AB/JD

Numéro 26/1446

COUR D’APPEL DE PAU

Chambre sociale

ARRÊT DU 13/05/2026

Dossier : N° RG 24/03641 – N° Portalis DBVV-V-B7I-JBSL

Nature affaire :

Demande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail

Affaire :

[O] [B]

C/

[T] [M]

[S] [M]

[N] [M]

Grosse délivrée le

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Mars 2026, devant :

Madame BLANCHARD, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame LAUBIE, greffière.

Madame BLANCHARD, en application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame CAUTRES, Présidente

Madame SORONDO, Conseiller

Madame BLANCHARD, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau d’ALBI

INTIMES :

Madame [T] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [N] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par Maître FAIVRE de la SCP NONNON – FAIVRE, avocat au barreau de GERS

sur appel de la décision

en date du 17 DECEMBRE 2024

rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TARBES

RG numéro : 23/00014

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 21 juillet 2016, M. [H] [M], le bailleur, a donné à bail à ferme à M. [O] [B], le preneur, les biens suivants situées sur les communes de [Localité 5] et de [Localité 6] :

— Sur la commune de [Localité 5] :

Section A :

— Numéro [Cadastre 1] : un bâtiment agricole à usage de bergerie d’une superficie de 1.450 m² avec usage commun avec le bailleur d’une cour d’une superficie d’environ 400m² ;

— Numéro [Cadastre 2] : un terrain agricole entourant un bâtiment agricole non compris dans le bail ;

— Numéros 348, 350, 351, 351, 353, 354, 385, 386, 387, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] : parcelles de terre ;

— Numéros [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] : parcelles de terre ;

— Numéros [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] : parcelles de terre ;

Section C :

— Numéros [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] : parcelles de terre ;

— Numéros [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], [Cadastre 48] : parcelles de terre ;

— Numéros [Cadastre 49], [Cadastre 50] : parcelles de terre ;

— Sur la commune de [Localité 6] :

Section D :

— Numéros [Cadastre 51], [Cadastre 52], [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58] : parcelles de terre ;

— Numéro [Cadastre 31] : parcelle de terre ;

— Numéros [Cadastre 59], [Cadastre 60], [Cadastre 61], [Cadastre 62], [Cadastre 63].

Le bail porte sur une superficie globale de 58 ha 82 a et 38 ca (hors assiette du bâtiment agricole) et a été consenti pour une durée de 9 ans avec effet au 1er janvier 2016 au prix de 26.764,76 euros – soit 15.000 euros pour le bâtiment à usage de bergerie et 11.764,76 euros pour les parcelles de terre – payable à terme échu les 30 juin et 31 décembre de chaque année, soit tous les 6 mois.

Un état des lieux établi le 20 juillet 2016 a été annexé à l’acte.

Les parties ont convenu que le paiement du fermage de l’année 2016 sera réalisé au moyen d’un seul terme et pour sa totalité au plus tard le 15 octobre 2016.

Le 18 août 2016, le preneur M. [B] a fait établir un nouvel état des lieux.

Le 7 octobre 2016, le preneur a adressé une lettre de réclamation au bailleur.

Le 4 juillet 2017, le preneur a fait procéder à un mesurage du bâtiment d’élevage et a sollicité la signature d’un avenant.

Le preneur a consigné la somme de 17.620 euros entre les mains du notaire rédacteur de l’acte à la date du 30 octobre 2017.

Le 2 avril 2018, M. [R] a adressé un nouveau courrier au bailleur.

Le 14 juin 2020, M. [H] [M] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M].

Aux termes de l’acte de partage reçu par Maître [G] [Z] du 22 mai 2023, les terres affermées ont été attribuées à M. [N] [M].

Par acte extra-judiciaire du 26 juin 2023, M. [N] [M] a fait délivrer congé à M. [B] aux fins de reprise pour exploiter à son profit sur le fondement des dispositions de l’article L.411-59 du code rural.

Par requête reçue au greffe le 17 octobre 2023, M. [O] [B] a saisi le tribunal des baux ruraux de Tarbes aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour reprise et à titre additionnel, dire que le prix du bail sera diminué depuis la date d’effet de ce dernier.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes a :

Déclaré recevable la contestation de congé pour reprise formée par M. [B],

Constaté que le bail rural notarié conclu le 21 juillet 2016 entre les parties avec effet au 1er janvier 2016 comporte une erreur matérielle concernant la date de la première échéance en ce que ce contrat de 9 ans renouvelable par tacite reconduction se termine le 31 décembre 2024 et non le 31 décembre 2025 comme mentionné par erreur en page 8 dudit acte,

Dit que M. [N] [M], bénéficiaire du congé de reprise, est en conformité avec le contrôle des structures des exploitations agricoles et remplit toutes les autres conditions légales,

Dit par conséquent que le congé délivré le 26 juin 2023 avec effet au 31 décembre 2024 est valide,

Ordonné dès lors l’expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef des parcelles louées à compter du 31 décembre 2024,

Dit que la clause de fixation du prix du fermage contenue à l’acte notarié du 21 juillet 2016 est parfaitement licite,

Déclaré irrecevable l’action en révision visant à rectifier le montant du fermage,

Dit que les termes du courriel de M. [B] du 20 janvier 2021 caractérisent une reconnaissance de dette au titre des loyers échus entre le 15 octobre 2016 et le 30 juin 2018 ayant eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de 5 ans,

Condamné par conséquent M. [B] à verser à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 17.620 euros au titre des loyers échus entre le 15 octobre 2016 et le 30 juin 2018,

Dit que l’échéance de loyer du 31 décembre 2018 est prescrite,

Condamné M. [B] à verser à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 82.815,46 euros au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2018 et le 30 juin 2023,

Condamné M. [B] à verser à M. [N] [M] la somme de 29.064,26 euros au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin 2024,

Dit que M. [B] est défaillant à rapporter la preuve des manquements allégués de la part du bailleur dans l’exécution du contrat de bail,

Débouté les parties du surplus des demandes,

Condamné M. [B] à verser à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [B] aux entiers dépens.

Cette décision a été notifiée aux parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue de M. [O] [B] le 19 décembre 2024.

Par lettre recommandée du 27 décembre 2024, reçue au greffe le 30 décembre suivant, M. [B] a interjeté appel du jugement dans des conditions de régularité qui ne sont pas contestées.

Selon avis de convocation du 30 septembre 2025 contenant calendrier de procédure, les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 22 janvier 2026, reportée à l’audience du 12 mars 2026 à laquelle elles ont comparu.

Dans ses conclusions visées par le greffe le 3 octobre 2025 auxquelles il y a lieu de se référer pour l’exposé des faits et des moyens, et soutenues oralement à l’audience, M. [O] [B] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [B] à l’encontre de la décision rendue le 17 décembre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes.

Infimer la décision déférée en ce qu’elle a :

— Dit que la clause de fixation du prix du fermage contenue dans l’acte notarié du 21 juillet 2016 est parfaitement licite,

— Déclaré irrecevable l’action en révision visant à rectifier le montant du fermage,

— Condamné M. [B] à verser à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 82.815,46 euros au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2018 et le 30 juin 2023,

— Condamné M. [B] à verser à M. [N] [M] la somme de 29.064,26 euros au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin 2024,

— Dit que M. [B] est défaillant à rapporter la preuve des manquements allégués de la part du bailleur dans l’exécution du contrat de bail,

— Condamné M. [B] à verser à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [B] aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau :

Dire que la clause de fixation du prix du fermage édictée par l’article 10 du bail du 21 juillet 2016 est illicite,

Dire que le montant annuel du fermage à la date de conclusion du bail est de 14.955 euros,

Dire que M. [B] est redevable, à l’égard de Mme [T] [M], Mme [S] [M] et de M. [N] [M] d’une somme de 17.620 euros, au titre des loyers échus entre le 15 octobre 2016 et le 30 juin 2018,

Dire que M. [B] est redevable, à l’égard de Mme [T] [M], Mme [S] [M] et de M. [N] [M] d’une somme de 37.647,41 euros, au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2018 et le 31 décembre 2022,

Dire que M. [B] est redevable à l’égard de M. [N] [M] d’une somme de 31.595,64 euros, au titre des loyers échus du 30 juin 2023 au 31 décembre 2024,

A titre subsidiaire, et avant-dire-droit, ordonner une expertise aux fins de proposer la valeur locative à la date de conclusion du bail,

Dire que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance à la date de conclusion du bail et durant l’exécution du bail,

Avant-dire-droit désigner tel expert agricole et foncier qu’il plaira à la cour avec pour mission :

* se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur place, décrire l’état des bâtiments loués et procéder à toutes constatations utiles sur leur (sic),

* évaluer le préjudice subi par M. [B] du fait des désordres existants dans le bergerie qui ont rendu difficiles les conditions d’élevage,

* dire que l’expert pourra, si nécessaire, s’adjoindre, après avoir recueilli l’avis des parties ou au besoin du juge, tel sapiteur de son choix,

* recueillir les observations des parties et de leur conseil,

* donner au tribunal tous les éléments utiles à la résolution du litige,

* faire une proposition d’indemnisation de M. [B].

Condamner solidairement Mme [T] [M], Mme [S] [M] ainsi que M. [N] [M] à payer à M. [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions adressées au greffe par voie électronique le 5 février 2026 auxquelles il y a lieu de se référer pour l’exposé des faits et des moyens, et soutenues oralement à l’audience, Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] demandent à la cour de :

Débouter Monsieur [O] [B] de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y rajoutant :

Condamner Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [N] [M] la somme de 14.902,41 euros au titre de l’échéance de loyer du 31 décembre 2024, postérieure au jugement entrepris.

Condamner Monsieur [O] [B] à payer à [T] [M], [S] [M] et [N] [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [O] [B] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est précisé que l’appel de M. [B] ne porte que sur le litige relatif au montant des fermages et à l’obligation de délivrance, et que le congé délivré pour reprise des terres par M. [N] [M] n’est plus en discussion devant la cour.

Sur la contestation de la clause de fixation du prix des fermages

Il est constant que la fixation du prix des fermages est strictement encadrée par des règles d’ordre public, réduisant fortement la liberté de négociation, édictées à l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime selon lequel :

«  Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en 'uvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27.

Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé sur l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. À défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

Cet indice est composé:

a) Pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes;

b) Pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.

Les modalités de calcul de l’indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire.

L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.

La variation de l’indice national des fermages 2020 par rapport à l’année 2019 est de 0,55 % (Arr. du 16 juill. 2020, art. 4); la variation de l’indice national des fermages 2021 par rapport à l’année 2020 est de 1,09 % (Arr. du 12 juill. 2021, art. 4); la variation de l’indice national des fermages 2022 par rapport à l’année 2021 est de 3,55 % (Arr. du 13 juill. 2022, art. 4); la variation de l’indice national des fermages 2023 par rapport à l’année 2022 est de 5,63 % (Arr. du 18 juill. 2023, art. 4); la variation de l’indice national des fermages de 2024 par rapport à l’année 2023 est de 5,23 % (Arr. du 17 juill. 2024, art. 4); la variation de l’indice national des fermages de 2025 par rapport à l’année 2024 est de + 0,42 % (Arr. du 23 juill. 2025, art. 4).

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas.»

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans.

S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. À défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux > fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. "

Ainsi, est irrégulier le loyer fixé en dehors des limites posées par l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

Toutefois, de jurisprudence constante, la possibilité d’agir à tout moment en nullité d’un prix excessif ou sous-estimé n’est pas admise par la Cour de Cassation ( Cass. 3e civ., 18 février 1987, n°85-16.317 ; Cass. 3e civ., 7 février 1990, n°86-18.528 ; Cass. 3e civ., 20 mars 2007, n° 06-12.847 ; Cass. 3e civ., 7 janvier 2009, n° 07-18.191 ; Cass. 3e civ., 16 février 2010, n° 09-11.272).

En effet, l’action visant à annuler la clause de fixation du prix du fermage au motif que ce prix est excessif car plus élevé que celui fixé par arrêté préfectoral est une action soumise aux dispositions de l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime.

Il s’agit en effet d’une action en révision d’un fermage anormal, ouverte aux parties dès lors que le prix stipulé dans le bail est supérieur ou inférieur d’au moins 1/10 à la « valeur locative de la catégorie du particulier donné à bail », action qui doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande introduite plus de trois ans après l’entrée dans les lieux est irrecevable.

L’action en révision, qui n’a pas d’effet rétroactif car le nouveau prix ne s’applique qu’à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande, doit être distinguée d’une action en régularisation qui s’applique au loyer qui n’a pas été fixé en monnaie ou qui se réfère à une denrée non visée par l’arrêté préfectoral ( Cass. 3e civ., 13 décembre 2000, n 99-14.903) ; cette action en régularisation est soumise à la prescription quinquennale et la régularisation du fermage a un effet rétroactif.

En l’espèce, M. [B] soutient que la clause relative au montant du fermage doit être déclarée nulle et non écrite, car le montant fixé dans le bail est largement supérieur au maximum fixé par l’arrêté préfectoral fixant le prix des fermages pour les Hautes-Pyrénées. Son action serait recevable car il s’agirait selon lui d’une action en régularisation, qu’il faudrait distinguer de l’action en révision du prix qui serait réservée aux fermages fixés dans la fourchette prévue par l’arrêté préfectoral mais ne correspondant pas à la réalité du bien loué.

Les consorts [M], qui ne contestent pas le fait que le prix du fermage excède les plafonds préfectoraux, estiment pour leur part que l’action de M. [B] est bien une action en révision des fermages, et qu’elle est irrecevable car introduite hors du délai de trois ans après conclusion du bail.

Sur ce,

il résulte des textes et principes édictés ci-dessus que l’action de M. [B], visant à critiquer la clause de fixation du fermage au motif que le prix a été fixé au-delà du seuil maximal prévu par arrêté préfectoral, est bien une action en révision du prix encadrée par les dispositions de l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime, et non une action en régularisation du bail.

M. [B] a saisi le 16 octobre 2023 le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’annulation de la clause de fermage et de fixation d’un nouveau prix pour un bail rural ayant pris effet au 1er janvier 2016 ; il n’a donc pas agi dans la troisième année du bail comme l’impose l’article L411-13 précité, de sorte que c’est à bon droit que son action a été déclarée irrecevable par le jugement entrepris, lequel sera confirmé sur ce point.

De manière subséquente, la demande subsidiaire d’expertise destinée à déterminer la valeur locative à la date de conclusion du bail, nouvelle en cause d’appel, sera rejetée par ajout au jugement entrepris.

Sur les fermages impayés

Les parties s’accordent à dire que M. [B] reste redevable de la somme de 17.620 € au titre des loyers échus entre le 15 octobre 2016 et le 30 juin 2018, comme il l’a reconnu dans son courrier du 20 janvier 2021 adressé au notaire entre les mains duquel a été consignée cette somme.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] à payer à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 17.620 € au titre des loyers échus entre le 15 octobre 2016 et le 30 juin 2018.

Il sera également confirmé en ce qu’il a constaté la prescription de l’échéance due au 31 décembre 2018, la première réclamation en justice de M. [M] étant intervenue plus de 5 ans après cette échéance, le 18 juin 2024.

S’agissant des échéances dues entre le 30 juin 2019 et le 30 juin 2023, il y a lieu de dire qu’elles doivent être calculées conformément au bail compte tenu de l’irrecevabilité de la demande en révision du prix ; ainsi le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] à payer à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 82.815,46 € au titre des loyers échus sur cette période.

Selon l’acte de partage du 22 mai 2023, M. [N] [M] est devenu seul propriétaire des terres affermées ; M. [B] lui est redevable de la somme de 29.064,26 € au titre des loyers échus entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin 2024.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 1720 du même code dispose que :

«  Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

En l’espèce, M. [B] estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, car le bâtiment agricole est particulièrement dégradé avec une occupation partielle du bien en raison notamment de la présence de meules de foin appartenant au propriétaire.

Il ne formule toutefois aucune prétention chiffrée, et demande avant dire droit une expertise destinée à voir procéder aux constatations sur les bâtiments et à évaluer son préjudice « du fait des désordres existants dans la bergerie qui ont rendu difficile les conditions d’élevage ».

Or, il ne verse aucune pièce sur ces prétendues conditions d’élevage difficiles en raison de désordres, et il a restitué les lieux loués en vertu d’un congé qui lui a été délivré pour le 31 décembre 2024 et qui n’est plus discuté, ce qui rend peu opportune l’expertise de lieux dont l’état est inconnu ce jour, plus de 18 mois après leur reprise par le propriétaire exploitant.

Au surplus, ainsi que l’a relevé le premier juge, et comme le soutient M. [N] [M], M. [B] a commencé à exploiter les lieux le 1er janvier 2016 et la signature du bail, avec effet rétroactif à cette date, est intervenue le 21 juillet 2016.

M. [B] connaissait parfaitement l’état des lieux loués puisqu’il les a occupés 7 mois avant la régularisation du bail.

Un état de lieux a été annexé à ce bail ; le caractère peu détaillé de celui-ci est critiqué par M. [B] mais il est constaté que cet état des lieux contradictoirement réalisé le 20 juillet 2016 décrit les lieux loués de la façon suivante :

« Cette propriété est toute en prairie, il n’y a donc pas de cailloux en surface en 2015. Toute la propriété a été fauchée et les bordures nettoyées par Mr [M] qui a exercé son métier, avec le troupeau ovin que Mr [B] a acheté, jusqu’au 31 décembre 2015.

La bergerie de 1 500 m² est fonctionnelle avec trois travées pour les animaux, une loge en bout de chaque travée pour les agneaux, deux couloirs surélevés pour le passage du matériel et pour l’alimentation du troupeau . Chaque travée (soit pour les animaux ou passage pour l’alimentation) est équipée de 2 portails, un au sud et un au nord, soit 6 portails sur le côté donnant accès à un parc de tri et deux pédiluves ».

Il y est décrit une bergerie « fonctionnelle ».

Il était loisible à M. [B], présent lors de l’état des lieux, d’y faire mentionner les problèmes qu’il dit avoir constatés sur la bergerie et décrits dans le procès-verbal de constat d’huissier dressé hors présence du bailleur le 18 août 2016 (tôle ondulée en éverite cassée en deux points sur l’extrémité de la toiture, un trou apparent sur la partie basse de la toiture, gond du portail situé à l’extrémité Nord-Est est cassé et portail est affaissé, gonds du portail en bois cassés sur la partie basse aux deux extrémités du portail, présence de meules de foin et de matériel du propriétaire, trois rangées d’éclairages hors service, trois trous apparents sur la toiture en tôle et un autre trou présent sur la partie centrale).

Or il ne l’a pas fait et a signé le contrat de bail mentionnant en son article 3 :

« Le preneur prendra les biens loués dans l’état où ils se trouvent à la date de son entrée en jouissance.

Un état des lieux a été établi contradictoirement et à frais communs le 20 juillet 2016. Il constate avec précision l’état des bâtiments et celui des terres ainsi que le degré d’entretien de ces dernières. Ledit état des lieux est demeuré ci-annexé aux présentes après mention ».

Il est rappelé que les dispositions de l’article 1720 du code civil, prévoyant la délivrance de la chose louée en bon état de réparations, ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par une clause du bail telle la clause précitée.

Par ailleurs, M. [B] n’établit pas avoir sollicité le bailleur afin qu’il reprenne son matériel personnel et ses bottes de foin.

Dans ces conditions, la demande d’expertise de M. [B] sera rejetée, par confirmation du jugement déféré.

Sur le surplus des demandes

M. [B], succombant, sera condamné aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée en première instance.

La demande de M. [B] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel partiel,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Déboute M. [O] [B] de sa demande d’expertise sur la valeur locative à la date de conclusion du bail,

Condamne M. [O] [B] aux dépens d’appel,

Déboute M. [O] [B] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [B] à payer à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme totale de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par eux en appel.

Arrêt signé par Madame CAUTRES, Présidente, et par Madame LAUBIE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,