SF/RP

Numéro 25/01331

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 23/04/2025

Dossier :

N° RG 23/03329

N° Portalis DBVV-V-B7H-IW4X

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

[X], [J] [Z]

C/

S.A.S. CETUS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente,

Madame de FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [X], [J] [Z]

née le 06 Mai 1981 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A.S. CETUS

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 808 844 120

prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 27 NOVEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 21/00425

Par acte authentique du 20 mai 2020, Mme [X] [Z] a acquis de la SAS CETUS une maison d’habitation à rénover, située à [Adresse 6] (64), cadastrée BM [Cadastre 1] et pour le jardin BM [Cadastre 2] au prix de 740 000 '.

Par courrier du 26 mai 2020, la SAS CETUS a sollicité de la mairie de [Localité 5] le retrait de la déclaration préalable de travaux déposée par elle le 5 avril 2019 avant la vente , en vue de la rénovation et de l’extension de la maison, retrait acté le 29 mai 2020.

Le 22 juillet 2020, Mme [Z] a déposé à la mairie de [Localité 5] une nouvelle déclaration préalable de travaux d’extension à son nom.

Par acte du 16 février 2021, Mme [Z] a fait assigner la SAS CETUS devant le tribunal judiciaire de Bayonne sur le fondement des articles 1137 et 1240 du code civil en indemnisation des préjudices économique et moral qu’elle prétend avoir subi du fait du retard pris dans les travaux d’extension de sa maison et pour la modification de ceux-ci rendue nécessaire par le retrait de la déclaration préalable acquise par son vendeur.

Suivant jugement contradictoire du 27 novembre 2023 (RG n° 21/00425), le tribunal a :

débouté Mme [X] [Z] de ses demandes,

condamné Mme [X] [Z] à verser à la SAS CETUS la somme de 4 500 ' par application de l’article 700 1° du code de procédure civile,

condamné Mme [X] [Z] aux dépens d’instance,

rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que le dispositif des dernières conclusions récapitulatives de Mme [Z], les seules auxquelles le tribunal est tenu de répondre, ne contient aucune prétention relative à l’existence d’un dol l’ayant conduite à conclure le contrat de vente du 20 mai 2020, les prétentions se ramenant uniquement à des montants de dommages et intérêts en réparation de divers préjudices,

— qu’en tout état de cause, en fixant la date des manoeuvres à une date postérieure à la vente du 20 mai 2020, Mme [Z] ne peut invoquer utilement le fondement juridique du dol, qui suppose la démonstration de manoeuvres antérieures destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant au moment de la vente, et non pas postérieurement.

Mme [X] [Z] a relevé appel par déclaration du 20 décembre 2023 (RG n° 23/03329), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024, Mme [X] [Z], appelante, entend voir la cour :

infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

condamner la SAS CETUS à lui payer la somme de 113 000 ' au titre du préjudice résultant des man’uvres dolosives de la SAS CETUS,

condamner la SAS CETUS à lui payer la somme de 28 800 ' au titre de la perte des loyers,

condamner la SAS CETUS à lui payer la somme de 20 000 ' au titre du préjudice moral,

débouter la SAS CETUS de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

débouter la SAS CETUS de l’intégralité de ses demandes en cause d’appel,

condamner la SAS CETUS à lui payer la somme de 6 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SAS CETUS au paiement des entiers dépens de la procédure de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, Mme [Z] fait valoir, au visa des articles 1137 et 1240 du code civil :

— que la SAS CETUS a commis des manoeuvres dolosives qui ont trompé son consentement avant la vente dès lors que le bien était vendu avec une déclaration préalable aux fins d’extension et de rénovation de la maison, purgée du recours des tiers, ce dont elle avait fait une condition déterminante de son consentement dans son offre d’achat, de sorte que la SAS CETUS devait lui transférer la déclaration préalable purgée suite à la vente, ce qui était possible et permis, et ne pouvait procéder à son retrait seulement 6 jours après la vente, à son insu,

— qu’elle n’a jamais fait part d’une quelconque volonté de changer de projet ou de renoncer à utiliser cette déclaration préalable auprès de la SAS CETUS, tel qu’en atteste le fait qu’elle ait débuté les travaux suite à son achat conformément à la déclaration préalable déposée par la SAS CETUS,

— que le retrait est intervenu dans des circonstances abusives, de sorte qu’elle a été trompée sur le bénéfice de la déclaration préalable vendue avec la maison, et sur la réalité des modalités d’extension du bien, puisque la déclaration déposée par la SAS CETUS mentionnait l’existence d’un mur séparatif avec la copropriété voisine de 3 m de haut, sur lequel viendrait s’appuyer l’extension, alors qu’il n’était en réalité que de 2 m de haut, et que la copropriété voisine, dont fait partie la SAS CETUS, refuse désormais la surélévation du mur et que l’extension vienne prendre appui sur ce mur, alors qu’aucun recours n’avait été formé à l’encontre de la déclaration préalable initiale,

— que du fait de la manoeuvre de la SAS CETUS, elle a été contrainte de déposer une nouvelle demande d’extension, avec une surface et une hauteur réduites, et donc de renoncer au projet qui pouvait immédiatement débuter sans risque de contestation, raison pour laquelle elle avait acquis le bien à ce prix, et contrainte de stopper les travaux et de supporter le coût financier du retard pris par le chantier,

— que le retrait de la déclaration préalable par la SAS CETUS a entraîné son préjudice financier en modifiant l’économie de la transaction, puisqu’elle a acquis la maison au prix de 740 000 ' au lieu d’un prix approchant les 627 000 ' correspondant à la valeur de la maison sans possibilité de travaux,

— que la nécessité qu’elle a eue de déposer une nouvelle déclaration préalable et de purger le recours des tiers a entraîné un retard de six mois dans les travaux et a donc retardé de six mois la mise en location de la maison,

— qu’elle a subi un préjudice moral du fait des circonstances de la tromperie et de la chronologie des événements laissant croire que la SAS CETUS avait organisé la supercherie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mai 2024, la SAS CETUS, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, formulées par Mme [Z] à son encontre comme étant manifestement irrecevables et à tout le moins non fondées,

En tout état de cause,

— condamner Mme [Z] à lui verser une indemnité de 6 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SAS CETUS fait valoir, au visa des articles 1240 et suivants du code civil :

— qu’il ressort des échanges préalables à la vente, de la promesse de vente et de l’acte authentique qui ne mentionnent pas la déclaration préalable, que celle-ci n’était pas pour Mme [Z] une condition essentielle à la vente, et avait été faite uniquement pour fixer les contours de la vente à venir,

— que les échanges préalables à la vente entre Mme [Z] et l’agence immobilière et entre les notaires des parties démontrent que l’information a été donnée à Mme [Z] que la déclaration préalable déposée en mairie ne lui était pas transférable, et démontrent qu’elle avait en tout état de cause le souhait de modifier le projet tel qu’objet de la déclaration préalable alors déposée,

— qu’aucune man’uvre ne peut lui être reprochée dès lors que la transaction a été réalisée par un intermédiaire immobilier,

— qu’elle a légitimement sollicité le retrait de la déclaration préalable, sans manoeuvre, dans le seul but d’éviter de payer les taxes d’urbanisme, dès lors qu’elle n’était plus propriétaire, que le transfert de cette autorisation était impossible et que ledit transfert n’avait de surcroît pas été érigé en condition dans l’acte de vente,

— que Mme [Z] n’a subi aucun préjudice en lien avec le retrait de la déclaration préalable initiale, dès lors qu’elle a immédiatement obtenu l’autorisation de réaliser le projet qu’elle a présenté selon les modifications qu’elle souhaitait dans sa déclaration préalable, laquelle n’a pas été contestée par les tiers,

— qu’il n’existe aucune tromperie s’agissant de la hauteur du mur séparant le fonds de Mme [Z] de celui de la copropriété voisine, ce mur étant bien d’une hauteur de 3 m depuis le fonds de Mme [Z], et d’une hauteur de 2 m du côté de la copropriété, en raison d’une différence de niveau des deux fonds,

— qu’il n’a jamais été spécifié que le prix de 950 000 ' qu’elle souhaitait obtenir incluait les travaux de rénovation, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le bien était vendu avec une autorisation de travaux purgée, alors que la promesse de vente et l’acte authentique n’en font pas mention.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur’la demande de Mme [Z] d’indemnisation au titre des manoeuvres dolosives :

L’acquéreur qui ne demande pas la nullité de la vente pour dol, mais une indemnisation des préjudices résultant des man’uvres alléguées de la part de son vendeur avant la conclusion du contrat de vente, fonde ainsi ses demandes d’indemnisation sur l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il arrive à réparation.

En vertu de l’article 1137 nouveau du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol suppose donc en l’espèce des manoeuvres imputables à la SAS CETUS en vu d’obtenir le consentement de Mme [Z] à acquérir le bien, et portant donc sur un élément déterminant de son consentement, sans lequel elle n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un moindre prix.

Il ressort des pièces versées au débat que l’annonce de la maison à vendre située face à l’océan à [Localité 5], transmise à l’agence immobilière par la SAS CETUS, mentionnait d’importants travaux de remises en état estimés pour 323 000 ', avec une capacité d’extension de 36 m2 et d’une hauteur de 3 mètres / sol naturel, 'la maison étant vendue avec le PC purgé du recours des tiers'.

La Cour précise que, dans les échanges entre les parties, il est question de permis de construire, alors qu’en réalité il ne s’agit que d’une déclaration préalable de travaux du 3 avril 2019, ainsi qu’il ressort de l’arrêté du 21 mai 2019 de la Mairie de [Localité 5] autorisant ceux-ci sous réserve de respecter les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France.

Il est justifié que, dans sa lettre d’intention d’achat pour le prix de 770 000 ' du 31 octobre 2019, Mme [Z] demandait que le permis de construire (en fait la déclaration préalable de travaux) soit purgé du recours des tiers.

Par mail du 30 octobre 2019, l’agence immobilière transmettait à Mme [Z] les justificatifs que cette déclaration préalable de travaux avait été affichée le 27 juillet 2019 devant la maison, et se trouvait donc purgée du recours des tiers le 13 septembre 2019 selon l’attestation de la Mairie à cette date.

Toutefois, la cour constate :

— que dans un échange de sms en novembre 2019 juste après l’offre d’achat donc, Mme [Z] indique, sur interrogation de l’agence, qu’elle a l’intention de faire le projet d’extension avec un léger modificatif qu’elle demandera une fois le transfert de la DP effectué à son profit, message auquel il lui est répondu: 'Justement, la Mairie de [Localité 5] m’informe que l’on ne peut pas transférer la DP, il faudrait que vous la fassiez en votre nom juste après la signature du compromis, à savoir qu’elle a déjà été accepté précédemment'.

— que dans un mail du 6 janvier 2020 adressé à Maître [G], notaire de Mme [Z], par Maître [L], notaire de la SAS CETUS, celui-ci indique 'il n’y a pas de permis de construire sur le bien objet de la vente mais simplement une DP. Or la Mairie de [Localité 5] refuse d’effectuer des transferts de DP. Cependant votre cliente pourra librement faire une demande de DP auprès de la Mairie'.

— que si la consultation auprès du Cridon versée au débat affirme l’absence d’impossibilité juridique de transférer à l’acquéreur une autorisation préalable de travaux accordée au vendeur par une mairie , il est aussi relevé que ce transfert n’est réglementé par aucun texte, et que les formulaires CERFA de l’administration ne prévoient ce transfert que pour les permis de construire, laissant ainsi aux mairies la possibilité de n’autoriser que celui-ci.

— que, dans la promesse de vente du 15 janvier 2020, aucune référence à la déclaration préalable de travaux ne figure, ni comme condition suspensive de l’achat, ni comme élément essentiel ou déterminant de celui-ci.

— que dans l’acte de vente du 20 mai 2020 n’est pas mentionnée la déclaration de travaux obtenue et purgée du recours des tiers comme élément dont les parties ou au moins Mme [Z] a fait dépendre son accord à l’achat du bien au prix convenu de 740 000 ', cette DP ne figure même pas en annexe de l’acte de vente.

Il est ainsi établi qu’avant même que Mme [Z] ne s’engage à acquérir le bien de la SAS CETUS, elle était informée de la nécessité pour elle de faire une demande de DP à son nom, qu’aucun transfert de la DP déposée par la SAS CETUS ne lui serait accordée par la Mairie, et c’est donc parfaitement informée qu’elle a maintenu sa décision d’acquérir le bien au prix de 740 000 ' sans DP validée et purgée du droit des tiers transmise à son nom.

Le retrait de sa déclaration préalable de travaux par la SAS CETUS le 26 mai 2020, quelques jours après la vente afin de ne pas payer de droit d’urbanisme alors qu’elle n’était plus propriétaire du bien ne constitue donc ni l’achèvement d’une manoeuvre dolosive en vue de convaincre Mme [Z] d’acheter son bien, ni même une inexécution de ses obligations pré-contractuelles d’information ou d’une quelconque garantie due à l’égard de celle-ci qui avait été informée, dès avant la vente, que la DP ne lui serait pas transférée et qu’elle ne pourrait donc s’en prévaloir pour commencer les travaux dès son achat, étant précisé que Mme [Z] est architecte de profession et ne peut donc ignorer les conséquences d’un défaut de transfert d’une déclaration préalable de travaux au nom de l’acquéreur d’un bien.

En toute hypothèse, la Cour constate que le retrait le 26 mai 2020 de la DP par la SAS CETUS n’a pas empêché une nouvelle déclaration de travaux par Mme [Z] le 22 juillet 2020 accordée le 2 octobre 2020 (recours des tiers purgé 6 mois après dépôt, soit le 22 janvier 2021) sur un projet d’extension qui n’est même pas versé aux débats, ne permettant pas à la cour de constater l’identité ou la modification du projet par rapport au projet initial de la SAS CETUS qui portait sur une surface de 36 m2 et une hauteur de 3 m / sol naturel de la maison de Mme [Z].

Faute pour Mme [Z] d’avoir démontré des manoeuvres frauduleuses pré-contractuelles imputables à la SAS CETUS de nature à vicier son consentement, ses demandes en réduction du prix d’achat du bien et en dommages intérêts pour perte de revenus locatifs ou préjudice moral doivent donc être rejetées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes.

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Y ajoutant :

Mme [Z] devra payer à la SAS CETUS une indemnité de 2 000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

La cour déboute Mme [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [Z] à payer à la SAS CETUS la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [X] [Z] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [Z] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE