ARRET N°190

LM/KP

N° RG 24/00758 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAFQ

[O]

C/

S.C.I. BELLOT

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00758 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAFQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 décembre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT.

APPELANT :

Monsieur [E] [O]

né le 02 Août 1990 à [Localité 4]

Centre Pénitentiaire de [Localité 5]-[Localité 3]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Kangni angelo EKOUE de la SELARL EKOUE AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000698 du 20/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

S.C.I. BELLOT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Emilie CARRE-GUILLOT de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Madame Estelle LAFOND, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 mars 2021, par acte sous seing privé, la société civile immobilière Bellot a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [O] portant sur un immeuble d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer de 360 euros par mois outre une provision sur charges de 35 euros, soit un total de 395 euros.

Par jugement en date du 7 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort a condamné Monsieur [O] à payer à la société SCI Bellot la somme de 3.845 euros au titre des loyers et charges impayés, selon un décompte arrêté au 28 février 2022 et incluant la somme de 500 euros.

Le 29 novembre 2022, le bailleur a signifié un commandement de payer les loyers à son locataire. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par acte du 21 février 2023, dénoncé à la Préfecture des Deux-Sèvres le 23 février 2023, après saisine de la CCAPEX en date du 2 décembre 2022, la société sci Bellot a attrait Monsieur [O] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Niort aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet de la cause résolutoire, d’expulsion sous astreinte et de versement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’un arriéré de loyers et charges.

Monsieur [O] a, après avoir été incarcéré à la maison d’arrêt de [Localité 4], été transféré au centre de détention de [Localité 3], une nouvelle assignation lui ayant donc été délivrée aux mêmes fins que la première.

À l’audience du 11 octobre 2023, M. [O], comparant dans le cadre d’une permission de sortie, a allégué avoir réglé le loyer et rappelé que les bailleurs ont perçu l’allocation logement afférent à l’appartement. Il a également soutenu que le logement était insalubre.

À l’audience du 13 décembre 2023 à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre à M. [O] de faire valoir sa défense, la sci Bellot a maintenu ses demandes et M. [O], comparant, a reconnu ne pas avoir fourni le justificatif d’assurance et ne pouvoir fournir les pièces justificatives du paiement des loyers en alléguant n’avoir pu entrer dans le logement. Il ne s’est pas opposé à la résiliation du bail et rappelé que la perception de l’allocation logement par le bailleur ne figure pas dans le décompte des loyers impayés.

Par note en délibéré, la société Bellot a indiqué avoir perçu la somme de 1.792 euros au titre de l’allocation logement pour la période allant de mars 2022 et septembre 2022, soit 256 euros x 7 et qu’à compter du 1er octobre, l’allocation n’a plus été versée. Elle a donc réduit la dette locative à la somme de 2.553 euros (4.345 euros – 1.792 euros). Monsieur [O] n’a pas fait d’observation.

Par jugement en date du 29 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Niort a statué ainsi :

— constate que le bail, signé entre les parties le 16 mars 2021, est résilié à compter du 29 décembre 2022 pour défaut de production du justificatif de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs par le locataire ;

— constate que le bail est également résilié pour défaut de paiement des loyers et des charges par Monsieur [O] ;

— dit qu’à défaut par Monsieur [O] d’avoir, dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, libéré les lieux situé au [Adresse 1] à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par le locataire ou à défaut qu’il plaira à la société bailleresse ;

— déboute la société SCI Bellot de sa demande aux fins de fixation d’une astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux ;

— condamne Monsieur [O] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 395 euros jusqu’à libération des lieux ;

— déboute la société SCI Bellot du surplus de sa demande afférente au montant de l’indemnité d’occupation ;

— constate que la société SCI Bellot a perçu la somme de 1.810 euros au titre de l’allocation pour le logement versé pour une période comprise entre le mois de mars 2022 et le mois de septembre 2022 inclus ;

— condamne Monsieur [O] à payer à la société SCI Bellot, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.535 euros, déduction faite du montant de l’allocation pour le logement, arrêté au mois de janvier 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, sans tenir compte des versements en cours au jour des débats ou postérieurs que le juge des contentieux de la protection n’a pu vérifier ;

— débouter la société SCI Bellot du surplus de sa demande ;

— condamne Monsieur [O] à verser à la société SCI Bellot la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens, comprenant le commandement de payer ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— condamner Monsieur [O] à payer à la société SCI Bellot les intérêts au taux légal sur la somme de 1.745 euros à compter du 29 novembre 2022, date du commandement de payer, et sur celle supplémentaire de 980 euros (2.725 euros – 1.745 euros) à compter du 21 juin 2023, date de l’assignation ;

— dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil.

Par déclaration en date du 25 mars 2024, Monsieur [O] a relevé appel de cette décision en intimant la société SCI Bellot et en limitant aux chefs suivants :

'- dit qu’à défaut par Monsieur [O] d’avoir, dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, libéré les lieux situé au [Adresse 1] à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par le locataire ou à défaut qu’il plaira à la société bailleresse ;

— déboute la société SCI Bellot de sa demande aux fins de fixation d’une astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux ;

— condamne Monsieur [O] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 395 euros jusqu’à libération des lieux ;

— déboute la société SCI Bellot du surplus de sa demande afférente au montant de l’indemnité d’occupation ;

— constate que la société SCI Bellot a perçu la somme de 1.810 euros au titre de l’allocation pour le logement versé pour une période comprise entre le mois de mars 2022 et le mois de septembre 2022 inclus ;

— condamne Monsieur [O] à payer à la société SCI Bellot, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.535 euros, déduction faite du montant de l’allocation pour le logement, arrêté au mois de janvier 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, sans tenir compte des versements en cours au jour des débats ou postérieurs que le juge des contentieux de la protection n’a pu vérifier ;

— condamne Monsieur [O] à verser à la société SCI Bellot la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens, comprenant le commandement de payer ;'

Monsieur [O], par dernières conclusions transmises le 14 juin 2024, demande à la cour de :

— annuler purement et simplement les loyers, charges et indemnités réclamés par la société SCI Bellot ;

— ordonner à la société SCI Bellot de restituer à Monsieur [O] l’ensemble de ses effets personnels ;

— ordonner le cas échéant, l’accès à Monsieur [O] au logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] aux fins de récupérer ses effets personnels ;

— débouter la société SCI Bellot de ses prétentions ;

— condamner la société SCI Bellot au versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SCI Bellot, par dernières conclusions transmises le 27 janvier 2025, demande à la cour de :

— confirmer en toute ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Niort le 29 décembre 2023 ;

— condamner Monsieur [O] à verser à la SCI Bellot la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur [O] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Emilie Carré-Guillot, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera précisé qu’au regard de la déclaration d’appel et des dernières conclusions des parties, la cour d’appel est saisie d’un appel portant sur la condamnation de M. [O] au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, la résiliation du contrat de bail n’étant pas discutée pas plus que la décision d’expulsion. En outre, M. [O] saisit la cour d’une demande nouvelle qui tend à ordonner à la société sci Bellot à lui restituer l’ensemble de ses effets personnels et le cas échéant à lui permettre l’accès au logement aux fins de récupérer ses affaires.

Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Monsieur [O] fait valoir qu’il avait l’intention, dès le 21 juin 2023, de libérer l’appartement en rapportant toutes ses affaires, ce qu’il n’a cependant pas pu faire puisque les serrures avaient été changées par le bailleur. Il soutient que le bailleur a été de mauvaise foi car il n’a fait aucune démarche afin de pouvoir donner accès à l’appartement au locataire ou à tout autre personne, il exige le versement des loyers mais aussi des pénalités de retard dans le paiement de ces derniers, il a réfuté percevoir les allocations de logement pour les mois de mars 2022 à septembre 2022, étant précisé que ces dernières ont cessé d’être perçues parce qu’il a faussement déclaré que l’appartement était sous-loué par Monsieur [O]. Il prétend avoir entrepris des travaux de réfection dans l’appartement pour une valeur allant de 2.500 euros à 3.000 euros (peinture, rebouchages de trous, plancher, achat de radiateurs, fusibles, double des clés…), ce dont peut attester Monsieur [D] [N], son voisin. Il ajoute être dans une situation financière très difficile.

La société SCI Bellot rétorque que Monsieur [O] serait entré de force dans les lieux et a dégradé deux boîtes aux lettres, la porte d’entrée de l’immeuble et la porte de l’appartement qu’il louait, qu’elle a déposé un main courante le 7 novembre 2022 au terme de laquelle il est dénoncé que l’appartement était occupé par trois personnes qui avaient reçu des clés par la poste), que le bien ayant été vandalisé à plusieurs reprises, raison pour laquelle elle a du faire changer la serrure de l’immeuble et que Monsieur [O] étant en détention, de sorte qu’il n’était pas possible de lui remettre une clé. Elle fait observer que l’assignation initiale délivrée à Monsieur [O] était fondée sur sa carence à régler les loyers, ce dernier n’étant alors pas incarcéré, que si elle a omis de transmettre un décompte détaillé des sommes perçues par la CAF, elle a pallié sa carence en transmettant ces éléments devant le tribunal judiciaire . Elle souligne que Monsieur [O] formule seulement en appel le défaut de prise en compte des frais de réfection de l’appartement et n’apporte aucune preuve à l’appui de ses prétentions en se contentant de mentionner un témoin, Monsieur [N], sans produire d’attestation de ce dernier, outre qu’il ne chiffre pas non les frais.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui réciproquement, se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, aucun élément ne permet de remettre en question la condamnation par le premier juge au titre des loyers dus au jour de la résilation du contrat de bail, dès lors que les sommes versées au titre de l’allocation logement ont bien été prises en compte dans le calcul du juge et que M. [E] [O] ne démontre pas que, comme il le prétend des sommes réclamées au titre de pénalités de retard auraient été incluses dans les sommes comptabilisées par le premier juge au titre des loyers impayés.

Il conteste par ailleurs devoir l’indemnité d’occupation à laquelle il a été condamné au motif qu’en réalité, ce serait le bailleur qui l’aurait empêché de pénétrer dans les lieux pour récupérer ses affaires à partir du mois de juin 2023 comme ayant changé les serrures.

Il apparaît que le bail s’est trouvé résilié le 29 janvier 2023 par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat, M. [O] ayant de nouveau été incarcéré après que le jugement de première instance ait été rendu.

Si M. [O] ne démontre pas, par les pièces qu’il verse aux débats, avoir été empêché d’entrer dans le logement pour y récupérer ses affaires au mois de juin ou encore octobre 2023, lors de ses permissions de sortir, le bailleur reconnaît cependant avoir du changer les serrures dans l’immeuble en raison du vandalisme qui s’y était produit à plusieurs reprises, ajoutant n’avoir pu remettre les clés à M. [O] qui était incarcéré.

Ce faisant, la Sci Bellot qui a la charge de la preuve de l’obligation à paiement par M. [O] de l’indemnité d’occupation pour une occupation effective des lieux ou d’une non-remise des clés du logement au bailleur, échoue à faire cette preuve, de sorte que M. [O] ne sera pas condamné à une indemnité d’occupation des lieux dont il a été expulsé, par infirmation partielle du jugement déféré.

En revanche, alors que c’est à M. [O] de prouver qu’il a réalisé des travaux de réfection de l’appartement en accord avec le bailleur qu’il demande de prendre en compte en compensation de sa dette, il échoue à faire cette preuve en ne produisant aucune pièce au soutien de ses affirmations, pas même l’attestation du témoin qu’il mentionne dans ses conclusions, étant ajouté qu’en tout état de cause, il ne formule aucune demande chiffrée de condamnation du bailleur à lui payer une somme au titre de ces travaux qui pourraient venir en compensation des sommes par lui dues.

Sur la demande de M. [O] restitution de ses effets personnels et d’accès à l’appartement aux fins de récupérer ses effets personnels

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [O] demande dans le dispositif de ses écritures d’ordonner à la sci Sci Bellot de lui restituer l’ensemble de ses effets personnels et d’ordonner le cas échéant l’accès à l’appartement aux fins de récupérer ses effets personnels sans toutefois développer aucun moyen au soutien de ces prétentions dans la discussion, de sorte que la cour d’appel n’a pas à statuer sur ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Elles en seront donc déboutées.

Au regard du résultat de l’instance, les dépens d’appel seront laissés à la charge de celui qui les a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré sauf la disposition selon laquelle M. [E] [O] est condamné à payer à la sci Bellot prise en la personne de son représentant légal une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 395 euros jusqu’à la libération des lieux ;

Et statuant à nouveau de ce seul chef de jugement infirmé,

Déboute la société Sci Bellot de sa demande de condamnation de M. [E] [O] à payer une indemnité d’occupation ;

Et y ajoutant,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Laisse les dépens à la charge de la partie qui les aura exposés, étant précisé que M. [E] [O] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,