REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 28 OCTOBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06507 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOCW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Mars 2021 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/54088

APPELANTE

S.A.S. PARIS OPERA GROUPE Agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e AF AG-AH de la SELEURL AF AG-AH AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Assistée par M^e Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES

Monsieur I Z

[…]

[…]

Monsieur K A

[…]

[…]

Madame M B

[…]

[…]

Monsieur O C

[…]

[…]

Madame Q D

[…]

[…]

Madame S T épouse X

[…]

[…]

Madame U F

[…]

[…]

Monsieur W G

[…]

[…]

Madame AB H

[…]

[…]

S.C.I. VMC3 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistés par M^e Laurence GUEGAN-GELINEL, avocat au barreau de PARIS,

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU […] Représenté par son […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque :

E1286

Assisté par M^e Joanne GEORGELIN substituant M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Lauranne VOLPI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

L’immeuble sis […] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son règlement de copropriété date du 4 octobre 2018 et précise que 'l’immeuble est à usage principalement d’habitation à l’exception des lots numéros 1 à 3" correspondant à des locaux commerciaux.

La société Real Estate Value Partners, propriétaire à l’origine de l’intégralité de l’immeuble avec M. Y, est restée propriétaire des lots 1 à 3 après la mise en copropriété de l’immeuble.

Elle a cédé ses lots à la société Paris Opéra Groupe par acte authentique du 14 mai 2020.

Avant même la cession des lots 1 à 3, des travaux ont été engagés dans ces lots de copropriété.

Neuf copropriétaires, M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G et M^me H se sont inquiétés de l’ampleur des travaux et du projet de transformation des locaux en lots destinés à une activité de 'Work’n Sleep'.

Par acte du 15 juin 2020, ces copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic, la société Foncia Rive Gauche, et la société Real Estate Value Partners devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— la condamnation de la société Real Estate Value Partners à procéder aux travaux de remise en état d’origine, sous le contrôle d’un architecte DPLG, des lots n°1, 2, et 3 de l’immeuble notamment par la

suppression des salles d’eau, remise en état des planchers, installations sanitaires, WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir et passé ce délai sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— qu’il soit ordonné à la société Real Estate Value Partners de cesser toute activité de location en chambres meublées dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pour activité non conforme au règlement de copropriété, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Real Estate Value Partners à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par assignation en intervention forcée délivrée le 5 août 2020, les requérants ont attrait à la procédure aux mêmes fins la société Paris Opera Groupe. La société VMC3 s’est adjointe à leurs demandes à l’audience du 8 février 2021.

A titre subsidiaire, les requérants ont sollicité une expertise, l’expert ayant pour mission de fournir tous éléments au tribunal permettant de déterminer si les travaux réalisés dans les lots 1, 2 et 3 ont porté sur les parties communes, s’il y a eu permutation des pièces notamment des pièces humides, si les travaux nécessitaient des autorisations administratives ou de la copropriété, le chiffrage de la remise en état antérieur avant travaux portant atteinte aux parties communes, les frais de l’expertise étant mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Ils ont également porté leur demande sur le fondement de l’article 700 à la somme de 7.500 euros.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge des référés la condamnation de la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise en état des lots 1, 2 et 3 et de suppression de tous aménagements visant à transformer ces lots en locaux à usage d’habitation sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et la condamnation de la société Paris Opera Groupe à cesser toute activité de location meublée dans les lots 1, 2 et 3 sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, enfin la condamnation de la société Paris Opera Groupe à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Real Estate Value Partners et la société Paris Opera Groupe ont sollicité du juge des référés :

— la mise hors de cause de la société Real Estate Value Partners, qui n’est plus propriétaire depuis le 14 mai 2020 et n’exploite pas les locaux ;

— le débouté intégral de toutes les demandes ;

— la condamnation in solidum des requérants et du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— une dispense de participation aux frais de la procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le 8 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu l’intervention volontaire de la société VMC3 ;

— mis hors de cause la société Real Estate Value Partners ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état intégrale des lots 1 à 3 formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Foncia Rive Gauche SAS, fondée sur le changement prohibé de destination des lots 1 à 3 ;

— dit que les travaux effectués par la société Paris Opera Groupe ont nécessairement eu un impact sur les parties communes, et qu’en l’absence d’autorisation préalable de la copropriété le trouble manifestement illicite est démontré ;

— débouté à ce stade les parties demanderesses de leur demande de remise en état d’origine, sous le contrôle d’un architecte DPLG, des lots n°1, 2, et 3 de l’immeuble notamment par la suppression des salles d’eaux, remise en état des planchers, installations sanitaires, WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes ;

— ordonné une mesure d’expertise confiée à M. AD AE avec mission de :

décrire la nature et la consistance des travaux d’aménagement effectués par la société Real Estate Value Partners et la société Paris Opera Groupe dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble sis […],

♦

dire s’ils ont eu un impact sur les parties communes de l’immeuble telles que décrites dans le règlement de copropriété,

♦

indiquer les conséquences de ces travaux quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

♦

dans l’affirmative, décrire les travaux de remise en état nécessaires ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

♦

donner son avis sur les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels ;

♦

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties;

♦

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, pour prévenir tous dommages aux biens ou aux personnes, autorisé le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction d’un maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— ordonné à la société Paris Opera Groupe de cesser toute activité de location meublée touristique de courte durée dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de six mois ;

— dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— dit qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Real Estate Value Partners la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamné la société Paris Opera Groupe à verser à M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H et à la société VMC3 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Paris Opera Groupe à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Foncia Rive Gauche SAS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu de prononcer une dispense de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des copropriétaires demandeurs ;

— condamné la société Paris Opera Groupe aux dépens ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande de remise en état des lieux, fondée sur le changement d’affectation des lots en violation du règlement de copropriété, constatant que l’aménagement des lots 1 à 3 avait été réalisé dans le but d’y effectuer une activité commerciale, à savoir la location touristique meublée de courte durée, et que déterminer si l’exercice de ce commerce est contraire aux prescriptions du règlement de copropriété ne relève pas du pouvoir du juge des référés qui doit simplement constater que l’affectation commerciale des lots 1 à 3 n’est pas contredite.

En revanche, il a jugé que l’atteinte portée par les travaux d’aménagement des lots 1 à 3 aux parties communes de l’immeuble était d’ores et déjà suffisamment établie et que le trouble manifestement illicite était caractérisé faute par la société Paris Opéra Groupe d’avoir requis l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces travaux, estimant néanmoins qu’aucune remise en état ne pouvait être ordonnée avant qu’une expertise, qu’il a ordonnée, détermine dans quelle mesure les structures communes ont été impactées et propose les travaux de remise en état les plus adéquats.

Enfin, le premier juge a estimé qu’en l’attente d’une décision sur le fond pour déterminer la conformité au règlement de copropriété de l’activité développée par la société Paris Opéra Groupe dans les lots 1 à 3, la preuve étant faite de nuisances récurrentes et persistantes liées au public fréquentant les appartements aménagés dans les lots 1 à 3, il y avait lieu d’ordonner la cessation de l’activité sous astreinte.

Par déclaration en date du 6 avril 2021, la société Paris Opera Groupe a fait appel de cette

décision.

Par dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2021, elle demande à la cour de :

— débouter les intimés de leurs demandes, fins et conclusions contraire et notamment de leurs appels incidents respectifs ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

mis hors de cause la société Real Estate Value Partners ;

♦

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état intégrale des lots 1 à 3 formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] représenté par son syndic la société Foncia Rive Gauche SAS, fondée sur le changement prohibé des destinations des lots 1 à 3 ;

♦

débouté les parties demanderesses de leur demande de remise en état d’origine, sous le contrôle d’un architecte DPLG des lots n°1, 2 et 3 de l’immeuble, notamment par la suppression des salles d’eau, remise en état des planchers, installations sanitaires, WC ainsi que tous les raccordements aux parties communes ;

♦

dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de l’astreinte

♦

dont il a assorti sa décision tendant à voir ordonner à la société Paris Opera Groupe de cesser toute activité de location meublée touristique de courte durée dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par l’huissier de justice passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ; rejeté la demande des copropriétaires intimés tendant à se voir déchargés de tous frais et honoraires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

♦

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

dit que les travaux effectués par la société Paris Opera Groupe ont nécessairement eu un impact sur les parties communes et qu’en l’absence de d’autorisation préalable de la copropriété le trouble manifestement illicite est démontré ;

♦

ordonné une mesure d’expertise, et désigné à cet effet Monsieur AD AE, avec la mission ci-dessus rapportée, et reprise au dispositif de cette ordonnance ;

♦

En tout état de cause, ordonné à la société Paris Opera Groupe de cesser toute activité de location meublée touristique de courte durée dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

♦

dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de 6 mois ;

♦

condamné la société Paris Opera Groupe à verser aux copropriétaires requérants la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sur le même fondement, la somme de 2.500 euros, ainsi qu’aux dépens ;

♦

et nécessairement débouté la société Paris Opera Groupe de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

♦

Statuant à nouveau,

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées en droit, ni justifiées en fait ;

A titre subsidiaire, compte tenu des contestations extrêmement sérieuses opposées, et des limites des pouvoirs de la juridiction de référé, statuant à titre provisoire,

— les renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de la société Paris Opera Groupe en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens avec distraction au profit de M^e AF AG AH, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dispenser la société Paris Opera Groupe de toute participation aux frais et honoraires de l’instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 23 septembre 2021, M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H et la société VMC3 demandent à la cour de :

— confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

ordonné la mise hors de cause de la société Real Estate Value Partners ;

♦

rejeté la demande de condamnation de la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise en état des lots 1,2 et 3 et de suppression de tout aménagement visant à transformer ces lots en local à usage d’habitation ;

♦

débouté M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H, la société VMC3 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

♦

Et statuant à nouveau,

— rejeter la demande de la mise hors de cause de la société Real Estate Value Partners ;

— condamner la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise en état des lots 1, 2 et 3 et de suppression de tout aménagement visant à transformer ces lots en local à usage d’habitation ;

— dispenser M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H, la société VMC3 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Real Estate Value Partners SA et la société Paris Opera Groupe à payer à M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H, la société VMC3, la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 31 août 2021, le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise état des lots 1, 2 et 3 et de suppression de tous aménagements visant à transformer ces lots en locaux à usage

d’habitation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise état des lots 1, 2 et 3 et de suppression de tous aménagements visant à transformer ces lots en locaux à usage d’habitation, sous astreinte de 200

euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société Paris Opera Groupe à procéder aux travaux de remise état des lots 1, 2 et 3 et de suppression de tous aménagements visant à transformer ces lots en locaux à usage d’habitation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— débouter la société Paris Opera Groupe de toutes ses demandes ;

— débouter M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H, la société VMC3 de toutes leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires et de leur dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— condamner la société Paris Opera Groupe à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 au bénéfice du Syndicat et en tous les dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

Sur la demande de mise hors de cause de la société Real Estate Value Partners

Les copropriétaires sollicitent l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la mise hors de cause de la société Real Estate Value Partners, précédente propriétaire des lots litigieux n° 1 à 3, arguant de ce que dans le cadre des opérations d’expertise il apparait indispensable que le propriétaire d’origine des lots soit partie afin de pouvoir, le cas échéant, donner toutes les précisions utiles sur l’état d’origine des lots.

Mais force est de constater que la mise hors de cause de la société la société Real Estate Value Partners est justifiée dès lors que :

— cette société a vendu ses lots à la société Opera Groupe le 14 mai 2020,

— la société Paris Opera Groupe affirme, sans être contredite, qu’elle a seule été le maître d’ouvrage des travaux en cause, engagés après la vente des lots,

— il n’est formé aucun appel en garantie contre la société Real Estate Value Partners, comme l’a pertinemment relevé le premier juge,

— si l’expert a besoin d’informations sur l’état d’origine des lots, il est en droit de les solliciter auprès de la société Paris Opera Group qui devra les lui comminiquer après les avoir, si nécessaire, obtenus de son vendeur,

— la société Real Estate Value Partners n’a pas été attraite à la procédure d’appel, ni par la société Paris Opera Group ni par les intimés.

La décision de mettre la société Real Estate Value Partners hors de cause sera par conséquent confirmée.

Sur la demande de remise en état des lots 1 à 3

Les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires intimés sollicitent la remise en état des lots 1 à 3 dans leur état initial au motif que l’activité de location touristique meublée qui y est réalisée par la société Paris Opéra Groupe suite à ses travaux est interdite par le règlement de copropriété et contraire à la destination des lieux, et que les travaux de transformation qui ont été effectués n’ont pas été autorisés par l’assembée générale des copropriétaires alors qu’ils portent atteinte aux parties communes.

Le règlement de copropriété stipule à sa clause 'destination-occupation’ :

'L’immeuble est destiné à l’occupation bourgeoise exclusivement à l’exception des lots n° 1, 2 et 3 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, réservés exclusivement à l’exercice d’activités commerciales ou artisanales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.

Aucun exercice profesionnel libéral, même à titre provisoire, ne sera accepté.

Les locaux commerciaux pourront être affectés à toutes activités à l’exception de toute restauration, sexshops et de toutes activités qui occasionneraient des nuisances tant sonores qu’olfactives et pouvant entrainer une pollution.

L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins.

[…]

La location meublée d’appartements sera interdite dans l’immeuble.

[…]'

Il ne ressort pas d’évidence de la lecture de cette clause que l’exercice d’une activité de location touristique meublée dans les locaux commerciaux serait interdite comme l’affirment les intimés, la clause du règlement nécessitant d’être interprétée par le juge du fond pour conclure ou non en ce sens, force étant de constater que l’activité de location touristique meublée est une activité commerciale et n’entre pas a priori dans le champ des exceptions posées à l’exercice de toutes activités commerciales, alors par ailleurs qu’il ne peut être considéré que par nature l’activité de location touristique meublée est génératrice de nuisances sonores. Une autre interprétation de la clause s’avère en outre nécessaire quant à l’articulation du principe d’interdiction de location meublée dans l’immeuble avec celui de la liberté d’exercice de toutes activités dans les locaux commerciaux à l’exception de toute restauration, sexshops et de toutes activités qui occasionneraient des nuisances tant sonores qu’olfactives et pouvant entrainer une pollution.

C’est donc à bon droit et par de justes motifs, que la cour approuve et auxquels elle vient d’ajouter, que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande de remise en état intégrale des lieux motif pris de leur contrariété avec la destination des lieux, le trouble manifestement illicite allégué, dont il convient de rappeler qu’il suppose une violation évidente de la règle de droit, n’étant pas caractérisé en l’espèce.

S’agissant de l’atteinte aux parties communes par les travaux litigieux, le défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires étant par ailleurs constant, c’est par une exacte et pertinente analyse des éléments du dossier qu’il a précisémement énoncés, et que la cour approuve, que le premier juge a considéré que la réalité de l’atteinte n’était pas sérieusement contestable au vu de la nature des travaux et de leur ampleur, le trouble manifestement illicite étant ainsi suffisamment établi pour que soit ordonnée une expertise afin de définir les travaux de remise en état nécessaires.

Les premiers travaux de l’expert désigné corroborent d’ailleurs cette analyse puisqu’aux termes de sa note aux parties n°2, celui-ci indique avoir identifié plusieurs séries d’atteintes aux parties communes en ce que :

— la création d’une double trémie qui a été réalisée au travers du plancher bas du rez-de-chaussée du lot 2A, manifestement en vue de la création d’un escalier intérieur de liaison, a altéré le complexe du plancher qui doit être reconstitué ;

— les aménagements d’appartements en sous-sol conduit immanquablement à supprimer tout échange d’air avec le reste des caves, puisque toutes les parois sont calfeutrées et que les anciennes portes sont obturées, ne serait-ce que pour des raisons évidentes de sécurité ; les soupiraux sur rue ont été aménagés pour servir à la seule ventilation des espaces privatifs, ce qui est indispensable mais prive le reste des caves de l’essentiel de sa ventilation naturelle en échange avec l’air extérieur ; la mauvaise ventilation des caves occasionnera immanquablement une dégradation notable de l’assainissement de ce niveau et surtout accélèrera dans des proportions significatives les phénomènes d’oxydation des parties métalliques de la structure du plancher haut des caves ;

— environ 14 installations sanitaires nouvelles ont été créées (cuisines, salles de bain ou salles d’eau, WC) ; les conditions de raccordement des nouvelles installations sur les anciens réseaux restent à reprendre localement et il convient de vérifier si le raccordement des nouvelles installations est compatible avec le diamètre des réseaux collectifs en aval de ces installations.

C’est aussi à raison que le premier juge a dit qu’aucune remise en état ne pouvait être ordonnée dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, celui-ci ayant précisément pour objet de la définir.

Sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de courte durée

S’il n’est pas sérieusement discutable, à l’examen des pièces qui ont été fournies en première instance (courriels adressés par le syndic à la société Paris Opéra Groupe en décembre, janvier et février 2021 ; photographies d’ordures déposées devant les portes des lots 1 à 3 ; liste de 19 plaintes reçues dont 17 entre le 9 et le 31 janvier 2021 provenant de 7 copropriétaires distincts ; mains courantes émanant de deux copropriétaires ; courriels de copropriétaires adressés au syndic en décembre et janvier 2021 ; saisine du formulaire de plainte en ligne de l’agence de location par diverses plaintes des copropriétaires ou voisins en janvier 2021), que l’activité de la société Paris Opera Groupe a généré des nuisances récurrentes et persistantes liées au public fréquentant les appartements et à leurs pratiques festives, nocturnes et bruyantes comme l’a exactement relevé le premier juge, force est de constater qu’au moment où la cour statue, il n’est pas justifié ni même allégué que de nouveaux troubles seraient survenus depuis le mois de février dernier en lien avec l’activité de la société Opera Paris Groupe, laquelle est manifestement parvenue à les endiguer et à les prévenir, en sorte que si le trouble manifestement illicite était bien caractérisé lorsque le premier juge a statué, ce qui justifiait que soit ordonnée sous astreinte la cessation de l’activité de la société Paris Opera Groupe, une telle mesure devient aujourd’hui sans objet.

La décision déférée sera par conséquent confirmée de ce chef et statuant à nouveau, la cour dira sans objet la mesure de cessation de l’activité de location meublée de courte durée exercée par la société Paris Opera Groupe.

Sur les mesures accessoires

Le premier juge a exactement réglé le sort des dépens et des frais irrépétibles ainsi que l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; sa décision sera confirmée de ces chefs.

Le recours de la société appelante ne prospérant que partiellement et résultant du non respect par elle des règles de la copropriété qui lui imposaient de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de réaliser ses travaux attentatoires à tout le moins aux parties communes, la société Paris Opera Groupe sera condamnée aux dépens de la présente instance, déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce même fondement aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires intimés la somme de 5.000 euros pour les premiers et celle de 2.500 euros pour le second.

Il n’y a pas lieu, comme en première instance, de dispenser les copropriétaires des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Mais dit sans objet la mesure, ordonnée sous astreinte, de cessation de toute activité de location meublée touristique de courte durée dans les lots 1, 2 et 3 de l’immeuble,

Y ajoutant,

Condamne la société Paris Opera Groupe aux dépens,

La déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à verser sur ce même fondement :

— la somme globale de 5.000 euros à M. Z, M. A, M^me B, M. C, M^me D, M^me E, M^me F, M. G, M^me H et à la société VMC3,

— la somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une dispense de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des copropriétaires à la cause.

Le greffier, Le Président,