Cour d'appel de Poitiers, Referes premier président, 13 février 2025, n° 24/00091

CA Poitiers
Confirmation 13 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de mise en demeure pour réitération de la vente
La cour a jugé que la mise en demeure d'exécuter l'obligation pour que soit acquise la clause pénale n'était pas exigée dans ce cas, car Monsieur [M] [O] n'a pas exécuté ses obligations contractuelles.
Rejeté
Diligences nécessaires à l'obtention du prêt
La cour a constaté que Monsieur [M] [O] n'a pas justifié de deux refus de prêt, ce qui a conduit à la conclusion que la condition suspensive était réputée accomplie en raison de son abstention fautive.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, réf. premier prés., 13 févr. 2025, n° 24/00091
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00091
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane PILONUrbain ONDONGO
Cabinet(s) :	AVOCATS DU GRAND LARGE
Parties :	S.A.S. IMOCONSEIL FRANCE

Texte intégral

Ordonnance n 05/2025

— --------------------------

13 Février 2025

— --------------------------

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HGDC

— --------------------------

[M] [O]

[W] [Z], S.A.S. IMOCONSEIL FRANCE

— --------------------------

R E P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

ORDONNANCE DE LA PREMIERE PRÉSIDENTE

RÉFÉRÉ

Rendue publiquement le treize février deux mille vingt cinq par Madame Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par le premier président de la cour d’appel de Poitiers, assistée de Madame Marion CHARRIERE, greffière stagiaire,

Dans l’affaire qui a été examinée en audience publique le trente janvier deux mille vingt cinq, mise en délibéré au treize février deux mille vingt cinq.

ENTRE :

Monsieur [M] [O]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS

DEMANDEUR en référé ,

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2] / FRANCE

Représenté par M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S. IMOCONSEIL FRANCE

[Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS en référé ,

D’AUTRE PART,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2019, Monsieur [W] [Z] a confié à l’agence IMOCONSEIL un mandat de vente d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 4].

Par acte notarié en date du 4 janvier 2021, Monsieur [W] [Z] et Monsieur [M] [O] ont signé un compromis de vente portant sur ledit immeuble, lequel prévoyait une réitération de l’acte authentique au plus tard le 31 mars 2021.

Le compromis de vente était soumis, en faveur de Monsieur [M] [O], à la réalisation d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un crédit d’un montant de 375 000 euros sur une durée de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,5% l’an.

Le 5 mars 2021, Monsieur [M] [O] a transmis à l’agence IMOCONSEIL un courrier de refus de crédit émanant du directeur de l’établissement.

Selon lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 26 mars 2021, Monsieur [W] [Z] a mis en demeure Monsieur [M] [O] de justifier, sous huitaine, de l’obtention d’un accord de crédit ou de deux refus de prêt conformément au compromis de vente signé le 4 janvier 2021.

Selon lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 avril 2021, Monsieur [W] [Z] a réclamé le paiement de la clause pénale prévue aux termes du compromis de vente, soit la somme de 33 407 euros.

Par acte en date du 25 juin 2021, Monsieur [W] [Z] et la SAS IMOCONSEIL ont assigné Monsieur [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Selon jugement en date du 8 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a :

condamné Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 33 407 euros au titre de la clause pénale,

condamné Monsieur [M] [O] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 15 930 euros en réparation du préjudice financier ;

condamné Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 42 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Monsieur [M] [O] à payer à la SAS IMOCONSEIL la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Monsieur [M] [O] aux dépens de l’instance.

Monsieur [M] [O] a interjeté appel dudit jugement selon déclaration en date du 2 février 2024.

Par exploits en date du 9 décembre 2024, Monsieur [M] [O] a fait assigner Monsieur [W] [Z] et la SAS IMOCONSEIL devant le premier président de la cour d’appel de Poitiers, statuant en référé, aux fins d’obtenir, par application des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel.

Parallèlement, la SAS IMOCONSEIL et Monsieur [W] [Z] ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir ordonner, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, la radiation de l’appel du rôle de la cour.

Selon ordonnance en date du 14 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté l’incident à fin de radiation de l’appel.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 9 janvier 2025, a été renvoyée à l’audience du 30 janvier 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Monsieur [M] [O] soutient n’avoir jamais été mis en demeure d’exécuter son obligation de réitérer la vente et que le juge aurait retenu, au mépris des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et de la clause pénale elle-même, que la mise en demeure d’exécuter l’obligation pour que soit acquise la clause pénale n’était pas exigée.

Il fait ainsi valoir que la mise en demeure d’avoir à justifier de l’octroi ou du refus de prêt n’équivaudrait pas à une mise en demeure d’avoir à réitérer la vente, même en considérant que la condition suspensive serait fictivement réalisée.

Il soutient que la clause stipulée à l’article 20 du compromis ferait nécessairement corps avec la clause pénale stipulée à la page 8 et qu’il résulterait de cette clause que ce ne serait que face au refus de réitérer l’acte authentique dûment constaté par une mise en demeure infructueuse ou par un procès-verbal de non-comparution établi par le notaire que s’offrirait au vendeur une alternative, tenant soit à faire constater la vente par voie juridictionnelle, soit à renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et se prévaloir de la clause pénale stipulée.

Il expose qu’il ne ressortirait pas du compromis de vente que le vendeur pourrait se prévaloir de la clause pénale, sans avoir préalablement fait constater le refus de l’acquéreur de réitérer la vente, lequel ne pourrait se déduire du seul défaut pour l’acquéreur de justifier de l’octroi du prêt et alors même que Monsieur [W] [Z] et la SAS IMMOCONSEIL soutiendraient que la condition suspensive serait réputée accomplie.

Il ajoute que contrairement à ce qu’aurait retenu le premier juge, il justifierait avoir entamé des démarches auprès de deux établissements bancaires, de sorte qu’il aurait accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt telles que prévues au compromis de vente.

Il fait valoir que l’exécution provisoire de la décision dont appel aurait pour lui des conséquences manifestement excessives en ce qu’il aurait été dirigeant de la SAS RENOVATION DU PATRIMOINE, laquelle ferait l’objet d’une procédure collective devant le tribunal de commerce de Poitiers.

Il expose que ladite société et lui-même aurait été mis en cause au niveau pénal pour diverses infractions ayant donné lieu à une saisie pénale judiciaire de la somme de 75 606,96 euros, obérant la situation financière de la SAS RENOVATION DU PATRIMOINE, de sorte qu’une liquidation judiciaire serait en cours depuis le mois de mars 2024.

Il soutient qu’il en résulterait une perte de revenus pour lui-même et une situation financière obérée qui ne lui permettrait pas d’exécuter le jugement dont appel, tel que l’aurait retenu le conseiller de la mise en état aux termes de son ordonnance du 14 janvier 2024.

Il ajoute que la société MAISON DU PATRIMOINE qui serait la seule autre société de nature à générer des revenus aurait également été placée en liquidation judiciaire, de même que la SAS DF INVESTISSEMENTS, société holding qui finançait ses activités.

Il indique que Monsieur [W] [Z] et la SAS IMOCONSEIL auraient vainement fait procéder à des voies de recouvrement forcé, y compris des saisies attributions sur compte bancaire, et qu’ils auraient fait procéder, le 27 mai 2024, à l’inscription d’hypothèque légale sur l’immeuble à usage d’habitation constituant sa résidence principale, de sorte que la seule voie d’exécution possible actuelle serait la saisie-vente immobilière dudit immeuble, laquelle aurait des conséquences irréversibles en cas d’infirmation du jugement dont appel.

Il ajoute que cette situation serait postérieure au jugement frappé d’appel.

Il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [W] [Z] et la SAS IMOCONSEIL à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IMOCONSEIL et Monsieur [W] [Z] s’opposent à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel.

Ils font valoir, à titre principal, que Monsieur [M] [O] qui n’aurait pas présenté d’observations sur l’exécution provisoire en première instance, ne justifierait pas, outre l’existence de moyens sérieux de réformation, de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision de première instance, de sorte qu’il devrait être débouté de sa demande.

Ils soutiennent que Monsieur [M] [O] ne justifierait d’aucun moyen sérieux de réformation en ce qu’il aurait manqué à ses obligations contractuelles, telles qu’elles résultaient du compromis de vente, et volontairement empêché l’accomplissement de la condition suspensive en refusant de se conformer à ses obligations, de sorte qu’il aurait engagé sa responsabilité, ce qui justifierait la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité au bénéfice de Monsieur [W] [Z].

Ils font ainsi valoir que le juge de première instance aurait valablement retenu que le comportement de Monsieur [M] [O] avait empêché toute réitération de l’acte authentique, de sorte que Monsieur [W] [Z] aurait été libéré de plein droit de tout engagement vis-à-vis de Monsieur [M] DE FREITAS et qu’il serait parfaitement fondé à mettre en 'uvre la clause pénale prévue audit compromis de vente, sans qu’il n’ait eu besoin de le mettre en demeure de signer un acte réitératif de vente.

Ils ajoutent que Monsieur [M] [O] se fonderait à tort sur la clause du compromis de vente figurant à la page 8, alors que la clause visée serait celle figurant à la page 20 et que Monsieur [W] [Z] se serait conformé à ladite clause.

Ils font, en outre, valoir que la société IMOCONSEIL aurait elle-même subi un préjudice en ce que le défaut de réitération de l’acte lui aurait fait perdre sa commission et privé d’une somme de 15 930 euros au titre de ses honoraires.

Ils soutiennent enfin qu’aucune conséquence manifestement excessive révélée postérieurement à la décision de première instance ne serait alléguée et a fortiori démontrée.

Ils font ainsi valoir qu’il n’existerait aucune confusion possible entre Monsieur [M] [O], personne physique, et la société RENOVATION PATRIMOINE, personne morale.

Ils soutiennent que Monsieur [M] [O] ne justifierait pas de la réalité de sa situation actuelle et qu’il ne pouvait ignorer la nature et le montant des prétentions adverses avant le prononcé du jugement ainsi que les difficultés économiques qu’il allègue.

A titre subsidiaire, ils indiquent accepter de consigner les fonds reçus du débiteur en exécution du jugement sur le compte CARPA de leur conseil ou à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que la décision de la cour d’appel soit intervenue.

Ils sollicitent, en toutes hypothèses, la condamnation de Monsieur [M] [O] à payer à chacun d’eux la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un examen complet de leurs moyens et prétentions.

Motifs :

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire:

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

A titre liminaire, il convient d’observer que si Monsieur [W] [Z] et la SAS IMOCONSEIL font état du fait que Monsieur [M] [O] n’a pas présenté d’observations sur l’exécution provisoire en première instance, ils ne soulèvent, ni aux termes de leurs conclusions, ni à l’oral lors de l’audience, l’irrecevabilité de la demande tenant à l’absence de conséquences manifestement excessives qui auraient été révélées postérieurement au jugement contesté, mais conclut au débouté.

Sur les moyens sérieux d’annulation ou de réformation, il doit être rappelé que l’appréciation de l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation par la juridiction du premier président ne peut revenir à un examen au fond de l’affaire qui appartient à la cour, saisie de l’affaire au fond.

Ainsi, le premier président n’a pas le pouvoir d’examiner le bien-fondé de l’appréciation faite par la juridiction de première instance au regard des éléments de l’espèce et du droit des parties.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] soutient n’avoir jamais été mis en demeure d’exécuter son obligation de réitérer la vente et que le juge aurait retenu, au mépris des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et de la clause pénale elle-même, que la mise en demeure d’exécuter l’obligation pour que soit acquise la clause pénale n’était pas exigée.

Il ajoute qu’il aurait accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt dans les conditions prévues au compromis de vente.

Aux termes de son jugement, le tribunal judiciaire relève, s’agissant de la responsabilité de Monsieur [M] [O] dans la non-réalisation de la condition suspensive, que ce dernier « s’était engagé à effectuer des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt en procédant à deux demandes de prêt selon les conditions définies dans le compromis de vente. Monsieur [O] devait aussi justifier de deux refus de prêt au plus tard le 4 mars 2021 ». Il retient ainsi que « le courrier de mise en demeure de respecter ses obligations contractuelles du 26 max 2021, Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve d’avoir justifié de deux refus de prêt, seul étant justifié le refus du Crédit Mutuel daté du 5 mars 2021 », de sorte que « Monsieur [O] n’a pas exécuté les obligations contractuelles telles que prévues dans le compromis de vente » et a ainsi jugé que « la condition suspensive est réputée accomplie en raison de l’abstention fautive de Monsieur [O] » et que « l’abstention de Monsieur [O] a empêché la réitération de l’acte authentique ».

Il poursuit, s’agissant de l’application de la clause pénale, en rappelant les dispositions de l’article 1231-5 du code civil et retient que « La mise en 'uvre d’une clause pénale nécessite l’établissement d’un manquement à une obligation contractuelle. La clause pénale doit préalablement précédée d’une mise en demeure sauf inexécution définitive ».

Il juge qu’il « est bien établi que Monsieur [O] a manqué à ses obligations contractuelles telles que prévues dans le compromis de vente » et que si le courrier adressé le 13 avril 2021 par Monsieur [W] [Z] « ne mentionne en effet pas d’objet et ne vise pas la réitération par acte authentique du compromis ['] ni le compromis, ni l’article 1231-5 du code civil n’impose une telle condition », de sorte que « la clause pénale est applicable ».

Ainsi, au regard de la motivation du tribunal, les moyens invoqués par Monsieur [M] [O] n’apparaissent pas sérieux au sens des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Les conditions d’application de l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, faute pour Monsieur [M] [O] de rapporter la preuve de l’existence de moyen sérieux de réformation, il n’y a pas lieu d’examiner l’autre condition liée aux conséquences manifestement excessives de la décision litigieuse, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que l’exécution provisoire se poursuit aux risques et périls des créanciers.

Sur la proposition de consignation :

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La proposition de Monsieur [W] [Z] et de la SAS IMOCONSEIL de consigner les fonds qui seraient reçus de Monsieur [M] [O] en exécution du jugement, sur le compte CARPA de leur conseil ou à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que la décision de la cour d’appel soit intervenue n’est pas reprise au dispositif des conclusions. En outre, cette proposition ne constitue pas une demande, de sorte qu’il ne sera pas statué sur celle-ci.

Partie succombante à la présente instance de référé, Monsieur [M] [O] sera condamné à payer à la SAS IMOCONSEIL et à Monsieur [W] [Z], pris ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Décision :

Par ces motifs, nous, Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par le premier président de la cour d’appel de Poitiers, statuant par ordonnance contradictoire :

Déboutons Monsieur [M] [O] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers le 8 janvier 2024,

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Monsieur [M] [O] à payer à la SAS IMOCONSEIL et à Monsieur [W] [Z], pris ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [M] [O] aux dépens.

Et nous avons signé la présente ordonnance avec le greffier.

La greffière, La conseillère,

Marion CHARRIERE Estelle LAFOND