ARRET

N°

Y

C/

B

X

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU TROIS AVRIL DEUX MILLE QUATORZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/04563

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’AMIENS DU DIX SEPT AOÛT DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur N Y

né le XXX à DOULLENS

de nationalité Française

XXX

XXX

Comparant

Représenté par M^e Dominique ANDRE, avocat au barreau d’Amiens et plaidant par M^e Monique PARET, avocat au barreau de Paris

APPELANT

ET

Monsieur P-Q B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame F X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Marie solange ORTS, substitué par M^e Elodie KAESER, avocats au barreau d’Amiens

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 19 décembre 2013, l’affaire est venue devant M. Philippe BOIFFIN, entendu en son rapport, Président de chambre, et M^me J K, Conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Le président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 mars 2014.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Wafa MEHDI, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÈRE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Philippe BOIFFIN, Président, M^me J K et M^me Marie-Christine LORPHELIN, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 03 avril 2014 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe BOIFFIN, président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DÉCISION :

Selon un acte sous seing privé daté du 12 juin 2000, M. D Y a donné à bail à M. P-Q B et à M^me F X une maison à usage d’habitation située XXX à XXX, moyennant un loyer mensuel de 3 100 francs – 472,59 € -.

Le 18 mars 2009, il a assigné ses locataires devant le tribunal d’instance de Doullens afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation à lui régler un arriéré locatif .

Par jugement contradictoire en date du 5 novembre 2009, le tribunal d’instance de Doullens devant lequel M. B et M^me X avait sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. Y à les indemniser d’un trouble de jouissance et à réaliser des travaux de réfection, a rejeté les demandes de M. Y et, avant dire droit sur celles des défendeurs, a nommé en qualité d’expert M. C avec pour mission de visiter les lieux loués et d’examiner les désordres allégués .

Après dépôt du rapport de cet expert, le 14 octobre 2011, le tribunal d’instance d’Amiens a, selon un jugement contradictoire en date du 17 août 2012 :

— condamné M. D Y à verser à M. B et à M^me X la somme de 3 357,02 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre celle de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. Y de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et l’a condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise .

Vu l’appel de ce jugement formé par M. D Y et ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2013 par lesquelles, poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. B et M^me X à lui payer les sommes de 486,85 € et de 101,31 €, demande à la cour de débouter ceux-ci de toutes leurs prétentions et de les condamner à lui payer les sommes de 83,72 € au titre de la vidange de la fosse, 3 047,20 € au titre du remplacement des portes du garage, 1 607,88 € au titre de la remise en état des peintures et de 84,79 € au titre du solde des loyers, outre celles de 2 000 € en réparation de son préjudice moral et de 2 000 € et 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2013 par lesquelles M. D B et M^me F X, formant appel incident, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à régler à M. Y les sommes de 486,85 € et de 101,31 €, d’élever à la somme de 10 000 € le montant de l’indemnisation de leur trouble de jouissance, de confirmer pour le surplus la décision déférée ou, subsidiairement, d’ordonner une compensation entre les créances réciproques et, en tout état de cause, de condamner M. Y en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le trouble de jouissance invoqué par M. B et M^me X :

Considérant que comme en première instance, M. B et M^me X font valoir, en se fondant sur les constatations et conclusions de l’expert C, que M. Y a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux loués en raison de l’insalubrité de la cave, consécutive au défaut de conformité et d’étanchéité de la fosse extérieure recueillant les eaux usées, de l’absence de ventilation permettant le renouvellement de l’air dans les pièces humides telles que les cuisine, salle de bains et WC, et des désordres affectant la salle de bains dont les faïences murales se sont décollées, le WC dont la porte d’accès a une hauteur inférieure à 1,90 m, la cuisine dont le plafond est 'insalubre', l’escalier d’accès à l’étage, dépourvu de garde corps au droit du palier intermédiaire et un appentis situé en fond de cour dont 'une des fermes qui compose la structure porteuse menaçait péril’ ;

Considérant que s’agissant de l’insalubrité de la cave, M. Y soutient que celle-ci n’est due qu’à la mauvaise utilisation de la fosse par ses locataires qui ne justifient pas l’avoir régulièrement vidée avant l’expertise diligentée en mai 2010, de sorte que son contenu a débordé et a pénétré dans la cave par son ouverture extérieure ;

Qu’il rappelle que l’expert C a constaté lors de ses opérations 'la saturation de cette fosse’ dont il n’a , en revanche, pas vérifié l’état, les locataires ne l’ayant pas faite vidanger, contrairement à la demande cet expert, tandis qu’il produit une attestation de l’entreprise Bailly ayant procédé à cette vidange en avril 2012 de même qu’un rapport technique établi à sa requête par M. A Z établissant l’absence de fissure des parois de la fosse ou de dégradations pouvant induire des fuites ;

Considérant, cependant, que, comme le premier juge l’a relevé, l’expert C a constaté, outre une 'rétention de matières fécales’ dans la cave, l’absence d’étanchéité du mur de celle-ci, 'édifiée en maçonnerie de briques’ ;

Que la pertinence de cette dernière constatation n’est pas infirmée par l’avis émis par M. Z ; que comme le font valoir les intimés, elle est, en tout état de cause, confirmée par le procès-verbal de constat d’huissier produit par M. Y qui constate au 16 mars 2012 l’inondation de la cave 'sur cinq à six centimètres’ de hauteur alors que les locataires ont justifié avoir fait vidanger la fosse en 2010, 2011 et 2012 ;

Que l’insalubrité en découlant de cette cave, comprise dans la location, est ainsi suffisamment démontrée, quelqu’ait pu être par ailleurs l’état et l’entretien de la fosse la jouxtant ;

Considérant qu’en ce qui concerne l’absence de ventilation, M. Y fait valoir à juste titre qu’au regard de la date de construction de la maison, l’installation d’une ventilation mécanique n’était pas obligatoire alors que les pièces dites humides, cuisine, salle de bains, WC, sont pourvues d’ouvertures donnant sur l’extérieur, même si certaines d’elles sont constituées d’une fenêtre dont un seul battant s’ouvre ;

Que l’expert C ne fait par ailleurs pas état de la présence de moisissures en lien avec l’absence de ventilation qu’il incrimine ;

Qu’un manquement de M. Y à une obligation lui incombant à ce titre n’étant pas établi, c’est à tort que le premier juge a retenu un trouble de jouissance découlant d’un défaut de ventilation ;

Considérant que pour les autres désordres, le tribunal a, par des motifs pertinents, adoptés par la cour, justement estimé que l’absence de garde-corps qui rendait l’escalier impropre à sa destination, de même que le défaut de solidité d’une des fermes de l’appentis en fond de cour, compris dans la location même s’il ne s’agit pas d’une partie du local principal, caractérisaient aussi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance à l’origine d’un trouble de jouissance pour les locataires, sans que l’absence de réclamation préalable de ces derniers puisse les priver du droit d’en obtenir réparation, le bailleur ayant l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux ;

Que le premier juge a aussi exactement décidé que le désordre affectant le revêtement en faïence de l’un des murs de la salle de bains qui n’était pas limité à quelque carreaux, relevait de l’obligation d’entretien du bailleur ; que M. Y ne justifie pas avoir fait procéder à sa reprise après l’expertise et avant le départ de ses locataires, le 16 mars 2012 ; que les intimés qui n’établissent cependant pas l’avoir informé auparavant de l’apparition de ce désordre et l’avoir mis en demeure d’y remédier, la copie de la lettre du 4 juin 2005 qu’ils produise n’étant pas probante à cet égard dès lors que son envoi n’est pas prouvé, ne sont donc fondés à se prévaloir de ce chef d’un trouble de jouissance que pendant cette période ;

Considérant que le premier juge a également rejeté à raison et par des motifs que la cour adopte, les prétentions de M. B et de M^me X au titre de la porte d’accès aux toilettes, de la couverture en tuiles des annexes et du plafond de la cuisine ;

Considérant qu’au regard du caractère limité du trouble de jouissance subi par M. B et M^me X et causé par les manquements et désordres précités, ceux-ci qui doivent être déboutés de leur appel incident, en seront entièrement indemnisés par l’allocation d’une somme de 1 000 € ; que le jugement entrepris doit être réformé en ce sens ;

— sur les demandes de M. Y :

Considérant que M. Y n’établit pas que la vidange de la fosse qu’il a fait réaliser le 12 avril 2012 ait été justifiée par le 'fond non vidé’ mentionné, sans autre précision quant à son importance, dans le constat dressé à sa requête le 16 mars 2012, alors que les intimés qui ont quitté les lieux à cette date justifient avoir eux-mêmes fait procéder à une vidange le 9 mars précédent ;

Qu’à l’examen de la photographie annexée à ce constat, les découpes opérées dans la porte du garage pour y créer deux fenêtres et une 'chatière', dont il n’est pas prétendu ni démontré qu’elles compromettraient l’usage et le fonctionnement normal de cette porte, ne peuvent être qualifiées de dégradation nécessitant son remplacement complet et entraînant l’obligation pour les locataires d’en supporter le coût ;

Qu’il en est de même de la 'peinture des double-portes en trois couleurs différentes', alors que, comme le premier juge l’a relevé, la somme de 1 607,88 € réclamée à ce titre par M. Y correspond à un devis portant, pour sa plus grande part, sur d’autres travaux de peinture ;

Que le premier juge a, par des motifs pertinents encore adoptés par la cour, justement décidé que les frais d’entretien et de réparation de la chaudière et de remplacement de la vis de l’établi, exposés par M. Y à concurrence des sommes respectives de 486,85 € et de 101,31 €, devaient être pris en charge par M. B et M^me X ;

Qu’en revanche et dès lors qu’en application des usages locatifs et à défaut de convention contraire, non alléguée en l’espèce, tout mois commencé est dû intégralement, M. Y est fondé à réclamer la somme de 84,79 € correspondant au solde du mois de mars 2012 dont il n’est pas prétendu par les intimés qu’il aurait été réglé par eux ;

Considérant que pas plus qu’en première instance, M. Y n’établit en appel l’existence du préjudice moral dont il demande réparation ;

Qu’après compensation des créances réciproques, il doit donc être condamné à verser à M. B et à M^me X la somme de : 1 000 € + 945,18 € (dépôt de garantie) – 672,95 € = 1 272,23 € ;

Considérant que le premier juge a exactement statué sur les dépens ;

Que le recours de M. Y étant partiellement accueilli, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

Qu’il n’y a lieu à allocation d’une somme par application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement et en dernier ressort :

— infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions ayant débouté M. Y de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et condamné celui-ci aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— statuant à nouveau pour le surplus et y ajoutant :

* condamne M. D Y à verser à M. P-Q B et à M^me F X la somme de 1 272,23 € ;

* déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

* laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

* dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme par application de l’article 700 du code de procédure civile .

Le Greffier, Le Président,