COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00467 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJFQ

jugement du 18 Janvier 2024

Président du TJ d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 23/00336

ARRET DU 13 MAI 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. MONA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 24029 et par M^e Vincent BOUR, avocat plaidant au barreau de NANTES

INTIMES :

Maître [N] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Maître [N] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Maître [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Maître [Z] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71240077 substitué par M^e Audrey PAPIN et par M^e Jean-René KERLOC’H, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 Mars 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 2 octobre 2002, il a été donné à bail professionnel à Mmes [I] [A], [N] [U] et M.'[F] [E], avocats au barreau de Nantes, des locaux professionnels comportant sept bureaux, situés au [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de six années, à compter du 1er octobre 2002.

Le 9 mars 2022, la société Mona a acquis les locaux objets du bail.

Ce bail comporte la clause suivante :

« SOUS-LOCATION ET CESSION

Toute sous-location ou cession est autorisée, même pour une durée limitée, sous réserve de l’accord préalable du bailleur pour exercer le même type de profession ».

Plusieurs avenants ont été régularisés en cours de bail pour tenir compte du changement de locataires.

Suivant le dernier avenant du 4 décembre 2020, Mmes [U], [Y], [D] et [L] prenaient à bail les locaux.

Le 28 juin 2022, un projet d’avenant au bail aux fins de substitution de Mme [Y] par M. [T], avocat au barreau de Nantes, à compter du 1er juillet 2022, a été soumis à la signature de la bailleresse, ce qui est resté sans suite.

Le 3 novembre 2022, la bailleresse, constatant que M. [T] occupait les locaux sans son autorisation préalable et lui avait fait parvenir un chèque en règlement de sa part du loyer qu’elle a refusé d’encaisser, lui a demandé de quitter les lieux, en le considérant comme occupant sans droit ni titre. Le 20 décembre 2022, elle lui a fait délivrer une sommation interpellative d’avoir à fournir le contrat de location et l’avenant au bail, d’indiquer sa date d’installation dans les lieux, restée sans réponse, avant de mettre en demeure, par lettre recommandée du 10 janvier 2023, Mmes [U], [Y], [D] et [L] de régulariser la situation en faisant quitter les lieux à M. [T].

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2023, la société Mona a fait délivrer à Mmes [U], [Y], [D] et [L] un commandement de faire immédiatement cesser l’occupation des lieux par M.'[T], visant la clause résolutoire, avant de les assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers, le 23 mai 2023, en résiliation du bail.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le président du tribunal a :

— constaté l’intervention volontaire de Mme [Y] ;

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mmes [U], [Y], [D], et [L] ;

— débouté la société Mona de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Mona à payer à Mmes [U], [Y], [D], et [L], la somme de 750 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Mona aux dépens ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que la décision est, de plein droit, exécutoire a titre provisoire.

Par déclaration du 12 mars 2024, la SARL Mona a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures d’appelante remises le 26 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SARL Mona demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* débouté la société Mona de l’ensemble de ses demandes ;

* condamné la société Mona à payer à Mes [U], [Y], [D] et [L], la somme de 750 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la société Mona aux entiers dépens.

statuant à nouveau,

— juger que la clause insérée dans le bail professionnel ne souffre d’aucune ambiguïté et subordonne toute sous-location ou cession à l’accord préalable du bailleur ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, depuis le 12'février 2023 et en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de Mmes [U], [Y], [D] et [L] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3'278,54'euros à compter du 12 février 2023, date d’expiration du commandement ;

— débouter Mmes [U], [Y], [D] et [L] de leur demande tendant à voir le montant de l’indemnité d’occupation fixé au montant du loyer en cours ;

— débouter Mmes [U], [Y], [D] et [L] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Mmes [U], [Y], [D] et [L] à payer à la société Mona la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mmes [U], [Y], [D] et [L] aux entiers dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires à ses écritures.

Aux termes de leurs dernières écritures remises le 25 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de leurs prétentions, Mmes [U], [L], [Y] et [D] demandent à la cour de :

— juger la société Mona non fondée en son appel, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions ;

— l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et :

* débouté la société Mona de l’ensemble de ses demandes ;

* condamné la société Mona à payer à Mes [U], [Y], [D], et [L], la somme de 750 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la société Mona aux dépens ;

subsidiairement,

— jugeant que la clause cession/sous-location et la clause résolutoire sont ambigües, dire n’y avoir lieu à référé ;

très subsidiairement, pour le cas où serait prononcée la résiliation,

— débouter la SARL Mona de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure au montant du loyer actuel de 1 290 euros par mois ;

en toute hypothèse, y ajoutant,

— condamner la société Mona à verser à chacune des intimées, Mmes'[U], [Y], [D], et [L] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 1'875'euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— condamner la société Mona aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les intimés font justement observer que le premier juge n’aurait pas dû constater l’intervention volontaire de Mme [Y], laquelle avait été assignée par la société Mona mais l’appel ne porte pas sur ce chef.

Après avoir rappelé la clause de destination qui prévoit que 'le bien loué est destiné à l’exercice par le preneur de l’activité correspondant à son objet social’ et que le preneur 'ne pourra, sans l’autorisation expresse du bailleur, exercer aucune autre profession ni envisager une activité commerciale, artisanale ou agricole’ ainsi que les termes de la clause relative à la cession et à la sous-location, le premier juge a retenu que l’ensemble de ces stipulations était ambigu en ce qu’elles ne permettent pas d’affirmer que l’autorisation préalable du bailleur est requise pour la sous-location des locaux à une personne qui y exercerait la profession d’avocat. Il a ajouté que, par ailleurs, les preneurs justifient du paiement régulier des loyers, tandis que le bailleur ne souffre d’aucun préjudice du fait du changement de locataire et qu’ainsi, le commandement est inefficace en ce qu’il ne vise aucun cas d’inexécution de la part des preneurs et, en’conséquence, aucun trouble manifestement illicite ne peut être reproché aux preneurs qui se maintiennent régulièrement dans les lieux loués. En’conséquence, il a débouté la société Mona de ses demandes.

L’appelante reproche au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences de ses constatations en ce que, dès lors qu’il retenait une ambiguïté de la clause de cession-sous-location, il ne pouvait pas, en même temps, écarter un trouble manifestement illicite mais devait relever l’existence d’une contestation sérieuse et l’inviter à se pourvoir devant la juridiction du fond.

Pour apprécier le bien-fondé de cette critique, il convient de rappeler les textes applicables en la matière.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciairepeut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire’en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il incombe au juge de référé d’examiner le bien fondé d’une demande sur tous ces fondements.

Il n’est pas contesté que dans le cadre de l’article 834 précité, lorsqu’une clause lui attribue ce pouvoir, le juge des référés a le pouvoir de statuer sur une demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion par l’effet d’une clause résolutoire, si elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Lorsqu’une clause n’est pas claire et nécessite une interprétation sur laquelle les parties sont en désaccord, le juge des référés ne peut se prononcer sans excéder ses pouvoirs en tranchant ce qui relève d’une contestation sérieuse.

En conséquence, le premier juge, en retenant que la clause sur la cession / sous-location était ambigüe devait, comme il l’a fait, rejeter la demande sur le fondement de l’article 834 dès lors que la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse n’était pas acquise. En recherchant s’il existait, par’ailleurs, un trouble manifestement illicite avéré, le premier juge a voulu examiner tous les cas d’ouverture à référé. Toutefois, dans ses motifs, il ne pouvait écarter toute inexécution du bail alors qu’il considérait que la clause dont la violation était invoquée était ambigüe.

Les parties divergent sur la clarté de la clause.

Il y a lieu, d’abord, de constater que la bailleresse ne précise pas clairement si elle reproche aux preneuses une sous-location illicite ou une cession illicite. Mais cela n’apparaît pas déterminant pour l’issue du litige puisque dans les deux cas, c’est la même clause qui s’applique et que les mêmes raisonnements juridiques sont en jeu, y compris pour la détermination du régime juridique puisqu’il n’existe aucune règle spécifique régissant ces questions dans le mini-statut des baux professionnels prévu à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ce que la bailleresse rappelle, et qu’elles sont régies par le même texte du code civil, à savoir, l’article 1717 du code civil, aux termes duquel 'le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur', ce dont il résulte qu’en bail professionnel, sauf clause contraire, la sous-location et la cession n’ont pas à être autorisées par le bailleur, pour être valables.

Le débat est donc de savoir si, dans le cas présent, la clause prévue au bail subordonne la cession ou la sous-location à l’autorisation préalable du bailleur, y compris dans le cas où la personne que l’un des preneurs souhaite se substituer exerce la profession d’avocat, ou seulement lorsqu’il s’agit d’exercer 'le’même type de profession’ que celle d’avocat.

L’appelante, qui admet que la rédaction de la clause est critiquable par l’emploi de la formule positive 'est autorisée', soutient qu’en réalité, la clause énonce clairement qu’il est nécessaire d’obtenir l’accord préalable du bailleur avec la formulation 'sous réserve de l’accord préalable du bailleur', qui signifie que les parties ont souhaité subordonner toute sous-location ou cession à l’agrément du bailleur.

Au contraire, selon les intimés, la clause se lit comme un rappel du principe de liberté de sous-louer et de céder, avec une restriction uniquement s’il s’agit de sous-louer ou de céder le bail à une personne qui exerce, non pas la profession d’avocat, mais le 'même type de profession', telle que huissier, notaire, administrateur judiciaire, conseil en marques & brevets, etc’ puisque désormais les règles professionnelles leur permettent de cohabiter dans les mêmes locaux.

L’appelante s’oppose à cette lecture qui n’aurait selon elle aucun sens en ce que cela reviendrait à dire que les preneurs disposeraient d’une liberté de sous-louer aux avocats ainsi qu’à tous tiers (poissonnier, maraîcher, banquier, etc.) à l’exception toutefois des personnes qui exercent le même type de profession que la profession d’avocat, pour lesquels il leur faudrait l’autorisation du bailleur, sans même, d’ailleurs, savoir ce que recouvre le « même type de profession » s’agissant d’avocat. En outre, pour démontrer que la clause ne souffre d’aucune ambiguïté, la bailleresse entend se référer à l’usage jusqu’alors suivi en affirmant que son accord préalable a systématiquement été sollicité par les locataires depuis la prise d’effet du bail dès lors que l’intégration d’un nouveau locataire a toujours fait l’objet d’un avenant sollicitant l’agrément du bailleur, ce’que les preneuses contestent en déclarant que les avenants n’avaient pas pour objet d’obtenir l’autorisation du bailleur mais seulement d’acter un changement de preneur.

La bailleresse soutient également que c’est la seule interprétation envisageable puisque quelle que soit la formulation adoptée, le sens donné à la clause est toujours le même, à savoir que la sous-location est autorisée sous réserve d’un accord du bailleur, pour l’exercice du même type de profession et peu importe la durée.

Mais si comme l’affirme l’appelante, la formulation 'Toute sous-location ou cession est autorisée, même pour une durée limitée, pour exercer le même type de profession, sous réserve de l’accord préalable du bailleur’ a le même sens que celle-ci : 'Toute sous-location ou cession est autorisée, même pour une durée limitée, sous réserve de l’accord préalable du bailleur, pour exercer le même type de profession', force est de constater que la clause insérée au bail est différente puisqu’il n’existe pas de virgule entre 'sous réserve de l’accord préalable du bailleur’ et 'pour exercer le même type de profession'. Les premières formulations subordonnent à l’autorisation du bailleur la cession ou sous-location du bail à une personne exerçant le même type de profession et n’évoquent que cette hypothèse alors que celle du bail peut être lue comme restreignant l’exigence d’une autorisation préalable du bailleur au seul cas où la cession ou la sous-location est envisagée au profit d’une personne exerçant le même type de profession.

Quoi qu’il en soit, la clause est effectivement mal rédigée et la question demeure de savoir si l’autorisation du bailleur est requise uniquement s’il s’agit d’exercer le même type de profession que celle d’avocat mais qui n’est pas celle d’avocat, la règle de principe selon laquelle la cession et la sous-location ne requièrent pas d’autorisation du bailleur s’appliquant alors dans le cas où il s’agit toujours d’exercer dans les lieux la profession d’avocat, ou si la sous-location ou la cession est toujours soumise à autorisation du bailleur et ne peut être autorisée que s’il s’agit d’exercer le même type de profession, en y incluant la profession d’avocat.

La clause n’est donc pas claire et précise mais nécessite une interprétation. Pour se déterminer le juge du fond pourra, le cas échéant, examiner les moyens invoqués par la bailleresse tenant à la pratique observée jusqu’alors par les parties et rechercher le sens à donner en fonction de l’intention des parties et de l’effet utile de la clause, ce que le juge des référés ne peut pas faire.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

L’appelante, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à chacune des intimées la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, dans la limite de l’appel, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Mona à payer à Mmes [U], [Y], [D] et [L], chacune, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Mona aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,