ARRET N°48

N° RG 25/00553 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HH5A

S.C.I. MERVENUS

C/

Société SCCV LA PALAISIENNE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00553 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HH5A

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 22 octobre 2024 rendue par le Président du TJ de SAINTES.

APPELANTE :

S.C.I. MERVENUS

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e Maryn PIERRET, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

Société SCCV LA PALAISIENNE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La sccv La Palaisienne a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier à [Localité 7] (Charente-Maritime).

Par acte en date du 25 avril 2023 suivi d’un avenant en date du 22 mai 2023, la sccv La Palaisienne a conclu avec les époux [O] [X] et [V] [R] un contrat de réservation portant sur un appartement et deux emplacements de stationnement.

Par acte du 21 juillet 2023, la sci Mervenus, constituée par les époux [O] [X] et [V] [R] auxquels elle s’était substituée, a acquis en l’état futur d’achèvement de la sccv La Palaisienne les lots nos 6, 13 et 14 réservés.

Le procès-verbal de livraison avec réserves est en date du 3 août 2023.

Par courrier recommandé en date du 21 août 2023, les époux [O] [X] et [V] [R] ont dénoncé des réserves restant à lever, des vices et défauts de conformité apparents.

Le constat en a été dressé le 28 septembre 2023.

Le procès-verbal a été dénoncé le 28 novembre 2023 à la sccv La Palaisienne. Sommation lui a été faite d’indiquer sous quinzaine les dispositions prises pour remédier aux désodres réservés.

Malgré plusieurs rappels, la sccv la Palaisienne ne s’est pas exécutée.

Par acte du 26 juillet 2024, la sci Mervenus a fait assigner la sccv La Palaisienne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes.

Elle a, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, 835 du code de procédure civile, demandé paiement à titre de provision des sommes de :

—  6.044,31 € au titre de la levée des réserves relatives à la peinture ;

—  3.981,96 € au titre de la levée des réserves relatives au carrelage.

La sccv la Palaisienne n’a pas comparu.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :

'RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais dès à présent,

DÉBOUTONS la SCI MERVENUS de ses demandes provisionnelles,

CONDAMNONS la SCI MERVENUS aux dépens,

DÉBOUTONS la SCI MERVENUS de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Il a rejeté les demandes formées au motif que le procès-verbal de constat, tel que produit sans les photographies annexées, n’établissait qu’insuffisamment les non-conformités et désordres allégués.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2025, la sci Mervenus a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, elle a demandé de :

'Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1642-1 du code civil,

INFIRMER l’ordonnance rendue le 22 octobre 2024 sous le n° RG 24/01337, aux termes de laquelle le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de SAINTES a':

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais dès à présent,

DÉBOUTONS la SCI MERVENUS de ses demandes provisionnelles,

CONDAMNONS la SCI MERVENUS aux dépens,

DÉBOUTONS la SCI MERVENUS de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

CONDAMNER à titre provisionnel la SCCV LA PALAISIENNE à payer à la SCI MERVENUS’la somme de 6'044,31 euros au titre de la levée des réserves à la livraison de son bien sis [Adresse 3] et relatives à la peinture ;

CONDAMNER à titre provisionnel la SCCV LA PALAISIENNE à payer à la SCI MERVENUS’la somme de 3'981,96 euros au titre de la levée des réserves à la livraison de son bien sis [Adresse 3] et relatives au carrelage ;

DÉBOUTER la SCCV LA PALAISIENNE de toutes ses demandes, fins et conclusions ';

CONDAMNER la SCCV LA PALAISIENNE à payer à la SCI MERVENUS la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNER la SCCV LA PALAISIENNE aux entiers dépens de l’instance'.

Elle a maintenu justifier :

— par la communication comme devant le premier juge qui aurait dû en réclamer la production complète si tel n’avait pas été les cas, du procès-verbal de constat incluant les photographies annexées des désordres réservés à la livraison et non repris ;

— du coût des travaux de reprise par la production des devis afférents.

La sccv La Palaisienne n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée devant la cour par acte du 28 mars 2025 remis à une personne s’étant déclarée habilitée à le recevoir.

La procédure a été clôturée le 16 octobre 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle l’affaire était appelée, le conseil de l’appelante a été invité à transmettre par voie électronique les photographies annexées au procès-verbal de constat du 28 septembre 2023, non produites. Ces photographies ont été communiquées par voie électronique le 20 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES RESERVES A LA LIVRAISON OU DENONCEES POSTRIEUREMENT

L’article 1642-1 du code civil dispose que :

'Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

L’article 1648 alinéa 2 du même code précise que : 'Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.

Le contrat de réservation a été conclu entre les appelants et la sccv La Palaisienne représentée par la société Promocéan sa gérante.

L’attestation notariée du 21 juillet 2023 mentionne la sccv La Palaisienne en qualité de vendresse.

Le procès-verbal de livraison du bien est en date du 4 août 2023. Il est à en-tête de la société 'PROMOCEAN Promoteur immobilier', sans mention de la sccv La Palaisienne.

[O] [X], qualifié à l’acte de 'preneur principal', a formulé les réserves suivantes ont été formulées :

'N° : 1 (A.43)

Libellé : Mise en place de cornière de finition

Corps d’état : MENUISERIES EXTERIEURES ALU

[…]

N° : 2 (*A3)

Libellé : 3 lames vr abîmé à remplacer

Corps d’état : MENUISERIES EXTERIEURES ALU

[…]

N° : 3

Libellé : Rayure stratifié a reprendre

Corps d’état : PARQUETS/SOLS MINCES

[…]

N° : 4

Libellé : Coffre vr int pvc à remplacer

Corps d’état : MENUISERIES EXTERIEURES ALU

[…]

N° : 5 (*A2)

Libellé : Joint coffre vr a revoir

Corps d’état : MENUISERIES EXTERIEURES ALU

[…]

N° : 6

Libellé : Carrelage et plinthe sous réserve de nettoyage de la laitance

Corps d’état : REVETEMENTS DE SOLS

[…]

N° : 7

Libellé : Impact porte de cuisine

Corps d’état : CUISINISTE

[…]

N° : 8 (*A2)

Libellé : Manque peinture autour du cache boitier

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 9 (*A 1)

Libellé : Retouche plinthe ch 2

Corps d’état : PARQUETS/SOLS MINCES

[…]

N° : 10 (*A 1)

Libellé : Manque peinture en pied d ouverture

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 11

Libellé : Reprise peinture derrière mol

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 12

Libellé : Joint porte entrée à reprendre

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 13

Libellé : Reprise angle bâti support

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 14

Libellé : Manque peinture

Corps d’état : PEINTURE

[…]

N° : 15

Libellé : Tache carrelage

Corps d’état : REVETEMENTS DE SOLS'.

Par courrier recommandé en date du 21 août 2023 distribué le 24 août, les époux [O] [X] et [V] [R] ont dénoncé à la société Promocéan 29 désordres affectant le logement. Ces réserves sont pour l’essentiel les suivantes :

'Pour le carrelage et les plinthes :

Après avoir lavé des dizaines de fois le sol pour essayer de détacher les taches blanches sur le carrelage et les plinthes, c’est impossible, il en reste toujours

[…]

Pour la peinture blançhe sur les murs :

… Vous avez mis sur les murs un blanc mat non lessivable. Il y a beaucoup de tâches dans la plupart des pièces qui ne partent pas au nettoyage.

[…]

Tous les raccords entre la peinture blanche jusqu’aux plinthes c’est-a-dire les joints de finition, entre la peinture et les plinthes et/ou entre la peinture des menuiseries et le sol, sont dégoutantes.

Barres de Seuils

Elles ne collent pas. A revoir.

ENTREE :

[…]

WC :

[…]

6- WC : Tout le coffrage du WC est à revoir, beaucoup d’imperfections, des trous, des taches ( PHOTO F +G+H+I ), tout est à repeindre

7- WC : Le WC grince et bouge légèrement

[…]

SALLE DE BAIN :

8- SDB : Pieds du meubles vasques = à changer abimés, détruits par l’acide utilisé

(PHOTO J K)

[…]

CHAMBRE COTE MER :

14- CHAMBRE MER : le placard ne s’ouvre pas en entier, problème de réglages :

(PHOTO R)

15- CHAMBRE MER : accroc plinthe et bas du mur du côté gauche du placard : (PHOTO S)

[…]

CHAMBRE COTE RUE :

[…]

21- CHAMBRE RUE : Rayure sol sur parquet ( PHOTO X1)

[…]

SALON / TERRASSE :

[…]

24- SALON : Nombreuses taches blanches sur le carrelage ( PHOTO Z3 , Z4, 2.5, Z7 )

[…]

27- SALON : Coffre de volet roulant cassé ( PHOTO Z11)

28-TERRASSE : Grand volet roulant remonte mal, d’ailleurs il reste un morceau qui ne se relève pas en entier, 3 lattes abimées( PHOTO Z12 )'.

Maître [C] [J], commissaire de justice associé à [Localité 6], a fait le 23 septembre 2023 le constat suivant sur la requête des appelants :

'PORTE D’ENTREE DE LA MAISON :

En partie intérieure, je note des fissurations sur de porte. La peinture s’écaille (photos n° 1 â 7).

Je note également que la partie haute des gonds est à l’état brut, en inox, alors que la partie basse est peinte en blanche.

Au niveau du carrelage de feutrée, je note des traces, tant sur le carrelage que sur les plinthes.

Au niveau de l’arête des plinthes, à la jonction avec le mur et les plinthes, je note des joints grossiers.

Dans l’arête des murs, je note également des éclats (photos n° 9 à 24).

WC :

Des taches sur le mur :

Des joints grossiers sur le pourtour du WC mais également du coffrage de la chasse d’eau.

La peinture présente des gouttelettes et les arêtes sont épaufrées et irrégulières (photos n° 25 à 34).

SALLE DE BAINS :

Je note des joints disgracieux.

Au sol, le carrelage ne va pas jusqu’à la plinthe, à plusieurs endroits,

Je note des traces de peinture sur les plinthes (photos n° 35 à 40).

Je noie également des joints disgracieux sur le pourtour de la fenêtre, avec un éclat du châssis de la fenêtre de la salle de bains (photos 41 à 43).

Et au niveau de la bouche VMC, je note un rebouchage grossier sur le pourtour de cette bouche VMC, au plafond (photos n°44, 45).

Joints disgracieux également au niveau du miroir fixé au mur (photos n° 46 à 48).

A gauche du meuble, je note également des traces en pied de de mur et des défauts d’aspect (photos n°49 à 53).

Côté mer, je note des découpes en pied de porte de placard. Je note que le joint est coupé mais je note un décalage, un défaut d’étanchéité entre le joint et le mur (photos n° 4 à 0.

Je note également des accrocs à certains endroits en pied de mur, aussi à la jonction avec les menuiseries, également des défauts de finition à la jonction des plinthes, notamment dans les angles (photos n° 65 à 72).

CHAMBRE COTE RUE :

Je note des finitions disgracieuses au niveau des angles des murs et des plinthes, auréoles sur le mur, rayures sur le sol parquet et le cache gauche du volet roulant qui n’est pas complètement jointé (photos n° 75 à 83).

CUISINE :

Traces de peinture sur le carrelage et sur les plinthes.

Je note également des raccords disgracieux à l’endroit où les tuyauteries pénètrent dans le sol.

Côté séjour, des traces sur les murs, des traces de peinture sur le sol au niveau des plinthes, des joints grossiers sur le dessus des plinthes, raccord grossier et rugueux au-dessus de l’un des coffrets de volet roulant (photos n° 87 à 95).

Au niveau de la poignée droite de la baie vitrée, celle-ci est branlante (photos 96, 97).

Constatations extérieures :

[…]

Je note également sur les lames de volet des auréoles de peinture plus récentes, et je note également des accrocs sur la quasi-totalité des lames (photos n° 104 à 117)'.

Ce procès-verbal a été dénoncé le 28 novembre 2023 à la sccv La Palaisienne.

Cette société a répondu par courrier en date du 30 novembre 2023 aux époux [O] [X] et [V] [R] que :

'Une visite de pré-livraison de votre logement a été réalisée le 25/07/2023 en votre présence et celle de 2 peintres, afin de reprendre les différentes finitions directement.

L’intervention de peinture a duré près d’une semaine.

A l’issue, un second nettoyage de l’appartement a été réalisé le 02/08/2023.

Votre appartement vous a été livré le lendemain, 03/08/2023..

Le procès-verbal de livraison faisant état de 15 réserves dont 6 concernant la peinture.

Nous sommes donc surpris de la réception de ce constat contenant a minima 117 photos pour des reprises à effectuer dans votre logement.

[…]

Conformément aux règles en vigueurs, le délai pour signaler tout élément qui n’aurait éventuellement pas été acté lors de la livraison est de 1 mois.

[…]

Nous ne pouvons donc pas prendre en considération les nouvelles demandes de reprises de peinture ou de nettoyage que les entreprises sont en droit de refuser car non notifiées dans le délai imparti'.

La comparaison de ces divers documents établit que les réserves relatives au sol et aux peintures du logement n’ont pas été levées.

SUR UNE PROVISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’intimée n’ayant pas procédé à la levée des réserves formulées le 21 août 2023, dans le mois de la livraison intervenue le 3 août, l’appelante est fondée à demander paiement sur le fondement de l’article 1641-2 du code civil d’une indemnité équivalente au coût des travaux nécessaires à la levée de ces réserves.

L’action a par ailleurs été exercée dans l’année de la livraison.

L’appelante détient ainsi une obligation non sérieusement contestable fondant sa demande de provision.

Pour justifier du montant celle-ci, elle a produit deux devis de l’entreprise Guillaume Travaux & Multiservices :

— l’un n° I-24-03-5 en date du 6 mars 2024 relatif à des travaux de peinture, d’un montant toutes taxes comprises de 6.044,31 € ;

— l’autre n° I-24-03-6 en date du 10 mars 2024 relatif à des travaux de revêtement de sol, d’un montant toutes taxes comprises de 3.981,96 €.

Ces travaux correspondent aux réserves formulées à la réception ou par courrier en date du 21 août 2023 auquel l’intimée n’a pas apporté réponse.

L’appelante est pour ces motifs fondée en sa demande de provision, pour un montant apprécié à 9.000 €.

L’ordonnance sera en conséquence infirmée.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimée.

SUR LA DEMANDE PRESENTEE SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il serait inéquitable et préjudiciable aux droits de l’appelante de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance du 22 octobre 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes ;

et statuant à nouveau,

CONDAMNE la sccv La Palaisienne à payer à la sci Mervenus la somme de 9.000 € à titre de provision ;

CONDAMNE la sccv La Palaisienne aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la sccv La Palaisienne à payer à la sci Mervenus la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,