ARRET N°143

N° RG 24/01249 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBPR

,

[O]

,

[F]

C/

S.C.I. QUINTMA’CH

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01249 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBPR

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 avril 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTES :

Madame, [B], [T] veuve, [O]

née le 23 Mai 1932 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Madame, [Y], [V] veuve, [F]

née le 16 Juin 1954 à, [Localité 2]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

ayant toutes les deux pour avocat M^e Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMEE :

S.C.I. QUINTMA’CH

,

[Adresse 3]

,

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, et pour avocat plaidant M^e Mathieu CAOUS-POCREAU, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation en date du 29 janvier 2021, Mme, [B], [T], usufruitière, et sa fille, Mme, [Y], [V], nue-propriétaire des parcelles sises Commune de, [Localité 1] cadastrées AH, [Cadastre 1],, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3], ont sollicité devant le tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le bornage judiciaire de leurs propriétés au contradictoire de la SCI QUINTMA’CH propriétaire des parcelles contiguës cadastrées, [Cadastre 4] et, [Cadastre 5].

Par jugement avant dire droit en date du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE a ordonné un bornage judiciaire entre les parcelles, [Cadastre 1],, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] appartenant à Madame, [T] veuve, [O] et Madame, [V] veuve, [F], d’une part, et les parcelles, [Cadastre 6],, [Cadastre 4] et, [Cadastre 7] appartenant à la SCI QUINTMA’CH, dont les associés sont les époux, [D].

Madame, [T] veuve, [O] et Madame, [V] veuve, [F], requérantes, soutenaient que depuis le cadastre napoléonien de 1832 jusqu’au jour de la saisine du tribunal, le 29 janvier 2021, la limite cadastrale et l’ensemble des actes translatifs de propriétés inhérents aux deux fonds n’avaient subi aucune modification de la limite rectiligne des parcelles concernées.

La SCI QUINTMA’CH se fondait sur un plan de masse établi par le géomètre, [K] en 1989 lequel révélerait une modification intervenue en 1974.

L’expert commis, en dernier lieu après remplacement Monsieur, [S], a déposé son rapport définitif en date du 19 juillet 2022.

Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE a statué comme suit :

'Fixe la délimitation des parcelles litigieuses telle que figurant à l’annexe du rapport d’expertise de Monsieur, [S] et ainsi qu’il suit :

Segment 1-2 : 12,76 mètres soit 21 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 2-3 : 15,84 mètres soit 4 centimètres en plus comparé à 1989,

Segment 3-4 : 8,01 mètres soit 8 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 4-5 : 8,43 mètres soit 10 Centimètres en plus comparé à 1989,

Segment jusqu’au puits : 4,12 mètres soit 2 centimètres en moins comparé à 1989.

Condamne Madame, [T] veuve, [O] et Madame, [V] veuve, [F] d’une part et la SCI QUINTMA’CH d’autre part pour. moitié chacune aux frais d’expertise.

Dit que la partie la plus diligente pourra faire établir un bornage de la limite entre les deux propriétés à frais partagés pour moitié par chacune des parties. '

Reçoit partiellement la SCI QUINTMA’CH en sa demande reconventionnelle.

Dit que les requérantes devront procéder à la suppression de la canalisation d’eaux usées grevant la propriété, [D] dans les douze mois suivant la signification à intervenir de la présente décision:

Rejette le surplus de toutes les autres demandes, fins et conclusions. Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

Condamne les parties, Madame, [T] veuve, [O] et Madame, [V] veuve, [F] d’une part et la SCI QUINTMA’CH d’autre part, pour moitié chacune aux dépens'.

Le premier juge a notamment retenu que :

L’expert désigné propose que la limite séparative soit fixée conformément au plan de masse de la propriété, [D] réalisée en 1989 par le géomètre, [K] à la demande de Monsieur, [D].

— les plans cadastraux demeurent des documents graphiques à incidence fiscale, l’expert, [S] précisant : '… la rénovation du plan cadastral à, [Localité 1] a été effectué en 1967".

— M., [S] compare son relevé avec celui de son homologue, [K] observant par superposition numérique que ces deux relevés présentaient un différentiel de l’ordre de 3 centimètres concluant ainsi à la cohérence des mesures prises.

— le plan de masse réalisé par le géomètre, [K] en 1989 présente toutes les mesures périmétriques et permet ainsi la comparaison des différentes mesures prises en 1989 avec celles prises en 2021 par l’expert, [S].

C’est ainsi que l’expert, [S] a identifié 5 points relevés en 1989 et pouvant être comparés aux points homologués en 2021.

— l’expert indique qu’il convient de montrer l’inexactitude du plan cadastral, document graphique à incidence fiscale uniquement et Mme, [T] veuve, [O] et Mme, [V] veuve, [F] ne sauraient légitimement soutenir la thèse d’une limite cadastrale existante et inchangée depuis 1832.

Il convient dès lors de retenir le plan de proposition de délimitation des parcelles figurant en annexe du rapport de l’expert, [S] indiquant les mesures rappelées précédemment.

— sur la demande reconventionnelle, il n’est pas contesté que Mme, [T] veuve, [O] a fait poser une canalisation d’évacuation des eaux usées le long du mur appartenant aux époux, [D] sans l’autorisation de ces derniers, canalisation grevant la propriété, [D].

Il sera fait droit à la demande de suppression de cette canalisation, celle-ci constituant une servitude de tréfonds non apparente et discontinue laquelle ne peut s’établir que par titre. Les demanderesses seront condamnées à supprimer celle-ci dans le délai de douze mois à compter de la signification à intervenir de la présente décision.

— le tribunal ne peut faire droit à une demande d’indemnité en cas d’inexécution, la défenderesse ne chiffrant pas le montant de celle-ci.

— sur la fermeture de la porte ouverte et la reconstruction du mur, s’il apparaît qu’une ouverture a été pratiquée dans le mur privatif de Mme, [T] veuve, [O], rien ne permet pour autant d’établir que cette ouverture créée en l’état un dommage ou préjudice de la SCI défenderesse qui sera déboutée de ce chef de demande.

— la SCI ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts.

LA COUR

Vu l’appel en date du 23 mai 2024 interjeté par Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 30/07/2024, Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 646 du code civil

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 19 juillet 2022

Vu le plan de bornage du 5 novembre 2019

Vu les pièces du dossier

Recevoir l’appel de Mesdames, [T] et, [F]. Le dire bien fondé.

En conséquence,

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE du 8 avril 2024.

— Juger que la limite divisoire entre les propriétés de Mesdames, [T],-[F], d’une part et de la SCI QUINTMA’CH d’autre part, elle celle fixée par le plan de bornage dressé par le Cabinet, [K] le 5 novembre 2019 (ligne ABCDE, objet du PV de carence du 12 mars 2020).

— Condamner la SCI QUINTMA’CH à verser à Mesdames, [T],-[F] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner également les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, Avocat aux offres de droit'.

A l’appui de leurs prétentions, Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F] soutiennent notamment que :

— la SCI QUINTMA’CH tentait d’arguer d’une modification de pur fait de la limite cadastrale napoléonienne, se basant essentiellement sur un « plan de masse » établi à sa demande par le Cabinet, [K] en 1989 (sans procédure contradictoire ni consultation du voisin) pour affirmer que la limite avait été modifiée, probablement en 1974, avec l’accord tacite de la mère de Mme, [T].

— l’expert a considéré que le plan de masse de la propriété, [D] établi à la demande de ce dernier le 10 septembre 1989 représentait valablement « la réalité des lieux » et notamment « le contour périmétrique de la propriété ».

— Mesdames, [T] et, [F] sollicitent que la limite de leur propriété aspectant les parcelles, [Cadastre 4] et, [Cadastre 5] appartenant à la SCI QUINTMA’CH demeure conforme à la limite cadastrale telle qu’elle résulte du cadastre napoléonien de 1832 et telle qu’elle a été maintenue de façon ininterrompue lors des différentes révisions cadastrales pour exister jusqu’à ce jour.

— la Mairie de, [Localité 1] a par ailleurs confirmé que les limites des trois parcelles appartenant, [Cadastre 1],, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] aux concluantes n’avaient pas été modifiées depuis l’acte de partage de Maître, [A] du 7 novembre 1983.

— elles ont sollicité un bornage amiable auprès du Cabinet, [K] en 2019, lequel a établi un plan de bornage en tout point conforme aux éléments ci-dessus que les voisins, [D] se sont refusés à signer.

Ce projet de bornage est fidèle à l’historique très ancien et jamais modifié.

— l’expert, [S] va faire preuve d’un véritable parti pris pour faire primer un simple plan de masse non contradictoire établi à la demande de Monsieur, [J], [D] pour tracer le contour périmétrique de sa propriété.

Ce plan de masse ne fait que traduire ce qui apparaît comme une simple apparence des lieux sans autre considération et il ne peut être qualifié de plan de bornage.

— il est tout à fait insuffisant pour justifier d’un fait juridique quelconque ayant modifié les limites de propriété entre les deux fonds.

— la modification de la limite telle que revendiquée par les époux, [D] supposerait que les conditions de prescription acquisitive trentenaire aient été satisfaites.

— en 2013, Monsieur, [D] définit lui-même sur un document officiel à destination de l’administration les limites de sa propriété dans le cadre d’une demande de permis de construire.

— les époux, [D] ont indiqué au cours des opérations d’expertise que la limite divisoire entre les deux fonds avait été modifiée par pur fait en 1974 par leurs auteurs qui avaient construit un mur sans respecter les limites de propriété originelles.

— le jugement sera réformé et la cour jugera que la limite entre les parties doit être fixée conformément au plan de bornage établit par le Cabinet, [K], le 12 mars 2020 selon la ligne ABCDE.

— Mme, [T] avait accepté de s’en tenir à la limite fixée par l’expert judiciaire à la condition d’obtenir une servitude de tréfonds pour laisser en l’état la canalisation d’eaux usées passant derrière sa propriété, c’est-à-dire en ce cas sur le fonds, [D].

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28/10/2024, la société SCI QUINTMA’CH a présenté les demandes suivantes :

'Débouter Madame, [B], [M], [I], [T] veuve, [O] et Madame, [Y], [G], [V] veuve, [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement dont appel du 8 avril 2024 en l’ensemble de ses dispositions critiquées par Madame, [B], [M], [I], [T] veuve, [O] et Madame, [Y], [G], [V] veuve, [F] ;

Le confirmer notamment en ce qu’il a

Fixe la délimitation des parcelles litigieuses telle que figurant à l’annexe du rapport d’expertise de Monsieur, [S] et ainsi qu’il suit :

Segment 1-2 : 12,76 mètres soit 21 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 2-3 : 15,84 mètres soit 4 centimètres en plus comparé à 1989,

Segment 3-4 : 8,01 mètres soit 8 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 4-5 : 8,43 mètres soit 10 Centimètres en plus comparé à 1989,

Segment jusqu’au puits : 4,12 mètres soit 2 centimètres en moins comparé à 1989.

Juger en tant que besoin qu’est définitif le chef de jugement non contesté :

Dit que les requérantes devront procéder à la suppression de la canalisation d’eaux usées grevant la propriété, [D] dans les douze mois suivant la signification à intervenir de la présente décision:

Condamner solidairement, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, Madame, [B], [M], [I], [T] veuve, [O] et Madame, [Y], [G], [V] veuve, [F] à verser à la SCI QUINTMA’CH une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamner solidairement, in solidum ou l’une à défaut de l’autre, Madame, [B], [M], [I], [T] veuve, [O] et Madame, [Y], [G], [V] veuve, [F] aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société SCI QUINTMA’CH soutient notamment que :

— l’expert désigné propose justement que la limite séparative soit fixée conformément au plan de masse de la propriété, [D] réalisée en 1989 par le géomètre, [K] à la demande de Monsieur, [D].

— la suppression de la canalisation n’a pas été contestée devant la cour d’appel.

— sur la délimitation, l’expert a comparé les mesures prises en 1989 à celles prises par lui-même en 2021 et il a constaté une quasi parfaite adéquation.

— il y a lieu en conséquence à confirmation du jugement entrepris, l’expert ayant pu suite aux relevés effectués en 1989, 2019 et 2021, superposer graphiquement la situation réelle des lieux et la comparer au plan cadastral actuel.

— la SCI QUINTMA’CH n’entend pas former appel incident sur le partage des frais d’expertise et son débouté indemnitaire, estimant qu’il est temps de « tourner la page ».

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20/11/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’action en bornage :

Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F] sollicitent que la limite divisoire entre leurs propriétés d’une part et celle de la SCI QUINTMA’CH d’autre part, fixée par le plan de bornage dressé par le Cabinet, [K] le 5 novembre 2019 (ligne ABCDE, objet du PV de carence du 12 mars 2020).

Il convient toutefois de rappeler ici les principales constatations, analyses et conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

'Lors de la mission de bornage amiable réalisée par M., [K] en 2019-2020, un plan des lieux a été établi pour proposer une délimitation. Ce plan va être comparé avec un relevé des lieux que nous avons effectué le 18 novembre 2021.

A partir de ces éléments, nous allons pouvoir déterminer la limite entre les propriétés pour les parcelles AH, [Cadastre 1] ', [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] ,([O],-[F]) et AH, [Cadastre 8] ', [Cadastre 4] et, [Cadastre 7] (SCI QUINTMA’CH).

La superposition numérique des deux relevés réalisés en 2019 et le 18 novembre 2021, laisse apparaître des écarts de l’ordre de 3 cm. Nous pouvons donc considérer une cohérence dans les mesures prises pour proposer une délimitation entre les deux propriétés.

Comme il a déjà été évoqué auparavant, un document est fondamental dans la prise en compte des éléments conduisant à la proposition de délimitation. Il s’agit du PLAN DE MASSE réalisé en 1989 par M., [K] (voir PJ7 ' page 12). Ce plan indique toutes les mesures périmétriques de la parcelle cadastrale AH, [Cadastre 4]. Aussi, nous allons pouvoir comparer ces mesures prises en 1989 et celles prises en 2021…

Sur ce plan, nous identifierons 5 points relevés en 1989 et pouvant être comparés aux points homologues en 2021 :

1 borne en pierre correspondant aujourd’hui à l’angle nord-ouest de la maison des époux, [D]

2 : angle du mur privatif à la propriété, [D] construit en 1974

3 : coude dans la direction de ce même mur

4: angle de ce même mur marquant l’extrémité sud-est de la propriété, [D] – AH n,°[Cadastre 4]

5 : coude dans le mur Est de la propriété, [D]

Les mesures prises en 1989 entre ces différents points sont :

Segment 1-2 : 12,97m

Segment 2-3 : 15,80m

Segment 3-4 : 8,09m

Segment 4-5 : 8,33m

Segment jusqu’au puits : 4,14m…

Le PLAN PROPOSITION DE DÉLIMITATION en ANNEXE pour les mesures prises en 2021 indique les mesures suivantes :

Segment 1-2 : 12,76m soit 21 cm en moins comparé à 1989 Segment 2-3 : 15,84m soit 4 cm en plus comparé à 1989 Segment 3-4 : 8,01m soit 8 cm en moins comparé à 1989 Segment 4-5 : 8,43m soit 10 cm en plus comparé à 1989 Segment jusqu’au puits : 4,12m soit 2 cm en moins comparé à 1989

Les écarts résultants de la comparaison des mesures prises en 1989 et 2021, appellent les observations suivantes :

Sur le segment 1-2: écart pouvant s’expliquer par la modification de la construction des époux, [D] implantée dans l’angle nord-ouest de la parcelle AH, [Cadastre 4]. En 1989, cet angle était matérialisé par une borne en pierre vraisemblablement disparue au moment de la construction. La longueur mesurée aujourd’hui est inférieure de 2Icm à la longueur d’origine.

Sur le segment 2-3 : écart acceptable compte tenu de l’imprécision pour la position du coude retenu au point 3.

… Sur le segment 3-4: écart acceptable compte tenu de l’imprécision pour la position du coude retenu au point 3.

Sur le segment 4-5 : écart acceptable sur un segment de limite non concerné par l’expertise.

Sur le segment jusqu’au puits : écart acceptable sur un segment de limite non concerné par l’expertise.

Il convient de montrer l’inexactitude (une fois de plus) du plan cadastral, document graphique à incidence fiscale uniquement. Faut-il rappeler que la rénovation du plan cadastral à, [Localité 1] a été effectuée en 1967. L’extrait en page suivante montre les lieux à cette époque.

…

L’existence de ce mur depuis 1974, la confirmation de sa position en 1989 puis une construction s’adossant sur ce dernier entre 1989 et 2000, démontrent un accord tacite sur sa position et une situation de possession effective depuis 1974 pouvant déboucher sur une prescription acquisitive.

Un bornage amiable ou judiciaire conduira à une rectification des limites cadastrales.

…

concernant le plan de masse de 1989, même s’il n’a pas la qualification de plan de bornage, il traduit fidèlement la situation de possession des propriétaires concernés. En cela, au détriment du plan cadastral «fiscal », il s’inscrit dans la hiérarchie des éléments à prendre en compte pour la définition des limites de propriété et pourrait s’intituler PLAN DES POSSESSIONS.

…

CONCLUSION

En considération de l’ensemble des points développés au cours de ce rapport d’expertise, nous proposerons la délimitation suivante entre les propriétés, [O],-[F] (AH, [Cadastre 1],-[Cadastre 2] et, [Cadastre 3]) et SCI QUINTMA’CH (AH, [Cadastre 8],-[Cadastre 4],-[Cadastre 7] et, [Cadastre 9]) :

Limite définie par les points 7 ' 6 ' 2 ' 3 et 4, conformément au PLAN DE PROPOSITION DE DÉLIMITATION en ANNEXE de ce rapport'.

Il résulte de cette analyse précise et circonstanciée comme fondée sur des mesures non contredites que l’expert a pu identifier 5 points relevés en 1989 et comparables aux points identifiés en 2021, tenant compte de la réalité des situations et notamment de la présence du mur construit en 1974, l’expert ayant au surplus justifié les écarts de mesures.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la délimitation des parcelles litigieuses telle que figurant à l’annexe du rapport d’expertise de Monsieur, [S], soit :

Segment 1-2 : 12,76 mètres soit 21 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 2-3 : 15,84 mètres soit 4 centimètres en plus comparé à 1989,

Segment 3-4 : 8,01 mètres soit 8 centimètres en moins comparé à 1989,

Segment 4-5 : 8,43 mètres soit 10 centimètres en plus comparé à 1989,

Segment jusqu’au puits : 4,12 mètres soit 2 centimètres en moins comparé à 1989.

Il n’y a pas lieu de statuer de nouveau sur la suppression de la canalisation, faute d’appel sur ce point.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F].

Il est équitable au surplus de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum de Mme, [B], [T] veuve, [O], et Mme, [Y], [V] veuve, [F] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,