Arrêt n°

du 8/10/2025

N° RG 24/01798

IF/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 8 octobre 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 8 novembre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de TROYES (n° 23/00005)

L’E.A.R.L. DE MORTEE

[Adresse 29]

[Localité 2]

représentée par la SELAS ACG, avocats au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Monsieur [C] [H]

[Adresse 10]

[Localité 26]

comparant en personne, assisté de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS et M^e Samuel CREVEL de la SELEURL SCILLON, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [J] [A]

[Adresse 10]

[Localité 26]

représentée par la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS et la SELEURL SCILLON, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [P] [H]

[Adresse 25]

[Localité 3]

comparant en personne, assisté de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS et M^e Samuel CREVEL de la SELEURL SCILLON, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 2 juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure :

Par acte authentique en date des 11 septembre et 18 novembre 2004, l’indivision [H] a consenti à l’EARL de MORTEE un bail rural à long terme d’une durée de 21 ans à compter du 15 septembre 2003, portant sur un ensemble de parcelles agricoles identifiées au cadastre de la commune d'[Localité 31] ([Localité 27]) sous les références suivantes :

— ZA [Cadastre 7] d’une superficie de 41ha 90a 86ca devenue

ZA [Cadastre 11] d’une superficie de 2ha 73a 16ca

ZA [Cadastre 12] d’une superficie de 21ha 79a 29ca

ZA [Cadastre 13] d’une superficie de 4ha 23a 78ca

ZA [Cadastre 14] d’une superficie de 2ha 11a 15ca

ZA [Cadastre 16] d’une superficie de 15ha 63a 89ca

— ZA [Cadastre 15] d’une superficie de 8ha 44a 52ca

— ZA [Cadastre 9] d’une superficie de 38ha 68a 95ca devenue

Z [Cadastre 17] d’une superficie de 5ha 51a 65ca

Z [Cadastre 18] d’une superficie de 13ha 34a 24ca

Z [Cadastre 19] d’une superficie de 11ha 98a 78ca

Z [Cadastre 20] d’une superficie de 6ha 87a 48ca

Z [Cadastre 21] d’une superficie de 00ha 53a 38ca

Z [Cadastre 22] d’une superficie de 4ha 53a 66ca

Z [Cadastre 23] d’une superficie de 2ha 74a 41ca

Z [Cadastre 24] d’une superficie de 00ha 25a 39ca

— ZB1 d’une superficie de 12ha 14a 50ca

— ZR [Cadastre 4] d’une superficie de 2ha 42a 79ca

— ZS [Cadastre 1] d’une superficie de 40ha 85a 60ca devenue

ZS [Cadastre 5] d’une superficie de 22ha 40a 36ca

ZS [Cadastre 6] d’une superficie de 1ha 11a 19ca

ZS [Cadastre 8] d’une superficie de 16ha 54a 93ca

ZS [Cadastre 9] d’une superficie de 00ha 80a 40ca

soit une superficie totale de 144ha 99a 42ca.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 janvier 2023, Maître [O] notaire à [Localité 28] a signifié à l’EARL de MORTEE, aux fins de purge de son droit de préemption de preneur, l’intention de Messieurs [P] [H] et [C] [H] et de Madame [R] [A] de céder les parcelles [Cadastre 32] [Cadastre 17] et ZS [Cadastre 8], dont ils ont recueilli la propriété, au prix de 353'055 euros.

Par courrier recommandé du 7 mars 2023, l’EARL de MORTEE a notifié à Messieurs [P] [H], [C] [H], Madame [R] [A] et au notaire son intention d’user de son droit de préemption sous réserve d’une modification judiciaire du prix de vente.

Par requête reçue au greffe le 13 mars 2023, l’EARL de MORTEE a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes aux fins de voir fixer judiciairement le prix de cession des parcelles litigieuses.

A titre reconventionnel, Messieurs [P] [H], [C] [H] et Madame [R] [A] ont demandé au tribunal de constater que le locataire devait être déchu de son droit de préemption faute de répondre à la condition d’exploitation régulière des biens loués résultant de l’article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime.

Par jugement en date du 8 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes a :

— mis hors de cause Madame [U] [A] ;

— déclaré recevable le recours de l’EARL de MORTEE ;

— rejeté la demande d’exercice du droit de préemption formulée par l’EARL de MORTEE ;

— rejeté sa demande d’expertise ;

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

— condamné l’EARL de MORTEE aux dépens ;

— condamné l’EARL de MORTEE à payer à Messieurs [P] [H] et [C] [H] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles

L’EARL de MORTEE a formé appel le 6 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025, soutenues oralement à l’audience du 2 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EARL de MORTEE demande à la cour :

DE CONFIRMER la décision de première instance en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux l’a déclarée recevable ;

D’INFIRMER partiellement la décision de première instance en ce que tribunal a rejeté sa demande d’exercice du droit de préemption et rejeté sa demande d’expertise ;

Statuant à nouveau,

DE LA DÉCLARER recevable et bien fondée à exercer son droit de préemption et son recours en contestation du prix de vente proposé ;

DE DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission de :

— se rendre sur place, visiter et décrire les lieux, entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à la résolution du litige,

— entendre tout sachant,

— donner son avis sur le montant de la valeur vénale des parcelles et plus généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du prix de vente des parcelles à ce jour,

— dresser un rapport dans les quatre mois de la saisine en faisant précéder le dépôt du rapport d’expertise par l’envoi au moins quatre semaines auparavant d’un pré-rapport afin de permettre aux parties de former leurs dires et observations ;

DE DÉBOUTER Messieurs [P] [H] et [C] [H] du surplus de leurs demandes ;

DE CONDAMNER les consorts [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025, soutenues oralement à l’audience du 2 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Messieurs

[P] [H], [C] [H] et Madame [U] [A] demandent à la cour :

DE REJETER l’ensemble des prétentions de l’EARL de MORTEE et de la déclarer mal fondée en son appel ;

DE CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 8 novembre 2024 ;

DE CONDAMNER l’EARL de MORTEE à payer à Messieurs [P] [H] et [C] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Motifs :

Le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a mis Madame [U] [A] hors de cause et déclaré l’EARL de MORTEE recevable en son recours, ces dispositions n’ayant pas été frappées d’appel.

Sur l’exercice du droit de préemption

L’EARL de MORTEE fait valoir que les consorts [H] et le notaire ont considéré qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption puisqu’elle s’est vu notifier par commissaire de justice le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée et qu’en outre les bailleurs ont laissé le bail se renouveler en 2024 alors qu’ils invoquaient déjà, à cette date, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, un prétendu abandon de l’exploitation.

L’EARL de MORTEE ajoute qu’elle exploite les parcelles données à bail et que Monsieur [K] [H], associé exploitant, n’a pas pris sa retraite et continue de participer activement à l’exploitation des biens loués, même s’il a dû être placé en arrêt de travail puis en mi-temps thérapeutique du 27 août 2021 au 5 mars 2023 en raison d’un accident du travail, ce qui explique l’augmentation du recours à un prestataire pour effectuer les travaux agricoles.

Elle ajoute que la jurisprudence sanctionne l’abandon total des parcelles et la réalisation de l’intégralité des travaux en prestation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant de l’autorisation administrative d’exploiter, l’EARL de MORTEE rappelle que, dans le cadre du bail des 11 septembre et 18 novembre 2004, les parties ont elle-même précisé, au regard de la superficie des parcelles exploitées par le preneur (190 ha soit 144 ha donnés à bail outre 46 ha exploités par ailleurs), que la conclusion du bail n’aboutissait pas à une opération soumise à autorisation d’exploiter en vertu de la réglementation du contrôle des structures, ladite mention étant indispensable à la signature du bail et à sa validité en application de l’article L331-6 du code rural et de la pêche maritime qui prévoit que si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation.

Elle ajoute qu’elle n’a jamais eu, depuis, à déposer une demande d’autorisation d’exploiter, qu’elle exploite à ce jour une superficie moindre (161 ha) et qu’elle ne relève donc pas des dispositions de l’article L 331-2 du code rural et de la pêche maritime qui prévoient que sont soumises à autorisation préalable les opérations d’installation, d’agrandissement ou de réunion d’exploitations agricoles.

Les intimés répondent qu’en application de l’article L412-5 du code rural et de la pêche maritime et de l’article 1353 du Code civil, il appartient au preneur bénéficiaire du droit de préemption de démontrer d’une part qu’il exploite de manière effective et permanente le bien loué, sans se limiter à la surveillance et à la direction des travaux de culture, et d’autre part que son exploitation est régulière au regard du contrôle des structures.

Ils soulignent que l’EARL de MORTEE a massivement recours à un prestataire pour tous les travaux agricoles, de la préparation du sol et semis aux récoltes ce qui démontre qu’elle ne les réalise pas elle-même et ils ajoutent que l’appelante ne justifie pas qu’elle dispose, à la date de l’exercice de la décision de préemption, des moyens humains et matériels pour mettre les parcelles en valeur, Monsieur [K] [H] étant âgé et invalide.

Enfin les intimés font valoir que l’EARL de MORTEE ne justifie pas être en règle au regard du contrôle des structures, que selon le schéma directeur régional des exploitations agricoles de la région [Localité 30] Est du 19 novembre 2021, la mise en valeur de terres agricoles situées dans le secteur de la commune d'[Localité 31] d’une superficie supérieure à 140 ha est soumise à autorisation et que la simple déclaration des parties dans le bail authentique, selon laquelle le preneur n’était pas tenu de solliciter une autorisation d’exploiter n’a aucune valeur juridique.

L’article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.

Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent.

Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.

Le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur décédé, ainsi que ses ascendants et ses descendants âgés d’au moins seize ans, au profit desquels le bail continue en vertu de l’article L. 411-34, alinéa 1er, bénéficient, dans l’ordre de ce même droit, lorsqu’ils remplissent les conditions prévues à l’alinéa 2 ci-dessus et exploitent par eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente, à la date d’exercice du droit.

Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d’exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d’un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1.'

Selon l’article L 412-12, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L 411-58 à L 411-63 et L 411-67. A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L 411-59, L 411-60 et L 411-63.

Pour prétendre bénéficier de son droit de préemption, le preneur doit avoir exécuté ses obligations régulièrement; il perd le droit de préemption dès lors qu’il réalise des cessions illicites, et le cessionnaire ou le sous-locataire ne peuvent davantage prétendre à exercer le droit de préemption (Soc. 19 oct. 1967, no 65-13.111, Bull. civ. IV, no 653. ' Civ. 3e, 17 juill. 1969, no 66-14.225, Bull. civ. III, no 595).

Il ne peut plus être considéré comme preneur en place dès l’instant qu’il a abandonné la culture (Soc. 17 janv. 1963, no 61-11.934, Bull. civ. IV, no 67. ' Soc. 2 déc. 1965, no 64-12.125, Bull. civ. IV, no 862).

Le locataire qui a eu recours, pour mettre en valeur le fonds loué, aux services d’un entrepreneur dans des proportions telles qu’il doit être regardé comme ayant cessé de remplir la condition d’exploitation personnelle requise par l’article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime, est déchu de son droit de préemption (Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-13.434).

La Cour de cassation retient en outre que pour prétendre bénéficier du droit de préemption, le preneur doit établir la conformité de sa situation administrative et prouver qu’il remplissait les conditions du contrôle des structures à l’époque où ce droit pouvait être exercé (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.410)

Le code rural et de la pêche maritime ne distingue pas selon que le preneur est une personne physique ou une personne morale.

Les personnes morales peuvent bénéficier du droit de préemption ainsi que l’a jugé la chambre sociale de la cour de cassation le 23 février 1951(JCP G 1951, II, 6240) et le 25 mars 1955 (Bull. civ. IV, no 289 ; JCP 1955). Elles doivent cependant satisfaire aux exigences légales.

L’exigence d’exploitation personnelle a pour conséquence que l’exploitation doit être assurée, conformément aux dispositions des articles L 411-59 et L 411-63 du même code, par un ou plusieurs membres de la société, de sorte qu’elle ne peut être assurée par un préposé de la société.

Le fait que le notaire ait fait notifier, par commissaire de justice, à l’EARL de MORTEE le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée dans le cadre de la purge du droit de préemption en application des dispositions légales impératives n’implique pas que les bailleurs renoncent à contester en justice l’exercice par le preneur de son droit.

L’EARL de MORTEE est gérée par Monsieur [K] [H], associé exploitant, qui détient 1365 parts du capital social étant précisé que les deux autres associés détiennent au total 151 parts sociales (150 pour Monsieur [Z] [H] et 1 pour Madame [F] [H])

L’EARL de MORTEE produit ses comptes pour les années 2018-2019, 2019- 2020, 2020- 2021, 2021- 2022 et notamment les comptes de résultats détaillés qui établissent, ainsi que l’a relevé le premier juge, une augmentation particulièrement forte des dépenses au titre des travaux de préparation des cultures entre 2020 et 2022, ce qui démontre que ces travaux sont, dans des proportions très importantes, sous-traités à un prestataire extérieur, comme le sont les travaux de récolte, à un niveau stable depuis 2016.

Ce fait est d’ailleurs confirmé par la sommation interpellative que les intimés ont fait délivrer à la SARL [T] au mois de décembre 2023, dans le cadre de laquelle il leur a été répondu par Monsieur [D] [T], gérant, que la société travaillait pour l’EARL de MORTEE depuis 2016 pour la moisson et certains semis et que depuis 2021 elle réalisait un complément de travaux de traitement et préparation de sol (pour partie) à la demande du gérant.

Il est établi par un arrêté préfectoral du 26 juin 2023 produit aux débats par l’EARL de MORTEE, qu’à cette date Monsieur [K] [H] était le seul associé exploitant. Il n’est pas justifié qu’à ce jour l’EARL de MORTEE compte un autre associé exploitant.

L’appelante produit aux débats un certificat médical du médecin de Monsieur [K] [H] en date du 17 octobre 2023 qui atteste qu’il a été en arrêt de travail pour accident du travail du 27 août 2021 au 24 août 2022, puis en mi-temps thérapeutique du 25 août 2022 au 5 mars 2023.

Si l’absence d’exploitation personnelle par Monsieur [K] [H] ne peut lui être reprochée pour cette période, il n’en demeure pas moins que l’EARL de MORTEE ne justifie pas, en produisant les comptes 2022-2023 et 2023-2024, que ce dernier a repris son activité à temps plein et que les dépenses de prestataire extérieur pour la réalisation des travaux agricoles ont corrélativement baissé.

Par ailleurs le fait que l’EARL de MORTEE démontre, par la production des éléments comptables et de deux attestations de fournisseurs, que Monsieur [K] [H] achète lui-même les semences, engrais et fournitures nécessaires à l’exploitation et qu’il a conservé le matériel agricole, est insuffisant pour justifier qu’il prend une part active aux travaux agricoles.

L’EARL de MORTEE fait valoir que Monsieur [K] [Y], actuellement âgé de 67 ans pour être né le 27 décembre 1957, envisage d’assurer dans les prochaines années une transmission de l’exploitation au profit de son fils, [Z] [Y] qui est associé dans la société, titulaire du brevet professionnel option responsable d’exploitation agricole et qui a validé son plan de professionnalisation personnalisé.

Or si l’article L412-5 du code rural et de la pêche maritime admet que l’exploitation des biens loués puisse avoir lieu par l’intermédiaire de la famille du locataire, cela suppose un bail consenti à un locataire personne physique, un locataire personne morale ne pouvant se prévaloir du travail d’un membre de la famille d’un de ses associés.

La condition tenant à l’exploitation personnelle du preneur n’est donc pas remplie.

Enfin, c’est à raison que les intimés font valoir que l’EARL de MORTEE ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures.

En effet, le bail des 11 septembre et 18 novembre 2004 contient un paragraphe 'contrôle des structures’ dans lequel les parties déclarent avoir une parfaite connaissance de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles résultant des articles L331-1 et suivants du code rural et spécialement, en ce qui concerne le département où sont situés les biens loués, du schéma directeur départemental des structures agricoles en date du 10 janvier 2001, déclarent que la conclusion du bail n’aboutit pas à une opération soumise à autorisation d’exploiter en vertu de la réglementation précitée, et déclarent que le preneur exploite en dehors des biens compris au bail une superficie de 46 ha 74 a.

Cette clause, même contenue dans un bail notarié, est seulement déclarative.

L’EARL de MORTEE ne justifie pas qu’au moment de la signature du bail, elle n’était pas tenue d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter.

En outre, selon l’arrêté préfectoral du 19 novembre 2021 portant schéma directeur régional des exploitations agricoles de la région [Localité 30] Est, la mise en valeur des terres agricoles situées dans le secteur de la commune d'[Localité 31] est soumise à autorisation d’exploiter dès lors qu’elle excède une superficie supérieure à 140 hectares, ce qui est le cas dès lors que l’EARL de MORTEE indique elle-même qu’elle exploite à ce jour une surface agricole de 161 ha.

C’est donc à raison que le premier juge a rejeté la demande d’exercice du droit de préemption formulée par l’EARL de MORTEE ainsi que sa demande subséquente d’expertise.

Le jugement de première instance doit être confirmé concernant ces dispositions.

Sur les autres demandes

Le jugement de première instance est confirmé en ce qu’il a condamné l’EARL de MORTEE à payer à Messieurs [P] [H] et [C] [H] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, l’a déboutée de sa demande à ce titre et l’a condamnée aux dépens de première instance.

Partie qui succombe en appel, l’EARL de MORTEE est condamnée à payer à Messieurs [P] [H] et [C] [H] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Elle est déboutée de sa demande à ce titre et condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE l’EARL de MORTEE à payer à Messieurs [P] [H] et [C] [H] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE l’EARL de MORTEE de sa demande au titre des frais irrépétibles en appel ;

CONDAMNE l’EARL de MORTEE aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT