Arrêt n° 339

du 26/06/2025

N° RG 24/01867 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSP3

FM / ACH

Formule exécutoire le :

26 JUIN 2025

à :

— DEVARENNE

— ACG

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 26 juin 2025

APPELANTE :

d’une décision rendue le 02 décembre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHALONS EN CHAMPAGNE (n° 21/00633)

Madame [J] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SELAS DEVARENNE, avocats au barreau de Châlons-en-champagne,

INTIMÉ :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par la SCP ACG, avocats au barreau de Reims

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 mai 2025 Monsieur François MÉLIN, Président de chambre, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. François MELIN, président

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Madame Allison CORNU-HARROIS,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par M. François MELIN, président, et Madame Allison CORNU-HARROIS,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par un acte du 24 février 2005, M. [X] [S] a donné à bail à ferme à M. [N] [S] et à Mme [J] [K], épouse [S], à compter du 1er octobre 2004, les parcelles suivantes :

— Commune de [Localité 3] (Marne) :

Section ZM n°[Cadastre 1] pour 4ha 85a 76ca.

— Commune de [Localité 4] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 2] pour 00ha 54a 70ca,

Section ZE n°[Cadastre 3] pour 01ha 18a 10ca.

— Commune de [Localité 1] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 4] pour 01ha 74a 60ca,

Section ZE n°[Cadastre 5] pour 00ha 99a 40ca,

Section ZE n°[Cadastre 6] pour 00ha 54a 30ca.

TOTAL 9ha 86a 86ca

Ce bail s’est reconduit.

M. [N] [S] a cédé son droit au bail à son fils, M. [M] [S].

Par une lettre du 2 février 2021, M. [X] [S] a indiqué à Mme [J] [K], épouse [S], mettre en vente les parcelles louées sur une base de 6.000 euros l’hectare, pour un prix total de 59.212 euros.

Mme [J] [K], épouse [S], a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne.

Par un premier jugement du 5 juin 2023, le tribunal a notamment :

— Débouté Mme [J] [K], épouse [S], de sa demande d’annulation de la procédure de notification de l’intention de vendre,

— Dit que Mme [J] [K], épouse [S], remplit les conditions pour être bénéficiaire du droit de préemption sur les parcelles – objet du bail rural – en date du 24 février 2005,

— Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail en date du 24 février 2005 formée par M. [X] [S],

— Ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 janvier 2024.

Par un jugement du 2 décembre 2024, le tribunal a :

— Débouté Mme [J] [K], épouse [S], de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— Fixé la valeur vénale des parcelles visées au bail établi le 24 février 2005 à la somme de 7.569 euros par hectare, soit sur les biens listés ci-après :

o Commune de [Localité 3] (51), section ZM n°[Cadastre 1] pour 4ha 85a 76ca;

o Commune de [Localité 4] (10), section ZE n°[Cadastre 2] pour 54a 70ca et section ZE n°[Cadastre 3] pour 01ha 18a 10ca;

o Commune de [Localité 1] (10), section ZE n°[Cadastre 4] pour 01ha 74a 60ca, section ZE n°[Cadastre 5] pour 99a 40ca et section ZE n°[Cadastre 6] pour 54a 30ca;

— Condamné Mme [J] [K], épouse [S], à payer à M. [X] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

— Condamné Mme [J] [K], épouse [S], aux dépens.

Mme [J] [K], épouse [S], a formé appel.

Par des conclusions remises au greffe le 28 avril 2025, Mme [J] [K], épouse [S], demande à la cour de :

— DECLARER recevable et bien fondée Mme [J] [K], épouse [S], en toutes ses demandes;

— DECLARER irrecevable et à tout le moins mal fondé M. [X] [S] en ses demandes;

A titre principal,

— DECLARER nul et de nul effet le jugement en date du 2 décembre 2024 (RG : 21/00633);

A titre subsidiaire,

— INFIRMER le jugement en date du 2 décembre 2024 (RG : 21/00633) en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau de ce chef,

— PRONONCER la nullité du rapport d’expertise de M. [W] en date du 21 janvier 2024;

— FIXER la valeur vénale sur une base de 5000 € l’hectare des biens ci-après désignés :

— Commune de [Localité 3] (Marne) :

Section ZM n°[Cadastre 1] pour 4ha 85a 76ca,

— Commune de [Localité 4] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 2] pour 00ha 54a 70ca,

Section ZE n°[Cadastre 3] pour 01ha 18a 10ca,

— Commune de [Localité 1] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 4] pour 01ha 74a 60ca,

Section ZE n°[Cadastre 5] pour 00ha 99a 40ca,

Section ZE n°[Cadastre 6] pour 00ha 54a 30ca,

— CONDAMNER M. [X] [S] à payer à Mme [J] [K], épouse [S], une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par des conclusions remises au greffe le 4 avril 2025, M. [X] [S] demande à la cour de :

— DEBOUTER Mme [J] [K], épouse [S], de sa demande de nullité du jugement RG n° 21/00633 du 2 décembre 2024;

— CONFIRMER partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [J] [K], épouse [S], de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise;

— INFIRMER partiellement le jugement en ce qu’il a fixé la valeur vénale des parcelles à 7.569,00 euros par hectare, statuant à nouveau sur ce point ;

— FIXER la valeur des parcelles visées au bail à la somme de 8.167 euros/ hectare, soit sur les biens ci-après :

— Commune de [Localité 3] (Marne) :

Section ZM n°[Cadastre 1] pour 4ha 85a 76ca,

— Commune de [Localité 4] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 2] pour 00ha 54a 70ca,

Section ZE n°[Cadastre 3] pour 01ha 18a 10ca,

— Commune de [Localité 1] (Aube) :

Section ZE n°[Cadastre 4] pour 01ha 74a 60ca,

Section ZE n°[Cadastre 5] pour 00ha 99a 40ca,

Section ZE n°[Cadastre 6] pour 00ha 54a 30ca,

TOTAL 9ha 86a 86ca;

— DEBOUTER Mme [J] [K], épouse [S], de l’ensemble de ses demandes;

DANS TOUS LES CAS:

— CONDAMNER Mme [J] [K], épouse [S], au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC;

— CONDAMNER Mme [J] [K], épouse [S], aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du jugement:

Mme [J] [K], épouse [S], soutient que le jugement est nul aux motifs que :

— figure sur le jugement entrepris le nom des assesseurs bailleurs présents à l’audience, à savoir M. [V] [Z] et M. [A] [T].

— Ne figure, par ailleurs, que le nom d’un seul assesseur preneur, à savoir M. [Q] [F].

— S’il est précisé sur la première page du jugement que la formation du tribunal étant incomplète, le Président a délibéré après avoir pris l’avis des assesseurs, il n’en demeure pas moins que dans le dispositif, il est précisé que c’est bien « le tribunal » qui a statué par jugement contradictoire, alors même que seul le Président devait délibérer et in fine statuer au cas d’espèce.

Cette demande de nullité est toutefois rejetée, dans la mesure où le jugement indique les noms des trois assesseurs présents, que la formation du tribunal est incomplète et que le président a, sur le fondement de l’article L 492-6 du code rural et de la pêche maritime, pris l’avis des assesseurs présents, peu important que le dispositif du jugement vise, en raison d’une erreur matérielle, le tribunal, Mme [J] [K], épouse [S], ne faisant pas en outre valoir qu’il y aurait eu, de ce fait, atteinte à ses droits.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise:

Mme [J] [K], épouse [S], demande à la cour de prononcer la nullité du rapport d’expertise aux motifs que à l’occasion d’un dire, elle a adressé des pièces 6b, 7b, 8b, 9b, 10b et 11b, et qu’il résulte pourtant des termes du rapport que l’expert n’aurait pas reçu ces pièces alors qu’il vise le dire accompagnant ces pièces.

M. [X] [S] répond notamment que le fait que l’expert n’ait semble-t-il pas reçu certaines pièces, ne remet pas en cause la validité du rapport puisque, d’une part, M. [X] [S] a reçu les pièces et a pu y répondre dans son dire, que l’expert a pu prendre connaissance du contenu de ces pièces à la simple lecture du dire de Mme [J] [K], épouse [S], et que l’expert a joint à son rapport le dire récapitulatif du 18 décembre 2023 reprenant le détail et les informations essentielles des différentes ventes que la partie adverse souhaitait voir apparaître dans le rapport.

Dans ce cadre, la cour relève qu’il résulte des termes du rapport que l’expert n’a pas reçu les pièces 6b, 7b, 8b, 9b, et 10b transmises par Mme [J] [K], épouse [S].

Or, les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure. L’absence de prise en compte par l’expert de pièces transmises par une partie constitue l’inobservation d’une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Mme [J] [K], épouse [S], justifie avoir adressé par mail à l’expert des pièces, qu’il indique toutefois ne pas avoir reçues, ainsi que d’un grief, puisque ces pièces étaient destinées à la détermination du prix litigieux.

Le rapport d’expertise est donc annulé.

Sur la détermination de la valeur des parcelles:

Le jugement a fixé la valeur vénale des parcelles visées au bail établi le 24 février 2005 à la somme de 7.569 euros par hectare.

Mme [J] [K], épouse [S], demande à la cour de retenir une valeur de 5 000 euros, aux motifs qu’elle produit des valeurs pertinentes pour des ventes récentes concernant des parcelles proches, en particulier une vente du 22 mai 2020 sur une base de 5 807 euros, une vente du 15 juin 2022 sur une base de 5139 euros, une vente du 15 juin 2022 sur une base de 5 569 euros, une vente du 5 mai 2021 sur une base de 5 105 euros, une vente du 30 octobre 2019 sur une base de 5 000 euros, une rétrocession par la SAFER sur une base de 5 000 euros. Mme [J] [K], épouse [S], fait également valoir qu’il y a lieu de prendre en considération les caractéristiques des sols, les cultures possibles ou l’existence de prés, et du fait que les parcelles sont louées et ont donc une valeur différente de parcelles libres. Elle ajoute enfin que le prix initialement demandé par le bailleur était de 6 000 euros par hectare.

M. [X] [S] répond notamment que l’expert a précisé qu’il convenait d’utiliser l’observatoire de la SAFER Grand Est, qu’il a fixé la valeur vénale au 31/08/2023 des parcelles concernées par l’estimation dans une fourchette entre 74700 € et 80 600 € et indiqué que même si la valeur vénale est préférée à la valeur de rendement, il n’est pas inintéressant d’approcher cette valeur, qu’il convient de se placer, ainsi, en investisseur potentiel qui souhaite rentabiliser son achat par des locations, que les comparatifs présentés par la partie adverse ne peuvent être utilisés pour fixer la valeur vénale, dans la mesure où il s’agit pour la grande majorité de prés ou de terres de qualité nettement moindre, que le prix de terres labourables est donc évidemment supérieur aux références apportées par la partie adverse, que la valeur à retenir dans le cadre d’une cession au profit de Mme [J] [K], épouse [S] doit être une valeur libre, que le Tribunal a fixé la valeur vénale des terres au prix de 7.569,00 euros / hectare, retenant ainsi la fourchette basse proposée par l’expert et qu’il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point et fixer la valeur vénale à 8.167,00 euros par hectare.

Dans ce cadre, il y a lieu de rappeler que l’article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire ».

L’expertise retient que la valeur vénale des parcelles, obtenue par une méthode par comparaison, se situe dans une fourchette de 7 569 euros par hectare à 8 167 euros, soit, pour les différentes parcelles, de 74 700 euros à 80 600 euros. Elle précise par ailleurs que la valeur de rendement est de 60 500 euros, compte tenu du montant du loyer qui est encadré par un arrêté préfectoral.

Toutefois, Mme [J] [K], épouse [S], fournit, par les pièces que l’expert a indiqué ne pas avoir reçues, des éléments qui conduisent à retenir une valeur inférieure, en tenant compte, notamment, de la nature variable des sols, qui induisent des conditions de culture différentes ainsi que des rendements diversifiés. Mme [J] [K], épouse [S], fait par ailleurs valoir de manière pertinente que la valorisation ne peut pas être la même pour des terres déjà louées et des terres libres.

Compte tenu de ces éléments, et si M. [X] [S] considère quant à lui qu’il y a lieu de retenir la fourchette haute définie par l’expert, la cour fixe la valeur vénale des parcelles litigieuses à la somme de 6 000 euros par hectare.

Le jugement est donc infirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Le jugement a condamné Mme [J] [K], épouse [S], à payer à M. [X] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement est infirmé de ce chef.

A hauteur d’appel, les demandes formées par les parties à ce titre sont rejetées.

Sur les dépens:

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné Mme [J] [K], épouse [S], aux dépens.

Les dépens de première instance et d’appel sont mis à la charge des deux parties, par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande formée par Mme [J] [K], épouse [S], de nullité du jugement ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau,

Annule le rapport d’expertise déposé par M. [O] [W] ;

Fixe la valeur vénale des parcelles suivantes à la somme de 6 000 euros par hectare :

o Commune de [Localité 3] (51), section ZM n°[Cadastre 1] pour 4ha 85a 76ca;

o Commune de [Localité 4] (10), section ZE n°[Cadastre 2] pour 54a 70ca et section ZE n°[Cadastre 3] pour 01ha 18a 10ca;

o Commune de [Localité 1] (10), section ZE n°[Cadastre 4] pour 01ha 74a 60ca, section ZE n°[Cadastre 5] pour 99a 40ca et section ZE n°[Cadastre 6] pour 54a 30ca ;

Rejette les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [J] [K], épouse [S], et M. [X] [S] supporteront, par moitié, la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Rejette le surplus des demandes formées par les parties.

La Greffière Le Président