1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/04245

N° Portalis DBVL-V-B7G-S5JF

(Réf 1ère instance : 21/01457)

Mme [P] [F]

Mme [S] [V]

C/

S.A.S. DIAG’AGENCES – DIRECT DIAG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 4 février 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES

Madame [P] [A] [F]

née le 21 mai 1983 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [S] [M] [Y] [V]

née le 8 novembre 1982 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Toutes deux représentées par M^e Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

S.A.S. DIAG’AGENCES – DIRECT DIAG, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 451.978.183, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée,

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La SAS Diag’Agences est intervenue en qualité de diagnostiqueur en 2014 sur un ensemble immobilier sis à [Localité 9] (44), comprenant une entrée commune, un local professionnel à usage de cabinet médical et deux appartements T2 et T4.

2. Par acte notarié du 1er février 2016, Mme [P] [F] et Mme [S] [V] ont acquis de la SCI du Lavoir cet ensemble immobilier au prix de 140.000 €.

3. À l’occasion de travaux d’embellissement du T2 en mars 2019, Mme [F] et Mme [V] ont découvert que l’appartement n’était pas isolé.

4. Par exploit du 2 septembre 2019, Me [L] [D], huissier de justice à [Localité 10] (35), a dressé un procès-verbal constatant l’absence d’isolation du T2 et du T4 appartenant à Mme [F] et Mme [V].

5. Par courrier recommandé du 21 avril 2021, le conseil de Mme [F] et Mme [V] a sollicité de la part de la SAS Diag’Agences une indemnisation de leur préjudice découlant des erreurs imputées au diagnostiqueur dans le cadre de ses rapports.

6. L’assureur de la SAS Diag’Agences, la société AXA France, a indiqué en réponse dans un email du 29 avril 2021 qu’il ne donnerait pas suite aux demandes formulées par Mme [F] et Mme [V].

7. Par acte d’huissier du 28 juin 2021, Mme [F] et Mme [V] ont fait assigner la SAS Diag’Agences devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sur le fondement des articles 1240 du code civil, L. 274-1 et R. 134-2 du code de la construction et de l’habitation, afin qu’elle soit condamnée à leur verser :

—  16.738,46 € au titre des travaux d’isolation du T4,

—  12.500,27 € au titre des travaux du T2,

—  20.020 € au titre des loyers perdus,

—  3.912,43 € au titre des frais de chauffage,

—  3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles,

— les dépens de l’instance.

8. Par jugement du 12 mai 2022, le tribunal a :

— débouté Mme [F] et Mme [V] de toutes leurs demandes,

— condamné Mme [F] et Mme [V] aux dépens,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que la réalisation de DPE vierges était une faculté donnée aux diagnostiqueurs, notamment en cas d’absence de communication des factures de consommation d’énergie, a retenu que les demanderesses avaient eu connaissance de l’absence d’information sur la classe énergétique des locaux T2 et T4 avant la vente, et de la classification du local professionnel (cabinet médical) en catégorie G, qui est la plus énergivore de la classification. La sas Diag’Agences a donc rempli ses obligations en réalisant un DPE vierge, compte tenu de l’absence d’informations pertinentes sur la classe énergétique des deux appartements. En outre, bien qu’il existait un défaut partiel d’isolation du bien, l’erreur sur la composition de l’isolation des murs de l’appartement T4 n’a pas eu pour effet de causer une erreur sur le diagnostic énergétique puisque le diagnostiqueur a justement laissé le diagnostic vierge.

10. Pour le tribunal, les demanderesses ne justifient pas que l’information erronée concernant l’isolation des murs d’un des appartements achetés constituait une faute du diagnostiqueur engageant sa responsabilité délictuelle envers elles.

11. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 5 juillet 2022, Mme [F] et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 20 septembre 2022, Mme [F] et Mme [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes es dispositions,

— statuant à nouveau,

— dire et juger que la SAS Diag’Agences a commis un manquement à son obligation d’information constitutif d’une faute engageant sa responsabilité délictuelle,

— en conséquence,

— condamner la SAS Diag’Agences à les indemniser des préjudices subis, soit à leur verser les sommes suivantes :

* 16.738,46 € au titre des travaux d’isolation du T4,

* 12.500,27 € Au titre des travaux du T2 :

* 20.020 € au titre des loyers perdus,

* 3.912,43 € au titre des frais de chauffage

* 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles

* les dépens de l’instance,

— y ajoutant,

— condamner la SAS Diag’Agences à leur verser la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner la SAS Diag’Agences aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

13. La SAS Diag’Agences, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne le 22 septembre 2022, n’a pas constitué avocat.

* * * * *

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

15. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de la SAS Diag’Agences

16. Mme [F] et Mme [V] soutiennent que la SAS Diag’Agences n’a pas réalisé les diagnostics conformément aux normes édictées et aux règles de l’art puisqu’elle y indique expressément que les logements sont isolés alors que ce n’était nullement le cas. Or, le procès-verbal de constat dressé par Me [D] confirme que les factures d’électricité (chauffage) présentaient un montant exorbitant et les photos et premiers travaux d’embellissement du T2 ont mis en évidence l’absence d’isolation des deux appartements. Ce n’est donc pas l’absence d’indication sur la classe énergétique qui est reprochée à la SAS Diag’Agences mais bien la mention erronée d’éléments isolés dans le T2 et T4 qui permet d’engager sa responsabilité sur le fondement de son obligation d’information.

Réponse de la cour

17. L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

18. L’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, prévoit que 'le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par décret'.

19. Aux termes de l’article L. 271-4, 'en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…)

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code'.

20. Selon l’article L. 271-6, 'les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 134-1 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés'.

21. Il ressort de l’article R. 134-2 que 'le diagnostic de performance énergétique comprend :

a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

b) L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

c) L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;

d) L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;

e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

h) Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière d’une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière'.

22. Le diagnostiqueur qui effectue un diagnostic non conforme aux règles de l’art et qui a pour conséquence de porter préjudice à un acquéreur engage sa responsabilité.

23. En l’espèce, Mme [F] et Mme [V] ont acquis de la SCI du Lavoir, suivant acte notarié du 1er février 2016, un local professionnel à usage de cabinet médical et deux appartements T2 et T4 sis à Plessé (44) au prix de 140.000 €.

24. Les diagnostics dressés par la SAS Diag’Agences joints à l’acte, bien que n’indiquant pas de classe énergétique, mentionnent :

— concernant le T2 : '[Localité 8] : – Mur en pierre de taille/moellons Ep 50cm avec isolant (ITI) Ep = 10 cm'

— concernant le T4 : '[Localité 8] : – Mur en pierre de taille/moellons Ep 50cm avec isolant (ITI) Ep = 10 cm. Toiture : Plafond bois sous solives bois isolé (ITI) Ep = 20 cm. Combles aménagés : sous rampant isolé (ITI) Ep = 20 cm'.

25. Or, le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 2 septembre 2019 par Me [D] mentionne que l’appartement T4 du 1er étage est dénué de toute isolation, à l’exception 'd’un isolant fin entre la cloison interne et le mur extérieur'.

26. Si le diagnostiqueur n’a pas pu remplir le tableau de valeur énergétique des biens 'en l’absence de factures d’énergie', il y a bien une faute de la part de la SAS Diag’Agences qui a reporté des mentions erronées sur son diagnostic, à savoir une isolation en réalité partiellement inexistante sur l’appartement T4.

27. C’est donc à tort que les premiers juges ont exclu la faute de la SAS Diag’Agences.

Sur le préjudice et le lien de causalité

28. Mme [F] et Mme [V] estiment que la découverte de cette absence d’isolation les a contraintes à exposer des travaux plus lourds et plus coûteux afin d’isoler les logements. Elles affirment avoir également subi une perte de loyer pour le T2 comme pour le T4, dont l’occupation temporaire sans isolation a occasionné un surcoût de frais de chauffage.

Réponse de la cour

29. Jusqu’à la modification de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 6], la Cour de cassation, dès lors qu’à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, le diagnostic de performance énergétique a seulement une valeur informative, retenait que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Civ. 3ème, 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

30. À supposer que le préjudice des appelantes réside dans l’obligation de procéder aux isolations manquantes, Mme [F] et Mme [V] produisent diverses factures d’électricité, dont une, globale, comme portant sur le [Adresse 3] à [Localité 9], d’un montant de 1.337,93 € pour l’ensemble de l’immeuble, composé de deux appartements et d’un local professionnel, portant sur les mois d’hiver (25 décembre 2018 au 24 février 2019) dont la cour ne peut pas juger du caractère 'exorbitant’ ainsi que l’affirment les appelantes

1: La superficie totale des locaux serait de 140,19 m²

.

31. En toute hypothèse, cette consommation regarde l’absence de classification énergétique par la SAS Diag’Agences qui n’a pas pu procéder à cette évaluation en l’absence de factures de consommation d’énergie, situation acceptée par Mme [F] et Mme [V] lorsqu’elles ont acquis le bien.

32. Or, la faute de la SAS Diag’Agences n’est retenue qu’à raison de l’indication erronée de la présence d’isolation.

33. Mme [F] et Mme [V] sollicitent le remboursement des travaux exposés ou restant à exposer au titre de l’isolation, à savoir :

—  16.738,46 € au titre des travaux d’isolation du T4,

—  12.500,27 € au titre des travaux du T2.

34. Cette somme (29.238,73 €) représente plus de 20 % du prix d’acquisition du bien immobilier. Elle vise à remédier au défaut d’isolation des deux appartements, alors que le procès-verbal de constat d’huissier ne concerne que l’appartement T4, constatations qui ne peuvent être utilement complétées par de simples photographies.

35. Surtout, les travaux dont il est demandé réparation consistent notamment en des changements de cloisons et de plafonds (facture [R]) et en une véritable rénovation thermique (isolation extérieure) de l’ensemble de l’immeuble (devis [U]), sans commune mesure avec le remède à l’absence d’isolant dans certaines pièces de l’appartement T4.

36. Enfin, rien ne permet d’affirmer que les logements n’étaient pas louables en l’état, de sorte que le préjudice locatif allégué n’est pas davantage caractérisé.

37. Les appelantes ne justifiant pas davantage d’une perte de chance d’acquérir le bien dans de meilleures conditions au regard de son prix d’acquisition, le jugement sera, par substitution de motifs, confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] et Mme [V] de leurs demandes d’indemnisation.

Sur les dépens

38. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Mme [F] et Mme [V], partie perdante, seront condamnées aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

39. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Mme [F] et Mme [V] étant condamnées aux dépens, il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 12 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [P] [F] et Mme [S] [V] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE