ARRET N°

du 28 janvier 2025

N° RG 24/01058 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQNH

[F]

c/

[K]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL DUTERME-MOITTIE-

ROLLAND

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 28 JANVIER 2025

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue le 28 mai 2024 par le juge des référes du tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [C] [E] [F]

Né le 03 mars 1983 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Localité 3] / FRANCE

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-51454-2024-02624 du 20 juin 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

INTIME :

Monsieur [O] [K]

Né le 7 juillet 1946 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 02 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, M. [O] [K] a donné à bail commercial, à compter du 1er septembre 2023 et pour une durée de 9 ans, à M. [C] [F] un hangar à destination de garage situé à [Localité 5] (Marne) moyennant un loyer mensuel de 1 575 euros, le premier loyer étant payable le 15 septembre 2023.

Par lettre recommandée du 11 novembre 2023, M. [K] a mis en demeure M. [F] de procéder au règlement des loyers restants dus pour un montant de 4 725 euros dans un délai de 15 jours précisant que le bail était résilié à compter du 13 novembre 2023, le locataire devant avoir quitté les lieux à compter de cette date.

Faute de règlement, par exploit du 22 décembre 2023, il a fait signifier à M. [F] un commandement de payer la somme de 6 300 euros dans le délai d’un mois, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit du 28 mars 2024, il a ensuite fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne.

Par ordonnance du 28 mai 2024, ce magistrat a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial conclu le 31 août 2023 sont réunies à la date du 23 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion des lieux de M. [F] tant de ses biens que des occupants de son chef et ce dans le délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance avec remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai,

— dit que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de M. [F] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à M. [K] aux frais et risques de l’expulsé,

— condamné à titre provisionnel, M. [F] à payer à M. [K] la somme de 7 417,74 euros au titre des loyers impayés en application du bail commercial du 31 août 2023, jusqu’au 22 janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné à titre provisionnel M. [F] à payer à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à libération complète effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné à titre provisionnel M. [F] à payer à M. [K] la somme de 741,77 euros au titre de la clause pénale,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus et/ou contraires,

— condamné M. [F] à payer à M. [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à hauteur de 160,36 euros,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 1er juillet 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 15 novembre 2024, il demande à la cour de :

— le juger tant recevable que bien fondé en son appel et ses demandes

— déclarer M. [K] irrecevable en ses demandes faute de former appel incident,

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance rendue,

statuant à nouveau,

— juger qu’il existe des contestations sérieuses sur la demande de M. [K],

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion plus amples ou contraires,

— condamner M. [K] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés comme il est de règle en matière d’aide juridictionnelle.

Il évoque des contestations sérieuses relevant que :

— le local donné à bail commercial, s’agissant d’un hangar agricole situé en zone agricole, n’a fait l’objet d’aucune demande de changement de destination de la part du bailleur et ne présente aucun aménagement permettant d’y exercer l’activité de garage prévue dans le contrat de bail,

— le local n’est pas équipé et présente de multiples désordres anciens ainsi qu’un état de vétusté rendant impossible l’exploitation des lieux conformément à l’objet du contrat de bail et à son activité professionnelle,

— M. [K] a violé son obligation de jouissance en commettant à son encontre des actes de violence et de menace.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 28 octobre 2024, M. [K] demande à la cour de :

— déclarer M. [F] mal fondé en son appel,

par conséquent,

— confirmer la décision en toutes ses dispositions,

— constater par l’acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail en date du 31 août 2023 et ce avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion de M. [F] desdits locaux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— prononcer la condamnation provisionnelle de M. [F] à lui payer la somme de 7 417,74 euros due au titre des loyers impayés échus depuis le mois de septembre 2023 jusqu’au 22 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance querellée,

— prononcer la condamnation provisionnelle de M. [F] à lui à payer la somme de 12 498,38 euros à titre d’indemnité d’occupation des locaux précités du 23 janvier 2024 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance querellée,

— prononcer la condamnation provisionnelle de M. [F] à lui payer la somme de 787,50 euros en application de la clause pénale insérée au contrat de bail,

— débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 160,36 euros ainsi que les frais de procédure d’exécution de l’huissier.

Il soutient que les conditions d’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile sont réunies observant que :

— le hangar, que le locataire est présumé avoir reçu en bon état de réparations locatives, ne devait pas faire l’objet de travaux de la part du bailleur,

— le preneur connaissait parfaitement les lieux loués qu’il a occupés avant même la prise d’effet du contrat de bail en réglant les deux premiers loyers,

— la communication d’un constat de commissaire de justice partiel et dressé non contradictoirement est sans portée et valeur probante.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci .

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer délivré à M. [F] le 22 décembre 2023 n’ont été ni réglées ni contestées par ce dernier dans le délai d’un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.

M. [F], qui ne conteste pas avoir failli à son obligation de payer ses loyers, ne justifie pas avoir adressé de réclamation au bailleur sur un éventuel défaut de délivrance des lieux conformément à l’usage auxquels ils étaient destinés, son manque d’équipement ou son état de vétusté avant le commandement de payer.

Il n’a pas davantage assigné le bailleur au titre de l’inexécution de ses obligations et ne démontre pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve ce dernier. Le moyen soulevé quant à l’existence de contestations sérieuses est inopérant pour faire échec à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2024.

Le locataire ayant quitté les lieux le 1er juillet 2024, la demande d’expulsion formée contre lui est devenue sans objet. La décision est infirmée sur ce point.

2- Sur la demande de condamnation par provision

— Au titre des loyers et charges impayés

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 22 décembre 2023, non contesté valablement par l’appelant, que celui-ci est redevable, avec l’évidence requise en référé, de la somme de 7 417,74 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 22 janvier 2024 inclus.

L’ordonnance querellée est donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [F] au paiement provisionnel de la somme de 7 417,74 euros au titre de la dette locative.

— Au titre de l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail.

En l’espèce, l’article 10.4 du bail commercial liant les parties stipule « en cas de maintien dans les lieux loués du preneur après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit, l’indemnité d’occupation à la charge du preneur est établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % outre tous les accessoires du loyer ».

Compte tenu de la résiliation du bail, c’est à bon droit que le premier juge a condamné M. [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Le locataire ayant toutefois quitté les lieux, il convient de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité non sérieusement contestable due par ce dernier au montant du loyer contractuellement dû à compter de la résiliation du bail, soit le 23 janvier 2024, jusqu’à la date de libération des lieux, soit le 1er juillet 2024, à la somme de 8 332,66 euros (457,66 euros pour le mois de janvier 2024 et 7875 euros pour les mois de février à juin 2024).

Cette somme portera intérêts à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

L’ordonnance est infirmée en ce sens.

— Au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

L’article 10.3 du bail commercial en cause stipule « à défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayé sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter d’une mise en demeure de payer lesdites sommes majoré de 10 % à titre de pénalités, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ».

Il n’est pas contesté que le preneur a failli à son obligation de paiement des loyers mis à sa charge malgré une première mise en demeure et un commandement de payer détaillant les sommes dues.

L’ordonnance est donc également confirmée en ce qu’elle a ordonné le versement d’une indemnité provisionnelle au titre de la clause pénale pour un montant de 741,77 euros au demeurant non contestée par l’appelant.

3- Sur les frais de procédure et les dépens

La décision querellée sera confirmée s’agissant des dépens de première instance. M. [F] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

Le jugement entrepris sera confirmé concernant la condamnation prononcée au titre des frais de procédure.

Débouté de ses prétentions, M. [F] ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.

L’équité justifie d’allouer à M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion des lieux de M. [C] [F] tant de ses biens que des occupants de son chef et ce dans le délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance avec remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai,

— dit que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] [F] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à M. [O] [K] aux frais et risques de l’expulsé,

— condamné à titre provisionnel M. [C] [F] à payer à M. [O] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à libération complète effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

Statuant de nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant ;

Constate que la demande d’expulsion de M. [C] [F] est devenue sans objet ;

Condamne M. [C] [F], à titre provisionnel, à payer à M. [O] [K] la somme de 8 332,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne M. [C] [F] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [C] [F] à payer à M. [O] [K] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le déboute de sa demande à ce titre.

Le greffier La présidente