ARRET N° 362

R.G : 13/02895

13/02949

JONCTIONS

XXX

D

SCP D & L

SCP DESTRUHAUT-REZEK anciennement dénomméee Yves MIRTIN

C/

C

H

MIRTIN

SCP MIRTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/02895

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 05 juillet 2013 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

1°) Monsieur I D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

2°) SCP D & L

dont le siège social est XXX

XXX

agissant par la voie de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BRIAND, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

1°) Monsieur X C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

2°) Madame G H épouse C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Eric MITARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE

ayant pour avocat plaidant M^e Audrey NICOLAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

3°) Maître Yves MIRTIN

Notaire

XXX

XXX

4°) SCP Valéry DESTRUHAUT et Stéphane REZEK

XXX

ddont le siège social est XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e François de MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

Madame Hélène CADIET, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******************

LA COUR

Suivant acte authentique passé le 18 décembre 2002 en l’étude de M^e D, notaire à Mimizan, les époux C ont acquis de Monsieur Z, une maison d’habitation avec garage et terrain situé XXX à Mimizan, le tout cadastré section XXX, d’une contenance de 13 ares et 45 ca, pour un prix de 126.500 €.

En 2005, les époux C ont fait procéder à la division de leur lot en deux parcelles :

— la parcelle désormais cadastrée XXX, d’une superficie de 545 m2 pour être conservée par eux en vue d’y construire une maison d’habitation,

— la parcelle désormais cadastrée XXX, d’une superficie de 800 m2 déjà bâtie, et destinée à la vente

Suivant acte authentique passé le 3 février 2006 en l’étude de M^e Mirtin, notaire à Mimizan avec la participation de M^e D, les époux C ont vendu aux époux A la parcelle cadastrée XXX pour un prix de 196.000 €.

S’agissant de la parcelle XXX, les époux C ont obtenu un permis de construire référencé PC 4018406 MI065. A la suite de l’affichage de ce permis de construire, les époux B ont fait connaître leur opposition à ce projet immobilier en ce qu’il serait en infraction avec le cahier des charges du lotissement dont dépend le terrain conservé par les époux C, et plus précisément avec les articles 20 et 28 qui indiquent :

— article 20 : 'La division pure et simple d’une parcelle est rigoureusement interdite'

— article 28 : 'Il ne pourra y avoir qu’un seul logement par lot'

C’est dans ces conditions que les époux C ont fait assigné les notaires M^e D et M^e Mirtin, ainsi que leurs sociétés civiles professionnelles respectives, sur le terrain de la responsabilité en réparation de leur préjudice.

Par jugement en date du 5 juillet 2013, le tribunal de grande instance de La Rochelle a :

— Condamné in solidum M^e D et la SCP D L ainsi que M^e MIRTIN et la SCP Yves MIRTIN à payer à M. et M^me C les sommes suivantes :

* 56.893 €, en réparation de leur préjudice patrimonial

* 19.664,92 €, au titre des frais de conception et démarrage du projet de construction

* 5.000 €, en réparation de leur préjudice moral

— Débouté les parties de leurs autres demandes

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamné in solidum M^e D et la SCP D L ainsi que M^e MIRTIN et la SCP Yves MIRTIN aux dépens à l’exclusion des frais d’expertise immobilière, outre la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Par acte enregistré le 9 août 2013, M^e D et la SCP D et L ont interjeté appel de cette décision contre les époux C et M^e Mirtin et la SCP Mirtin.

Par acte enregistré le 14 août 2013, M^e Mirtin et la SCP Mirtin ont interjeté appel de cette décision contre les époux C et M^e D et la SCP D et L

Par ordonnance du 24 septembre 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

M^e D et la SCP D et L demandent à la cour de :

— Déclarer irrecevable et en tout cas infondé l’appel incident formé par les époux C à l’encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 5 juillet 2013.

— Débouter les époux C de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— Infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2013 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE en ce qu’il a :

— Condamné in solidum Maître D et la SCP D L ainsi que Maître MIRTIN et la SCP Yves MIRTIN à payer à X et G C les sommes suivantes :

* 56.893 € en réparation de leur préjudice patrimonial ;

* 19.644,92 € au titre des frais de conception et de démarrage du projet de construction ;

* 5.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

— condanmé in solidum Maître D et la SCP D L ainsi que Maître MIRTIN et la SCP Yves MIRTIN aux dépens à l’exclusion des frais d’expertise immobilière qui n’ont pas la nature des débours tarifs au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et a payer à X et G C la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M^e Mirtin et la SCP Mirtin demandent à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de la Rochelle le 5 juillet 2013 et statuant à nouveau

— Dire et juger que M^e MIRTIN n’a commis aucune faute,

— Dire et juger que M. et M^me C ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— Dire et juger que M. et M^me C ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— Débouter M. et Madame C de toutes leurs demandes,

— Condamner in solidum M. X C et M^me G H épouse C, à payer à M^e MIRTIN et à la SCP Valéry DESTRUHAUT et StéphaneREZEK, la somme de 4.000 euros, à chacun, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum M. X C et M^me G H épouse C, aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP MADY-GILLET, Avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Les époux C demandent à la cour de :

— Constater les fautes commises par M^e D et la SCP D L, ainsi que par Maître MIRTIN et la SCP Destruhaut-Rezek (anciennement MIRTIN) à l’occasion des actes d’acquisition (en 2002), de division puis de vente partielle (en 2006) du terrain de M. et M^me C ;

— Dire et juger que ces fautes sont en lien direct et certain avec les préjudices de M. et M^me C ;

— Dire la responsabilité de Maître D et de la SCP D L, ainsi que de M^e MIRTIN et de la SCP Destruhaut-Rezek (anciennement MIRTIN) engagée ;

— Par suite,

— Dire le jugement bien fondé en ce qu’il consacre la responsabilité pleine et entière de Maître D et de la SCP D L, ainsi que de Maître MIRTIN et de la SCP DESTRUHAUT ' REZEK (anciennement MIRTIN) ;

— Débouter Maître D et la SCP D L, ainsi que Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT ' REZEK (anciennement MIRTIN) de leur appel contre le jugement ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il condamne solidairement Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT ' REZEK (anciennement MIRTIN) à payer solidairement à Monsieur et Madame C la somme de 19.644,92 € au titre des préjudices financiers supportés (en raison de la conception et du démarrage du projet de construction) ;

— S’agissant des condamnations prononcées ou rejetées, réformer le jugement, le disant mal fondé, et statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT-REZEK (anciennement MIRTIN) à payer à Monsieur et Madame C la somme de 157.000,00 € en réparation de leur préjudice patrimonial pour l’acquisition d’un immeuble identique (en remplacement de leur terrain inconstructible).

— Condamner solidairement Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT-REZEK (anciennement MIRTIN) à payer à Monsieur et Madame C la somme de 125.000,00 € en réparation de leur trouble de jouissance (sur la base de la valeur locative de la maison qui aurait dû y être construite)

— A défaut, condamner solidairement Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT ' REZEK (anciennement MIRTIN) à payer à Monsieur et Madame C la somme de 36.000,00 € en réparation de leur trouble de jouissance (sur la base de la valeur locative du garage existant).

— Condamner solidairement M^e D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT-REZEK (anciennement MIRTIN) à payer à Monsieur et Madame C la somme de 10.000,00 € chacun en réparation de leur préjudice moral et pour le reste :

— Condamner solidairement Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT-REZEK (anciennement MIRTIN) à payer à Monsieur et Madame C la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Maître D, la SCP I D-Paul L, Maître MIRTIN et la SCP DESTRUHAUT-REZEK (anciennement MIRTIN) aux entiers frais et dépens, dont distraction pour ceux le concernant au profit de la Selarl Mitard Baudry qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

Le ministère public a visé la procédure le 5 mai 2014 pour s’en rapporter à justice

SUR CE

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée.

1) Sur l’opposabilité aux époux C des charges de lotissement :

Les appelants font valoir que les charges de lotissement dont les époux C indiquent qu’elles leur causeraient un préjudice ne leur sont pas opposables en ce qu’elles seraient désormais caduques. Ils indiquent en effet que selon l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, 'les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme oui d’un document d’urbanisme en tenant lieu', et qu’en l’espèce, le terrain situé XXX à Mimizan (40) cadastré section XXX était couvert par un Plan d’Occupation des Sols, zone UC, approuvé le 2 mars 1992

Ce moyen appelle les observations suivantes : Les dispositions de l’article L442-9 du code de l’urbanisme n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que ces règles d’urbanisme ont entre co lotis une valeur contractuelle. Il résulte que dans la mesure où ce document a un caractère contractuel dont le respect s’impose aux colotis tant originaires que successifs, les clauses qui pourraient être objectivement qualifiées de règles d’urbanisme ont valeur contractuelle et que la suppression de l’interdiction de subdiviser les lots du lotissement figurant au cahier des charges passe par la modification de ce document conformément à la procédure décrite à l’article L 442-10 du code de l’urbanisme à savoir :

— accord de la majorité qualifiée des colotis (…)

— approbation du projet de modification par l’autorité d’urbanisme compétente.

Force est de constater que l’obtention de la majorité qualifiée susvisée a été tentée en vain.

Dès lors, le cahier des charges du lotissement aux termes duquel :

— la division pure et simple d’une parcelle est rigoureusement interdite (article 20)

— et il ne pourra y avoir qu’un seul logement par lot (article 28)

est en l’état parfaitement opposable aux époux C.

2) Sur l’existence de la faute :

La référence au lotissement et au cahier des charges n’apparaît nullement dans le corps de l’acte d’acquisition passé le 18 décembre 2002 en l’étude de M^e D, ni dans l’acte authentique de revente partielle passé le 3 février 2006 en l’étude de M^e Mirtin, notaire à Mimizan avec la participation de M^e D.

Or, la fiche d’immeuble annexée à l’acte d’acquisition des époux C du 18 décembre 2002 fait référence à l’existence d’un lotissement dans les termes suivants : 'Désignation de l’immeuble : Terrain : Quartier de la Ville d’Hiver. Lot n° 8-1.345 m2 -provient de la division du 1881-Fiche générale du lotissement sous A 717 "

Certes, M^e D tente de s’exonérer en faisant valoir qu’il a accompli les vérifications nécessaires notamment en relevant les titres des auteurs des époux C jusqu’en 1968 et qu’aucun de ces titres ne mentionnait l’existence du lotissement. Il résulte du courrier de M^e Mirtin en date du 9 novembre 2007 que l’erreur remonte à l’acte de vente originaire du 11 décembre 1963 entre la commune de Mimizan et M. Y. En effet, cet acte n’a pas repris le chapitre I du cahier des charges qui mentionne notamment que : 'Le présent cahier des charges est opposable non seulement aux acquéreurs mais à leurs héritiers ou ayants droits, à quelque titre que ce soit. Il doit obligatoirement en être fait mention dans tous actes de vente, tant par le lotisseur originaire que par les acquéreurs successifs'

Le présent litige trouve donc son origine dans une erreur première qui a été réitérée par chacun des notaires intervenus en ce qu’ils ont repris les mentions contenues dans les actes antérieurs.

Il n’en reste pas moins que la lecture attentive de la fiche d’immeuble annexée à l’acte d’acquisition des époux C du 18 décembre 2002 faisant référence à l’existence d’un lotissement aurait dû conduire les notaires à rechercher la teneur du cahier des charges concerné.

Les notaires tentent de s’exonérer en faisant valoir d’une part l’attitude des époux C, et d’autre part la faute du géomètre chargé de la division cadastrale et celle de l’architecte chargé de la conception de la nouvelle construction. Ces moyens appellent les observations suivantes :

En ce qui concerne les époux C, M^e D fait valoir que ceux-ci ne lui ont pas fait part de leur projet de division future et que les notaires se sont dès lors trouvés déchargés d’avoir à mener des investigations complémentaires. D’une part, les époux C étaient parfaitement en droit de connaître au moment de la passation de l’acte, l’intégralité des charges pesant sur le bien acquis. D’autre part, un acte de cession constitue un titre de propriété qui s’inscrit dans une chaîne de transmission. Les notaires ne peuvent donc se libérer de l’obligation de mentionner l’ensemble des charges pesant sur l’immeuble et donc sur les propriétaires à venir.

Quant à la tentative pour les notaires de s’exonérer au regard des obligations qui pesaient sur le géomètre-expert et l’architecte, force est de constater que le préjudice réside dans l’impossibilité de diviser le terrain et d’y construire. Un tel préjudice ne saurait trouver sa source dans des manquements éventuels de ces deux professionnels.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité des appelants.

3) Sur l’évaluation du préjudice :

Le préjudice des époux C réside dans le fait d’une part, qu’ils sont désormais, après division cadastrale et vente partielle, propriétaires d’une parcelle non constructible et donc difficilement négociable en tant que telle, d’autre part, qu’ils ont engagé des frais notamment d’architecte relatifs à un projet initial qui n’a pas pu être réalisé.

Il résulte de l’évaluation de l’immeuble initialement acquis par les intimés, effectuée par le cabinet d’expertise Bay Immo, que ce bien pouvait avoir en 2006 une valeur de 252.893 €.

Compte tenu de ce que par acte du 3 février 2006, les époux C ont vendu aux époux A la parcelle cadastrée XXX pour un prix de 196.000 €, c’est de façon parfaitement justifiée que les premiers juges ont estimé le préjudice patrimonial des intimés à la différence entre ces deux sommes soit un montant de 56.893 €.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux C sont en outre fondés à solliciter la somme totale de 19.644,92 € au titre des honoraires d’architecte, frais de constat d’affichage du permis de construire, taxes d’urbanisme, frais de branchement au réseau public, d’abonnement eau et assainissement, frais d’expertise immobilière et coût de la clôture consécutif à la division parcellaire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué aux époux C pris comme une seule et même partie, la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts en réparation des déconvenues et tracasseries générées par l’impossibilité qui a été la leur de mener à terme le projet qui était le leur.

L’allocation de ces trois sommes indemnise les époux C de l’intégralité de leur préjudice ; ils ne sont pas fondés à solliciter d’indemnités complémentaires. La cour rappelle en effet que l’opération d’achat et de revente partielle leur a quand même permis de bénéficier d’une plus value non négligeable et de demeurer propriétaires d’un terrain, certes peu négociable en l’état actuel des choses, mais qui conserve une potentialité pour les années à venir.

M^e D, la SCP D et L, M^e Mirtin et la SCP Destruhaut-Rezec (anciennement Mirtin) qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme complémentaire de 3.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,

Après avis du Ministère public

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^e D, la SCP D et L, M^e Mirtin et la SCP Destruhaut-Rezec (anciennement Mirtin) à payer aux époux C la somme supplémentaire de 3.000 € (trois mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M^e D, la SCP D et L, M^e Mirtin et la SCP Destruhaut-Rezec (anciennement Mirtin) aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et autorise la Selarl Mitard Baudry, avocats à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,