5^e Chambre

ARRÊT N°-210

N° RG 17/07751 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OLWM

M^me E Z épouse X

M. B X

M. G X

C/

S.A.S. ETABLISSEMENTS OUARY

SARL LA ROCHE AUX FLEURS

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame H LE G, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTS :

Madame E Z épouse X (décédée le […])

née le […] à VIEILLEVIGNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

R e p r é s e n t é e p a r M e V i c t o r D O M I N G U E S , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur B X intervenant en son nom propre et ès qualités d’héritier de sa mère E Z

né le […] à VIEILLEVIGNE

[…]

[…]

Représenté par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

R e p r é s e n t é p a r M e V i c t o r D O M I N G U E S , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur G X intervenant en son nom propre et ès qualités d’héritier de sa mère E Z

né le […] à VIEILLEVIGNE

[…]

[…]

Représenté par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

R e p r é s e n t é p a r M e V i c t o r D O M I N G U E S , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉES :

S.A.S. ETABLISSEMENTS OUARY

INTERVENANT FORCE

[…]

[…]

Représentée par M^e Christelle GILLOT-GARNIER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL LA ROCHE AUX FLEURS

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique TUFFERY-KERHERVE de la SELARL RACINE, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

*************

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me E Z veuve X, M. G X et M. B X étaient propriétaires indivis d’un local à usage professionnel et commercial situé […].

En mai 2009, cet immeuble a été donné à bail commercial à la société La Roche aux fleurs qui y exerce une activité de vente de fleurs au détail. Les consorts X sont propriétaires indivis du local jouxtant le magasin, donné à bail à la société Etablissements Ouary, par acte du 11 janvier 2011, pour une activité de négoce de graines, engrais, produits du sol, aliments du bétail, produits phytosanitaires et de stockage desdits produits et de céréales, prenant la suite de M. B X.

A compter de l’été 2015, la société La Roche aux fleurs a déploré le pullulement de rats dans son local et les dégâts en résultant.

Après avoir fait réaliser un constat d’huissier et une expertise, la

société La Roche aux fleurs, par

acte du 10 mai 2016, a assigné l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me Z veuve X ainsi que la

société Etablissements Ouary devant le juge des référés aux fins

d’obtenir l’organisation d’une expertise, la suspension des loyers et une provision à valoir sur le remboursement des loyers.

Par ordonnance du 28 juillet 2016, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise mais a rejeté les autres demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses.

L’expert, M. K C, a établi une note le 11 octobre 2016 et une autre le 30 janvier 2017, en préconisant de faire construire de manière urgente un mur de parpaings pour séparer les deux bâtiments afin d’empêcher le passage des rongeurs.

Par commandement du 26 janvier 2017, visant la clause résolutoire, les consorts X ont sommé la

société La Roche aux fleurs de payer cinq loyers dus pour un montant de 3 600 euros.

Par acte du 13 mars 2017, après autorisation du 1^er mars 2017, la société La Roche aux fleurs a assigné l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me Z veuve X devant le tribunal de grande instance de Nantes à jour fixe, aux fins d’obtenir notamment la condamnation de la défenderesse à construire un mur de parpaings entre ses deux locaux,

l’autorisation de suspendre le paiement des loyers depuis le 1^er janvier 2016, une somme de 68 778 euros au titre de la réfection des locaux loués et une provision à valoir sur son préjudice d’exploitation.

Se présentant comme l’indivision successorale X, la défenderesse

a demandé au tribunal de constater la résiliation du bail, de condamner la

société La Roche aux

fleurs au paiement des loyers et indemnités d’occupation, ainsi qu’au paiement du coût de reconstruction du mur et de la somme de 68 778 euros correspondant au coût de la remise en état du magasin.

Par jugement du 11 juillet 2017, le tribunal a:

— condamné 'l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’à construire ou faire construire le mur préconisé par M. K C dans ses notes d’expertise du 11 octobre 2016 et 30 janvier 2017, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

— débouté 'l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ de sa demande tendant à voir déclarer acquise la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de sa demande de paiement des loyers et taxes ;

— autorisé la société La Roche aux Fleurs à suspendre le paiement du loyer et des taxes à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à l’achèvement des travaux de construction du mur susvisés ;

— condamné 'l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ à rembourser à la société La Roche aux Fleurs la somme de 5 760 euros au titre des loyers payés depuis janvier 2016,avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné ' l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ à payer à la

société La Roche aux Fleurs la somme de 34 389,39 euros à titre de

dommages et intérêts pour la remise en état du magasin avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil;

— débouté 'l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ de ses demandes d’indemnité pour la construction du mur, pour la réfection du magasin et pour procédure abusive,

— ordonné l’exécution provisoire des dispositions qui précédent ;

Avant dire droit sur les autres demandes,

— invité la société La Roche aux fleurs à produire les pièces permettant de justifier de l’activité de l’établissement de Viellevigne au cours des années 2013, 2014 et 2015, ainsi que les pièces relatives aux marchandises perdues et au licenciement de M^me L-M N ;

— invité la société La Roche aux fleurs à appeler à la cause chacun des propriétaires indivis du local loué ;

— renvoyé l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 7 novembre 2017.

Le 7 novembre 2017, M^me E Z veuve X, M. B X et M. G X ont interjeté appel de cette décision.

Par acte d’huissier du 31 août 2020, M^me E Z veuve X, M. B X et M. G X ont assigné en intervention forcée devant la cour la

société Etablissements Ouary.

Le […], M^me E Z veuve X est décédée.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 10 février 2021, M. B X et M. G X, intervenant en leur nom propre et en qualité de seuls héritiers de leur mère E Z, demandent à la cour de:

— prendre acte du décès de M^me Z en cours de procédure et de l’intervention de MM B et G X en leur qualité de seuls héritiers de E Z,

— recevant l’appel, le disant bien fondé et y faisant droit,

A titre principal,

— annuler le jugement dont appel en ce qu’il vise une entité qui n’a pas la personnalité juridique et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à construire un mur sous astreinte,

En tout état de cause statuant à nouveau,

— déclarer recevable la mise en cause des établissements Ouary,

— condamner solidairement la SARL La Roche aux fleurs et les établissements Ouary à payer à M. B X et à M. G X la somme de 5 824,44 euros TTC correspondant à la somme payée pour refaire le mur de séparation entre les locaux loués à la SARL La Roche aux fleurs et ceux loués aux Etablissements Ouary,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande tendant à voir déclarer acquise la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de sa demande de paiement des loyers et taxes,

Statuant à nouveau,

— juger fautive la suspension du règlement des loyers en violation du bail et des dispositions de l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 28 juillet 2016,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 février 2017,

— condamner la société La Roche aux fleurs à régler à MM X, les loyers non réglés pour la période de juin 2016 au 27 février 2017, la taxe foncière pour l’année 2016, à savoir la somme de 1180,80 euros, la taxe foncière pour l’année 2017 et pour chaque année jusqu’au départ effectif, et à remettre les clefs du local aux coindivisaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

— condamner la société La Roche aux fleurs à régler à MM X une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer pour les périodes postérieures au 27 février 2017 et jusqu’à la remise

volontaire des clefs du local,

— dire que le montant du loyer hors taxes était au 1 er janvier 2016 de 1.279,17 euros par mois,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à rembourser à la société La Roche aux fleurs la somme de 5 760 euros au titre des loyers payés depuis janvier 2016 avec intérêts au taux légal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à payer à la société La Roche aux fleurs la somme de 34 389,39 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du magasin avec intérêts au taux légal,

Statuant à nouveau,

— débouter la société La Roche aux fleurs de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes

— condamner la société La Roche aux fleurs à rembourser à MM X la somme de 5 760 euros qui a été remise à l’intimée sur le fondement de la décision attaquée et correspondant aux loyers perçus depuis janvier 2016,

— condamner la société La Roche aux fleurs à restituer à MM X la somme de 10 240 euros qui lui a été remise sur le fondement de la décision attaquée afin qu’elle fasse réaliser des travaux de remise en état des locaux, travaux qu’elle n’a pas réalisés (16 000 euros – 5 760 euros)

— condamner la même à régler à MM X la somme de 68 778,77 euros TTC à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de remise en état du magasin

— à titre subsidiaire, si la société La Roche aux fleurs ne devait pas être seule reconnue responsable de son propre préjudice et du préjudice subi par les appelants :

— condamner les Etablissements Ouary à réparer, seuls ou solidairement, l’ensemble des préjudices découlant de la dégradation de la cloison séparative entre les locaux qui lui sont loués et ceux loués à la société La Roche aux fleurs compte tenu du fait que cette dégradation a favorisé l’infestation des rats qui se sont nourris de leurs grains,

Si la juridiction devait confirmer le jugement attaqué en ce qui concerne l’obligation pour la société La Roche aux fleurs de régler les loyers à compter de la construction du mur,

— prendre acte que le mur a été édifié le 22 novembre 2017 et que donc, la société La Roche aux fleurs, sera tenue de verser un loyer à compter de cette date,

Sur la condamnation des établissements Ouary à relever indemne de toute condamnation les consorts X,

Si par extraordinaire la cour devait condamner les consorts X à

indemniser la société La Roche aux fleurs de ses préjudices, les établissements Ouary qui sont à l’origine de l’infestation des rats, seront condamnés à relever indemnes les consorts X,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande tendant à voir condamner la société La Roche aux fleurs pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner la société La Roche aux fleurs à régler à MM X la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,

Y ajoutant,

— condamner solidairement la société La Roche aux fleurs et les établissements Ouary à régler à MM X la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de premières instances qui comprendront également le coût du procès-verbal d’huissier de justice dressé le 9 mars 2016 et qui seront recouvrés, pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

Par dernières conclusions du 3 février 2021, la SARL La Roche aux fleurs demande à la cour, sous divers ' dire et juger’ et 'constater’ qui sont la reprise de ses moyens, de :

En conséquence,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— confirmer sur le principe le jugement déféré en ce qu’il :

* condamne l’indivision successorale de M. J X, représentée par M^me E Z veuve X à construire ou faire construire le mur préconisé par M. K C dans ses notes d’expertise du 11 octobre 2016 et 30 janvier 2017, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois passés lesquels il devra de nouveau être statué,

* déboute l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me Z veuve X de sa demande tendant à voir déclarer acquise la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de sa demande de paiement des loyers et taxes,

* autorise la société La Roche aux fleurs à suspendre le paiement du loyer et des taxes à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à l’achèvement des travaux de construction du mur susvisés

* condamne l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X à rembourser à la société La Roche aux fleurs la somme de 5 760 euros au titre des loyers payés depuis janvier 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil

* déboute l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me X de ses demandes d’indemnité pour la construction du mur, pour la réfection du magasin et pour procédure abusive,

Et statuant à nouveau du fait de l’intervention volontaire de tous les indivisaires bailleurs en cause d’appel,

— condamner solidairement ou in solidum les consorts X à construire ou faire construire le mur préconisé par Monsieur K C dans ses notes d’expertise du 11 octobre 2016 et 30 janvier 2017, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois passés lesquels il devra de nouveau être statué,

— débouter les consorts X de leur demande tendant à voir déclarer acquise la résiliation du bail

par l’effet de la clause résolutoire et de sa demande de paiement des loyers et taxes,

— autoriser la société La Roche aux Fleurs à suspendre le paiement du loyer et des taxes à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à l’achèvement des travaux de construction du mur susvisés,

— condamner solidairement ou in solidum les consorts X à rembourser à la société La Roche aux fleurs la somme de 8 935,20 euros au titre des loyers payés depuis janvier 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

— débouter solidairement ou in solidum les consorts X de leurs demandes d’indemnité pour la construction du mur, pour la réfection du magasin et pour procédure abusive,

En outre,

— infirmer le jugement en ce qu’il:

* condamne l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me X à payer à la société La Roche aux Fleurs la somme de 34 389,39 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du magasin avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Et statuant à nouveau,

— condamner les consorts X à verser à la société La Roche aux fleurs la somme de 68 778,77 euros au titre du coût de réfection des locaux loués,

— condamner les consorts X à verser à la société La Roche aux fleurs une provision de 134 421,25 euros au titre du préjudice d’exploitation subi par la requérante du fait de l’infestation de son local par les rats, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— étendre la mission de l’expert de justice, M. C, à la vérification de la bonne réalisation par le bailleur des travaux lui incombant, les frais et honoraires de l’expert de justice devant être supportés intégralement par le bailleur,

En tout état de cause,

— condamner les consorts X à verser à la société La Roche aux fleurs la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que toutes ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal du jugement à intervenir jusqu’à complet règlement,

— dire et juger que les intérêts ainsi échus produiront eux même intérêts dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière,

— ordonner que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,

— condamner les consorts X aux entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 28 juillet 2016 ainsi que ceux liés aux frais d’expertise de M. K C et ceux liés aux appels en cause effectués en cours d’instance au fond et enfin en ce compris le coût des procès-verbaux de constat établis par Maître D des 12 janvier 2016 et 16 décembre 2016.

Par dernières conclusions du 5 février 2021, la

société Etablissements Ouary, assignée en

intervention forcée, demande à la cour de:

— constater que la société La Roche aux Fleurs n’a notifié aucune conclusion ou pièce à la société Ouary,

— déclarer irrecevable l’intervention forcée et la demande formée à l’encontre de la société Ouary pour la première fois devant la cour,

A titre subsidiaire,

— débouter l’indivision X ou toute autre partie de toute demande, fin et prétention formée à l’encontre de la société Ouary,

— constater que la société La Roche aux fleurs a commis des fautes à l’origine de son préjudice, la privant de tout droit à indemnisation,

— condamner l’indivision X à verser à la société Ouary la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la

demande d’annulation du jugement

MM B et G X, intervenant en leur nom propre et en qualités de seuls héritiers de leur mère E Z, demandent à la cour d’annuler le jugement déféré en ce qu’il vise une indivision successorale, entité qui n’a pas la personnalité juridique. Ils font valoir que la juridiction aurait dû tirer la conséquence de la

nullité des actes délivrés 'à et par l’indivision’ et renvoyé le

demandeur à mieux orienter ses

demandes

Le tribunal a noté dans les motifs de son jugement qu’une indivision est dépourvue de la personnalisé juridique, que les actes délivrés à et par 'l’indivision successorale’ sont en principe nuls mais que les parties s’accordant sur la régularité des actes notifiés à et par ' l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ il leur en sera donné acte sans préjudice de l’inopposabilité de la décision aux indivisaires non attraits à l’instance.

La désignation incorrecte de l’indivision successorale comme partie en première instance ne fait pas grief et ne pose pas de difficulté d’exécution dès lors que les appelants, agissant comme seuls héritiers de M^me E Z et en

qualité de seuls propriétaires indivis des locaux litigieux ont

fait appel en ces

qualités du jugement du 11 juillet 2017 régularisant ainsi à double titre la

dénomination qui était celle utilisée par les parties devant le tribunal et qui est au demeurant utilisée par les demandeurs à l’annulation du jugement de ce chef, les appelants se désignant comme l’indivision X et leur avocat comme le conseil de l’indivision X.

La

demande d’annulation du jugement doit être rejetée.

Sur la recevabilité des

demandes à l’encontre de la société établissements Ouary

Par acte du 31 août 2020, les consorts X ont assigné en intervention forcée devant la cour la société Etablissements Ouary dont ils demandent la condamnation à les garantir des

condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

La

société établissement Ouary soulève, au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

l’irrecevabilité de toutes les

demandes nouvelles présentées contre elle en appel en faisant valoir

qu’elle n’a pas été appelée à la cause devant le tribunal de grande instance et qu’il n’existe aucun élément nouveau justifiant sa mise en cause en appel.

Selon l’article 555 du

code de procédure civile, les tiers peuvent être appelés devant la cour, même

aux fins de

condamnation, lorsque l’évolution du litige implique leur mise en cause.

En l’espèce, alors que les causes de responsabilité de l’infestation des rats opposées à la

société

Ouary étaient connues des consorts X en première instance, ils ne peuvent prétendre à une évolution du litige justifiant l’intervention forcée de la

société établissement Ouary.

L’intervention forcée de celle-ci est irrecevable comme le sont les

demandes nouvelles présentées à

son encontre par les consorts X et la

société La Roche aux fleurs.

Sur le fond

M^me E Z veuve X et ses fils M. B X et M. G X étaient, à la suite du décès de M. J X copropriétaires indivis d’un ensemble

immobilier composé d’un

local commercial et d’un hangar de stockage de grains, magasin et hangar étant mitoyens et séparés par une cloison.

Les consorts X ont exploité les deux locaux depuis 1992.

Le 12 mai 2009, la

société d’exploitation des établissements X, a cédé le fonds de commerce

de fleuriste à la

société La Roche aux fleurs et lui a donné à bail les locaux commerciaux composés

d’un local de 133 m² à usage d’accueil de la clientèle, d’une réserve de 56 m², outre un sas et des WC.

Le hangar mitoyen était exploité par M. B X dans le cadre d’une activité de commerce de céréales.

En 2011, M. B X a cessé son activité et les consorts X ont donné le hangar à bail à la

société établissements Ouary qui a employé M. B X jusqu’à son départ à la retraite fin

2015.

Courant 2015, la

société La Roche aux fleurs s’est plainte de la prolifération de rats dans son local.

Le 2

décembre 2015, M. B X a passé un contrat de dératisation avec la société Ouest

Parasi-terre qui, le 6 janvier 2016, lui a écrit pour lui indiquer que la dératisation du local de la société La Roche aux fleurs était impossible et ne pouvait être efficace tant que le stock de grains était présent contre le mur du local voisin.

La société La Roche aux fleurs a fait procéder à un constat d’huissier le 12 janvier 2016, lequel mentionne, malgré le nettoyage quotidien par la salariée de la

société, la présence d’excréments

partout, sur les meubles, sur les plantes lesquelles sont grignotées comme les pots de terre. L’huissier constate la présence de nombreuses graines, que la salariée déclare ramasser chaque jour, provenant de trous dans la partie basse du mur donnant sur le hangar de stockage de céréales.

La

société La Roche aux fleurs a cessé l’exploitation du magasin à compter du mois de janvier 2016

à la suite de l’arrêt maladie de son unique salariée.

Une expertise amiable a été confiée par la

société La Roche aux fleurs à la société Benoit Dutheil,

laquelle a conclu, par un rapport du 2 mars 2016, que le pullulement des rats avait pu être provoqué ou au moins favorisé par la perforation de la cloison entre le local commercial et le local de stockage, occasionnant la présence accidentelle de grains entre le local de la société Ouary et celui de la société La Roche aux fleurs. L’expert alertait également sur le risque de rupture de la paroi du local de stockage qui pouvait provoquer l’ensevelissement brutal du local du fleuriste par des céréales.

Après la première réunion d’expertise du 21 septembre 2016, l’expert judiciaire, M. C, aux termes d’une note du 11

octobre 2016, a signalé la nécessité d’agir en urgence pour endiguer la

prolifération des rats et permettre la reprise de son activité par la

société La Roche aux fleurs, et

pour cela, il a préconisé le remplacement de la cloison constituée de panneaux sandwich de type BA 13, non hermétique, par un mur de parpaings de 20cm sur toute la hauteur, préalable indispensable à l’éradication des rongeurs et à toute opération de dératisation et d’empoisonnement des rats.

Aux termes de sa note n°2 du 30 janvier 2017, l’expert rappelait les termes de sa note d’octobre 2016 et indiquait que les propriétaires ayant fait savoir qu’ils n’entendaient pas prendre en charge la construction du mur, il avait fait établir un devis pour la construction d’un mur de parpaings d’un montant de 10 596 euros TTC.

Les consorts X font grief au tribunal de les avoir condamnés à construire le mur préconisé par l’expert et de les avoir déboutés de leur

demande de résiliation du bail pour non-paiement du loyer

aux motifs que les bailleurs sont responsables de l’infestation par les rats,dès lors que la dératisation des locaux loués est une obligation du preneur qui ne l’a pas effectuée et qui a manqué à son obligation d’entretien ainsi qu’à son devoir d’alerte du bailleur sur les troubles subis.

Le bail commercial passé le 12 mai 2009 entre les consorts X et la

société La Roche aux fleurs

prévoit que le preneur est tenu d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives en effectuant tous les

travaux propres à maintenir les locaux en excellent état, sans pouvoir exiger du

bailleur

aucune remise en état ou réparations sauf les grosses réparations prévues par l’article 606 du

code

civil.

La dératisation régulière d’un local relève des réparations locatives si elle entre dans l’entretien des locaux pour les maintenir en bon état.

Toutefois, en l’espèce il faut d’abord constater que le fait que M. B X a procédé à la dératisation depuis 2009 jusqu’à son départ en retraite en 2015 a pu laisser penser à la

société La

Roche aux fleurs, en tout cas jusqu’à cette date, que la dératisation était prise en charge par les bailleurs.

De plus, l’obligation de prendre les mesures pour éviter la présence de nuisibles dans les lieux loués est également liée à la nature de l’activité du preneur. Or, l’activité de vente de pots de fleurs ou de fleurs coupées, au détail, de la

société La Roche aux fleurs, n’attirait pas particulièrement les rats, et

le preneur a été confronté à un pullulement anormal de rats dans ses locaux en raison de la mitoyenneté du hangar à grains.

Il résulte de tous les constats de professionnels depuis janvier 2016 et des premiers constats de l’expert judiciaire dès

octobre 2016 que la prolifération croissante de rats dans le commerce de fleurs

était, à tout le moins, favorisée par le mauvais état du mur de séparation avec le local de stockage de grains, séparation faite du coté de la

société La Roche aux fleurs par une cloison trouée à plusieurs

endroits, et que la perforation de la cloison du local de stockage occasionne le déversement de quantité de céréales entre la cloison (en tôles) coté local de stockage et la cloison (BA 13) coté magasin de vente de fleurs et que toute campagne de dératisation était vouée à l’échec tant que le mur n’était pas reconstruit.

Dans ces

conditions, le défaut de dératisation ne peut être imputé au preneur comme étant à l’origine

de la dégradation des lieux loués et de son trouble de jouissance, la prolifération des nuisibles ne pouvant être reprochée à la

société La Roche aux fleurs, et toute mesure de dératisation étant rendue

vaine.

Au contraire, la cloison litigieuse n’étant pas une cloison intérieure dont la réparation incomberait au preneur mais faisant office de mur assurant le clos des locaux loués à la

société La Roche aux fleurs

par les consorts X, sa remise en état fait partie des grosses réparations prévues par l’article 606 du

code civil et incombe aux bailleurs qui doivent pour remplir leur obligation de délivrance et

assurer à la locataire la jouissance normale des lieux s’assurer, compte tenu de la mitoyenneté avec un hangar à grains, de l’étanchéité et de la protection du mur séparatif.

Il résulte du dossier que malgré les préconisations de l’expert judiciaire dans sa note d’octobre 2016, les consorts X ont refusé, à cette époque, de financer la construction du mur dont l’exécution en urgence était pourtant présentée par l’expert comme préalable impératif avant toute autre mesure pour éradiquer les rats, l’expert judiciaire ayant ensuite chiffré le coût de la construction du mur à 10 596 euros selon sa note du 30 janvier 2017.

Il s’en suit qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné les consorts X à construire le mur préconisé par l’expert judiciaire dans ses notes d’expertise des 11 octobre 2016 et 30 janvier 2017, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois.

Par ailleurs, il est démontré qu’à compter de janvier 2016 la prolifération des rats et les saletés et dégradations par eux commises étaient d’une telle importance qu’il n’était plus possible d’exploiter le commerce, et cette privation totale de jouissance étant imputable, comme jugé ci-avant, au manquement du bailleur à son obligation d’accomplir de grosses réparations et d’assurer la jouissance paisible du preneur, il y a lieu de constater, comme l’a fait le tribunal, que la

société La Roche aux

fleurs était fondée à se prévaloir de la suspension totale des loyers à compter de janvier 2016, les consorts X n’étant pas fondés devant la juridiction du fond à se prévaloir de l’ordonnance de référé du 28 juillet 2016 qui avait rejeté la

demande de la société La Roche aux fleurs en

suspension du paiement des loyers.

Le jugement qui a autorisé la société La Roche aux fleurs à suspendre le paiement du loyer et des taxes à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à l’achèvement des travaux de construction du mur par les consorts X sera donc confirmé sans qu’il y ait lieu pour l’examen de l’appel de cette disposition de statuer sur le point de savoir si les consorts X ont bien exécuté les travaux en novembre 2017 comme ils le soutiennent, ce que conteste la société La Roche aux fleurs

.

Sera également confirmée la

disposition du jugement qui a condamné les consorts X au

paiement de la somme de 5 760 euros au titre des loyers payés depuis janvier 2016 par le preneur.

Le non-paiement des loyers visés par le commandement étant ainsi justifié et légitimé, les consorts X ne peuvent se prévaloir de la résiliation du bail au 27 février 2017 pour non-paiement de cinq loyers en 2016, en vertu du commandement de payer du 26 janvier 2017 visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté les consorts X de cette

demande de

résiliation du bail au 27 février 2017, par eux maintenue en ses termes en appel, ainsi que des demandes en paiement de loyers, d’indemnités d’occupation et de taxes.

La

société La Roche aux fleurs demande à la cour de condamner les consorts X à lui verser la

somme de 68 778,77 euros au titre du coût de réfection des locaux loués, au lieu de la somme de 34

389,39 euros, soit la moitié, qui lui a été accordée par le tribunal, en soulignant par ailleurs qu’elle n’est pas en mesure de financer ces

travaux de remise en état et que tant que les bailleurs ne lui ont

pas versé la somme nécessaire à l’exécution des

travaux de réfection des locaux loués elle ne peut

reprendre son exploitation dans les locaux et ne peut recouvrer la jouissance des lieux.

Elle

demande également la condamnation des consorts X à lui verser une 'provision’ de

134 421,25 euros au titre du préjudice d’exploitation subi par elle du fait de l’infestation de son local par les rats.

Les consorts X sollicitent l’infirmation du jugement qui les a condamnés au paiement de cette somme de 34 389,39 euros, et demandent à l’inverse la

condamnation de la société La Roche aux

fleurs à leur régler la somme de 68 778,77 euros TTC à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de remise en état du magasin telle que chiffrée par la

société La Roche aux fleurs, et dont

elle doit être tenue pour responsable.

Ils font valoir que celle-ci n’a jamais manifesté son intention de reprendre son activité dans les locaux, que malgré la construction du mur en

novembre 2017 et la remise par eux, après le

jugement d’une somme de 16 000 euros, la

société La Roche aux fleurs n’a pas entrepris même le

nettoyage du local.

Ils considèrent que le bail doit être considéré comme résilié d’un commun accord entre les parties alors que la

société La Roche aux fleurs les a assignés à nouveau devant le tribunal judiciaire de

Nantes en réclamant la résolution du bail, et que par ailleurs, alors qu’un accord allait aboutir, elle a refusé de se présenter à l’état des lieux de sortie et de remise des clés.

Mais, étant rappelé que les consorts X ne présentent à la cour qu’une

demande de résiliation du

bail commercial au 27 février 2017 par l’effet du commandement de payer du 26 janvier 2017, et qu’ils sont déboutés de cette

demande, il faut constater que la société La Roche aux fleurs reste

titulaire du bail de telle sorte qu’elle est encore fondée à demander la

condamnation des bailleurs à

lui payer le coût de la remise en état des lieux, tandis que de leur coté ils ne peuvent lui demander le coût de cette remise en état.

Par ailleurs, les parties s’opposent devant la cour sur la question de savoir si le mur construit en novembre 2017 par les consorts X correspond à la bonne exécution des travaux ordonnés par le jugement et si depuis lors la

société La Roche aux fleurs aurait pu ou non réintégrer les locaux et

reprendre son exploitation, mais ce point n’a pas d’incidence sur l’appréciation de la

demande de

frais de

travaux de remise en état, le préjudice étant antérieur.

À ce sujet, contrairement à ce que

demande la société La Roche aux fleurs il n’appartient pas à la

cour d’étendre la mission de l’expert C au fait de savoir si le mur a été construit conformément à ses préconisations.

S’agissant de la

demande de la société La Roche aux fleurs en paiement de la somme de 68 778,77

euros pour la dératisation complète, la désinfection du local par élimination des matériaux souillés (isolation, faux plafond…), la remise en état de la climatisation, de l’installation électrique, de la plomberie et du chauffage, alors que le montant et la nécessité de l’ensemble de ces

travaux ne sont

pas contestés par les bailleurs qui les reprennent à leur compte et alors qu’il a été jugé que le sinistre ne peut être imputé à la

société La Roche aux fleurs qui n’a pas commis de faute, il convient de

condamner les bailleurs à payer au preneur la totalité de ces

travaux de remise en état soit la somme

de 68 778,77 euros, en infirmant le jugement qui n’en a alloué que la moitié à la

société La Roche

aux fleurs.

S’agissant de la

demande d’une provision de 134 421,25 euros au titre du préjudice d’exploitation

subi par elle, outre que la

société La Roche aux fleurs ne précise pas le fondement d’une demande

de provision devant la cour qui ne statue pas à titre provisoire, il faut constater que le tribunal après avoir considéré que la

société La Roche aux fleurs ne produisait pas les pièces justifiant de ses

demandes au titre des préjudices économique et financier, avant dire droit sur ses demandes et sur les

demandes relatives aux dépens, a

' invité la société La Roche aux fleurs à produire les pièces permettant de justifier de l’activité de l’établissement de Viellevigne au cours des années 2013, 2014 et 2015, ainsi que les pièces relatives aux marchandises perdues et au licenciement de M^me L-M N', et pour lui permettre de ce faire, a renvoyé l’affaire au juge de la mise en état.

Il échet en confirmant ces

dispositions du jugement de constater qu’il incombe à la société La

Roche aux fleurs de justifier de ses préjudices d’exploitation devant le tribunal auquel il appartiendra, conformément à sa décision de statuer sur ces

demandes ainsi que sur les dépens de première

instance.

Les consorts X qui succombent sur l’essentiel de leurs prétentions seront condamnés aux dépens d’appel et devront payer par application de

l’article 700 du code de procédure civile à la

société La Roche aux fleurs la somme de 2 500 euros et à la société établissement Ouary la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable l’intervention forcée et les demandes formées à l’encontre de la société Etablissements Ouary ;

Confirme le jugement déféré sauf à remplacer la mention 'l’indivision successorale de M. J X représentée par M^me E Z veuve X’ par ' M. B X et M. G X’ et sauf en ce que le tribunal a condamné les consorts X à payer à la

société La Roche

aux Fleurs la somme de 34 389,39 euros pour la remise en état du magasin ;

Statuant à nouveau sur la

disposition infirmée;

Condamne M. B X et M. G X à payer à la

société La Roche aux fleurs la

somme de 68 778,77 euros pour les

travaux de remise en état du magasin;

Rejette toute autre

demande;

Condamne M. B X et M. G X à payer à la

société La Roche aux fleurs la

somme de

2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. B X et M. G X à payer à la

société Etablissements Ouary la

somme de 1 500 euros par application de

l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. B X et M. G X aux dépens d’appel;

Le greffier, La Présidente,