PhD/CS

Numéro 25/2965

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 3 novembre 2025

Dossier : N° RG 24/00063 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IXE2

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[B] [I]

C/

S.C.I. CHIQUITA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 3 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Septembre 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [B] [I]

né le 28 Novembre 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C644452023002774 du 13/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Maripierre MASSOU DIT LABAQUERE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.C.I. CHIQUITA société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 440 379 642, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5], prise en la personne de son gérant domiciliée ès qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par M^e Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 02 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2020, à effet au 1er novembre 2020, la SCI Chiquita a donné à bail d’habitation à M. [B] [I] un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 400 euros.

Au début de l’année 2021, M. [I] s’est plaint de l’indécence réglementaire du logement et du refus de la bailleresse de lui louer, comme promis selon lui, un autre appartement du même immeuble qui venait de se libérer, et a cessé de régler les loyers.

Le 2 décembre 2021, la bailleresse a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, d’une part de payer le solde des loyers échus entre avril et novembre 2021 pour un montant de 1.700 euros, déduction faite des allocations logement, et, d’autre part, de justifier de l’assurance du logement.

Suivant exploit du 26 octobre 2022, la SCI Chiquita a fait assigner M. [I] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers échus.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du bail au 2 février 2022

— ordonné l’expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— dit n’y avoir lieu à réduire les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— dit n’y avoir lieu à astreinte

— condamné M. [I] à payer à la SCI Chiquita la somme de 1.956 euros représentant les loyers impayés au 2 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du 2 février 2022

— ordonné la capitalisation des intérêts

— rappelé que le sort des meubles susceptibles d’être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution

— débouté M. [I] de sa demande de délais de paiements

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 29 décembre 2023, M. [I] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2024 par M. [I] qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf sur les frais irrépétibles, et, statuant à nouveau, de :

— juger qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause resolutoire ni à expulsion

— juger que le non-paiement partiel en cas d’indécence du logement n’est pas un défaut de paiement du locataire dans la mesure ou cela est compensé par l’obtention des allocations logement par Ia propriétaire supérieure à ladite part

— juger que la SCI Chiquita ne peut pas réclamer l’intégralité des loyers mais que les loyers diminués des allocations logement retenues par la CAF

— voir lui accorder des délais paiement les plus larges

— condamner la SCI Chiquita dans ce cadre et pour indemniser le défaut de mise en conformité et le trouble de jouissance pour indécence subi par le locataire et pour procédure abusive, à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme égale au montant des loyers impayés à retenir déduction faite des allocations logements retenus par Ia CAF, valant compensation

— condamner la SCI Chiquita aux dépens dont le coût du commandement et de tous frais d’huissier

— débouter la SCI Chiquita de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 juin 2024 par la SCI Chiquita qui a demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant de :

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 7.684 euros correspondant au montant de la dette locative définitive

— condamner M. [I] à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les dépens.

MOTIFS

sur l’acquisition de la clause résolutoire

S’agissant de l’assurance des risques locatifs, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à chaque année, à la demande du bailleur. La justification résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur et de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein de droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement du 2 décembre 2021 vise la clause résolutoire au titre du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs.

M. [I] ne justifie pas avoir remis à la bailleresse une attestation d’assurance pour la période de novembre 2021 à novembre 2022, dans le mois du commandement, ni même au cours de la procédure de première instance, comme l’a relevé le jugement entrepris.

La production tardive, à hauteur d’appel, une attestation d’assurance en date du 27 mai 2021, émise par la compagnie Assu 2000, garantissant le logement loué pour une durée d’une année, n’établit en rien que le logement était assuré entre le 27 mai 2022 et le 1er novembre 2022.

Par conséquent, la SCI Chiquita est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire de ce chef, et alors que M. [I], qui n’a pas même justifié d’une assurance antérieure au 27 mai 2021, n’a pas plus justifié d’une assurance postérieure au 1er novembre 2022, étant observé que M. [I] a libéré les lieux, en exécution forcée du jugement entrepris, le 23 mai 2023.

Le jugement entrepris sera donc constaté en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, la SCI Chiquita ayant , par ailleurs, acquiescé à la prise d’effet de la résiliation, non pas dans le mois, mais dans les deux mois du commandement.

S’agissant du non-paiement des loyers, M. [I] conteste l’exigibilité des loyers visés dans le commandement, comme des loyers postérieurs, en opposant l’exception d’inexécution prise de l’indécence du logement loué, et, en tout état de cause, l’extinction de la dette locative, cantonnée à la quote-part du loyer restant à sa charge et qui a été réglée grâce au versement direct des allocations logement, en dépit de la procédure administrative de conservation de celles-ci notifiée par la caisse d’allocations familiales en raison de l’indécence du logement et alors que la SCI Chiquita n’a pas réalisé les travaux de mise en conformité du logement.

La SCI Chiquita ne conteste pas sérieusement la non-conformité réglementaire du logement loué au regard des critères de décence, mais fait valoir qu’elle avait accepté de louer l’appartement à la demande de M. [I], pour une courte durée, dans l’attente de l’attribution d’un logement socialqu’il avait sollicité, celui-ci ayant pris les lieux en connaissance de cause, avant d’invoquer opportunément leur indécence comme moyen de pression sur la bailleresse pour obtenir la location d’un autre appartement qui venait de se libérer, et alors que M. [I] multipliait les menaces sur la bailleresse et occasionnait des troubles de voisinage incessants dont se plaignaient les autres locataires.

Cela posé, il ressort du rapport du service hygiène et sécurité de la ville de [Localité 5] en date du 19 mai 2021 que le logement (2 pièces, 50 m²) présente de nombreux désordres :

— traces d’humidité présentes sur des murs et plafonds poreux ; le papier peint se détache

— une fissure dans le salon, au droit des fenêtres, du plâtre s’en détachant

— plan de travail de la cuisine mal fixé, ainsi que le robinet et l’évier

— douche dégradée, absence de ventilation mécanique.

La SCI Chiquita a été mise en demeure de mettre fin à ces désordes.

La caisse d’allocations familiales a fait établir un rapport en date du 7 juillet 2021 qui a relevé :

— des revêtements vétustes dans l’ensemble des pièces (papier peint décollé, enduit dégradé en bas des fenêtres)

— fenêtres dégradées et non étanches à l’air

— fissures de taille importante à gauche de la fenêtre sur rue

— évier en mauvais état de fonctionnement: plan mal fixé et robinetterie abîmée

— absence de chauffage centrale dans toutes les pièces : un chauffage au gaz existe dans la partie avant de l’appartement permettant de chauffer le salon et la chambre. Cependant la partie arrière (cuisine, SDE) n’est reliée à aucun système de chauffage

— ventilation insuffisante.

En droit, les désordres constatés constituent des non-conformités aux dispositions du décret 2020-120 du 30 janvier 2022 et au Réglement sanitaire départemental des Pyrénées Atlantiques, et qui exposent manifestement le locataire à des risques sanitaires et sécuritaires.

Il s’ensuit que la SCI Chiquita a failli à son obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil.

La bailleresse ne peut s’exonérer de cette obligation d’ordre public en invoquant la connaissance de l’état du logement lors de la signature du bail par le locataire.

En outre, le prétendu dépannage provisoire accordé au locataire ne peut mieux exonérer ni atténuer la responsabilité de la SCI Chiquita qui a opportunément, dans un contexte local de grave pénurie de logements, mis en location un logement, affecté de désordres majeurs donnant tout son sens concret au critère d’indécence réglementaire, moyennant un loyer mensuel de 400 euros sans rapport avec l’état d’un tel logement et largement financé par les allocations logement de 271-272 euros par mois directement versées entre les mains de la bailleresse.

Cependant, M. [I] ne peut valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution légitimant le non-paiement des loyers dès lors qu’il n’est pas démontré que le logement est inhabitable, M. [I] ayant protesté de l’état du logement plus d’un an après l’entrée dans les lieux dans le contexte d’un conflit avec la bailleresse relatif à une prétendue promesse non-tenue de lui louer un autre appartement du même immeuble.

Par ailleurs, au vu du constat d’indécence réalisé par ses services, la CAF a notifié à la bailleresse la mise en place de la procédure de conservation des allocations logement, à compter du mois d’août 2021, valant demande de mise en conformité du logement.

Dans le cadre de cette procédure administrative de conservation des allocations logement, M. [I] était tenu de régler la seule quote-part du loyer restant à sa charge.

Cependant, nonobstant la non-réalisation des travaux, et par courrier du 22 septembre 2021, la CAF a rétabli l’aide au logement avec versement direct au propriétaire jusqu’au mois de février 2022 inclus.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, les allocations versées par la CAF, nonobstant la non-conformité du logement, ne peuvent être imputées sur sa quote-part résiduelle, mais sur le montant total du loyer.

Le commandement de payer du 2 décembre 2021 vise les loyers d’avril à novembre 2021 inclus.

Au cours de cette période, M. [I] était débiteur de la somme de 8 x 400 = 3.200 euros.

La SCI Chiquita a déduit de ce montant les allocations versées et retenues, ramenant la créance locative à la somme de 1.700 euros.

Cependant, le manquement de la SCI Chiquita à son obligation de délivrance d’un logement décent, qui altère substantiellement les conditions d’habitabilité et de jouissance des lieux, est de nature à fonder une exception d’inexécution partielle légitimant le non-paiement d’une partie du loyer, nonobstant l’absence d’action en réduction du prix du montant, en application des articles 1217 et 1719 du code civil, à la mesure de la gravité du manquement de la bailleresse.

En l’état des désordres constatés, il y a lieu de considérer que M. [I] était fondé à retenir 50 % du montant du loyer.

Il s’ensuit que, en tout état de cause, la clause résolutoire était acquise également au titre du non-paiement des loyers ramenés à la somme de 850 euros.

Le jugement entrepris doit, pour ce second motif, être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

sur la créance locative

Le jugement sera infirmé sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, et réparant le préjudice subi par la SCI Chiquita du fait du maintien fautif de M. [I] dans les lieux loués.

Si la SCI Chiquita justifie du comportement menaçant de M. [I] et des troubles de voisinage récurrents au détriment des autres locataires, rendant difficile toute reprise du dialogue en vue de l’organisation des travaux de mise en conformité, il est patent que la bailleresse, qui n’a notifié son intention de réaliser les travaux qu’en août 2022, n’avait pas l’intention réelle de les engager, d’autant qu’elle a signifié à son locataire un congé pour vendre en date du 17 avril 2023.

Compte tenu des caractéristiques et de l’indécence du logement loué, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 200 euros.

La SCI Chiquita a réactualisé sa demande de paiement des loyers et charges jusqu’au mois d’avril 2023 inclus.

Entre le mois de décembre 2021 et le mois d’avril 2023, M. [I] était débiteur d’un loyer de 400 euros jusqu’en février 2022 non inclus, soit 800 euros.

La SCI Chiquita a perçu des allocations logement pour 544 euros, soit un solde de 256 euros, soit une créance exigible de 138 euros, en application de l’exception d’inexécution partielle.

Entre février 2022 et avril 2023, M. [I] était débiteur d’indemnités d’occupation d’un montant de 15 x 200 euros = 3.000 euros.

La SCI Chiquita a perçu une somme de 272 euros au titre des allocations logement de février.

M. [I] est débiteur, au titre des indemnités d’occupation, de la somme de 2.728 euros.

Au total, la dette exigible de M. [I] s’élève à la somme de : 850 + 138 + 2728 = 3.716 euros.

M. [I] sera condamné à payer cette somme à la SCI Chiquita.

sur la demande de dommages et intérêts

L’indécence du logement loué, compte tenu de la nature des désordres, a porté une atteinte substantielle à la jouissance paisible des lieux par M. [I].

En application de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, la SCI Chiquita doit répondre du préjudice subi par M. [I].

Et, l’indemnisation du trouble de jouissance consécutif à l’indécence du logement n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

La SCI Chiquita n’a tiré aucune conséquence des griefs articulés à l’encontre de M. [I].

En l’état de l’ensemble des constatations qui précèdent, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi par M. [I] à la somme de somme de 500 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Il y aura lieu d’ordonner la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties.

La SCI Chiquita sera déboutée de sa demande de report du point de départ des intérêts moratoires à une date antérieure au présent arrêt, ainsi que de sa demande de capitalisation des intérêts qu’elle n’avait pas formée en première instance.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement, à défaut de justification de sa situation actuelle.

M. [I], qui succombe pour l’essentiel, doit être condamné aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement, et d’appel.

La SCI Chiquita sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail liant les parties, ordonné l’expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef, dit n’y avoir lieu à réduire les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

FIXE à la somme mensuelle de 200 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] à compter de la résiliation du bail,

CONDAMNE M. [I] à payer à la SCI Chiquita la somme de 3.716 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation,

CONDAMNE la SCI Chiquita à payer à M. [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les condamnations qui précèdent,

DEBOUTE la SCI Chiquita de sa demande de report des intérêts de retard à une date antérieure au présent arrêt,

DEBOUTE la SCI Chiquita de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [I] aux dépens d’appel,

DEBOUTE la SCI Chiquita de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,