ARRET N°

du 08 octobre 2024

N° RG 24/00537 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPCY

Société PRINCE

c/

S.C.I. SOCIÉTÉ [O]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL JACQUEMET SEGOLENE

la SELARL PELLETIER ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 08 OCTOBRE 2024

APPELANTE :

d’une ordonnance de référé rendue le 13 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de REIMS

La société PRINCE, société par actions simplifiée au capital de 891.030 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n°904 830 916, dont le siège est [Adresse 5] ' [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Julien FRANÇOIS de L’AARPI MALLE-TITRAN-FRANÇOIS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

INTIMEE :

La société SOCIÉTÉ [O], société civile immobilière au capital de 1000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 849 169 768, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à dispostion

DEBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

M. [O] était propriétaire, par l’intermédiaire de la SCI [O], d’un immeuble sis [Adresse 5] et d’un lot d’une copropriété au [Adresse 1] dans lesquels il exploitait un restaurant par l’intermédiaire de la société Mariber.

Mis en contact avec la société Prince désireuse d’implanter un Intermarché à cet endroit, M. [O] a transféré son restaurant à une autre adresse et acheté par le biais de la SCI Ganesh, les immeubles sis [Adresse 2] et [Adresse 3], afin de louer ces différents locaux à la société Prince.

Au cours des années 2021 et 2022, la société Prince a donc :

— racheté le droit au bail portant sur les [Adresse 5] et [Adresse 1] à la société Mariber, preneur, et versé un droit d’entrée à la SCI [O], propriétaire bailleur,

— acquis le droit au bail portant sur le rez-de-chaussée du [Adresse 2],

— régularisé un contrat de bail portant sur le rez-de-chaussée du [Adresse 3] avec la SCI Ganesh, bailleur propriétaire,

Elle a par ailleurs régularisé un bail portant sur le [Adresse 6], appartenant à un tiers.

Il en résulte que la société Prince a commencé à implanter un Intermarché Express avec une surface de vente prenant emprise au rez-de-chaussée de 5 immeubles dont 4 appartenant à M. [O] par le biais de différentes SCI, les consorts [O] ayant leur résidence dans les étages de l’immeuble sis [Adresse 5], cet immeuble comportant par ailleurs une extension en rez-de-chaussée à l’arrière de l’immeuble.

Les parties avaient convenu de la réalisation, par la société Prince, de travaux tenant en particulier à un changement de distribution de l’espace dans l’ensemble des locaux aux fins d’aménagement de la surface de vente.

Un litige est né sur l’étendue des travaux entrepris, la société Prince invoquant la présence d’amiante et des problèmes de stabilité structurelle de la charpente nécessitant des travaux plus lourds que prévus et en particulier une réfection de toitures et un changement de couverture, la SCI [O] reprochant à la société Prince d’être intervenue sur ses parties privatives et notamment sur leur toit en y installant en particulier du matériel de désenfumage et de groupe clim.

Par courrier du 12 mai 2023, la SCI [O] a mis en demeure la société Prince de démonter le matériel installé sur son toit, demande renouvelée le 21 juin 2023.

La société Prince a mis en demeure la SCI [O] par la voie de son avocat, le 5 juin 2023, de procéder au paiement de la somme de 441 874 euros correspondant au coût des travaux de toiture et de désamiantage.

Aux termes d’une sommation d’huissier en date du 26 juillet 2023 visant la clause résolutoire, la SCI [O] a enjoint la société Prince d’avoir à démonter le matériel présent sur la terrasse du [Adresse 5].

Par exploit d’huissier du 16 août 2023, la société Prince a assigné la SCI [O] et la SCI Ganesh devant le tribunal judiciaire de Reims sur le fondement notamment du manquement à l’obligation de délivrance conforme et à l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux, aux fins de paiement de certaines sommes au titre de la prise en charge du montant des travaux et de réparation du préjudice économique.

Cette procédure est en cours.

La SCI [O] ayant par la suite installé un brise-vue entre la toiture du [Adresse 5] et celle du [Adresse 6], empêchant l’accès de la société Prince au toit et à ses installations, cette dernière a, par acte d’huissier du 11 octobre 2023, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims aux fins d’obtenir le démontage de ce brise-vue et le débarrassage des biens encombrant la partie de toiture de l’extension.

Par ordonnance du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire a :

— débouté la SAS Prince de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— condamné la SAS Prince à payer à la SCI [O] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— condamné la SAS Prince aux dépens,

— débouté la SCI [O] du surplus de sa demande.

Il a considéré que le fondement même de l’action portée devant le juge des référés relevait incontestablement du juge du fond, les demandes fondées sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile relatives à l’existence d’un trouble manifestement illicite ne pouvant prospérer si préalablement, la question principale des obligations réciproques des parties et de leurs étendues n’était pas tranchée par le juge du fond.

La société Prince a interjeté appel de cette décision par déclaration du 4 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 6 juin, elle demande à la cour de dire bien appelé, mal jugé, réformer la décision de première instance et :

— condamner la SCI [O] à rétablir l’accès à la toiture de l’extension en enlevant le brise-vue installé entre les toitures des immeubles des [Adresse 5] et [Adresse 6], et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI [O] à procéder au débarrassage des biens encombrant la toiture terrasse de l’extension du [Adresse 5], et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI [O] à cesser tout accès à cette toiture terrasse de l’extension du [Adresse 5], et ce, sous astreinte de 500 € par infraction constatée ;

— condamner la SCI [O] au paiement de 3000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle soutient que l’impossibilité de réaliser les contrôles obligatoires des installations de groupes froids, climatisation et désenfumage, en raison de l’impossibilité d’accéder à ces installations situées sur la toiture du fait de l’installation de brise-vue, est de nature à créer un dommage imminent qui justifie la remise en état par la suppression de ces ouvrages ou la création d’un accès permettant au locataire de réaliser librement l’inspection et l’entretien de ces matériels.

Elle invoque par ailleurs, l’illégalité de cette installation d’un brise-vue en toiture de l’extension alors que cette toiture fait partie des locaux de l’extension loués par la société Prince, sur lesquels elle détient un droit de jouissance exclusif.

Elle précise qu’elle a été contrainte d’effectuer les travaux de toiture, de couverture et d’étanchéité ; que M. [K] [O] a été parfaitement informé de l’ensemble des travaux entrepris, demandant même l’installation d’un toit terrasse sur l’immeuble sis [Adresse 5] aux lieux d’un toit à pans inclinés ; qu’il savait donc pertinemment que les groupes froids, clim et désenfumage seraient installés en toiture.

Elle souligne qu’elle dispose d’un droit de jouissance sur les locaux pris à bail comprenant les rez-de-chaussée de l’immeuble sis au [Adresse 5] en ce compris la toiture de l’extension qui n’est édifiée qu’en rez-de-chaussée et sur laquelle ont été installés les équipements, l’installation du précédent exploitant pour une salle de restaurant n’étant pas aux normes d’une surface de vente alimentaire de 800 m².

Par conclusions du 28 juin 2024, la SCI [O] demande à la cour de :

— déclarer la société Prince recevable mais mal fondée en son appel,

— confirmer en tous points l’ordonnance de référé du 13 mars 2024,

— dire que l’avenant du bail commercial du 19 novembre 2021, n’offre à la société Prince le bénéficie d’aucun droit de démolir la toiture d’installer un toit-terrasse ni d’installer les groupes froids de climatisation et de réfrigération sur la terrasse de la SCI [O],

Par conséquent :

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La SCI [O] se fonde sur l’avenant du 19 novembre 2021 au bail initial conclu entre la SCI [O] et la SARL Mariber pour souligner :

. que les travaux réalisés, notamment concernant la toiture et l’installation d’équipements en toiture, n’étaient pas contractuellement prévus ;

. que le bail commercial ne porte absolument pas sur la toiture, mais bien sur le rez-de-chaussée et le premier étage.

Elle estime que la société Prince est sans droit ni titre sur la toiture de l’immeuble et ne pouvait pas installer du matériel, au surplus nécessitant un entretien régulier, sur le toit-terrasse dont elle n’a pas la jouissance.

Elle soutient que le brise-vue litigieux se situant sur la propriété du bailleur, le preneur n’a aucun droit à en demander l’enlèvement.

Elle souligne que lorsque M. [O] exploitait un restaurant dans les dits locaux, il utilisait un groupe froid, un système de climatisation et de désenfumage installés sans difficulté dans les locaux, ce qu’aurait dû faire la société Prince.

Elle considère que la société Prince est passée en force sur l’installation des équipements sur le toit sans demander aucune autorisation.

Enfin, elle précise que la société Prince procède à l’entretien de ses installations en toiture par l’utilisation d’une nacelle, comme elle l’a fait le 24 mai 2024, et n’a donc pas besoin d’un accès spécifique par le toit.

La SCI [O] fait valoir que la procédure intentée en référé par la société Prince est abusive dès lors qu’elle était pleinement informée de son absence de droit et de titre pour intervenir sur le toit-terrasse.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il permet ainsi à une partie de solliciter l’exécution de mesures provisoires dans des situations d’urgence sans que le juge n’ait préalablement à trancher le fond du droit tenant notamment à la régularité de la situation qui lui est présentée au regard des droits respectifs des parties.

Ainsi en l’espèce, la cour n’a pas à se prononcer sur le point de savoir si l’installation d’équipements en toiture par le locataire, était ou non contractuellement autorisée et peut se limiter à vérifier d’une part, si l’impossibilité d’y accéder pour en assurer la maintenance est établie et si cet accès est nécessaire sauf à constituer un risque de dommage imminent pour le requérant.

Or, même si la société Prince ne justifie pas d’une autorisation particulière expresse du bailleur, pas plus que de l’information de celui-ci dont elle se prévaut, il n’en est pas pour autant démontré à ce stade, l’irrégularité de cette installation qui est discutée entre les parties liées par un contrat de bail commercial accordant à la société Prince la jouissance de tout l’immeuble sur le toit duquel elle a installé du matériel de climatisation et de désenfumage.

Et cette installation, s’agissant d’équipements de climatisation et de désenfumage, est essentielle au fonctionnement du commerce et a été posée au second trimestre 2022, soit avant les brise vues du bailleur l’empêchant à compter du printemps 2023 d’y accéder.

La société [O] soutient que la société Prince, pour procéder à l’entretien de ses installations en toiture, peut utiliser une nacelle, comme elle l’a fait le 24 mai 2024, et n’a donc pas besoin d’un accès spécifique par le toit.

Mais l’utilisation de la nacelle et les mentions portées par l’huissier de justice dans son constat du 24 mai 20224 démontrent au contraire d’une part, la nécessite de procéder à l’entretien et à la maintenance du matériel posé sur le toit et d’autre part, l’impossibilité pour le personnel de maintenance d’y accéder autrement que par ce moyen.

Or, outre qu’il est inutilement coûteux, il apparaît long à mettre en 'uvre et donc inadapté à la nécessité d’une intervention rapide pouvant être réclamée par ce type d’installation pour ne pas mettre en péril les gens et les denrées.

Ainsi, la fermeture de l’accès au toit sur lequel sont installés les matériels, constitue un risque de dommage imminent pour le locataire justifiant qu’il y soit mis un terme.

Considérant que la société Prince ne fait pas la preuve de la nécessité de supprimer tout le brise vue installé ni de débarrasser le toit de tous les objets pour assurer la maintenance du matériel qu’elle y a installé, il apparaît que ses demandes dans cette ampleur s’analysent en des prétentions de jouissance exclusive du toit qui supposent préalablement qu’au fond, elle ait fait la preuve de ses droits à ce titre.

En conséquence, la SCI [O] est condamnée à supprimer le brise vue mais seulement dans les limites de la nécessité du passage du service de maintenance et de son matériel sur le toit.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant contradictoirement et par mise au disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance du 13 mars 2024 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SCI [O] à rétablir l’accès à la société Prince à la toiture de l’extension en enlevant tout ou partie du brise-vue installé entre les toitures des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 6].

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Déboute la société Prince de ses demandes visant à condamner la SCI [O].

Le greffier La présidente