Cour d'appel de Poitiers, 1re chambre, 14 octobre 2025, n° 25/00182

TGI 19 novembre 2024

CA Poitiers
Infirmation 14 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de mise en demeure préalable
La cour a jugé que la loi ne requiert pas de mise en demeure préalable pour rendre exigibles les charges de copropriété échues.
Rejeté
Condamnation antérieure
La cour a estimé que la condamnation antérieure ne faisait pas obstacle à une nouvelle demande de paiement pour des sommes exigibles.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a jugé que la charge des dépens incombe à l'intimé, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Inéquité de la charge des frais
La cour a jugé qu'il était juste d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 14 oct. 2025, n° 25/00182
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	25/00182
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 19 novembre 2024, N° 77-1468
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme CLERCSébastien FOUCHERAULT
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ' LES [ Localité 7 ] '

Texte intégral

ARRET N°314

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HG5Z

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES [Localité 7]'

[U]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00182 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HG5Z

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 19 novembre 2024 rendue par le Président du TJ de [Localité 11].

APPELANTE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES [Localité 7]'

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substitué par M^e Jenyfer CORVISIER, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

INTIME :

Monsieur [S] [U]

Chez Madame [Y] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[S] [U] est propriétaire de lots au sein d’un ensemble en copropriété dénommé résidence '[Adresse 12]' situé à [Localité 10] (Vendée).

Par acte du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par la société Foncia Charente-Maritime son syndic a assigné ce copropriétaire devant le président du tribunal judiciaire de Niort statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il a demandé paiement en principal des sommes de :

—  13.832,35 € correspondant aux frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 15 octobre 2021 ;

—  5.797,04 € correspondant aux frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 1er juillet 2024.

Le défendeur n’a pas comparu.

Par décision du 19 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'DEBOUTONS le syndic FONCIA de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNONS en tant que de besoin le syndic FONCIA aux entiers dépens'.

Il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires aux motifs que :

— le syndicat des copropriétaires n’avait pas délivré de mise en demeure de payer préalablement à l’exercice de l’action en paiement ;

— le défendeur avait déjà été condamné au paiement de sommes sur une période courant de 2014 à 2021.

Par déclaration reçue au greffe le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [Localité 7]' a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées pra voie électronique le 10 mars 2025, il a demandé de :

'Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 19-2

Vu les dispositions des articles 481-1 et suivants du code de procédure civile,

RECEVOIR le Syndicat de Copropriété de la "[Adresse 13] LES [Adresse 8]", représenté par son syndic, la société FONCIA CHARENTE MARITIME en son appel et le DIRE bien fondé,

En conséquence,

INFIRMER l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON en date du 19 novembre 2024, en ce qu’elle a :

— DEBOUTE le syndic FONCIA de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNE en tant que de besoin le syndic FONCIA aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau :

CONDAMNER, par confirmation des sommes allouées à titre provisionnel par ordonnance de référé en date du 21 décembre 2021 du Tribunal judiciaire de la ROCHE SUR YON, Monsieur [S] [U] au versement de la somme de 13 832,35 € à la société FONCIA CHARENTE MARTIME, en qualité de syndic de l’immeuble de la copropriété dénommé « Résidence les [6] » situé [Adresse 1] à FONTENAY LE COMTE (85200), au titre des frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 15 octobre 2021, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2019, pour les sommes dues à cette date,

CONDAMNER Monsieur [S] [U] au versement de la somme de 7119€, à la société FONCIA CHARENTE MARTIME, en sa qualité de syndic de l’immeuble de la copropriété dénommé « résidence les [Localité 7] », situé [Adresse 1] à [Localité 9], au titre des frais et charges de copropriété pour la période comprise entre 1e 1er octobre 2021 et le 1er février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du présent acte pour les sommes dues à cette date.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil et CONDAMNER Monsieur [S] [U] à leur règlement,

DEBOUTER Monsieur [S] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Monsieur [S] [U] au versement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance'.

Il a exposé que :

— une mise en demeure préalable n’était pas nécessaire pour rendre exigibles les charges de copropriété échues ;

— la condamnation de l’intimée par ordonnance du 21 décembre 2021 du juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon n’avait été que provisionnelle.

[S] [U] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte du 31 janvier 2025 délivré à sa personne.

L’ordonnance de clôture est du 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR UNE ERREUR MATERIELLE

L’article 462 du code de procédure civile dispose que : 'Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande'.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que : 'Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles".

L’article 481-1 de la sous-section 2 'Les jugements en procédure accélérée au fond’ de la section I 'Les jugements au fond’ du chapitre II du titre XV ' Le jugement’ du code de procédure civile dispose que :

'A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

[…]

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6".

La décision dont appel indique en première page : 'ORDONNANCE RENDUE SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND’ et en page 3 : 'La présidente, par jugement réputé contradictoire'.

La décision, en ce qu’elle est qualifiée en première page d’ordonnance de référé, est manifestement entachée d’une erreur matérielle.

Il résulte des dispositions précédemment rappelées que la décision rendue en l’espèce selon la procédure accélérée au fond est un jugement.

La décision sera en conséquence rectifiée en ce que la décision est un jugement et non une ordonnance.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposait dans sa version antérieure que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges'.

Il dispose désormais depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges'.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que :

'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit'.

Il dispose désormais, modifié par la loi précitée, que :

'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1".

Ces dispositions n’imposent pas au syndic de la copropriété de délivrer au copropriétaire défaillant une mise en demeure préalable pour recouvrer paiement des charges exigibles.

Le syndicat des copropriétaires a produit aux débats :

— les contrats de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années 2015 à 2023 ayant approuvé les budgets des années précédentes et voté les budgets provisionnels ;

— les copies des jugements des 4 novembre 2013 et 6 octobre 2014 du tribunal d’instance de Fontenay-le-Comte ayant condamné [S] [U] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 7 juin 2013 puis au 6 août 2014 ;

— la copie du commandement de payer les charges de copropriété signifié le 8 octobre 2019 ;

— la copie de l’ordonnance de référé du 21 décembre 2021 ayant condamné l’intimé au paiement de charges de copropriété sur la période courant du 1er octobre 2014 au 15 octobre 2021 ;

— les copies des appels de charges et un décompte.

La condamnation prononcée par le juge des référés au visa notamment de l’article 835 du code de procédure civile, à titre provisionnel, ne fait pas obstacle à une condamnation au fond de l’intimé.

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production des documents précités, que [S] [U] demeure redevable des sommes de :

—  13.832,35 € au titre des frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 15 octobre 2021, avec intérêt de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2019 sur la somme de 8.478,13 € et à compter du 6 octobre 2021, date de l’assignation en référé sur le surplus ;

—  7.119 € au titre des frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 1er février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts de retard sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimé.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’appelant de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens de première instance et d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

RECTIFIE la décision du 19 novembre 2024 du président du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon en ce qu’il convient de lire en première page 'jugement’ au lieu de 'ordonnance’ ;

INFIRME la décision ainsi rectifiée du 19 novembre 2024 du président du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon statuant selon la procédure accélérée au fond ;

et statuant à nouveau,

CONDAMNE [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [Localité 7]' les sommes de :

—  7119 € au titre des frais et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 1er février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE [S] [U] aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [Localité 7]' la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,