à la date du jugement, outre les intérêts légaux à compter du 7 octobre 2020,

—  3 240 ' au titre des frais annexes,

—  5 550 ' au titre des préjudices de jouissance,

—  3 000 ' au titre du préjudice moral,

—  6 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Ajoutant au jugement entrepris,

— condamner in solidum M. [X] [W], M. [S] [W] et M. [E] [W] avec la société Pro diagnostics immobiliers, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances à leur payer la somme de 5 000 ' au titre des frais exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum M. [X] [W], M. [S] [W] et M. [E] [W] avec la société Pro diagnostics immobiliers, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances aux entiers dépens en cause d’appel.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [J] font valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1240 du code civil, et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation :

— que le rapport d’expertise judiciaire confirme la présence effective de longue date de termites sur toute l’emprise du bâtiment et démontre l’ampleur des dégradations en résultant,

— que l’expert judiciaire considère que le contrôle effectué par le diagnostiqueur n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et que les dégradations étaient présentes et accessibles sur les lieux au moment du contrôle le 14 mars 2018, au moyen d’un examen visuel minutieux et de sondages sur les ouvrages en bois, conformément aux obligations de contrôle du diagnostiqueur,

— qu’il en résulte que le technicien a engagé sa responsabilité à leur égard,

— que la garantie des vices cachés des vendeurs trouve à s’appliquer compte tenu de l’état très avancé des dégradations, de l’importance des travaux de remise en état à réaliser, et de la consultation par eux d’une entreprise spécialisée dans le traitement du bois en 2016, qui a confirmé la présence de termites, l’ensemble de ces éléments démontrant qu’ils avaient connaissance de la présence des termites dans l’immeuble et ne les en ont pas informés,

— que la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et ses assureurs ne justifient pas leurs demandes de voir écarter les sommes allouées au titre des frais de déménagement et de garde-meubles, qui ont été retenus par l’expert judiciaire, et du préjudice moral, qui est justifié au regard de l’ampleur des désordres affectant le bien et de la longueur de la procédure.

Dans ses conclusions notifiées le 28 août 2024, M. [S] [W], M. [E] [W] et M. [X] [W], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

En tout état de cause, si une condamnation était prononcée à leur encontre,

— condamner la société PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles, in solidum, à les relever intégralement indemnes,

Y ajoutant,

— condamner la société PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances mutuelles, in solidum, à leur payer la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [W] font valoir :

— que l’expert judiciaire a indiqué que chacune des dégradations constatée était présente de longue date et accessible sans investigation destructrice au moment du contrôle effectué par la SARL PRO DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, ce qui a également été constaté par l’expert amiable, puisqu’aucun des éléments de bois de l’immeuble n’est épargné, de sorte que le diagnostiqueur a commis une faute en ne les constatant pas,

— que les réserves portées au diagnostic ne peuvent l’exonérer de sa responsabilité dès lors que s’il estimait que les conditions du contrôle ne garantissaient pas son efficacité ou le résultat, il était de sa responsabilité de refuser d’intervenir,

— que l’acte de vente contient une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, qui ne peut être écartée dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance avant la vente de l’existence de termites, alors même qu’aucune trace visible d’infestation n’existait pour un non professionnel et que la société DETEC BOIS qu’ils ont fait intervenir en 2016 n’avait pas fait état de la présence de termite, mais de vrillettes et de capricornes, ce qui expliquait parfaitement la poussière de bois découverte dans les toilettes et qui ne s’est pas reproduite postérieurement,

— que le devis de la société DALL’AGNOL qui proposait de traiter les termites ne peut être considéré comme un véritable diagnostic au sens des dispositions légales et réglementaires,

— que le diagnostiqueur ne les a jamais interrogés pour savoir si des entreprises étaient déjà intervenues s’agissant de la recherche d’insectes xylophages dans l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation de M. et Mme [J] ':

* Contre le diagnostiqueur :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée lors de la vente est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Cass. ch. mixte 08 juillet 2015 n° 13.26686).

Une norme homologuée (NF P 03-201) définit les règles applicables en matière d’établissement d’un diagnostic sur les termites dans sa version de 2016, selon laquelle la recherche d’une présence éventuelle de termites se fait par un examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment y compris les parties non habitées et par un sondage mécanique des bois visibles et accessibles (utilisation de poinçons, de lames etc).

Il est par ailleurs préconisé dans cette norme que sur les éléments en bois dégradés les sondages sont approfondis et si nécessaires destructifs et l’examen des meubles peut être aussi un moyen utile d’investigation.

En l’espèce la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et notamment en relevant que le pied des huisseries en bois de la porte-fenêtre du séjour est pourri par suite d’infestations de termites (et aucun meuble ne gêne le sondage de cette pièce de bois) de même que celle de la porte extérieure de la cuisine ainsi que la structure bois du placard de la chambre numéro 2 qui présentent en outre des galeries caractéristiques d’infestations de termites (non masquées par des meubles) et de la charpente à l’intérieur des combles accessible par une trappe coulissante à l’intérieur de la maison au moyen d’une échelle. À l’aide d’un tournevis l’expert a sondé une des planches du solivage en bois des combles ainsi qu’une partie du colombage qui se révèle pourrie par l’infestation de termites.

Ainsi la présence de termites dans l’ensemble de la maison a été confirmée par l’expert judiciaire dès la première réunion le 17 juillet 2019 soit 8 mois après l’expertise amiable elle-même intervenue le 22 octobre 2018 moins de 4 mois après la vente et que vu l’importance et la profondeur des dégradations relevées notamment dans les bois de charpente des combles Est cela faisait plusieurs décennies que les termites avaient colonisé le bâtiment puisqu’ils partent du sol jusqu’au bois le plus gros de la charpente.

L’expert judiciaire indique que l’accès aux montants des portes extérieures du séjour, cuisine, et du placard était libre le jour de son contrôle par la SARL PRO DIAGNOSTICS puisque non encombrés par les tables et chaises de jardin. L’accès aux sablières du séjour, et encadrement de la trappe extérieure des combles était tout aussi accessible, sans avoir à déménager un quelconque mobilier de jardin. Il suffisait de sonder ou regarder ces parties de bâtiments.

Le tribunal retient donc à juste titre qu’un simple constat visuel des huisseries des portes du salon et de la cuisine, du placard de la chambre numéro 2 et de la charpente confirmée par des sondages non destructifs à l’aide d’un poinçon permettait de conclure à l’existence de traces d’infestation par les termites en plusieurs pièces de la maison, même si le lambris du séjour était masqué par un canapé ou des meubles de jardin.

Or la SARL PRO DIAGNOSTICS a procédé à l’examen de ces pièces de bois sans rien constater, preuve d’un examen très superficiel.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il retient la responsabilité de la SARL PRO DIAGNOSTICS qui n’a pas accompli sa mission de diagnostic dans les règles de l’art, remettant au vendeur un diagnostic erroné qui a induit M. et Mme [J] en erreur justifiant de la condamner, avec ses assureurs les MMA IARD qui ne contestent pas leur garantie à réparer le dommage résultant de cette infestation dont le coût de réparation n’est pas contesté par les parties, consistant à reconstruire la maison intégralement.

* Contre les consorts [W] en leur qualité de vendeurs :

Il résulte de l’article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Et selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente passé le 7 juillet 2018 comprend en page 11 'Etat du bien’ une clause de non garantie par le vendeur pour quelque cause que ce soit des vices même cachés affectant l’immeuble.

Il n’est pas contesté que les consorts [W] avaient fait faire deux diagnostics et devis sur la présence d’insectes dans leur bien en 2016, ayant trouvé de la sciure dans un placard, d’une part par la société DALL’AGNO pour un traitement curatif anti termites portant sur le rez-de-chaussée et les combles pour un coût total de 2672,44 ', devis non accepté par eux et un devis par la société DETEC BOIS n’ayant constaté que la présence de vrillettes et capricornes dans la maison et proposé un traitement moins onéreux contre ces seuls insectes (non produit devant la cour).

Il ressort du devis de la Société DALL’AGNO daté du 9 septembre 2016, qui n’est pas un diagnostic, que l’entreprise mentionne en bas du devis : dégradations et présence de termites dans placard de chambre au rez-de-chaussée et en observations :

Dans notre devis nous traitons les solives et départ de charpente ceci afin de respecter les prescriptions techniques du bois : traitement au niveau N +1 par rapport à la dégradation trouvée.

Par ailleurs il n’est pas contesté que la société DETEC BOIS n’avait pas repéré pour sa part la présence de termites en 2016.

Il ressort de ces éléments que les consorts [W], profanes en la matière, pouvaient croire que l’infestation du placard d’une chambre par des termites était très localisée et circonscrite à cette seule pièce et que le retrait des étagères de ce placard suffirait à éradiquer les termites, leur bonne foi à l’égard des acquéreurs étant renforcée par la production d’un diagnostic vierge de présence de termites, établi le 14 mars 2018 par la SARL PRO DIAGNOSTICS, professionnel en matière d’insectes xylophages.

La cour confirme par conséquent le jugement qui rejette les demandes formulées par M. et Mme [J] contre les consorts [W] vendeurs de bonne foi à leur égard compte tenu de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente.

Sur l’indemnisation des préjudices de M. et Mme [J] :

* Au titre des travaux de reconstruction de leur immeuble :

Le montant chiffré par l’expert retenu par le premier juge n’est pas contesté par les parties devant la cour pour la somme de 171.373,51 '.

La SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD demandent la limitation de leur condamnation à cette somme, sans formuler de critiques précises sur les autres montants retenus par le 1er juge au titre :

— des frais d’installation d’un puisard et d’un portail électrique exigés par la communauté de communes, soit une somme complémentaire de 3110 + 1800 = 4910 ' portant ainsi le coût total des frais de reconstruction à 176'283,51 '.

— le déménagement du mobilier existant (1800 ') le stockage en garde-meubles (1440') le préjudice de jouissance pour la location pendant 9 mois (durée des travaux) outre les 2 mois d’été pendant lesquels aucun travaux ne sont tolérés sur la commune de [Localité 16] (5550 ' ).

En l’absence de contestation argumentée sur des frais qui sont justifiés, la cour confirme l’évaluation des préjudices matériels, annexes et de jouissance retenue par le premier juge .

*Au titre de leur préjudice moral :

De la même façon la cour estime que le premier juge a parfaitement caractérisé le préjudice moral de M. et Mme [J] qui voient démolir la maison qu’ils ont acquise en raison de la présence de termites, doivent différer de plusieurs années la prise de possession de leur investissement financier, la cour y ajoutant les aléas et soucis d’une construction, et confirme donc la somme de 3000 ' accordée de ce chef.

Sur les demandes de garantie :

* Des consorts [W] par la SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD

Ceux-ci n’ayant pas été condamnés à indemniser M. et Mme [J] au titre des vices cachés affectant leur immeuble, cette demande de garantie est sans objet .

* De la SARL PRO DIAGNOSTICS et des MMA IARD par les consorts [W]

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les consorts [W] ont passé un contrat avec la SARL PRO DIAGNOSTICS aux fins d’établir les diagnostics réglementaires en vue de la vente de leur immeuble relatif à la présence de termites. Ils ne peuvent ignorer l’importance de cette recherche pour la bonne information des acquéreurs, l’infestation par les termites, si elle n’est pas traitée à temps, mettant en péril la solidité même des bâtiments.

Or moins de 2 ans avant la mise en vente et la demande du diagnostic, les consorts [W] avaient été informés de la présence de termites dans un placard de leur maison et avaient sollicité des devis en vue de traitements anti-parasitaires qu’ils n’ont finalement pas entrepris contre les termites.

Si cette information était utile au diagnostiqueur afin d’attirer l’attention du professionnel sur une antériorité possible d’infestation, celui-ci n’a pas non plus questionné les propriétaires sur l’historique de la présence d’insectes dans la maison ou des traitements pratiqués alors qu’il indique que cette information lui aurait été essentielle.

Or en toutes hypothèses ce défaut d’information spontanée par les vendeurs n’exonérait pas la SARL PRO DIAGNOSTICS de son obligation d’effectuer son diagnostic avec diligence et dans les règles de l’art, ce qui lui aurait permis, même sans être informée d’une précédente infestation, de constater l’infestation majeure et ancienne de l’ensemble de l’immeuble.

Les diligences du diagnostiqueur ne sauraient en effet dépendre d’une information non réclamée au vendeur que celui-ci a omis de donner spontanément. Cette omission d’information, pour regrettable qu’elle soit, est sans lien de causalité avec la superficialité du diagnostic réalisé par la SARL PRO DIAGNOSTICS et avec les préjudices de M. et Mme [J].

La Cour confirme par conséquent le jugement en ce qu’il rejette la demande de garantie présentée par la SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD contre les consorts [W].

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens mis à la charge de la SARL PRO DIAGNOSTICS et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

La SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD devront payer in solidum à M. et Mme [J] une indemnité de 2500 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

La SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD devront également payer aux consorts [W] une indemnité de 2500' au titre des frais irrépétibles.

La cour déboute la SARL PRO DIAGNOSTICS et les MMA IARD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ces dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL PRO DIAGNOSTICS et la MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 2500' et aux consorts [W] la somme de 2500' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SARL PRO DIAGNOSTICS, de la MMA IARD et de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL PRO DIAGNOSTICS, la MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître HUERTA.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE