ARRET N°

du 16 octobre 2025

N° RG 25/00223

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTK6

[J]

c/

Etablissement Public [Localité 8] AUBE HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

La SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes

Monsieur [P] [J]

Né le 16 juin 1985 à [Localité 6] (77)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-000731 du 18 mars 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMEE :

La société TROYES AUBE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au registre de commerce et des sociétés de TROYES sous le N° 341 498 061, ayant son siège social [Adresse 3]) pris en la personne de son président domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Reims, avocat postulant, et M^e Chloé RICARD du cabinet FIDAL, avocat au barreau de l’AUBE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé signé entre les parties le 20 décembre 2021, la société [Localité 8] Aube Habitat a donné à bail à M. [P] [J] un logement sis [Adresse 4], à [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2023.

Puis, par exploit d’huissier du 8 novembre 2024, Troyes Aube Habitat a fait délivrer à M. [J] une assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes pour solliciter la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, et condamnation financière aux impayés.

Bien que régulièrement convoqué à l’audience du 6 décembre 2024 par acte d’huissier signifié en l’étude le 8 novembre 2023, M. [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2021 entre la société [Localité 8] Aube Habitat et M. [J] concernant l’appartement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 juillet 2023,

— odonné en conséquence à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 8] Aube Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [J],

— rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d’amende,

— condamné M. [J] à verser à [Localité 8] Aube Habitat la somme de 4 459,54 euros incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 623,93 euros à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné M. [J] à payer à [Localité 8] Aube Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M. [J] à verser à la société [Localité 8] Aube Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] au entiers dépens.

M. [J] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 7 février 2025, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de ses écritures du 20 mai 2025, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, le dire recevable et bien-fondé en ses demandes, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, lui accorder des délais de paiement par mensualités de 125 € pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois, débouter la société OPH [Localité 8] Aube Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Suivant écritures du 29 juillet 2025, l’OPH [Localité 8] Aube Habitat demande à la cour de déclarer l’appelant mal fondé en son appel et l’en débouter, le débouter de toutes ses demandes, de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle, et, statuant de nouveau de ce chef en actualisant la dette, condamner M. [J] à lui payer une somme provisionnelle de 7 308,49 €, arrêtée au 25 juillet 2025, à valoir sur la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle, outre intérêts au taux légal.

Elle demande de condamner M. [J] à lui payer une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur ce, la cour,

A l’appui de son recours, M. [J] fait valoir :

— qu’il rencontre des problèmes financiers qui l’empêchent de procéder immédiatement au règlement de cette dette,

— que néanmoins, conscient et désireux de solder sa dette, il sollicite un étalement par la mise en place des mensualités, mais qu’entre-temps, étant de parfaite bonne foi, il demande à voir suspendus les effets de la clause résolutoire afin de pouvoir continuer de vivre dans son logement,

— qu’il propose de régler sa dette envers son bailleur par mensualité de 125 € pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois.

Il excipe par ailleurs de l’article 1219 du code civil qui énonce qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » et des articles 1719 et 1720 du code civil, selon lesquels le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il fait valoir à cet égard que de nombreuses anomalies grèvent ce bien et notamment le fait que l’appartement est infesté de cafards qui se sont développés à tel point que « son voisin indique n’avoir jamais vu ça de sa vie ».

Il conclut, en définitive que, s’il ne paye plus ses loyers, ce n’est pas car il est mauvais payeur, mais simplement dans le but d’alerter son bailleur de façon plus « brute » qu’il ne le faisait avant, que sa bonne foi ne peut qu’être retenue.

S’agissant de ce dernier argument, la cour relève que M. [J] n’a nullement fait part de ce grief dans ses premières écritures du 4 mars 2025, ni ne justifie avoir alerté son bailleur sur ce point, ne versant aucune pièce en ce sens, tandis que le bailleur indique pour sa part être alerté par le voisinage du mauvais état d’entretien de l’appartement occupé par M. [J] et justifie avoir mandaté la société Abioxir Hygiène pour une désinsectification.

L’appelant ne produit au demeurant strictement aucune pièce à l’appui de son recours, pas même de justificatifs de ses ressources et charges qui permettraient à la cour d’examiner ses capacités de remboursement à l’appui de sa demande de délais.

Il ne conteste pas sa carence dans le réglement des loyers, qui perdure, ni n’apparaît avoir repris le réglement des loyers courants.

Dans ces conditions, la cour ne peut qu’approuver le premier juge en ce qu’il a tiré les conclusions de la délivrance du commandement de payer et confirme l’ordonnance, rejetant, par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, la demande en échelonnement de la dette et en suspensions des effets de la clause résolutoire (« le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (….) ».

S’agissant de la condamnation financière, le bailleur actualise sa créance en produisant, outre les pièces communiquées en première instance, un relevé de compte non contesté par l’appelant dont il résulte que la dette s’élève à 7 308,49 € au 25 juillet 2025.

L’ordonnance est infirmée dans cette seule mesure, faisant droit à l’appel incident du bailleur.

Succombant en son recours, M. [J] est tenu aux dépens d’appel et devra verser au bailleur la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en sa seule disposition ayant condamné M. [P] [J] à verser à [Localité 8] Aube Habitat la somme de 4 459,54 euros incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au novembre 2024,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [P] [J] à payer à l’OPH [Localité 8] Aube Habitat une somme provisionnelle de 7 308,49 €, arrêtée au 25 juillet 2025, à valoir sur la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle, outre intérêts au taux légal,

Ajoutant à l’ordonnance,

Déboute M. [P] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [P] [J] à payer à l’OPH [Localité 8] Aube Habitat la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [J] aux dépens.

Le greffier Le président de chambre