ARRET N°

du 17 décembre 2024

R.G : 23/01931

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNQZ

[B] [V]

c/

1) Syndic de copropriété S.A.R.L

UNIPERSONNELLE

CITYA NATIVE [Localité 13]

ès qualités de syndic

des copropriétaires

[Adresse 6]

de [Localité 4]

2) Syndicat des

copropriétaires

[Adresse 6]

de [Localité 4], représenté par son syndic de copropriété CITYA NATIVE [Localité 13]

Formule exécutoire le :

à :

SCP AUBERSON DESINGLY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 24 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES

Madame [V] [B], née le 30 août 1953 à [Localité 12] (NORD),de nationalité française, retraitée, demeurant :

[Adresse 9],

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane RASQUIN, avocat au barreau des ARDENNES,

INTIMEES :

1) Le syndic de copropriété SARL UNIPERSONNELLE CITYA NATIVE [Localité 13], ès qualités de syndic des copropriétaires de la résidence du Parc de [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non constituée, non comparante ni représentée,

2) le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du [Adresse 7], représenté par le syndic de copropriété ès qualité, pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonction, immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro SIRET 85380590100016, domicilié de droit au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Aurélien DESINGLY, avocat au barreau des ARDENNES (SCP AUBERSON DESINGLY),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; elle en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

M^me Sandrine PILON, conseillère,

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

GREFFIER :

M. Rémy VANDAME, lors des débats,

M^me Jocelyne DRAPIER, lors de la mise à disposition,

DEBATS :

A l’audience publique du 5 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024 et signé par M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et M^me Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Mme [V] [B] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et de deux emplacements de parking dans la copropriété de la [Adresse 11] [Localité 4].

Elle a été convoquée par courrier du 27 avril 2022 à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires devant se tenir le 24 mai suivant. Était à l’ordre du jour notamment la résolution tendant à la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires d’une dette laissée par l’un d’eux pour un montant total de 30 000 euros. Elle s’est opposée à cette résolution.

Par courrier du 27 mai 2022, Mme [B] a reçu un appel de fonds d’un montant de 313,35 euros correspondant à sa quote-part de prise en charge de ladite dette.

Suivant exploit délivré le 12 juillet 2022, Mme [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux fins de voir annuler le procès verbal d’assemblée générale et la résolution n°7 ainsi que les appels de fonds subséquents.

Par jugement du 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Charleville-Mezières a :

— débouté Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 8 décembre 2023, Mme [B] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 janvier 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— statuant à nouveau,

— juger que les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 24 mai 2022 n’indiquent pas les raisons exactes et précises de la difficulté financière relative au copropriétaire en dette,

— juger que l’absence de précision sur la nature de la dette emporte nullité de la demande de fonds y afférente,

— juger qu’avant d’enjoindre aux copropriétaires le paiement d’une dette relative à l’un des copropriétaires, le syndic a commis une faute et aurait dû épuiser préalablement toutes les voies de recours pour recouvrir la dette,

— juger que le PV de l’AG ordinaire du 24 mai 2022 n’était pas signée du titulaire de la carte professionnelle,

— juger que le PV d’AG n’a pas été établi ni signé en fin de séance et le juger nul de nullité absolue,

— juger nulle de nullité absolue en conséquence l’assemblée générale du 24 mai 2022,

— juger à titre subsidiaire nulle de nullité relative la résolution n°7 du PV de l’AG du 24 mai 2022,

— voir en conséquence annuler la résolution n°7 et les appels de fonds subséquents et ce depuis mai 2022,

— ordonner le remboursement par le syndic de copropriété des appels de charges y relatifs, aux copropriétaires et ce à compter de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification à avocat,

— adjuger à Mme [B] l’entier bénéfice des dispositions de l’article 10-1 al 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété à la somme chacun de 3 500 euros 'sur le fondement de l’article 699" ainsi qu’aux entiers dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir que le procès verbal de l’assemblée générale est nul pour ne pas avoir été signé par le syndic et ne contenait pas en annexe la feuille de présence des copropriétaires.

Elle ajoute qu’elle ignore la nature de la dette du co-propriétaire défaillant ; que le syndic de copropriété a failli à ses obligations et sa carence ne saurait légitimer une demande de paiement de charges impayées d’un autre copropriétaire ; que le syndic ne peut faire supporter à l’ensemble des copropriétaires les carences de gestion.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 5 novembre suivant.

En cours de délibéré la cour a demandé à l’appelante ses observations avant le 4 décembre 2024 sur la caducité de son appel dirigé contre le syndic de la copropriété faute d’avoir signifié ses conclusions à cette partie non constituée en application de l’article 911 du code de procédure civile.

Celle-ci n’a pas adressé d’observations dans le délai fixé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— sur la caducité de l’appel dirigé contre le syndic de copropriété :

En application des dispositions prévues par l’article 911 du code de procédure civile l’appelant doit, à peine de caducité de la déclaration d’appel, faire signifier ses conclusions à l’intimé non constitué.

En l’espèce, Mme [B] a intimé tant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] que son syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat par acte du 30 janvier 2024.

La SARL Citya Native [Localité 13], syndic de cette copropriété, n’a pas constitué avocat et l’appelante ne l’a pas assignée et ne lui a pas fait signifier ses conclusions. Dès lors son appel doit être déclaré caduque en ce qu’il est dirigé contre cette partie.

— sur la validité du procès verbal d’assemblée générale :

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit en son article 17 :

'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.'

Le procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 24 mai 2022, versé aux débats en pièce 8 de l’appelante, est signé par le président de séance et le scrutateur de séance qui avaient été élus en début d’assemblée. Il est également signé par un salarié du syndic qui assurait le secrétariat.

Contrairement aux affirmations de Mme [B] aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que le secrétaire de séance soit le syndic de la copropriétaire titulaire d’une carte professionnelle. Au demeurant, l’absence de signature du secrétaire de l’assemblée n’entraîne pas la nullité du procès verbal et n’affecte pas la force probante qui s’y attache dès lors qu’aucun élément n’est produit qui serait de nature à établir la fausseté de ce document, une telle fausseté n’étant en tout état de cause pas invoquée.

S’agissant de la feuille de présence, celle-ci doit, dans le registre, être annexée au procès verbal. Cependant elle ne l’est que pour les besoins de la conservation des archives du syndicat et n’a pas à être notifiée avec les décisions.

Il s’ensuit que Mme [B] est mal fondée en ses moyens de nullité du procès verbal d’assemblée générale.

— sur la contestation de la résolution n°7 et la demande de remboursement des appels de charges :

L’appelante invoque l’absence de bien fondé de la résolution n°7 et explique qu’elle ignore le sort exact et précis de la nature de la dette du co-propriétaire défaillant.

Elle en conclut que le syndic de copropriété a commis une faute et demande, aux termes du dispositif de ses conclusions, d’ 'ordonner le remboursement par le syndic de copropriété des appels de charges y relatifs, aux copropriétaires'.

Une telle demande ne peut prospérer dès lors que son appel est déclaré caduc en ce qu’il est dirigé contre le syndic de la copropriété.

Au demeurant et ainsi que l’avait relevé le premier juge, il n’est produit aucun élément permettant d’établir une quelconque carence du syndic s’agissant de la situation du copropriétaire défaillant pour lequel les autres copropriétaires ont été tenus informés durant les assemblées générales.

En conséquence le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

— sur les frais de procédure et les dépens :

Mme [B] qui succombe, doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel et sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est nécessairement mal fondée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Prononce la caducité de la déclaration d’appel de Mme [B] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SARL Citya Native [Localité 13], syndic de la copropriété de la [Adresse 10] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [B] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,