4^e Chambre

ARRÊT N° 99

N° RG 17/06251

N°Portalis DBVL-V-B7B-OGQW

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 MARS 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame L J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2020

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mars 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur N X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Madame O P épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

Syndicat de copropriétaires LE CLOS DE BEAUMER

poursuites et diligences de son Syndic, la Société FONCIA SOGIV, dont le siège social est […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 29 février 1988, le maire de Carnac a délivré un permis de construire onze pavillons comportant vingt-deux logements, future résidence 'Le Clos de Beaumer', sur le terrain de M. Q, lequel, selon acte du 3 février 1989 a vendu cette parcelle à la société Côte Ouest Immobilier.

Par un jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 23 mars 1977, M. Q avait fait constater la réalité de l’état d’enclave de la propriété et obtenu l’autorisation d’emprunter les voies privées de l’association syndicale du lotissement du Men Du D’Arvor (ASL) à la condition que le passage ne s’exerce qu’à égalité de droits et de devoirs avec les associés.

Le 12 juillet 1978, une convention avait été conclue entre M. Q et l’ASL. Après le rachat du terrain par le promoteur, la société Côte Ouest et l’ASL ont signé une nouvelle convention le 22 août 1989, amendée par acte notariée du 16 octobre 1990, reconnaissant l’existence d’une servitude de passage et fixant une participation aux charges de voiries.

Plusieurs procédures ont été diligentées par l’association syndicale libre du Men Du d’Arvor pour obtenir le paiement de ces frais d’entretien à l’encontre de la copropriété de la résidence Le Clos de Beaumer.

Par acte notarié en date du 1^er août 2012, M. et M^me X ont acquis les lots n°3, 4, 29, 30, 31 et 66 dans la résidence Le Clos de Beaumer.

Lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2013, M^e K a été mandaté par la copropriété pour préparer un projet de convention avec l’association syndicale libre du Men Du d’Arvor.

Par actes des 20 septembre et 4 octobre 2013. l’association du Men Du d’Arvor et les époux Le Forner, les époux Z et les époux A, copropriétaires de la résidence Le Clos Beaumer ont finalisé un accord.

Lors de l’assemblée générale spéciale du 29 novembre 2013, tenue à la demande des époux X, Le Forner et Z, la proposition d’accord amiable proposée par l’association du Men Du d’Arvor pour les lots 68 et 69 de la copropriété n’a pas été retenue.

Par un jugement du 12 juin 2014, le tribunal d’instance de Lorient a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Beaumer, en sa qualité de copropriétaire des lots 68 et 69, ainsi que les époux Q-Thepaut, Senevet, B, C, M^me D, les époux Eh-F, G, H, M. I et les époux R-S à régler à l’association syndicale du Men Du d’Arvor les cotisations impayées, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le 1^er août 2014, l’assemblée générale a décidé de ne pas payer les frais et honoraires de M^e K, estimant que les dépenses ne concernaient que les copropriétaires assignés, n’a pas approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2014, mis fin au mandat de M^e K et refusé de donner quitus au cabinet CABHT pour sa gestion au cours de l’exercice du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2015, les époux X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du Clos de Beaumer, représenté par son syndic la société Foncia Sogiv, en annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 4 septembre 2015 adoptant l’exercice comptable 2013/2014.

Par un jugement du 22 novembre 2016, dans une instance opposant les époux J et B, représentés par M^e K, au syndicat des copropriétaires, le tribunal de grande instance de Lorient a annulé l’assemblée générale du 1^er août 2014.

Par un jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Lorient a :

— débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires du Clos de Beaumer, représenté par son syndic la société Foncia Sogiv, la somme de 2 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ;

— condamné M. et M^me X aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 24 août 2017, M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 29 juin 2018, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les époux X demandent à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du Clos de Beaumer de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— réformer le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 27 juin 2017 ;

Sur la résolution n° 4,

— prononcer l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015, en ce qu’elle a approuvé les comptes de l’exercice du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014 intégrant dans les charges les factures de M^e T-U K n°201310137 du 23 octobre 2013 de 1 435,20 euros et n°201402157 du 20 février 2014 de 7 200 euros, les frais de photocopies et d’affranchissement de M. I de 43,71 euros, charges n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Clos de Beaumer et revoté en charges exceptionnelles la provision sur honoraires de 7 200 euros déjà votée lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2013 ;

— prononcer l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015 pour abus de majorité, en ce qu’elle a approuvé les comptes de l’exercice du 1 juillet 2013 au 30 juin 2014 intégrant dans les charges les factures de M^e T-U K n°201310137 du 23 octobre 2013 de 1 435,20 euros et n°201402157 du 20 février 2014 de 7 200 euros, les frais de photocopies et d’affranchissement de M. I de 43,71 euros, charges n’incombant pas au syndicat des copropriétaires de la résidence Clos de Beaumer et revoté en charges exceptionnelles la provision sur honoraires de 7 200 euros déjà votée lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2013 ;

Subsidiairement sur la résolution n° 4,

— prononcer l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015, l’ordre du jour de ladite assemblée n’ayant pas mentionné frauduleusement que cette résolution amenait à modifier ou annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale de copropriété du 1^er août 2014 ;

Sur la résolution n° 5,

— prononcer l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015, en ce qu’elle a approuvé les comptes de l’exercice du 1^er juillet 2014 au 30 juin 2015 intégrant dans les charges les factures de M^e T-U K n°201310137 du 23 octobre 2013 de 1 435,20 euros et n°201402157 du 20 février 2014 de 7 200 euros, les frais de photocopies et d’affranchissement de M. I de 43,71 euros, charges n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Clos de Beaumer ;

— prononcer l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015 pour abus de majorité, en ce qu’elle a approuvé les comptes de l’exercice du 1 juillet 2014 au 30 juin 2015 intégrant dans les charges les factures de M^e T-U K n°201310137 du 23 octobre 2013 de 1 435,20 euros et n°201402157 du 20 février 2014 de 7 200 euros, les frais de photocopies et d’affranchissement de M. I de 43,71 euros, charges n’incombant pas au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Beaumer ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer à verser aux époux X la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux du fait de l’argumentation calomnieuse développée à leur encontre dans le cadre de la présente instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer à verser aux époux

X une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leur frais irrépétibles de première instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer à verser aux époux X une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leur frais irrépétibles d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens ;

— accorder le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 aux époux X, en les dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires LeClos de Beaumer demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 27 juin 2017 en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement dans l’ensemble de ses autres dispositions ;

— condamner par conséquent les époux X à verser au syndicat des copropriétaires Le Clos de Beaumer la somme de 2 000 euros pour procédure et appel abusifs ;

— condamner les époux X à lui régler également la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— les condamner à lui régler également la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

M. et M^me X demandent l’annulation des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 4 septembre 2015 relatives à l’approbation des comptes de l’exercice compris entre le 1 juillet 2013 et le 30 juin 2014 pour deux motifs principaux et un subsidiaire qui seront examinés successivement.

Les résolutions sont rédigées ainsi :

Résolution n° 4 : approbation des comptes et travaux de l’exercice clos au 30 juin 2014.

Le défaut d’approbation des comptes de l’exercice 2014 tels qu’ils ont été présentés par le cabinet Sas Cabth, syndic lors de l’assemblée générale du 1^er août 2014 a des incidences très problématiques :

— impossibilité de répartir les charges de cet exercice comptable, et donc en cas de maintien de la décision de non approbation lors de cette assemblée, l 'impossibilité d 'approuver les comptes de l’exercice 2014/2015,

— impossibilité de répartir, outre les charges de fonctionnement, la régularisation des charges des lots n° 23, 68, 69 sur les exercices 2012/2013, 2013/2014 et les exercices à venir.

En conclusion, un nouveau vote négatif quant à l’approbation des comptes de l’exercice 2013/2014 entraînera le dépôt du dossier comptable de la résidence auprès du tribunal de grande instance pour faire réaliser une approbation judiciaire des comptes, en vue de pouvoir les répartir. Projet de résolution : l’assemblée générale, après avoir délibéré, approuve les comptes de l’exercice du 01/07/2013 au 30/06/2014 en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 7 664,54 € pour un budget voté de 6 952 ,€ tels qu’ils ont été présentés par le cabinet Sas Cabth, syndic lors de l’exercice en question.

L 'assemblée générale approuve aussi les comptes suivants :

— de réfection du local poubelle pour un montant de 592,54 €,

— de provision honoraires d’avocat pour un montant de 7 200 €.

Cette résolution a été approuvée à la majorité (11 copropriétaires totalisant 7 856 tantièmes). M. X a voté contre.

Résolution n° 5 : approbation des comptes de l 'annexe 'procédure ASL ' de l’exercice clos au 30 juin 2015.

L’annexe 'Procédure ASL ' reprend l’appel de fonds exceptionnel produit à la suite du jugement rendu par le tribunal de grande Instance en faveur des demandes de L’ASL du Men Du d 'Arvor.

Projet de résolution : l 'assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l’exercice du 1^er juillet 2014 au 30 juin 2015 et de la situation financière au 30 juin 2015, adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 4 997, 66 € pour un budget voté de 6 952 €.

L’assemblée générale approuve aussi le compte 'procédure ASL du Men Du "d’un montant de 63 698,65 € pour un appel de fonds, en décembre 2014 de 5 083€.

L’assemblée générale approuve également le compte 'cotisations+ intérêts ASL du Men Du’ d’un montant de 623,25 € pour un appel de fonds, en mars 2014, de 605€.

Cette résolution a été votée à la majorité (11 copropriétaires totalisant 7 859 tantièmes). M. X a voté contre.

Sur l’autorisation préalable des honoraires de M^e K et des frais de M. I

M. et M^me X font valoir que les comptes de l’exercice 2013/2014 ne pouvaient intégrer dans les charges les factures de M^e K et les frais de M. I, ces charges n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Ils reprochent en premier lieu à M^e K de s’être présenté à l’assemblée générale du 12 juillet 2013 sans mandat d’une assemblée générale et refusent la facturation de ce déplacement.

Sur ce point, la cour fait sienne la motivation des premiers juges qui a exactement rappelé les circonstances de la présence de M^e K dont l’intervention était prévue par le projet de résolution communiqué aux copropriétaires par courrier du 17 juin 2013 et en ont tiré pour conséquence la juste facturation de la somme de 1 435, 20 euros.

Mme et M. X soutiennent encore que le travail effectué par M^e K avait trait à l’instance qui a abouti au jugement du 12 juin 2014. Il lui font grief d’avoir recherché un accord avec l’ASL pour

les seuls copropriétaires restant en litige avec l’association et de n’avoir pas effectué sa mission définie par l’article n°17 de l’assemblée générale du 12 juillet 2013.

Le tribunal a rappelé la tarification des honoraires de M^e K adoptée par la résolution n°4 querellée pour 'la préparation d’un projet de convention entre l’ASL et la copropriété'.

M. X dans son mail du 13 septembre 2013 écrivait qu’il avait été décidé de proposer une nouvelle convention mais qu’il convenait de régler le paiement des arriérés des cotisations et proposait à M^e K de travailler avec lui sur l’élaboration d’un dossier juridique sur la base duquel chaque copropriétaire pourrait décider soit de négocier avec l’ASL soit de laisser dérouler la procédure.

Il reconnaissait ainsi l’imbrication des points litigieux et des négociations pour le futur.

Dès lors la mission de l’avocat nécessitait une large négociation.

Il s’ensuit, comme l’a noté le tribunal, que si aucune pièce ne démontre que M^e K a été rémunéré par les copropriétaires pour avoir travaillé pour la défense des copropriétaires qui n’avaient pas payé leurs cotisations, il suffit encore de se référer aux moyens soulevés devant le tribunal de Lorient par M^e K relatifs à la fin de non recevoir, à la nullité de l’assemblée générale de l’ASL, à la qualité de l’ASL pour conclure les conventions de 1989 et 1990, au décompte détaillé des sommes dues par chaque copropriétaire pour se convaincre que sa mission pour cette instance était bien différente de celle résultant de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 juillet 2013.

Mme et M. X soulèvent enfin que les frais de M. I sont comme ceux de l’avocat relatifs à l’instance du 12 juin 2014 et n’ont pas de lien avec le projet de convention.

La lettre de M. I à l’ASL, ancien président du syndicat des copropriétaires, critiquée par les appelants, s’inscrit dans la négociation amorcée par M^e K. Cette missive fait clairement référence au projet de convention de l’ASL, à l’avancée significative des propositions de l’association et à la recherche d’un accord pour le futur.

Dès lors les frais de M. I de 43,71 euros sont bien constitutifs de frais généraux relatifs à l’administration de l’immeuble.

Il s’évince de ces éléments que le moyen invoqué à l’appui de la demande d’annulation est infondé.

Sur l’abus de majorité:

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.

Mme et M. X exposent que les résolutions n°4 et 5 ont été approuvées sur la base d’informations erronées du syndic. Ils ajoutent que ces résolutions contreviennent à l’intérêt collectif.

Comme l’a justement relevé le tribunal, l’avertissement du syndic quant aux conséquences de l’absence d’approbation des comptes constitue une information donnée à l’ensemble des propriétaires et ne peut s’analyser comme une pression sur les participants pour obtenir un vote en faveur de l’approbation.

Il n’est justifié d’aucune manoeuvre ou actes frauduleux.

Si les résolutions adoptées sont contraires à l’intérêt de M. et M^me X, il n’est pas démontré par ceux-ci qu’elles sont contraires à l’intérêt collectif étant rappelé que seuls les appelants ont voté contre ces résolutions.

Mme et M. X ne justifient pas davantage que les documents envoyés par l’ancien président du syndicat participent à un abus de majorité.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que Mme et M. X n’avaient pas prouvé la réalité d’un abus de majorité et les ont débouté de leurs demandes.

Sur l’absence de mention de ce que la résolution du n°4 amenait à modifier ou annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale de copropriété du 1^er août 2014

Par acte du 15 mai 2015, les époux J et les époux B ont saisi le tribunal de grande instance de Lorient pour faire annuler l’assemblée générale du 1^er août 2014. Ils ont obtenu gain de cause par jugement du 22 novembre 2016.

Il a été vu précédemment qu’il n’y avait pas eu d’abus de majorité au moment de la nouvelle délibération. Ainsi alors qu’il existait une situation de blocage et qu’une instance était en cours avec le risque d’annulation de l’assemblée susvisée, la nouvelle délibération sur des points déjà votés n’était pas contraire à l’intérêt collectif au regard des circonstances nouvelles et de l’évolution du litige entre les copropriétaires.

L’adoption des comptes entraînait de fait l’annulation de la résolution précédente contraire sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser.

Le jugement est confirmé pour avoir débouté Mme et M. X de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Beaumer en date du 4 septembre 2015.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme et M. X font valoir que l’argumentation du syndicat des copropriétaires est mensongère. Ils soutiennent avoir été insultés par d’autres copropriétaires. Ils ajoutent que cette situation génère un stress considérable.

Mme et M. X succombent à la procédure et procèdent par affirmation sans pièces corroborant leurs écrits.

Ils seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il n’existait aucune difficulté dans la copropriété avant l’arrivée de M. et M^me X. Il fustige le comportement des appelants leur reprochant de ne vouloir rien régler mais d’imposer leur avis à tous les copropriétaires.

L’intimé ne justifie pas que la résistance de M. et M^me X, ait dégénéré en abus.

Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Mme et M. X succombant à l’instance, cette demande est sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Mme et M. X seront condamnés à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Beaumier au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Mme et M. X, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement du 27 juin 2017,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme et M. X de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme et M. X de leur demande d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme et M. X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Clos de Beaumier la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Mme et M. X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,