Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03698 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFTA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2021 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 19/00545

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU MARCHE [13] PARTIE HAUTE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la société PERENIUM, SAS inscrite au RCS de PARIS sous le n° 505 302 422

C/O Société PERENIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIMES

Monsieur [B] [Y]

né le 13 juin 1947 à [Localité 14] (18)

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 6]

et résidant : [Adresse 4] au Royaume-Uni

Représenté par M^e Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605

Madame [S] [K] [Y]

née le 13 juin 1938 à [Localité 12] (Royaume-Uni)

domiciliée : [Adresse 1]

[Localité 6]

et résidant : [Adresse 4] au Royaume-Uni

Représentée par M^e Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1605

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [Y] et Mme [Y] sont propriétaires de deux stands au sein du marché [13], 'Partie Haute", du [Adresse 2], constituant un ensemble immobilier soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les copropriétaires des lots 1 à 21 communément appelés 'Ilot 20" constituent un bloc de boutiques donnant directement sur des voies publiques ([Adresse 8], [Adresse 10] et [Adresse 9].) Faisant valoir constituer un ilot 'à part’ indépendant du reste du syndicat des copropriétaires, l’ilot 20 a souhaité se retirer du syndicat des copropriétaires 'marché [13] partie haute', [Adresse 2].

Lors d’une assemblée générale réunie le 6 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé notamment :

— d’accepter le principe du retrait des copropriétaires constituant l’îlot n° 20 (résolution 10),

— approuver les conditions matérielles, juridiques et financières contenues dans le projet de division établi par un géomètre-expert et le projet d’acte de scission établi par notaire, ceci 'sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles’ (résolution 11),

— d’approuver le nouveau règlement de copropriété établi par un notaire 'ceci sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles’ (résolution 12),

— d’habiliter le syndic 'à signer tous les actes nécessaires à l’exécution et à la régularisation des décisions ci-dessus et au besoin de convoquer toute assemblée qui s’avérerait nécessaire’ (résolution 13).

Aux termes de la résolution 10, il était précisé que 'conformément aux termes du protocole ayant fait l’objet de la résolution 9, le retrait ne sera effectif qu’à compter de l’acquisition du caractère définitif des résolutions 9 à 13", la résolution numéro 9 portant sur l’approbation du protocole d’accord relatif au retrait des lots n° 1 à 21 du syndicat des copropriétaires.

Les décisions de cette assemblée générale n’ont fait l’objet d’aucun recours.

* * *

Procédure antérieure :

Le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle, à laquelle le syndic n’a pas convoqué les copropriétaires de 'l’îlot 20".

Par acte du 20 décembre 2017, les consorts [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal aux fins d’annulation de cette assemblée.

Par une décision du 20 mars 2019, le tribunal de Bobigny a :

— annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du Marché [13], 'Partie Haute', du [Adresse 2] à [Localité 11], réunie le 19 septembre 2017,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [Y] et à Mme [Y] la somme de 750 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [Y] et Mme [Y] au surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction,

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Y] et Mme [Y] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision le 8 avril 2019.

Par arrêt du 20 avril 2022, la cour d’appel de Paris, statuant sur l’appel du jugement contentieux du 20 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny, a :

— Confirmé le jugement, sauf en ce qu’il a annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 19 septembre 2017 et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

— Déclaré irrecevables M. et Mme [Y] à solliciter l’annulation de l’assemblée générale

du 19 septembre 2017 dans son entier ;

— Annulé les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24,

25, 26, 27, 28 et 29 de l’assemblée générale du 19 septembre 2017 ;

— Débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages-intérêts ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du marché [13], 'Partie Haute", situé [Adresse 2]

[Adresse 2], aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [Y], la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du

même code en cause d’appel ;

— Rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Y]

sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel,

dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

— Rejeté toute autre demande.

* * *

Présente procédure :

Le 28 mars 2018, l’acte authentique de scission du syndicat des copropriétaires a été établi. Une nouvelle assemblée générale s’est réunie le 12 septembre 2018.

Estimant ne jamais avoir eu connaissance des actes définitifs établis en 2018 au titre de cette scission du syndicat des copropriétaires entraînant la modification du calcul de la valeur unitaire des nouveaux tantièmes, du nouvel état descriptif de division comportant les nouveaux lots, de leur nouvelle numérotation, ni du total des nouveaux tantièmes, M. [Y] et Mme [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bobigny par acte du 21 décembre 2018, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 12 septembre 2018 et à titre subsidiaire aux fins d’annulation de la résolution n° 5.

Par jugement du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer – dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure d’appel introduite par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la décision du 20 mars 2019 rendue par le Tribunal de grande Instance de Bobigny -,

— annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [13], 'Partie Haute’ du [Adresse 2], réunie le 12 septembre 2018,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [Y] et à Mme [Y] la somme de 750 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [Y] et Mme [Y] du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Smadja conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte des époux [Y],

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965, M. [Y] et Mme [Y] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présenté procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du marché [13] Partie Haute du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du marché [13] Partie Haute du [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 17 mars 1967, à :

— rejeter le moyen tiré du prétendu non-respect des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile relatif aux chefs du jugement critiqué,

— le juger recevable et bien fondé en son appel,

en conséquence, y faisant droit,

— réformer le jugement rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny,

et, statuant à nouveau,

— juger que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 6 juillet 2016 a pris toutes les

décisions prévues par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de rendre effective la scission,

— juger M. [Y] et Mme [Y] mal fondés en toutes leurs demandes,

en conséquence, les en débouter,

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble marché [13] du [Adresse 2] une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

A l’appui de son appel, le syndicat des copropriétaires maintient que la scission était

définitive lors de la convocation de l’assemblée générale litigieuse à défaut de recours contre l’assemblée générale du 6 juillet 2016 qui l’avait décidée ; que le syndic n’avait donc

pas à convoquer les propriétaires de 'l’ilot 20" en vue de l’assemblée générale du 12 septembre 2018, le tribunal ayant au contraire considéré que les copropriétaires des lots retrayants auraient dû être convoqués, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’établissement d’un nouveau règlement de coprorpiété par chacun des nouveaux syndicats et de son approbation.

Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2024 par lesquelles M. [Y] et Mme [Y], intimés, invitent la cour, au visa des articles 22, 28 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 9, 9-1 du décret du 17 mars 1967 et 901, 562 du code de procédure civile, à :

à titre principal,

— les juger recevables et bien fondés en leur action,

— débouter le syndicat des copropriétaires du marché [13] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— confirmer le jugement du 20 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Bobigny en l’ensemble de ses dispositions – et notamment en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du marché [13] du 12 septembre 2018 en son entier – sauf en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

à titre subsidiaire, et dans cette hypothèse, statuant à nouveau,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du marché [13] en date du 12 septembre 2018 dans son entier,

à titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du marché [13] en date du 12 septembre 2018 relative à l’approbation des comptes,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du marché [13] – à l’exclusion de M. [Y] et Mme [Y], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – à régler à ces derniers la somme de 47 071,80 euros à titre de dommages intérêts pour les préjudices matériels causés à ces derniers,

— le condamner – à l’exclusion de M. [Y] et Mme [Y], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – à régler à ces derniers la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral causé à ces derniers,

— le condamner, – à l’exclusion de M. [Y] et Mme [Y], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – à régler à ces derniers la somme de 19 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Cyril Laroche conformément à l’article 699 du même code ;

Les époux [Y] soutiennent que la nullité de cette assemblée n’est pas sollicitée parce que les copropriétaires de l’îlot 20 n’ont pas été convoqués mais parce que les tantièmes qui ont servi de base de calcul pour l’ensemble des résolutions soumises au vote étaient, de ce fait, erronés.

En effet, ils expliquent qu’alors même que le syndic était dépourvu de mandat – la résolution n°9 de l’assemblée générale du 10 septembre 2017 ayant été annulée aux termes de la décision de la cour d’appel du 20 avril 2022 statuant sur l’appel du jugement contentieux du 20 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny – les tantièmes des lots des copropriétaires de l’îlot 20 n’ont aucunement été pris en compte puisque ces derniers n’ont même pas été convoqués à l’assemblée générale du 12 septembre 2018.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale du 12 septembre 2018 dans l’ensemble de ses résolutions :

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose : Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

En application de l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que l’assemblée générale est convoquée par le syndic, l’annulation d’une assemblée ayant désigné le syndic, même si cette annulation est postérieure aux convocations faites, entraîne la nullité de toutes les assemblées convoquées par celui-ci si une demande de nullité est formée, pour chacune d’elle, dans le délai légal de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En l’espèce, si le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer sollicitée dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure d’appel introduite par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la décision du 20 mars 2019 rendue par le Tribunal de grande Instance de Bobigny, il est constant que la cour d’appel a, par arrêt du 20 avril 2022 versé aux débats, annulé les résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24,25, 26, 27, 28 et 29 de l’assemblée générale du 19 septembre 2017, considérant que tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier objet de la scission litigieuse, y compris ceux de l’îlot 20, auraient dû être convoqués à l’assemblée générale du 19 septembre 2017.

Or, parmi les résolutions annulées, il apparaît que la résolution n°9 a trait au mandat de syndic.

Dès lors, force est de constater que, compte tenu de l’annulation du mandat du syndic à la date du 19 septembre 2017 par l’effet de l’arrêt du 20 avril 2022 susvisé, le syndic, est rétroactivement à partir de cette date, dépourvu de la qualité de syndic, notamment pour convoquer l’assemblée générale du 12 septembre 2018 querellée.

En conséquence, il échet, par seule application des dispositions de l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 12 septembre 2018 en son intégralité compte tenu de l’absence de mandat valable du syndic l’ayant convoquée, et ce, par substitution de motifs tels qu’énoncés au jugement dont appel.

Le jugement du 20 janvier 2021 sera donc confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du marché [13], 'Partie Haute’ du [Adresse 2], réunie le 12 septembre 2018 en son intégralité.

Il n’y a lieu en conséquence pour la cour à statuer sur les demandes formées à titre subsidiaire par les époux [Y].

Sur les demandes en dommages et intérêts des époux [Y] pour préjudices matériel et moral :

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Faisant valoir avoir dû vendre dans la précipitation un bien immobilier sis à [Localité 7] avec une décôte importante pour assumer les frais de procédure liés à la cascade de procédures judiciaires à laquelle ils ont été confrontés depuis 2017, les époux [Y] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 47071,80 euros en réparation de la perte de chance de vendre leur appartement à un meilleur prix.

Les époux [Y] sollicitent également la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi compte tenu de la résistance abusive et dilatoire du syndicat des copropriétaires.

Toutefois s’agissant du préjudice matériel de perte de chance liée à la vente précipitée de leur bien immobilier pour faire face aux dépenses de procédure, aucun lien ne peut être établi entre les données de mutation communiquées et leur décision de vendre le bien litigieux.

S’agissant du préjudice moral allégué, les pièces produites (attestation notariée du 3 novembre 2018 et certificat médical du 7 février 2022) ne permettent pas d’établir le lien entre la vente de l’appartement et les difficultés de santé des époux [Y], et la procédure en cours.

De surcroît et par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le droit d’action ou de défense ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne suffit pas à caractériser l’abus du droit d’agir en justice.

En conséquence les époux [Y] ne justifient pas de leurs préjudices, tant sur le plan matériel que moral, sauf à priver le syndicat des copropriétaires de son droit d’agir en défense en première instance comme en cause d’appel, et ils seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et

l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet

1965.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel qui pourront être recouvrésconformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,ainsi qu’à payer à M. et Mme [Y] la somme globale de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Y] sont

dispensés de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code

de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en son intégralité en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 12 septembre 2018 de l’ensemble immobilier marché [13], 'Partie Haute", situé [Adresse 2]

[Adresse 2] ;

Déboute M. et Mme [Y] de leur demande de dommages-intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du marché [13], 'Partie Haute", situé [Adresse 2]

[Adresse 2], aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [Y], la somme globale de 6 000 € par application de l’article 700 du

même code en cause d’appel ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Y]

sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel,

dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE