ARRET N°

du 17 juin 2025

R.G : N° RG 24/01303 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRAQ

[B]

c/

S.A. FOYER REMOIS

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SELAS OS AVOCATS

M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 JUIN 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 13 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

Monsieur [C] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS OS AVOCATS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique ROULLET, greffier lors des débats et Lucie NICLOT, greffier, lors du délibéré.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, la SA d'[Adresse 8] a donné à bail à monsieur [C] [B] un appartement de type 3 situé au RDC porte D ' [Adresse 2] [Localité 10] [Adresse 4], en contrepartie d’un loyer révisable de 575,91 € outre les charges.

La SA d’HLM Le Foyer Rémois s’est trouvée contrainte de faire signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 juillet 2023, pour la somme de 8.428,45 euros, lequel a été transmis à la CCAPEX en date du 17 juillet 2023.

Par assignation du 31 octobre 2023, notifiée à la préfecture le même jour, la SA d'[Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims d’une demande principale de constatation de la résiliation du bail aux torts du locataire et d’une demande d’expulsion ainsi que d’une demande en paiement de la somme de 17.039,55 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation précaire échus au mois de septembre 2023.

Le bailleur réclamait en outre la condamnation du locataire aux dépens et à payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 mai 2024, rendu en l’absence de M. [B], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 19 et 20 septembre 2022 relatif au logement sis au [Adresse 9].

Ordonné l’expulsion du locataire ou de tous occupants de son chef.

Condamné M. [C] [B] à payer à la SA d’HLM Le Foyer Rémois la somme de 23.052,20 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation précaires échus au 07 mars 2024 avec intérêts au taux légal sur 8.428,45€ à compter du 12 juillet 2023 et à compter de la décision pour le surplus.

Condamné M. [C] [B] à payer à la SA d'[Adresse 8] une indemnité d’occupation précaire égale au montant du loyer chargé jusqu’à la libération effective des lieux.

Débouté la SA d’HLM Le Foyer Rémois de sa demande de frais irrépétibles de procédure.

Condamné M. [C] [B] aux dépens de la procédure incluant les frais du commandement de payer du 12/07/2023.

Le 09 août 2024 M. [C] [B] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour d’appel de Reims le 03 avril 2025 M. [C] [B] sollicite, par infirmation des dispositions déférées à la cour de :

Enjoindre au Foyer Rémois d’actualiser la dette locative de Monsieur [B] en procédant la régularisation au titre du supplément de loyer de solidarité pour l’année 2024

Suspendre provisoirement les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 21 septembre 2022 pour le logement situé au [Adresse 3].

Accorder à Monsieur [C] [B] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire jusqu’à apurement de sa dette, sur une durée de trois années.

A titre subsidiaire,

Accorder à Monsieur [C] [B] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire jusqu’à apurement de sa dette, sur une durée de deux années.

Au soutien de son appel M. [C] [B] expose principalement que les difficultés financières qui ont conduit à l’arriéré locatif résultent du divorce conflictuel de M. [C] [B] et de son épouse, et notamment de l’obligation qui lui est faite dans ce cadre de financer à hauteur de la moitié un prêt immobilier du logement occupé par son épouse, charge qui n’est plus exigible depuis l’ordonnance du juge aux affaires familiales du 29 novembre 2022.

Par ailleurs M. [C] [B] estime que la SA d'[Adresse 8] lui a imputé un 'supplément loyer solidarité’ (SLS) trop élevé en fonction de ses ressources.

Il précise avoir bénéficié d’une régularisation en sa faveur de 15.970,44€ en mars 2024 au titre du re calcul du SLS pour 2023.

Il estime que la dette locative au 13 janvier 2025 (14.903,02€) serait entièrement purgée si le montant du supplément loyer solidarité pour l’année 2024 était recalculé en fonction de ses revenus.

Sur sa demande de délai subsidiaire M. [B] indique que ses difficultés financières proviennent d’un divorce conflictuel. Il précise qu’il n’est plus tenu de financer la moitié du prêt immobilier de l’immeuble dans lequel habite son épouse de sorte que ses capacités financières lui permettent actuellement de rembourser les mensualités du moratoire sollicité.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour d’appel de Reims le 30 avril 2025 la SA d’HLM Le Foyer Rémois sollicite de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Reims,

— Débouter Monsieur [C] [B] du surplus de ses demandes, plus amples ou contraires,

— Le condamner au paiement de la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Giral-Flayelle, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions la SA d'[Adresse 8] expose principalement que les délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les ressources actuelles de M. [C] [B] ne lui permettent pas d’apurer son arriéré en 36 mensualités en reprenant le paiement du loyer courant comme l’impose ce texte.

La SA d’HLM Le Foyer Rémois indique que M. [C] [B] n’entend régler que la somme de 750€/mois alors que son loyer actualisé est de 801,19€/mois augmenté du SLS de 1.376,76€ soit un total de 2.177,95€/mois, somme dont le locataire n’a pas repris le paiement.

La SA d'[Adresse 8] indique en outre :

Qu’il est dans l’impossibilité d’actualiser la dette locative de M. [C] [B] en établissant le SLS dans la mesure où M. [C] [B] n’a pas produit son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022.

Que le SLS ne s’applique qu’aux locataires et non aux occupants dont le bail a été résilié.

Qu’en tout état de cause si M. [C] [B] fournissait son avis d’imposition 2023 le Foyer Rémois pourrait alors déduire une somme de 9.637,32 € (soit 1.376 ,76 €) au montant actuellement dû de 15.815,17 €.

Lors de l’audience du 13 mai 2025 il a été autorisé à M. [B] de fournir en cours de délibéré avant le 23 mai 2025 le montant de sa déclaration des revenus 2024 permettant à la SA d'[Adresse 8] de calculer le montant exact dû sur loyer de solidarité et d’actualiser le décompte des arriérés locatifs.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelant signifiées le 03 avril 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 30 avril 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 06 mai 2025.

Par courrier reçu le 20 mai 2025 le conseil de M. [B] indique à la cour que ce dernier n’a régularisé ses déclarations d’impôts que très tardivement et via une déclaration papier de sorte qu’il ne dispose pas de ses avis d’imposition pour les revenus 2022 et 2023.

Il produit un courrier de son employeur concernant les revenus à déclarer pour l’année 2023 ainsi que son bulletin de salaire pour le mois de décembre 2023.

Par courrier reçu le 12 juin 2025 la SA d’HLM Le Foyer Rémois répond qu’à défaut pour M. [B] de fournir ses avis d’imposition, le calcul du supplément loyer solidarité ne peut être effectué par le bailleur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce le bail conclu le 19 septembre 2022 contient une clause résolutoire dont l’effet est revendiqué par le bailleur dans le commandement de payer délivré le 12 juillet 2023 pour la somme de 8.595,79 euros et ce à défaut de régularisation dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Cette somme n’a pas été payée dans le délai de l’acte.

La résiliation du bail est donc acquise à la date du 13 septembre 2023 et la décision déférée sera confirmée sur ce point.

2/ Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des paragraphes V et VII de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M. [B] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant ni à la date de l’audience du premier juge ni à la date de l’audience de la cour.

En effet M. [B] a certes repris un paiement régulier à compter du mois de novembre 2024, mais il ne règle que la somme de 750 euros par mois alors qu’il apparaît que son loyer courant (hors supplément de loyer solidarité) est de 803,66 euros par mois depuis janvier 2025. (Décompte actualisé au 08/04/2025 pièce intimé n° 10)

Ainsi M. [B] ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en n’ayant repris le paiement que de ce qu’il estime être son loyer, sans tenir compte des appels de loyers envoyés par son bailleur.

De même M. [B] ne peut se prévaloir d’une erreur de calcul de son loyer courant, ni exiger de la SA d'[Adresse 8] qu’elle produise un décompte rectifié tenant compte du 'supplément loyer solidarité’ pour 2024 calculé selon ses revenus réels, puisque ce calcul nécessite que le locataire produise à son bailleur sa dernière déclaration d’imposition sur les revenus, ce que ce dernier a toujours renâclé à faire comme le démontre les nombreux courriers de rappel de la SA d’HLM Le Foyer Rémois des 13/12/2022, 09/01/2023, 05/05/2023, 15/12/2023, 22/01/2024, 20/02/2024 et 23/04/2024 (pièces intimée n° 12 à 19)

La note en délibéré reçue le 20 mai 2025 reste inopérante pour déterminer le supplément loyer solidarité auquel le locataire est réellement tenu, puisque l’appelant ne fournit pas les déclarations d’impôt réclamées par le bailleur.

En conséquence la cour estime que M. [B] n’est pas fondé à solliciter la suspension des effets de la résiliation de plein droit de son bail au moyen de délais de paiement.

La décision emportant la résiliation du bail et l’expulsion de M. [B] sera donc confirmée sur ce point.

3/ Sur l’actualisation de l’arriéré locatif :

En cause d’appel le bailleur produit un décompte actualisé au 08 avril 2025 de la dette locative de M. [B] duquel il ressort que M. [B] reste redevable d’un arriéré locatif de 15.815,17 euros à cette date.

La SA d'[Adresse 8] ne sollicite pas dans ses conclusions du 30/04/2025 l’actualisation de l’arriéré locatif mais seulement la confirmation de la décision déférée qui avait condamné M. [B] à lui payer la somme de 23.052,20 euros arrêtée au 07/03/2024.

M. [B] ne présente pas dans ses conclusions une contestation chiffrée de ce montant se limitant à enjoindre la SA d’HLM Le Foyer Rémois de produire un nouveau décompte locatif.

En conséquence, la cour, ne pouvant statuer en dehors des prétentions des parties, confirmera la décision du premier juge arrêtant le décompte locatif au 07/03/2024 sauf à parfaire.

4/ Sur les délais de paiement sollicités au visa de l’article 1343-5 du code civil

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

En l’espèce et sur le fondement de l’arriéré locatif arrêté au 07/03/2024 (23.052,20€) l’octroi de délais de paiement sur 24 mensualités imposerait à M. [B] de verser mensuellement la somme de 960,50€.

En retenant l’arriéré locatif arrêté au 08/04/2025 (15.815,17€) l’octroi de délais de paiement sur 24 mensualités imposerait à M. [B] de verser mensuellement la somme de 658,96€.

Pour justifier de sa demande M. [B] ne produit que son bulletin de salaire du mois de juillet 2024 et son bulletin de salaire de janvier 2025 duquel il apparaît qu’il perçoit un salaire de 2.149,09/mois au titre d’un emploi de conducteur de bus pour la société Transdev.

M. [B] ne justifie pas de ses charges courantes. Toutefois il apparaît sur son bulletin de salaire qu’il lui est prélevé une somme de 440€ mensuelle au titre d’un impayé de pension alimentaire.

Ainsi, sur un salaire net de charge fiscale et de la pension alimentaire due, (1709,09€/mois valeur 01/2025), loyer courant déduit (hors SLS) et apurement demandé il resterait à M. [B] la somme de 246,47€/mois pour l’ensemble de ses charges de la vie courante.

Même si ce 'reste à vivre’ est modeste il est compatible avec le moratoire sollicité sur 24 mensualités.

En conséquence la décision déférée sera complétée en ce que le moratoire sollicité par M. [B] au visa de l’article 1343-5 du code civil sera accordé.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce M. [B] qui succombe à son appel sera tenu des dépens de l’appel et devra payer à la SA d'[Adresse 8] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de l’appel,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 13 mai 2024 (RG N° 23/04194).

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [C] [B] tendant à enjoindre la SA d’HLM Le Foyer Rémois d’actualiser la dette locative de Monsieur [B] en procédant la régularisation au titre du supplément de loyer de solidarité pour l’année 2024.

Rejette la demande de M. [C] [B] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire moyennant un moratoire de 36 mensualités.

Accorde à M. [C] [B] le bénéfice de s’acquitter de l’apurement de sa dette locative, arrêtée au 08/04/2025 pour la somme de 15.815,17€ sur 24 mensualités de 658,96 euros sans préjudice de l’indemnité d’occupation précaire fixée par le jugement du 13 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités avant le 05 de chaque mois la totalité de la somme redeviendra exigible après mise en demeure envoyée par la SA d'[Adresse 8].

Condamne M. [C] [B] aux dépens de l’appel.

Condamne M. [C] [B] à payer à la SA d’HLM Le Foyer Rémois la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président