Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 12 décembre 2024, n° 22/06818

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE RENNES
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- Motifs de la décision
- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
- 1- Sur l'action récursoire du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la...
- 2 – Sur l'action récursoire du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la...
- Sur la garantie due par la CRAMA Centre Atlantique
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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CA Rennes
Infirmation partielle 12 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a confirmé la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des dommages causés par un défaut d'entretien des parties communes.
Rejeté
Action récursoire contre la société SMAC
La cour a jugé que la SMAC n'avait pas commis de manquement contractuel et que ses interventions avaient permis de résoudre les désordres.
Rejeté
Action récursoire contre la société Harmonie Habitat
La cour a confirmé que la responsabilité des infiltrations était imputable à la copropriété en raison d'un défaut d'entretien.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé des indemnités aux parties en raison de la succombance du syndicat des copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Rennes a été saisie par le syndicat de copropriétaires suite à un jugement condamnant ce dernier à garantir la société Harmonie Habitat des préjudices subis par une locataire, Mme [D], en raison d'infiltrations. La question centrale était de déterminer la responsabilité des différentes parties impliquées, notamment le syndicat des copropriétaires, le bailleur et les entreprises intervenues.

La juridiction de première instance avait condamné le syndicat des copropriétaires à garantir Harmonie Habitat pour le préjudice de jouissance et le manque à gagner professionnel de Mme [D]. La Cour d'appel a confirmé cette responsabilité du syndicat des copropriétaires, estimant que les infiltrations provenaient d'un défaut d'entretien des parties communes.

Cependant, la Cour d'appel a réformé le jugement sur le montant du préjudice de jouissance, le portant à 8 140 euros, et a confirmé le rejet des demandes de garantie contre la société SMAC et la CRAMA Centre Atlantique. Le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens et à verser des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux autres parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 12 déc. 2024, n° 22/06818
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	22/06818
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Florence NATIVELLEVincent CHUPINBenoît BOMMELAERAlice LE BLAY
Cabinet(s) :	NATIVELLE AVOCATROBET - LE BLAYCORNET VINCENT SEGURELSELARL PUBLI - JURIS
Parties :	Syndicat de copropriété de la [ Adresse 7 ] dûment, SMAC, son syndic de copropriété le cabinet BRAS SARL dont le siège social est situé [ Adresse 3 ] c/ S.A.S., S.A. HARMONIE HABITAT

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 263

N° RG 22/06818

N°Portalis DBVL-V-B7G-TJH7

(Réf 1ère instance : 19/00113)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2024

devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 Octobre 2024 prorogée au 07 Novembre 2024 puis au 12 Décembre 2024

****

APPELANTE :

Syndicat de copropriété de la [Adresse 7] dûment représenté par son syndic de copropriété le cabinet BRAS SARL dont le siège social est situé [Adresse 3], lui-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A. HARMONIE HABITAT

[Adresse 4]

Représentée par M^e Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. SMAC

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES (CRAMA) CENTRE ATLANTIQUE dite GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE

es qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et du cabinet BRAS, ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de NIORT,sous le n° 381 043 686, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e Alice LE BLAY de la SCP ROBET- LE BLAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 18 août 2011, Mme [U] [D] a conclu un bail auprès de la société d’HLM Harmonie Habitat pour un appartement dans un immeuble en copropriété [Adresse 7] à [Localité 6], au dernier étage et destiné à l’accueillir avec sa fille et à lui permettre d’exercer son activité d’assistance maternelle pour trois enfants.

Suite à l’apparition de tâches noires dans l’angle de la colonne d’aération de la salle de bain et de l’une des chambres, Mme [D] en a informé la société bailleresse afin qu’il soit procédé à des investigations.

Le désordre affectant une partie commune de l’immeuble, la société Harmonie Habitat en a informé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bras, le 13 août 2013 lequel a régularisé une déclaration de sinistre à la société CRAMA Centre-Atlantique, assureur de la copropriété, et a missionné la société SMAC pour effectuer une recherche de fuite.

Par ordonnance du 28 mai 2015, à la demande de Mme [D], le juge des référés du tribunal d’instance de Nantes a désigné M. [Z] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 16 juillet 2015.

Par acte du 30 juin 2017, Mme [D] a assigné la société Harmonie Habitat en réparation des préjudices subis entre 2011 et 2014 sur la base du rapport d’expertise rendu.

Par un jugement du 15 octobre 2018, le tribunal d’instance de Nantes s’est déclaré incompétent quant aux demandes d’appel en garantie de la société Harmonie Habitat, de montants supérieurs au taux de compétence du tribunal d’instance, et a ordonné le renvoi partiel devant le tribunal de grande instance de Nantes. Le tribunal a en revanche condamné la société Harmonie Habitat à payer à Mme [D] la somme de 8 140 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 2 000 euros au titre du manque à gagner professionnel, ainsi qu’aux dépens et à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 8 janvier 2019, la société Harmonie Habitat a saisi le tribunal de grand instance de Nantes pour faire juger ses demandes en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société SMAC et de la CRAMA Centre-Atlantique.

Par un jugement du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat, en garantie des condamnations prononcées contre elle en réparation des préjudices subis par Mme [D], par le tribunal d’instance de Nantes le 15 octobre 2018, les sommes de :

* 5 060 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [D] ;

* 2 000 euros au titre du manque à gagner professionnel de Mme [D] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer les entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe de la cour le 23 novembre 2022, intimant la société Harmonie Habitat, la société SMAC, ainsi que la CRAMA Centre-Atlantique.

Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2024, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, L113-2 4° et L113-1 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la société Bras, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes du 29 septembre 2022 ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société CRAMA Centre-Atlantique, la société SMAC et la société Harmonie Habitat à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— débouter la société CRAMA Centre-Atlantique, la société SMAC et la société Harmonie Habitat de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum la société CRAMA Centre-Atlantique, la société SMAC et la société Harmonie Habitat ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société CRAMA Centre-Atlantique, la société SMAC, et la société Harmonie Habitat ou tout succombant en tous les dépens et allouer à la société CVS le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2023, la société Harmonie Habitat demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat, en garantie des condamnations prononcées contre elle, en réparation des préjudices subis par Mme [D], par le tribunal d’instance de Nantes le 15 octobre 2018, les sommes de :

—  5 060 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [D], sauf à modifier le quantum dudit préjudice de jouissance et l’augmenter à hauteur de 8 140 euros, soit un solde restant dû de 3 080 euros par le syndicat des copropriétaires ;

—  2 000 euros au titre du manque à gagner professionnel de Mme [D] ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour d’appel devait infirmer le jugement et exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité,

— condamner solidairement la société SMAC et la société CRAMA Centre Atlantique, ou à défaut l’un ou l’autre, à payer à la société Harmonie Habitat, en garantie des condamnations prononcées contre elle, en réparation des préjudices subis par Mme [D], par le tribunal d’instance de Nantes le 15 octobre 2018, les sommes de :

—  2 000 euros au titre du manque à gagner professionnel de Mme [D] ;

—  8 140 euros euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [D] ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société SMAC et la société CRAMA Centre Atlantique, ou à défaut l’un ou l’autre, à payer à la société Harmonie Habitat la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société SMAC et la société CRAMA Centre Atlantique, ou à défaut l’un ou l’autre, aux entiers dépens d’appel ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société SMAC et la société CRAMA Centre Atlantique, de l’ensemble des demandes, écrits, fins et conclusions qu’ils dirigent à l’encontre de la société Harmonie Habitat.

Dans ses dernières conclusions du 19 juillet 2023, la société SMAC demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires, la société Harmonie Habitat et toute autre partie de toute demande de condamnation de la société SMAC ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat, en garantie des condamnations prononcées contre elle, en réparation des préjudices subis par Mme [D], par le tribunal d’instance de Nantes le 15 octobre 2018, les sommes de :

—  5 060 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [D] ;

—  2 000 euros au titre du manque à gagner professionnel de Mme [D] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Harmonie Habitat la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer les entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Harmonie Habitat et toute autre partie de toute demande de condamnation formulée à l’encontre de la société SMAC ;

— débouter la société CRAMA de toute demande et notamment de toute demande de garantie formulée à l’encontre de la société SMAC ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Harmonie Habitat et la société CRAMA à relever et garantir la SMAC de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Harmonie Habitat et la CRAMA ou toute autre partie succombant à verser à la SMAC la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 26 janvier 2024, la CRAMA Centre-Atlantique demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société Harmonie Habitat de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de CRAMA Centre Atlantique, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ;

— confirmer le jugement ayant exclu la mise en 'uvre de la garantie par CRAMA Centre Atlantique ;

— confirmer le jugement ayant constaté le caractère tardif de la déclaration de sinistre par le syndicat des copropriétaires ;

— constater qu’Harmonie Habitat ne bénéficie pas de l’action directe à l’encontre de CRAMA Centre Atlantique ;

— confirmer le jugement ayant constaté la violation des obligations contractuelles de l’assuré le syndicat des copropriétaires à l’égard de son assureur CRAMA Centre Atlantique ;

— dire et juger la clause d’exclusion claire et précise dans les conditions générales du contrat d’assurance ;

— confirmer le jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à l’encontre de CRAMA Centre Atlantique, pour défaut d’entretien des parties communes ;

A titre infiniment subsidiaire,

En cas d’infirmation du jugement rendu,

— ordonner un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et le bailleur social Harmonie Habitat ;

— dire et juger lesdits plafonds et franchises opposables au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], sur le montant du sinistre ;

— constater l’intervention tardive de la SMAC engageant sa responsabilité ;

— débouter la SMAC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de CRAMA Centre Atlantique ;

— condamner la SMAC à garantir et relever indemne CRAMA Centre Atlantique de toute condamnation ;

En tout état de cause,

— condamner la société Harmonie Habitat et le syndicat des copropriétaires à verser à CRAMA Centre Atlantique la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Harmonie Habitat, et le syndicat des copropriétaires succombant en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’instruction a été clôturée le 4 juin 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du fait des dommages causés aux parties privatives du fait d’un défaut d’étanchéité affectant la terrasse au droit du joint de dilatation et des émergences.

La cour relève qu’aux termes de ses conclusions d’appel le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité de plein droit mais souhaite s’en exonérer par une action récursoire à l’encontre de la société SMAC et de la société Harmonie Habitat.

1- Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMAC

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il pèse une obligation de résultat sur l’entrepreneur chargé d’effectuer une réparation et qu’il a fallu attendre la 3ème intervention de la SMAC, au mois de juillet 2014, pour que la cause des désordres soit définitivement traitée. Il ajoute également que l’inefficacité des premières interventions de la SMAC a contribué à la réalisation des préjudices immatériels dénoncés par Mme [D].

La SMAC réplique que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun manquement contractuel.

Le syndicat des copropriétaires assume une responsabilité directe à l’égard d’un copropriétaire en raison des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes ou du fait de la gestion de l’immeuble ; lorsque celle-ci trouve son origine dans une faute imputable à un entrepreneur de travaux, il est en droit d’exercer toute action récursoire ou en garantie de manière à ce que la charge financière prononcée à son égard ne pèse pas définitivement sur lui mais incombe à l’entrepreneur mandaté pour les travaux.

En l’espèce, à la suite des problèmes d’humidité révélés par Mme [D], le syndicat des copropriétaires a mandaté la société Hygiène Loire Océan pour procéder au contrôle de la ventilation de la salle de bain de la locataire, laquelle a précisé au terme de sa facture du août 2013 la nécessité de prévoir une recherche de fuite.

Le 12 août 2013, le syndicat des copropriétaires a adressé à la SMAC un ordre de service pour intervenir au domicile de la locataire à la suite des infiltrations au plafond de la salle de bain.

Le 24 janvier 2014, la SMAC a émis un devis estimatif de reprise d’étanchéité au niveau de la cheminée maçonnée et de la sortie de ventilation pour un montant de 613,36 euros, accepté le 13 février 2014 par le syndic. La SMAC a effectué les travaux et a adressé sa facture le 26 février 2014.

Après cette intervention de la SMAC, Mme [D] a dénoncé de nouvelles infiltrations. Le syndic de l’immeuble a alors demandé, courant mai 2014, à la SMAC de procéder à une recherche de fuites par insufflation d’hydrogène et à une reprise de relevé d’étanchéité sur la dalle béton.

La société SMAC a proposé deux devis le 19 mai 2014, l’un pour la recherche de fuites d’un montant de 985,60 euros et l’autre pour la reprise d’étanchéité d’un montant de 1269,51 euros. Après acceptation des devis le 30 mai 2014, la SMAC a procédé aux travaux et adressé ses factures concernant la reprise d’étanchéité le 12 juin 2014 et concernant la recherche de fuite le 18 juin 2014.

Ces données de fait résultent clairement de la teneur des conclusions déposées par les parties ; cette chronologie n’est d’ailleurs pas en elle-même mise en cause par le syndicat des copropriétaires.

Elles n’établissent pas une tardiveté à intervenir de la SMAC, hors de tout délai raisonnable, ni une inadaptation des solutions compte tenu de la complexité du sinistre liée à des infiltrations.

A cet égard, il sera relevé que l’expert a indiqué dans son rapport du 23 octobre 2015 à propos de ce désordre que les mesures réparatoires par le traitement de la cause de ces infiltrations avaient été mises en oeuvre par la SMAC.

Il résulte donc de ces éléments que la SMAC n’a commis aucun manquement contractuel puisque son intervention a permis de mettre fin aux désordres dénoncés par Mme [D]. Le jugement sera donc confirmé à ce titre.

2 – Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Harmonie Habitat

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Harmonie Habitat n’a pas procédé aux diligences nécessaires pour qu’elle mette fin rapidement aux infiltrations. Il précise que la société Harmonie Habitat a été prévenue des infiltrations dès le 18 septembre 2012 et qu’elle a attendu le 12 juillet 2013 pour informer le syndic de la copropriété de ces infiltrations.

La cour relève, comme le tribunal, que cette discussion sur la date d’information exacte du syndicat des copropriétaires des désordres affectant les parties privatives ne présente aucun intérêt dès lors que l’expert a relevé, au terme de son rapport, que les infiltrations survenues dans l’appartement de Mme [D] résultent des défauts d’étanchéité affectant la terrasse au droit du joint de dilatation et des émergences et que la responsabilité est imputable sur le plan technique à la copropriété.

Par ailleurs, s’il en était encore besoin, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il n’a pas été alerté du problème d’infiltration de Mme [D] en juillet 2013 mais le 28 septembre 2012 puisqu’un échange de mail est intervenu entre la société Harmonie Habitat et le syndicat des copropriétaires où le bailleur expliquait qu’il « vient de contacter le syndicat des copropriétaires BRAS pour qu’il mandate une entreprise pour réparation en toiture » et indiquait également à Mme [D] : « Merci de votre côté de remplir un constat de dégât des eaux ».

Il en résulte que si les parties communes avaient été correctement et suffisamment entretenues, jamais le logement occupé par Mme [D] n’aurait été endommagé.

Il s’ensuit que le jugement est confirmé à ce titre.

En appel, la société Harmonie Habitat sollicite la modification du quantum de préjudice de jouissance accordé à Mme [D] pour le fixer à la somme de 8 140 euros comme l’avait déterminé le tribunal d’instance dans sa décision du 15 octobre 2018.

L’évaluation forfaitaire du préjudice de jouissance de Mme [D] a été fixé par le tribunal judiciaire de Nantes à la somme de 220 euros par mois. Cette évaluation n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires en appel.

La chronologie des faits, rapportée dans les précédents développements, établit qu’à partir du mois de septembre 2012, Mme [D] a subi un préjudice d’infiltration suffisamment important pour qu’elle en informe son bailleur jusqu’à son départ des lieux au mois d’octobre 2015.

Dès lors, le préjudice de jouissance à retenir porte sur la période de septembre 2012 jusqu’au mois d’octobre 2015, soit 37 mois (220 € x 37 mois = 8 140 €).

Le préjudice de jouissance à garantir est donc de 8 140 euros. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur la garantie due par la CRAMA Centre Atlantique

Il est constant que depuis le 24 décembre 2008 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Bras, a souscrit auprès de la CRAMA Centre Atlantique une assurance multirisque immeuble n°04155118P.

Les conditions générales dudit contrat dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir eu connaissance en même temps que les conditions particulière prévoient qu’en cas de sinistres, sauf cas fortuit ou de force majeure, l’assuré doit effectuer sa déclaration de sinistre au plus tard dans les cinq jours ouvrés.

Il est en outre expressément mentionné dans un paragraphe distinct qu'« En cas de non respect du délai de déclaration, l’assuré est déchu pour le sinistre concerné de tout droit à indemnité. ».

Cette clause de déchéance de garantie n’est pas contraire aux dispositions de l’article L 113-2 4° du code des assurances qui dispose que l’assuré doit donner avis à l’assureur dès qu’il en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, délai qui ne peut être inférieur à 5 jours sauf cas particuliers à compter de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur.

Mais cet article dispose également que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 4°ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que la déclaration tardive lui a causé un préjudice.

En l’espèce il est constant que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bras, a déclaré le sinistre à son assureur par un mail du 13 août 2013. Cette déclaration visait un sinistre dégâts des eaux localisé au plafond de la salle de bain l’appartement de Mme [D].

Il est acquis que cette déclaration de sinistre a été faite au-delà du délai de cinq jours ouvrés prévu par la police d’assurance.

Par ailleurs, force est de constater que la CRAMA Centre Atlantique démontre que cette déclaration tardive lui a causé un quelconque préjudice.

En effet, comme précédemment évoqué, il ressort des pièces versées aux débats que le 28 septembre 2012 un échange de mail est intervenu entre la société Harmonie Habitat et le syndicat des copropriétaires où le bailleur a indiqué avoir pris contact avec le syndicat des copropriétaires pour qu’il mandate une entreprise pour réparation en toiture et a demandé à Mme [D] de remplir un constat de dégât des eaux.

Par ailleurs, un échange de mail entre la société Harmonie Habitat et le syndicat des copropriétaires au mois d’avril 2013, démontre qu’ils avaient parfaitement connaissance des problèmes d’humidité dans la salle de bain de Mme [D] depuis plusieurs mois.

En conséquence, le fait que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] n’ait pas informé son assureur depuis le mois de septembre 2012 a généré une augmentation des préjudices pour Mme [D] et des conséquences financières majorées pour l’assureur qui doit garantir le montant des condamnations allouées à la locataire.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nantes est confirmé en ce qu’il a retenu le caractère tardif de la déclaration du sinistre.

Par conséquent c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que CRAMA Centre Atlantique était fondée à invoquer la déchéance de garantie pour déclaration tardive de sinistre et qu’elle n’avait pas à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge.

Au surplus, le contrat d’assurance régularisé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] stipule expressément que la garantie n’est pas mobilisable lorsque : « les dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparation indispensable incombant à l’assuré ». Il sera rappelé que l’expert judiciaire a constaté que le dégât des eaux chez Mme [D] était lié à un défaut d’entretien des parties communes. En conséquence, en l’absence d’aléa, l’assurance n’est pas mobilisable puisque le sinistre résulte du défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, professionnel de l’immobilier.

Sur les demandes accessoires

S’agissant des frais irrépétibles et des dépens, le jugement dont appel est confirmé en toutes ses dispositions.

Partie appelant succombant, le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] , qui a intimé toutes les parties présentes en première instance, est condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer les indemnités suivantes :

—  4 000 euros à la société Harmonie Habitat ;

—  2 000 euros à la société SMAC ;

—  2 000 euros à CRAMA Centre Atlantique.

Le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] est condamné aux dépens d’appel, avec distraction au profit des avocats de la cause.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant du préjudice de jouissance de Mme [D],

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à la société Harmonie Habitat, en garantie des condamnations prononcées contre elle en réparation des préjudices subis par Mme [D], par le tribunal d’instance de Nantes le 15 octobre 2018, la somme de 8 140 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [D] ;

Y ajoutant

Condamne le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les indemnités suivantes :

—  4 000 euros à la société Harmonie Habitat ;

—  2 000 euros à la société SMAC ;

—  2 000 euros à CRAMA Centre Atlantique.

Condamne le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,