ARRET N°

du 18 mars 2025

N° RG 23/01888 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNNF

[K]

[U]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Olivier PINCON

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 17 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Reims

Monsieur [T] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Matthieu CIUTTI de la SELARL PERSEE, avocat au barreau de REIMS

Madame [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu CIUTTI de la SELARL PERSEE, avocat au barreau de REIMS

INTIME :

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de son syndic, la société SYNDIC HORIZON, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 5] (Marne) immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n° 411.787.690, représenté par son gérant Monsieur [D] [W],

Représentée par M^e Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame PILON, conseillère, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors des débats et de la mise à disposition,

DEBATS :

A l’audience publique du 3 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

M. [T] [K] et Mme [Z] [U] sont propriétaires du lot n°5 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Ils ont effectué des travaux sur leur lot.

Par acte du 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [K] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Reims afin de les entendre condamner sous astreinte à réaliser un certain nombre de travaux, destinés à remettre la devanture en l’état d’origine.

Par jugement du 17 octobre 2023, le tribunal a :

— Condamné solidairement M. [K] et Mme [U] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à remettre en l’état d’origine la devanture du rez-de-chaussée de l’immeuble constituant le lot n°5 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5] dont ils sont copropriétaires, pour les conformer à la proposition jointe à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 décembre 2021 en réalisant les travaux suivants :

o Décrochement de la porte de 84 cm comme projet initial et restitution des décrochés et des moulures au niveau de la devanture,

o Couleur RAL blanc

o Respect des proportions décrites dans le projet annexé à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 décembre 2021,

— Condamné in solidum M. [K] et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [K] et Mme [U] aux entiers dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement au profit de M^e Olivier Pinçon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Constaté que la décision est exécutoire par provision.

M. [K] et Mme [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er décembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, ils demandent à la cour de :

— Les recevoir en leurs demandes,

En conséquence,

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Ils exposent que les travaux ont été réalisés, après de multiples difficultés tenant aux délais auxquels ils ont été confrontés dans leurs démarches administratives et pour obtenir l’intervention d’un artisan.

Ils assurent être de bonne foi et avoir tout mis en 'uvre pour effectuer les travaux nécessaires.

Ils s’opposent à la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état au motif que les travaux ont consisté dans la réalisation du premier projet proposé par leur maître d''uvre, qui a été validé par la copropriété en la personne de son syndic et l’architecte des bâtiments de France. Ils déplorent que le syndicat des copropriétaires ait laissé les travaux s’effectuer pour invoquer la suppression du décroché, dont il était pourtant informé depuis le 4 juillet 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] demande à la cour de :

— Débouter M. [K] et Mme [U] de leur appel et de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux siennes,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

Ajoutant au jugement déféré,

— Condamner solidairement ou in solidum M. [K] et Mme [U] sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, à remettre en l’état d’origine la devanture du rez-de-chaussée de l’immeuble constituant le lot n°5 de la copropriété dont ils sont copropriétaires, pour les conformer à la proposition jointe à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 décembre 2021 en réalisant les travaux suivants :

o Décrochement de la porte de 84 cm comme projet initial et restitution des décrochés et des moulures au niveau de la devanture,

o Couleurs RAL Blanc

o Respect des proportions décrites dans le projet annexé à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 décembre 2021,

— Condamner solidairement ou in solidum M. [K] et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner encore solidairement ou in solidum M. [K] et Mme [U] aux entiers dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Olivier Pinçon, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les appelants ont réalisé des travaux en 2020 sans autorisation de l’assemblée générale, qui a refusé, le 1er décembre 2020, de ratifier a posteriori ces travaux et que l’assemblée générale du 15 décembre 2021 a autorisé le remplacement de la façade selon un projet joint et devant se rapprocher le plus possible de l’existant.

Il ajoute que si les appelants ont entrepris de remettre la devanture en état au cours du mois de novembre 2024, ces travaux ne respectent toujours pas ce qui a été décidé en assemblée générale puisque le décroché, qui existait originairement, n’existe plus et que, par conséquent, ceux-ci se sont accaparés la surface de ce décroché, partie commune, en l’intégrant dans leur partie privative.

Il conteste avoir donné son accord au projet tel que réalisé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du même jour.

MOTIFS

Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le règlement de copropriété de 2, 7 et 22 septembre 1954 prévoit que « les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiées sans le consentement formel et par écrit de tous les co-propriétaires ».

M. [K] et Mme [U] ne disconviennent pas de ce que leurs travaux initiaux de modification de la devanture du lot n°5 ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 1er décembre 2020 ont rejeté une résolution qui tendait à les ratifier.

A nouveau réunis en assemblée générale le 15 décembre 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « L’assemblée générale autorise les copropriétaires du lot n°5 à remplacer leur devanture selon le projet joint au présent ordre du jour, et qui doit se rapprocher le plus possible de l’existant avant travaux, sous réserve d’obtenir un devis détaillé d’entreprise et un visuel photographique avant le 28/02/2022. L’assemblée prend note que si ces travaux n’étaient pas exécutés avant le 30/06/2022, alors elle autorise le syndic à engager une procédure judiciaire devant le TGI de Reims à l’encontre de M. [K] et Mme [U], tendant à contraindre ces copropriétaires à se mettre en conformité, sous astreinte financière ; maître Pinçon étant l’avocat chargé de défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le projet qui se trouvait joint à l’ordre du jour, mais justifie de l’état de la façade et de la devanture avant les premiers travaux réalisés par M. [K] et Mme [U]. Cette devanture présentait notamment un décroché au niveau de la porte d’entrée.

Les premiers travaux réalisés par les appelants, que l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2020 a refusé de ratifier, avaient supprimé ce décroché.

M. [K] et Mme [U] ont fait exécuter de nouveaux travaux au mois de novembre 2024, qui ont placé la porte quasiment dans le plan de la devanture elle-même, ainsi que cela résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 décembre 2024.

Ces modifications n’entrent donc pas dans le champ de l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, puisqu’elles ne se rapprochent pas de l’existant avant travaux, outre le fait qu’elles sont intervenues bien après les délais impartis par les copropriétaires pour la communication d’un visuel et d’un devis et la réalisation des travaux eux-mêmes, laquelle a été érigée en condition de ladite autorisation.

M. [K] et Mme [U] se prévalent d’une acceptation par le syndic du projet n°1 élaboré par leur maître d''uvre et qui a présidé aux travaux réalisés à la fin de l’année 2024.

Toutefois, et comme le syndicat des copropriétaires le rappelle, le syndic est uniquement chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, ainsi que le prévoit l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le courrier électronique du syndic, du 12 juillet 2023, par lequel celui-ci indique que le projet n°1 a sa préférence car semblant être le plus approchant de l’existant avant modification et que le syndicat des copropriétaires s’en remettra au choix des ABF ne peut donc suppléer à l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [K] et Mme [U] ne démontrent donc pas que leurs derniers travaux, modifiant la façade de l’immeuble, ont reçu l’autorisation des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être accueilli dans sa demande tendant à les voir condamner à exécuter les travaux destinés à remettre les lieux en leur état initial.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte afin de favoriser la bonne exécution de cette obligation, dont le taux sera augmenté à la somme journalière de 100 euros, pendant une durée de 3 mois passé le délai de 6 mois après la signification du présent arrêt.

Le jugement sera donc confirmé, à l’exception du taux de l’astreinte.

M. [K] et Mme [U], qui succombent en leur appel, sont tenus aux dépens de cette procédure, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il fixe le taux de l’astreinte à 50 euros par jour,

Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,

Fixe le taux de l’astreinte à 100 euros par jour, courant durant 3 mois à compter de l’expiration du délai de 6 mois après la signification du présent arrêt,

Condamne M. [T] [K] et Mme [Z] [U] in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [K] et Mme [Z] [U] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. [T] [K] et Mme [Z] [U] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère en remplacement de la présidente régulièrement empêchée