ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02645 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QH33

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 DECEMBRE 2023

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 16]

N° RG 22/00594

APPELANTE :

S.A.R.L. Selection Habitat Immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 453 450 256 Représentée en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e PUECH-FABRE Marie-Paule, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [D] [C]

née le 01 Août 1940 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée sur l’audience par M^e SATRE Lara, avocat au barreau de Montpellier substituant M^e Jeremy MAINGUY de la SELAS RUDELLE VIMINI MAINGUY IMBERT, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [H] [C] profession galériste

née le 05 Juin 1975 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée sur l’audience par M^e SATRE Lara, avocat au barreau de Montpellier substituant M^e Jeremy MAINGUY de la SELAS RUDELLE VIMINI MAINGUY IMBERT, avocat au barreau d’AVEYRON

La Société PB, SAS au capital de 9.147 euros immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 343 503 967 dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son Président en exercice domicilié es-qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant substituant sur l’audience M^e Christophe BASSET, avcocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

lors de la mise à disposition : M^me Fatima OUAFFAI

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Fatima OUAFFAI, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 15 avril 2021, Mme [D] [C] et Mme [H] [C] (les consorts [C]) ont donné mandat exclusif à la SARL Sélection Habitat de vendre une maison située au lieudit [Adresse 9] à [Localité 12] (Aveyron) pour un montant de 442 000 €, et des honoraires fixés à 32 000 €.

Ce mandat conclu pour une durée de 24 mois était irrévocable durant les trois premiers mois soit jusqu’au 15 juillet 2021, chacune des parties ayant ensuite la faculté de le dénoncer à tout moment avec un préavis de quinze jours.

Le 14 août 2021, une offre d’achat a été formalisée par les époux [U], au prix de 375 000 euros, les honoraires de la SARL Sélection Habitat ayant été ramenés à la somme de 20 000 €. Seule Mme [D] [C] a signé l’offre le 16 août 2021. La vente n’a pas été passée.

Par courriel du 19 novembre 2021, la société Sélection Habitat a reproché aux consorts [C] d’avoir confié la vente de leur maison à une autre agence immobilière, la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France), en violation de la clause d’exclusivité du mandat du 15 avril 2021.

Par courrier du 23 novembre 2021, les consorts [C] ont résilié le contrat de mandat exclusif à la société Sélection Habitat, malgré sa proposition d’accord transactionnel.

Par courrier du 15 décembre 2021, la société Sélection Habitat a mis en demeure les consorts [C] de lui payer la somme de 20 000 € prévue par la clause pénale au titre de la violation de la clause d’exclusivité, en vain.

C’est dans ce contexte que, par acte du 12 mai 2022, la société Sélection Habitat a assigné les consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins d’application de la clause pénale.

Par acte du 15 septembre 2022, les consorts [C] ont assigné la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) en intervention forcée en garantie des éventuelles condamnations.

Par jugement du 22 décembre 2023 et jugement rectificatif du 8 mars 2024, le tribunal judiciaire de Rodez a :

— Débouté la société Sélection Habitat de ses demandes,

— Débouté les consorts [C] de leur appel en garantie,

— Condamné la société Sélection Habitat à verser une somme de 800 € aux consorts [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné solidairement les consorts [C] à verser une somme de 800 € à la société PB [R] [I] Châteaux & Demeures de France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Sélection Habitat aux dépens de l’instance,

— Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

La société Sélection Habitat a relevé appel de ce jugement le 22 mai 2024.

Les consorts [C] ont assigné la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) par appel provoqué du 25 novembre 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 février 2025, la société Sélection Habitat demande à la cour, sur le fondement des articles 1217, 1231, 1231-1 et 1231-5 du code civil, des dispositions de l’article 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :

Réformer le jugement critiqué en ce qu’il déboute la société Sélection Habitat de ses demandes, la condamne aux frais irrépétibles et dépens,

Débouter les consorts [C] de leur appel incident et de leur appel provoqué,

Débouter la société PB de tous ses éventuels moyens, fins et conclusions.

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement les consorts [C] à lui payer, en principal, la somme de 20 000 € par application de la clause pénale stipulée à l’article 14 du contrat de mandat, outre intérêts au taux légal ayant couru depuis la date de mise en demeure du 13 décembre 2021, sauf à parfaire jusqu’à complète exécution,

Condamner solidairement les consorts [C] aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer une somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 février 2025,

Mme [D] [C] et Mme [H] [C] demandent à la cour, sur le fondement des articles 549 et 550 du code de procédure civile, 1112-1, 1117, 1156 et 1231-5 du code civil, 78 du décret du 20 juillet 1972, de :

Confirmer le jugement uniquement en ce qu’il a débouté la société Sélection Habitat de sa demande de condamnation des consorts [C] à lui payer le montant de la clause pénale ;

Infirmer les autres dispositions du jugement du 22 décembre 2023 (RG n°22/00594) et le jugement rectificatif du 8 mars 2024 (RG n° 24/00058),

Statuant à nouveau :

A titre principal,

Constater la caducité de l’offre d’achat du 14 août 2021,

Constater que la résiliation du mandat de la société Sélection Habitat est régulière et à la date du 2 décembre 2021,

Constater que la clause pénale mentionnée au mandat conclu avec la société Sélection Habitat est inapplicable, car obscure et imprécise,

Constater qu’il existe un mandat de co-exclusivité apparent entre la société Sélection Habitat et l’agence PB,

A titre subsidiaire,

Constater que les consorts [C] n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles,

A titre infiniment subsidiaire,

Minorer le montant de la clause pénale à 0 €,

Condamner la société PB à garantir les consorts [C] de toutes condamnations en principal, accessoires, intérêts et frais que la cour pourra être amenée à prononcer à leur encontre sur les demandes de la société Sélection Habitat.

En tout état de cause,

Débouter la société Sélection Habitat de son appel et de toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions,

Condamner la société Sélection Habitat et la société PB aux dépens et à leur payer chacune la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 21 février 2025, la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) demande à la cour, sur le fondement des articles 1112-1, 1156, 1217, 1231, 1231-1 et 1231-5 du Code civil, 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de :

Confirmer le jugement du 22 décembre 2023, ensemble le jugement rectificatif du 8 mars 2024, en toutes leurs dispositions,

Condamner tout succombant aux dépens de la présente instance et à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 août 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’indemnisation de l’agent immobilier en cas de violation de l’obligation d’exclusivité

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi 'Hoguet’ et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 réglementent strictement les conditions de rémunération de l’agent immobilier qui n’a droit à une rémunération que lorsque la vente a été effectivement conclue.

L’article 6, I, alinéas 8 et 9, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose en effet que : « (…) Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat ».

L’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise que : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) ».

Il résulte de ces textes que :

La rémunération de l’agent immobilier n’est due que s’il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite, l’absence de réalisation de la transaction privant l’agent immobilier du droit à rémunération ;

Toutefois, l’agent immobilier peut prétendre à une attribution de dommages-intérêts lorsque la transaction ne s’est pas réalisée du fait du comportement fautif de l’une des parties à l’opération, qu’il s’agisse du mandant ou du tiers (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, publié). La constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts (3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n° 09-14.949, publié) ;

La clause pénale, qui est une sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, dans la durée du mandat et n’implique pas la démonstration d’un préjudice (3e Civ., 20 décembre 2006, pourvoi n° 05-20.065, publié) ;

Ainsi, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 16 novembre 2022 que : '7. Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la violation par M. et Mme [S] de la clause d’exclusivité ne permet pas l’application de la clause pénale puisqu’il n’est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. 8. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. et Mme [S] avaient violé la clause d’exclusivité les liant à l’agent immobilier, la cour d’appel, qui a refusé de mettre en oeuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé’ (3e Civ., 16 novembre 2022, pourvoi n° 21-22.400, diffusé).

En l’espèce, le mandat exclusif de vente du 15 avril 2021 entre les consorts [C] (mandantes) et la SARL Sélection Habitat (mandataire) stipule :

A l’article 4 'Durée du mandat’ que : le mandat est consenti pour une durée de 24 mois, dont les trois premiers mois sont irrévocables, chacune des parties ayant ensuite la faculté de dénoncer à tout moment le contrat en respectant un préavis de quinze jours ;

A l’article 14 consacré aux 'obligations du mandant’ dans le cadre de l’option 'mandat exclusif’ que : « Le présent mandat vous est consenti en exclusivité pour toute la durée du mandat. En conséquence, nous nous interdisons, pendant le cours du présent mandat, de négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-avant désignés, y compris par un autre intermédiaire ou par un office notarial, et nous nous engageons à diriger vers vous toutes les demandes qui nous seraient adressées personnellement. CLAUSE PENALE : EN CAS D’INFRACTION AUX OBLIGATIONS STIPULEES AU PARAGRAPHE XII CI- DESSUS, LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA REMUNERATION PREVUE AU PRESENT MANDAT ».

Il résulte des pièces du dossier que Mmes [C] ont résilié le contrat de mandat par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2021, reçue le 25 novembre 2021, qui a fait courir un délai de préavis de quinze jours. La résiliation n’a donc pris effet que le 10 décembre 2021 et ne saurait exonérer les mandantes de leurs engagements contractuels antérieurs à cette date.

Or, le 21 juin 2021, Mme [D] [V] a écrit un courriel à Mme [T], agent immobilier de la SARL Sélection habitat, en sollicitant la rédaction d’un contrat de co-exclusivité avec la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France).

Aucune preuve n’est rapportée au débat de ce que la SARL Sélection habitat aurait donné d’une quelconque manière son accord pour rompre la clause d’exclusivité.

Quant au courriel du 24 juin 2021 provenant de la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) affirmant unilatéralement 'c’est en ordre', il n’est pas de nature à prouver que la SARL Sélection habitat a validé le projet de co-exclusivité.

Les consorts [C] ne peuvent, par ailleurs, invoquer une croyance légitime en un 'mandat apparent’ de co-exclusivité puiqu’elles n’ont jamais signé d’avenant au mandat initial et qu’elles ne sont pas des 'tiers contractants', condition nécessaire à l’application de l’article 1156 du code civil. Compte tenu de leur qualité de mandantes, il ne saurait y avoir 'mandat apparent’ en l’espèce.

Les échanges de courriels démontrent que plusieurs mois avant de résilier le mandat, Mmes [C] ont confié à une autre agence immobilière la même mission de vendre le bien leur appartenant sis à [Adresse 10].

Il est, par ailleurs, produit une capture d’écran du site de la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) du 19 novembre 2021 démontrant la commercialisation du bien à cette date.

Il est donc démontré qu’au cours du mandat, les consorts [C] ont 'négocié’ la vente de leur biens, par un autre intermédiaire (la société PB), ce terme de 'négocier’ devant s’entendre d’une façon générale, comme la réalisation de démarches et de discussions pour parvenir à un accord concernant la vente du bien, en ce compris les premières démarches de mise en publicité du bien.

Il est donc établi que les mandantes ont failli au respect du caractère exclusif du mandat qu’elles avaient confié à la SARL Sélection habitat, et en fraude des droits de cette dernière.

Le bien ayant été commercialisé par [D] [C] et [H] [C] durant la période d’exclusivité par un autre intermédiaire, elles ont failli à leurs obligations contractuelles telles que résultant notamment de l’article 14 précité.

Le renvoi dans l’article 14 à l’article 12 relatif au 'mandat simple’ n’est qu’une simple erreur matérielle, toutes les autres mentions du mandat et les échanges postérieurs des époux [V] démontrant qu’il s’agissait bien en l’espèce d’un 'mandat exclusif'. La clause litieuse précitée n’est ni obscure, ni imprécise; elle est mentionnée dans le contrat en majcule et en gras, soit 'en caractères très apparents', conformément aux exigences de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 déjà cité.

Le premier juge a commis une erreur de droit en jugeant que la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente 'ne peut s’appliquer qu’ à la seule condition que l’ opération visée audit mandat a été effectivement conclue'. En effet, il convient de distinguer :

la question du paiement des honoraires (rémunération du mandataire) qui dépend de la réalisation d’une vente (alinéa 8 de l’article 6 I de la loi Hoguet),

de la question des dommages-intérêts qui résulte de la clause pénale figurant dans le contrat de mandat (alinéa 9 du même article).

Quant au moyen relatif à la non-réalisation (ou caducité) de la vente en août 2021 au profit des époux [U] (candidats-acquéreurs présentés aux consorts [C] par la SARL Sélection Habitat), il est inopérant pour statuer sur la présente demande indemnitaire.

Enfin, il ne saurait y avoir lieu à modérer le montant de la clause pénale, étant observé que la somme réclamée de 20 000 euros représente 5,33 % de la valeur du prix proposé par les époux [U] (375 000 euros), ce rapport ne présentant pas de caractère excessif.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [D] [C] et Mme [H] [C] à payer à la SARL Sélection Habitat la somme de 20 000 € par application de la clause pénale stipulée à l’article 14 du contrat de mandat, outre intérêts au taux légal ayant couru depuis la date de mise en demeure du 13 décembre 2021.

Sur l’appel en garantie

L’article 1112-1 du code civil dispose que : '[Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie (…)'.

Sur le fondement de ce texte, Mme [D] [C] et Mme [H] [C] reprochent à la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) de ne pas leur avoir conseillé de ne signer aucun mandat avec elle compte tenu de la clause d’exclusivité.

Toutefois, elle ne produisent pas le contrat qu’elles ont signé avec la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France). Par ailleurs, elles échouent à démontrer que la seule circonstance de ce que la société PB ait pu leur écrire « c’est en ordre », puisse leur avoir sérieusement laissé croire que leurs engagements contractuels d’exclusivité avec la SARL Sélection Habitat aient pu cessé sans une signature de cette société.

Dès lors, aucune information n’était ignorée des consorts [C]. Il convient de les débouter de leur demande d’être relevées et garanties par la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France).

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mmes [D] et [H] [C] seront condamnées solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [D] [C] et Mme [H] [C] à payer à la SARL Sélection Habitat la somme de 20 000€, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021,

Déboute les consorts [C] de leur demande d’être relevées et garanties par la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France),

Condamne solidairement Mme [D] [C] et Mme [H] [C] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne solidairement Mme [D] [C] et Mme [H] [C] à payer à la SARL Sélection Habitat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (de première instance et d’appel),

Déboute les consorts [C] et la société PB ([R] [I] Châteaux & Demeures de France) de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président