5ème Chambre

ARRÊT N°-352

N° RG 21/06581 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SEHA

(Réf 1ère instance : 19/00386)

M. [H] [Z]

C/

S.A.S. TRANSPORTS [Z] [H]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [H] [Z]

né le 23 Novembre 1953 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

S.A.S. TRANSPORTS [Z] [H]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gwenaelle STEPHAN de la SELEURL CABINET STEPHAN, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 8 juin 2012, M. [H] [Z] a consenti un bail commercial à la société Transports [Z] [H], dont le président est M. [I] [J], bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] et ce, pour une durée de neuf ans.

La société Transports [Z] [H] a donné congé à son bailleur pour le 31 mai 2018.

Le 1er juin 2018, M. [I] [J] a reçu par courriel un devis numéroté 684 de la part de la société Penard Construction, par lui sollicité pour la réparation du linteau du portail, moyennant la somme de 1 100 euros hors taxes, soit 1 320 euros toutes taxes comprises.

Le 4 juin 2018, M. [I] [J] a retourné le devis signé à ladite société, ainsi qu’un bon de commande daté du même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2018, le conseil de M. [H] [Z] a fait parvenir à la société Transports [Z] [H] deux devis portant sur la remise en état du linteau du portail et l’entretien de la toiture et de la gouttière et en a sollicité le paiement.

Par courrier adressé le 26 juillet 2018, M. [I] [J], président de la société Transports [Z] [H], a refusé de prendre en charge les frais d’entretien et de réparation susvisés.

Suivant exploit du 26 février 2019, M. [H] [Z] a fait assigner la société Transports [Z] [H] devant le tribunal de grande instance de Vannes afin que la société Transports [Z] [H] soit condamnée à régler les frais résultant de la dégradation des locaux par lui alléguée.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté que la société Transports [Z] [H] accepte de prendre en charge la réparation de la poutre du bâtiment appartenant à M. [H] [Z] pour le montant de 1 100 euros hors taxes tel que prévu au devis numéro 684 de la société Penard Construction (avec actualisation le cas échéant et TVA au taux applicable a inclure) et au besoin, l’y a condamné,

— débouté M. [H] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné M. [H] [Z] à payer la société Transports [Z] [H] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 20 octobre 2021, M. [H] [Z] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 janvier 2021, il demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins, et conclusions,

— débouter la société Transports [Z] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 14 septembre 2021 en ce qu’il :

* a constaté que la société Transports [Z] [H] accepte de prendre en charge la réparation de la poutre du bâtiment lui appartenant pour le montant de 1 100 euros hors taxes tel que prévu au devis numéro 684 de la société Penard Construction (avec actualisation le cas échéant et TVA au taux applicable à inclure) et au besoin, l’y a condamné,

* l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* l’a condamné à payer à la société Transports [Z] [H] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la société Transports [Z] [H] à lui verser la somme de 4 364,40 euros correspondant aux réparations des dégradations commises par elle durant l’exécution du bail commercial,

— condamner la société Transports [Z] [H] à lui verser la somme de 121 euros correspondant au nettoyage des gouttières et pose de plaques en fibrociment du fait de sa négligence dans l’entretien durant l’exécution du bail commercial,

— condamner la société Transports [Z] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros pour les troubles et tracas subis,

— condamner la société Transports [Z] [H] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Transports [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 23 mars 2022, la société Transports [Z] [H] demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses écritures,

Y faisant droit

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 14 septembre 2021,

— lui décerner acte de ce qu’elle accepte de prendre en charge la réparation de la poutre du bâtiment appartenant à M. [H] [Z] pour un montant de 1 100 euros hors taxes tel que prévu au devis numéro 684 de la société Penard Construction,

— débouter M. [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [H] [Z] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [H] [Z] indique qu’il a constaté, lors de la restitution des locaux, une détérioration importante de la poutre ainsi que l’absence d’entretien de la toiture et des gouttières.

Il fait état de :

— la détérioration du linteau dont la réparation a été évaluée entre 1 320 et 3 900 euros,

— la dégradation de la cour goudronnée,

— un défaut d’entretien de la toiture et des gouttières.

Il entend se prévaloir des dispositions du bail du 8 juin 2012 et indique que le locataire a l’obligation non seulement de réparer les dégradations résultant de son fait personnel ou de sa clientèle, mais il a également l’obligation de faire procéder à toutes les réparations, grosses et menues.

Il affirme que la poutre a été détériorée plus de 6 mois avant le départ de la locataire.

Il indique que le devis n° 684 signé par l’intimé ne présente qu’une solution partielle et provisoire. Il souhaite la dépose et la repose complètes du linteau dégradé.

Il signale que la toiture présente un défaut d’entretien manifeste, plusieurs plaques de fibro-ciment devant être refixées et les gouttières et regards devant être nettoyés.

Il invoque la mauvaise foi de la société Transports [Z] [H].

En réponse, la SAS Transports [Z] [H] précise qu’elle a rencontré M. [Z] le 30 avril 2018 pour régler les derniers détails avant la remise des clés. Elle écrit qu’il restait uniquement à réaliser la réparation de la poutre en bois au niveau de la porte d’entrée principale et que M. [Z] n’a sollicité aucune autre réparation.

Elle affirme que M. [Z] tente de lui faire prendre en charge une modification de la hauteur de la porte ainsi que le changement de la double porte coulissante par une porte sectionnelle (travaux qui ont été réalisés en 2018).

Elle expose qu’elle a parfaitement respecté ses obligations contractuelles et a toujours veillé à l’entretien des locaux.

Elle accepte les travaux de réparation du linteau pour un montant de 1 100 euros HT.

Elle conteste devoir prendre en charge les frais d’entretien de gouttière et de toiture.

Il signale que M. [Z] n’a pas communiqué la facture détaillée des travaux afférents au changement de portail.

Elle conteste toute mauvaise foi.

Le contrat de bail du 8 juin 2012 prévoit :

Entretien et réparations.

Il (le preneur) entretiendra (les lieux) en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens pendant toute la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives.

Il devra faire passer le couvreur sur le toit au moins une fois l’an, à ses frais ; il devra justifier de l’entretien de la toiture des locaux par la production d’une facture chaque année.

Il fera ramoner les cheminées chaque année.

Le preneur supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Il aura entièrement à sa charge sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet des ouvertures et des fermetures des locaux ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures (peinture des ouvertures) devront être refaites au moins une fois tous les 5 ans. Etant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et les réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture seront à sa charge exclusive ; le preneur aura à sa charge toutes les transformations, réparations et autres nécessités par l’exercice de son activité.

Il aura à sa charge les peintures intérieures, les tapisseries, les revêtements de sol, lesquels devront être entretenus en parfait état.

Il sera responsable des entretiens de tous les appareils électriques, installations électriques et autres et devra justifier de ces entretiens par production de factures.

M. [Z] ne conteste pas la rencontre avec son ancien locataire le 30 avril 2018.

Il n’est pas plus contestable qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé contradictoirement entre les parties, supposant ainsi que les lieux ont été rendus en bon état.

— Sur le linteau.

La société Transports [Z] [H] ne conteste pas avoir dégradé le linteau de la porte d’entrée.

M. [Z] discute la réparation proposée par une entreprise à la société Transports [Z] [H] sans justifier par des pièces objectives en quoi cette réparation ne serait pas adéquate.

La cour retient, tout comme le premier juge, le devis de la société Penard Constructions d’un montant de 1 100 euros HT.

Le jugement est confirmé à ce titre.

— Sur la toiture.

M. [Z] verse au dossier deux photographies de toiture partielle et de gouttières. La cour est dans l’impossibilité de déterminer de quelle toiture il s’agit, ni quand ces photographies ont été prises.

M. [Z] n’a fait aucune remarque à la société intimée lors de la remise des clés et n’a pas pris la peine de signaler une quelconque difficulté sur ce point dans un état des lieux contradictoire.

M [Z] est débouté de cette demande.

Le jugement est confirmé à ce titre.

— Sur les autres demandes.

Succombant en appel, M. [Z] est débouté de ses demandes en dommages et intérêts pour troubles et tracas et en frais irrépétibles ; il est condamné à payer à la société Transports [Z] [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] de ses demandes en dommages et intérêts et en frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] à payer à la société Transports [Z] [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] aux dépens.

Le greffier, La présidente,