4ème Chambre

ARRÊT N° 244

N° RG 25/00936

N°Portalis DBVL-V-B7J-VVH2

(Réf 1ère instance : 24/00268)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. ICADE PROMOTION

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Estelle GARNIER de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. ROUBIC

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 30 décembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Roubic a fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un ensemble immobilier de cinq lots auprès de la société par actions simplifiée (SAS) Icade Promotion.

Aux termes dudit acte, la SAS Icade Promotion s’est engagée à livrer les lots au plus tard le 31 décembre 2021.

La SCI Roubic a dénoncé des désordres en décembre 2021 lesquels ont été identifiés dans un rapport d’expertise amiable du 20 octobre 2023.

Suivant un acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SCI Roubic a assigné la société Icade Promotion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de la condamner, sous peine d’astreinte, à achever les travaux ainsi qu’à lui payer une provision d’un montant de 260 000 euros.

Par ordonnance en date du 4 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a :

— condamné la société Icade Promotion à :

— achever les travaux conformément au contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 30 décembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— verser à la SCI Roubic la provision de 18 809 euros au titre de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024 et celle de 10 165,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024,

— verser à la SCI Roubic la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— condamné la société Icade Promotion aux dépens.

La SAS Icade Promotion a relevé appel de cette décision par acte du 14 février 2025.

L’avis du 11 mars 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 2 septembre 2025, la clôture de l’instruction intervenant avant l’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 29 août 2025, la société Icade Promotion demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle :

— l’a condamnée à achever les travaux conformément au contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 30 décembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— l’a condamnée à verser à la SCI Roubic la provision de 18 809 euros au titre de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024 et celle de 10 165,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024,

— l’a déboutée de ses autres demandes,

— l’a condamnée à verser à la SCI Roubic la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau :

— débouter la SCI Roubic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— à titre reconventionnel :

— ordonner une expertise judiciaire et confier à tel expert qu’il plaira la mission suivante :

— se rendre sur les lieux du litige, à savoir [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 5], après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs conseils éventuels,

— entendre les parties et tous sachants,

— se faire communiquer tout document et pièce qu’il estime utile à l’accomplissement de sa mission (plan, devis, marché) établissant les rapports de droit entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux,

— décrire les travaux effectués et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels,

— vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non-façons, invoqués dans le rapport d’expertise technique établi par M. [P] le 15 novembre 2024, et dans l’affirmative, les décrire,

— vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non-façons, constatés dans le procès-verbal de constat établi par le cabinet Celta, commissaire de justice le 28 avril 2025,

— prendre connaissance de l’instruction dommages-ouvrage ayant donné lieu à indemnisation courant de l’année 2023 et aux travaux consécutivement réalisés par la société Realu et dire si ces travaux sont propres a remédier aux désordres d’infiltrations initialement constatés ayant empêché la livraison des locaux à la date contractuellement prévue,

— rechercher la cause des désordres, malfaçons et non-façons qui seraient constatés et, préciser, pour chacun d’entre eux et vis-a-vis de chaque intervenant, s’ils sont imputables à une erreur de conception, un vice de construction, un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en oeuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelque autre cause ; s’ils affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement, en précisant dans ce dernier cas si les éléments d’équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre a sa destination,

— dire s’ils étaient ou non apparents à la date de prise de possession ou à celle de la réception des travaux et, si celle-ci a bien été prononcée, préciser si elle a été accompagnée ou non de réserves, et dans l’affirmative, dire s’il y a eu des travaux de reprises et préciser si et quand, les réserves ont été levées (et cela en différenciant la situation éventuelle des différentes entreprises),

— au cas ou ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition,

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il ya lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres,

— déterminer la réalité du préjudice locatif allégué par la SCI Roubic ainsi que les préjudices de tous ordres allégués par cette dernière et dans l’affirmative, en évaluer le montant,

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dams un domaine autre que le sien,

— d’une façon générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— condamner la SCI Roubic à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Selon ses dernières écritures du 1er septembre 2025, la société Civile Immobilière Roubic demande à la cour de :

— confirmer l’intégralité des condamnations contenues dans l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de provision au titre des loyers commerciaux perdus,

— statuer de nouveau de ce chef et condamner l’appelante au paiement d’une somme de 255 160 euros correspondant à 80 % des loyers perdus à la fin juillet 2025,

— confirmer le reste de l’ensemble des condamnations contenues dans l’ordonnance du 4 février 2025,

— condamner la société Icade Promotion au paiement d’une astreinte journalière de 1 000 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à complet achèvement des locaux et livraison et des entiers dépens, outre le paiement d’une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes.

MOTIVATION

Sur la demande d’achèvement des travaux et d’expertise

Le juge des référés a retenu que la SAS Icade Promotion ne justifiait pas de la livraison de l’ouvrage, nonobstant la perception de 95% du prix de vente, tout en reconnaissant que les lots ne sont pas exploitables en raison des infiltrations. Il a rejeté la demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire et condamné celle-ci sous astreinte à procéder à l’achèvement des travaux.

L’appelante soutient avoir entrepris diverses démarches afin d’apporter une solution pérenne aux infiltrations avant de mobiliser son assureur dommages-ouvrage. Elle estime que seule une expertise judiciaire pourra permettre, en complément du rapport [P] qu’elle verse aux débats, d’identifier la cause des désordres et de préconiser les solutions réparatoires nécessaires, indiquant que le rapport de l’expert mandaté par son assureur est insuffisant et incomplet. Elle fait valoir qu’il n’était donc pas opportun de la condamner à procéder à l’achèvement des travaux avant la réalisation des indispensables travaux de reprise lui permettant d’identifier les constructeurs responsables. Elle ajoute qu’elle s’est néanmoins conformée au dispositif de l’ordonnance critiquée en faisant procéder aux travaux préconisés par l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage mais que de nouveaux désordres se sont manifestés le jour prévu pour la livraison de l’ouvrage.

En réponse, l’intimée entend rappeler qu’elle a alerté le constructeur de l’existence d’infiltrations dès le 23 décembre 2021 de sorte que la livraison de l’ouvrage ne pouvait en tout état de cause intervenir dix jours plus tard comme cela était contractuellement prévu. Elle prétend que la SAS Icade Promotion a fait preuve d’inaction durant deux ans avant de prendre en compte l’existence des désordres dont les causes ont été pourtant rapidement identifiées et d’effectuer une déclaration de sinistre à son assureur dommages-ouvrage le 3 août 2023. Elle considère que la demande d’expertise judiciaire a pour unique but de retarder l’issue du procès alors que cette prétention aurait pu être présentée plusieurs années auparavant. Elle soutient que le constructeur a adopté une attitude déloyale à son égard alors que 95% du montant de sa prestation a été réglé. Elle affirme enfin que l’appelante n’a pas répondu à sa mise en demeure du 18 décembre 2023.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les deux locaux commerciaux entièrement vides devaient être livrés à la SCI Roubic au plus tard le 31 décembre 2021 puis être aménagés par cette dernière en vue de leur location.

Dans un courrier du 28 novembre 2023, le constructeur non réalisateur indique à son acquéreur en VEFA que la livraison des deux biens immobiliers, initialement prévue le 26 juillet et le 18 septembre 2023, n’a pu avoir lieu en raison 'des problèmes d’infiltrations d’eau'.

Si le promoteur indique avoir effectué diverses démarches en 2022 et au début de l’année 2023 pour remédier au problème d’étanchéité qui avait été identifié dès le 23 décembre 2021 afin de permettre la livraison des deux locaux, il n’en justifie cependant pas. Il n’a procédé à une déclaration de sinistre que le 3 août 2023, soit près d’une année et demi après la connaissance des désordres.

Les 13, 14 et 19 septembre 2023, a été constatée par l’expert amiable le cabinet 3C, lors d’une réunion contradictoire et après réalisation de tests d’arrosage, l’existence d’infiltrations dans les locaux commerciaux A et B dues à des défauts d’étanchéité localisés de la liaison entre l’appui béton et les menuiseries, ainsi qu’au niveau de la jonction bardage résille et traverse basse en partie B. Une insuffisance de la garde d’eau était également stigmatisée au regard de la norme applicable (5cm). Le rapport relevait enfin qu’aucune étanchéité n’avait été prévue au marché. Le coût des travaux réparatoires était évalué à la somme de 8 550,75 euros HT.

Des travaux notamment sur les murs rideaux des deux bâtiments tendant à remédier aux problèmes d’étanchéité ont été entrepris au mois de juillet 2023 comme l’attestent les deux procès-verbaux de constat de Me [J] des 26 et 28 juillet 2023. Cette situation est donc contradictoire avec la présentation des faits effectuée par le promoteur dans un courrier du 1er août 2023 qui indiquait que la livraison prévue le 26 juillet 2023 n’avait pu avoir lieu 'faute de réception des fonds'.

Le commissaire de justice visé ci-dessus a dressé un nouveau procès-verbal de constat le 23 février 2024 qui relève la présence de traces d’infiltration et celle d’un taux d’humidité important.

Si l’existence d’infiltrations n’était pas contestée par l’une ou l’autre des parties, l’appelante a fait appel le 8 novembre 2024 à M. [X] qui a rédigé un rapport à l’issue d’investigations qui n’ont pas été menées contradictoirement. Celui-ci a mis en évidence des maçonneries réalisées sans étanchéité ni rupture thermique. Il a préconisé la mise en conformité des cellules commerciales et la réalisation de travaux de reprise bien plus importants que ceux proposés par le cabinet 3C.

Cependant, suite à la décision rendue par le juge des référés, les travaux de reprise préconisés par le cabinet 3C ont être entrepris par la société Realu pour le compte de la SAS Icade Promotion entre le 10 et le 26 mars 2025. Le promoteur va par la suite proposer à son acquéreur en VEFA une livraison des deux cellules commerciales le 28 avril 2025.

A cette dernière date, l’appelante a fait dresser un constat qui mentionne la persistance de traces d’infiltration et d’une importante humidité. Il appartiendra au juge du fond de déterminer si l’intimée était bien fondée à refuser la livraison des deux cellules.

Certes, un procès-verbal de livraison peut contenir des réserves. Cependant, au regard des stipulations contractuelles figurant à la page 29 de l’acte d’acquisition, l’achèvement doit prendre en compte les malfaçons qui rendent l’ouvrage impropre à son utilisation conformément aux dispositions des articles R 261-1 et L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, il en résulte :

— que la SAS Icade Promotion a attendu plus de trois ans après la date de connaissance des désordres pour solliciter l’organisation d’une mesure d’instruction qui lui permettrait le cas échéant de se retourner contre les constructeurs fautifs ;

— que le promoteur dispose du rapport d’expertise amiable rédigé par M. [X], qu’elle verse elle-même aux débats, lui permettant de connaître et de financer les travaux de reprise nécessaires et préalables à la livraison ;

— que la SCI Roubic, qui serait la plus intéressée pour obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire afin de remédier de manière pérenne aux désordres, ne la réclame pas

de sorte que le rejet de la demande prononcé par la décision déférée ne peut qu’être confirmé ;

— que le premier juge a, dans son ordonnance du 4 février 2025, considéré à bon droit que l’inaction du constructeur non réalisateur, qui ne justifiait d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison, motivait sa condamnation sous astreinte, selon des modalités qu’il a justement définies, à procéder à l’achèvement des travaux.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée sur ces points. Il n’y a pas lieu d’augmenter le montant de l’astreinte.

Sur les demandes de provision

Au titre de la perte des loyers

Considérant que la demande de condamnation présentée par la SCI Roubic tendant à obtenir de la SAS Icade Promotion le paiement de la somme de 223 400 euros au titre de la perte de loyers s’analysait en une perte de chance, le juge des référés a estimé que cette prétention excédait ses compétences de sorte qu’il n’y a pas fait droit.

L’intimée forme un appel incident et soutient que les deux baux commerciaux 'ont dû être gelés’ en raison de l’impossibilité pour les locataires de pouvoir prendre possession des lieux. Faisant état du caractère certain de sa créance, elle affirme avoir perdu des revenus locatifs tant en 2022 qu’en 2023 alors que deux contrats de location avaient été signés. Elle entend souligner les importantes difficultés financières dans lesquelles elle se trouve en raison de l’absence de perception de revenus locatifs. Elle réclame désormais le versement de la somme de 255 160 euros représentant 80% du montant des loyers escomptés.

En réponse, l’appelante adopte les motifs retenus par le premier juge pour solliciter la confirmation du rejet de cette prétention. Elle estime opposer des contestations sérieuses notamment du fait du caractère unilatéral des documents produits.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il doit être constaté que la SCI Roubic ne contredit pas utilement le premier juge qui a retenu à bon droit que l’indemnisation d’une perte de chance excédait la compétence du juge des référés, la demande de provision nécessitant de procéder à l’interprétation de documents contractuels et à une analyse de l’éventuelle responsabilité de la SAS Icade Promotion.

Au titre de la taxe foncière

Le juge des référés a estimé que le préjudice financier subi par la SCI Roubic au titre du paiement des taxes foncières, alors que celle-ci ne bénéficie pas de la jouissance des deux cellules commerciales, n’était pas sérieusement contestable. Il a condamné la SAS Icade Promotion au versement d’une indemnité provisionnelle de 18 809 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

L’appelante reproche au premier juge de s’être exclusivement fondé sur des éléments produits par l’acquéreur en VEFA alors que ceux-ci nécessitent un examen dans un cadre contradictoire.

L’intimée rétorque que le promoteur lui laisse s’acquitter du montant des taxes foncières qui sont normalement à sa charge tant que les biens vendus ne sont pas livrés. Elle réclame dès lors la confirmation de l’ordonnance attaquée sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Le contrat de VEFA stipule en page 6 que l’acquéreur devra s’acquitter à compter du jour de la livraison les impôts et charges de toute nature auxquels les biens vendus peuvent et pourront être assujettis.

L’intimée verse aux débats deux avis d’imposition qui lui ont été adressés par l’administration fiscale au titre de la taxe foncière des années 2023 et 2024 portant respectivement sur les sommes de 9 847 euros et de 9 962 euros.

Ces pièces ont été soumises à la libre discussion entre les parties et ne nécessitent pas un examen approfondi qui relèverait exclusivement du juge du fond.

En conséquence, en l’absence de toute livraison des deux biens, la demande de versement d’une indemnité provisionnelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce point.

En ce qui concerne les charges de copropriétés

Le juge des référés a estimé que le préjudice financier subi par la SCI Roubic au titre du paiement des charges de copropriété, alors que celle-ci ne bénéficie pas de la jouissance des deux cellules commerciales, n’était pas sérieusement contestable. Il a condamné la SAS Icade Promotion au versement d’une indemnité provisionnelle de 110 165,57 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

L’appelante reproche au premier juge de s’être exclusivement fondé sur des éléments produits par l’acquéreur en VEFA alors que ceux-ci nécessitent un examen dans un cadre contradictoire relevant du juge du fond du litige, voire d’un expert judiciaire dans l’hypothèse de sa désignation.

L’intimée rétorque avoir demandé au promoteur, dans un courrier reçu par celui-ci le 25 mars 2024, de s’acquitter en ses lieu et place du montant des charges de copropriété qui lui incombent tant que les biens vendus ne sont pas livrés. Elle réclame dès lors la confirmation de l’ordonnance attaquée sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Le contrat de VEFA stipule que l’acquéreur 's’engage à acquitter tous les appels de fonds faits par le syndic à compter de la livraison des biens vendus ainsi qu’il a été dit ci-dessus au paragraphe Livraison et jouissance du lot privatif (…) au prorata temporis'.

La SCI Roubic justifie, par la production des appels de charges émanant de la société Citya Immobilier, syndic de copropriété de l’immeuble 'Péristyle', avoir réglé les charges de copropriété afférentes à ses deux locaux commerciaux à compter du 1er janvier 2023.

Ces pièces ont été soumises à la libre discussion entre les parties et ne nécessitent pas un examen approfondi qui relèverait exclusivement du juge du fond.

En conséquence, en l’absence de toute livraison des deux biens, la demande de versement d’une indemnité provisionnelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SAS Icade Promotion en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à la SCI Roubic d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 4 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient ;

Y ajoutant ;

— Condamne la société par actions simplifiée Icade Promotion à verser à la société civile immobilière Roubic la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société par actions simplifiée Icade Promotion au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,