R.G. : N° RG 24/00561 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPE2

ARRÊT N°

du : 06 janvier 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

M^e Pascal GUILLAUME

la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 JANVIER 2026

ENTRE :

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 8 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de TROYES (RG 21/00072)

1°) Monsieur [O] [H] [Y] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [M] [L] [G] [F] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

DEMANDEURS en opposition à l’arrêt rendu le5 MARS 2024 2023 par la 1ère chambre civile – 1ère section – de la cour d’appel de Reims (RG 22/01900)

ET

INTIMÉS :

1°) Monsieur [R], [T], [N], [I] [P] Gérant de société

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

2°) Madame [Z], [U] [J] épouse [P] Gérante d’entreprise

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

DÉFENDEUR à ladite opposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, M^me Sandrine PILON, conseiller, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillères ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Sandrine PILON, Conseillère, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 22 décembre 2018, M. [R] [P] et Mme [Z] [P] née [J] ont vendu à M. [O] [D] et Mme [M] [D] née [F] un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Aube), au prix de 90 000 euros.

M. et Mme [D] ont entrepris de faire édifier une maison d’habitation sur ce terrain.

Invoquant la présence d’une ancienne cuve en béton dans le sol, M. et Mme [D] ont fait assigner M. et Mme [P] par acte du 8 janvier 2021devant le tribunal judiciaire de Troyes afin d’obtenir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, la réduction du prix de vente et le paiement de dommages intérêts.

Par jugement du 8 juillet 2022, le tribunal a :

— Condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [D] les sommes suivantes :

* 30 745,91 euros en réduction du prix versé au titre du terrain sis [Adresse 3] à [Localité 1], outre les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2021,

* 1 735,84 euros à titre de dommages intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Débouté M. et Mme [D] du surplus de leurs demandes,

— Débouté M. et Mme [P] de toutes leurs demandes,

— Débouté M. et Mme [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement M. et Mme [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier à hauteur de 471,54 euros,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 novembre 2022.

Par arrêt du 5 mars 2024 rendu par défaut en l’absence de M. et Mme [D], la cour a :

— Infirmé le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Débouté M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,

Y ajoutant,

— Condamné in solidum M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Le 9 avril 2024, M. et Mme [D] ont formé opposition à cet arrêt par actes remis au greffe le 9 avril 2024.

Par conclusions transmises par voie électronique le 30 octobre 2025, ils demandent à la cour de :

— Les juger recevables et fondés en leur opposition,

Y faisant droit,

— Rétracter en toutes ses dispositions l’arrêt du 5 mars 2024,

Et statuant à nouveau,

— Juger M. et Mme [P] recevables en leur appel mais le déclarer non fondé,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Troyes le 8 juillet 2022,

Y ajoutant,

— Débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires,

— Condamner M. et Mme [P] solidairement à leur verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec, pour ceux d’appel, faculté de recouvrement au profit de M^e Pascal Guillaume, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que M. et Mme [P] ne contestent pas l’existence d’un vice caché réunissant les conditions prévues par l’article 1641 du code civil.

Ils soutiennent que si une société civile immobilière n’est pas, par nature, nécessairement un vendeur professionnel, une société commerciale de marchand de biens l’est incontestablement et qu’en considérant que cette qualité devait s’entendre comme constituant une activité principale et pérenne, la cour a ajouté des conditions que la jurisprudence n’exige pas.

Ils ajoutent que la qualification de vendeur professionnel est étendue au vendeur occasionnel qui dispose d’une compétence particulière.

Ils se prévalent de ce qu’à la date de la vente, M. et Mme [P] étaient dirigeants et associés de la SCI Sixtine dont l’objet était l’administration de biens immobiliers sous toutes ses formes et de la SAS SP Immo, qui a une activité de marchande de biens et toutes opérations annexes s’y rapportant et, le cas échéant, la promotion immobilière.

Ils soulignent particulièrement une opération de promotion immobilière menée en 2014 sur la parcelle voisine de la parcelle en cause, par la SAS SP Immo, dont M. [P] est président, portant sur un projet de revente après découpe de plateaux pour lofts haut de gamme avec parkings. Ils en concluent que la cour ne pouvait considérer que la vente du terrain litigieux était faite en dehors des fonctions de président de la SAS SP Immo et estiment qu’il importe peu que M. et Mme [P] aient pu réaliser cette opération à titre personnel.

Par conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2025, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

— Juger n’y avoir lieu à rétractation en toutes ses dispositions de l’arrêt rendu par défaut le 5 mars 2024,

— Débouter purement et simplement M. et Mme [D] de leurs demandes,

En toute hypothèse et subsidiairement,

— Réformer purement et simplement en son intégralité la décision déférée,

— Débouter purement et simplement M. et Mme [D] de leurs demandes,

— Condamner conjointement et solidairement M. et Mme [D] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que la cession a eu lieu non pas au nom d’une société, mais à titre personnel et en leur nom et qu’ils ont fait appel aux services d’une agence immobilière. Ils précisent que leur activité professionnelle concerne la vente d’articles de danse.

Ils contestent donc avoir la qualité de professionnels de l’immobilier et font valoir en ce sens qu’ils ne sont pas titulaires de la carte professionnelle obligatoire pour exercer une activité immobilière.

Ils affirment que la société SP Immo est une entité familiale et qu’elle n’a jamais eu d’activité de marchand de biens, c’est-à-dire d’achat pour revendre, de manière habituelle, ni même de promotion immobilière. Ils expliquent avoir procédé, pour partie, à l’acquisition de quelques biens immobiliers afin de diversifier leurs placements issus de la cession d’une société dont M. [P] était dirigeant.

Quant à l’opération menée par la société SP Immo, ils expliquent que celle-ci a procédé à une simple opération de découpe et de viabilisation des locaux pour la revente de plateaux à aménager, afin de conserver l’un de ces plateaux pour installer un logement de fonction pour cadre.

Ils assurent qu’ils ne pouvaient connaître le vice invoqué et font valoir qu’il s’est écoulé plus de 21 mois entre la découverte de la cuve par M. et Mme [D] et l’engagement de la procédure au titre de la garantie des vices cachés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’opposition

Il résulte des dispositions des articles 571 et suivants du code de procédure civile que l’opposition tend à faire rétracter une décision rendue par défaut, que si elle n’est ouverte qu’au défaillant, elle remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit et que la décision rendue par défaut n’est anéantie que par la décision qui la rétracte.

L’opposition de M. et Mme [D], défaillants lors du premier procès en appel, a été formée le 9 avril 2024. L’arrêt ayant été signifié le 27 mars 2024, l’opposition est recevable.

L’arrêt rendu par défaut le 5 mars 2024 (RG n° 22/01900) doit donc être rétracté.

Dès lors, la demande de M. et Mme [P] tendant à ce qu’il soit jugé n’y avoir lieu à rétractation doit être rejetée.

Sur Les conditions de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente conclu entre les parties le 22 mars 2018 stipule : « Etat du bien ' L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— Des vices apparents,

— Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Mme [P] a été gérante en 2011 de la SAS SP Immo. M. [P] l’est depuis le mois de décembre 2013. Cette société a une activité de marchand de biens et toutes opérations annexes s’y rapportant, ainsi que, le cas échéant, la promotion immobilière.

Il résulte des pièces produites par les parties que la SAS SP Immo a acquis en 2014, un local situé sur un terrain jouxtant le fonds litigieux, que M. et Mme [P] décrivent eux-mêmes dans leurs conclusions comme un atelier/hangar, dans lequel elle a créé des lots constitués notamment de plateaux à aménager en appartements en duplex, qu’elle a fait viabiliser. Les autres lots correspondent à des places de stationnement, une aire de circulation, un local poubelle et vélos, ainsi que des terrasses privatives et un local technique.

La SAS SP Immo a ensuite revendu les lots créés à différents acheteurs.

M. et Mme [P] indiquent que l’acquisition de la parcelle qui a été finalement vendue à M. et Mme [D] avait pour objet de créer une extension, mais que ne pouvant l’obtenir, ils ont décidé de revendre ladite parcelle.

L’opération précédemment décrite démontre, à l’évidence, que la SAS SP Immo a une activité de vendeur professionnel, sans que les délais de revente des plateaux ne viennent contredire ce point.

En ce sens, il convient d’ailleurs de relever que dans un courrier adressé à une étude notariale au nom de la société SP Immo, contenant une offre d’achat pour le terrain litigieux, M. [P] indique : « Nous regrettons en effet devoir vous informer qu’une valorisation sur une base de 375 €/m² ne correspond pas au reflet de la réalité à laquelle nous sommes régulièrement confrontés sur le marché troyen », ce qui contredit l’affirmation de M. et Mme [P] selon laquelle la société SP Immo n’a pas d’activité récurrente.

La qualité de vendeur professionnel n’étant pas limitée à celui qui agit dans l’exercice de sa profession, mais concernant également le particulier contractant dans un but personnel, M. et Mme [P], gérants de la SAS SP Immo, doivent être eux-mêmes considérés comme vendeurs professionnels, quand bien même ils agissaient à titre personnel et ont eu recours au service d’un agent immobilier pour vendre le fonds litigieux. D’ailleurs, le fonds vendu à M. et Mme [D] (BS [Cadastre 8]) est issu de la division d’un fonds plus étendu (BS [Cadastre 6]), dont M. et Mme [P] ont conservé la propriété d’une partie (BS [Cadastre 7]), qui devait servir de terrasse pour le logement du rez-de-chaussée situé sur la parcelle objet de l’opération de construction portée par la SAS SP Immo, ce qui démontre que l’acquisition et la revente de la parcelle litigieuse par M. et Mme [P] est liée à l’activité de cette dernière.

M. et Mme [P] ne peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie.

M. et Mme [D] produisent le courrier de l’agence d’architecture à qui ils ont confié leur projet de construction dont il résulte qu’une fosse béton a été découverte lors des investigations sur le site, ainsi que la présence de remblais de gravats de démolition enfouis dans le terrain sur une hauteur moyenne d’environ un mètre. L’architecte explique que ceci génère des modifications substantielles pour les lots Maçonnerie et Terrassement/VRD, dont les deux entreprises titulaires ont chacune émis un devis faisant ressortir des plus-values pour un montant total de 30 384 ,75 euros TTC.

Un huissier de justice, saisi aux fins de constat par M. [D], indique dans un procès-verbal du 15 octobre 2019 qu’un conducteur d’engin, occupé à la réalisation des travaux sur le terrain acquis par M. et Mme [D], lui a déclaré avoir travaillé trois jours sur le fonds et avoir extrait des bouts de bois, des câbles, de la brique, des blocs de béton surtout et un coffre en ferraille et que le sol béton de la fosse découverte dans le sol du terrain se trouvait alors à 3 ou 4 mètres sous leurs pieds.

La présence de la fosse en béton et de remblais, enfouis dans le sol, a été révélée par les travaux de terrassement.

Dans la mesure où il n’est pas démontré que M. et Mme [D] en ont eu préalablement connaissance, il est établi que ce défaut du terrain, qui préexistait à la vente, était caché.

Compte tenu du surcoût des travaux engendrés par la présence de ces éléments dans le sol, M. et Mme [D] sont fondés à soutenir qu’ils n’auraient donné qu’un moindre prix pour ce terrain s’ils en avaient eu connaissance.

Les conditions de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil sont donc réunies.

Sur les conséquences de la garantie des vices cachés

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La partie du prix versée qui doit être restituée à l’acheteur doit être évaluée à la perte de qualité que le vice imprime à la chose et donc être proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose.

En l’espèce, cette diminution doit être fixée au montant de la plus-value engendrée par le vice. Il convient donc de faire droit à la demande de M. et Mme [D] tendant à la condamnation de M. et Mme [P] à leur payer la somme de 30 745,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 8 janvier 2021, par application de l’article 1231-7 du code civil, le jugement étant confirmé de ces chefs.

M. et Mme [P], vendeurs professionnels, sont présumés avoir eu connaissance du défaut du terrain vendu. Ils sont donc tenus d’indemniser M. et Mme [D] du préjudice subi et qui subsiste après la réfaction du contrat.

M. et Mme [D] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il leur alloue la somme de 1 735,84 euros correspondant au coût du prêt qu’ils ont dû souscrire afin de financer les travaux supplémentaires rendus nécessaires par le défaut du terrain vendu.

Ils produisent l’offre de prêt de la Banque Kolb d’un montant en capital de 30 000 euros, qu’ils ont acceptée le 3 février 2020 et au titre duquel ils doivent rembourser la somme totale de 31 735,84 euros.

Ils sont en conséquence fondés à obtenir la condamnation de M. et Mme [P] à les indemniser de la somme de 1 735,84 euros, qu’ils n’auraient pas été contraints d’acquitter si des travaux supplémentaires n’avaient pas été rendus nécessaires par le vice caché du terrain litigieux. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que le prévoit l’article 1231-7 du code civil. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge, sauf à préciser que les frais du constat d’huissier ne sont pas inclus dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas de frais afférents à la première instance, ni à celle d’appel.

M. et Mme [P], qui succombent, sont tenus aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il est équitable d’allouer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel. M. et Mme [P] seront tenus au paiement de cette somme in solidum dès lors que l’acte de vente du terrain stipule qu’ils ont contracté les obligations mises à leur charge aux termes dudit contrat, solidairement entre eux.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Déclare recevable l’opposition à l’arrêt rendu par défaut le 5 mars 2024 (RG n° 22/01900) et rétracte ledit arrêt,

Confirme le jugement déféré, sauf à préciser que les frais du constat d’huissier du 15 octobre 2019 ne sont pas inclus dans les dépens,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [R] [P] et Mme [Z] [P] née [J] aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [P] et Mme [Z] [P] née [J] à payer à M. [O] [D] et Mme [M] [D] née [F] la somme de 3 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. [R] [P] et Mme [Z] [P] née [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Conseiller