1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 25/00720 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VT5C

(Réf 1ère instance : 22/09054)

M. [X] [P]

C/

Me [B] [U]

S.C.P. TRENTE CINQ NOTAIRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 24 juin 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANT

Monsieur [X] [P]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 14] (35)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Marc GUEHO, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Maître [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.C.P. [15], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. À l’occasion de la mise en vente en 2017 de leur maison d’habitation située à [Localité 10], M. [X] [P] et Mme [M] [L] ont eu recours aux services de négociation d’une agence immobilière et se sont attachés les services de Me [B] [U], notaire à [Localité 11], exerçant au sein de la société [5] ayant son siège à [Localité 12].

2. L’acte notarié de promesse de vente au profit de M. [T] dressé par le notaire le 14 novembre 2017 n’ayant pas pu aboutir à une vente définitive, s’est ensuivie une instance devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux termes de laquelle, par jugement du 9 mars 2022, M. [P] et Mme [L] ont été déboutés de leurs demandes de condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 20.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte et de la somme de 2.500 € au titre de leur préjudice moral.

3. À la suite de cet échec judiciaire, M. [P], agissant désormais seul, a fait délivrer assignation par acte d’huissier du 13 décembre 2022 à Me [U] et à la société [5] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 20.500 € en réparation de la perte de chance subie, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’une somme de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

4. Par jugement du 22 avril 2024, le tribunal a :

— condamné solidairement Me [U] et la société [5] à payer à M. [P] la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— débouté M. [P] de sa demande de réparation d’un préjudice moral,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum Me [U] et la société [5] à payer à M. [P] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Me [U] et la société [5] aux entiers dépens de l’instance.

5. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que Me [U] avait commis une erreur en ne transcrivant pas fidèlement dans l’acte du 14 décembre 2017 la commune intention des parties concernant la mise à la charge de l’acquéreur des honoraires de l’agent immobilier, ce qui a conduit M. [T] à se retirer de la vente, en l’absence d’avenant au compromis de vente ouvrant un nouveau délai de rétractation de dix jours. Toutefois, pour les premiers juges, si cette erreur a eu pour conséquence immédiate de rendre impossible la réitération en la forme authentique de la vente du bien au prix initialement convenu, pour autant, les vendeurs ont aussitôt tiré les conséquences de l’échec de leur transaction avec M. [T] en remettant sur-le-champ en vente le bien qu’ils sont parvenus à céder le 27 août 2018 au même prix, de sorte que M. [P] n’a subi qu’un préjudice d’immobilisation financière d’une durée de cinq mois que le tribunal a compensé par l’octroi d’une somme de 900 €, alors que le préjudice invoqué, c’est-à-dire la perte de chance de bénéficier de l’indemnité de résiliation, n’aurait existé que si la condition suspensive avait défailli du fait de M. [T] ou en cas de caducité de la promesse.

Or, l’acquéreur avait obtenu son financement et l’indemnité n’avait été séquestrée que pour un montant de 500 €, le dommage allégué étant hypothétique, médiat et incertain, sans lien de causalité direct démontré avec l’erreur commise par le notaire. Quant au préjudice moral allégué, il est rejeté comme n’étant pas justifié.

6. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 4 février 2025, M. [P] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

7. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 11 avril 2025, M. [P] demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

— en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a condamné solidairement Me [U] et la société [5] à lui payer la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

* l’a débouté de sa demande de réparation d’un préjudice moral,

— statuant de nouveau,

— condamner solidairement Me [U] et la société [5] à lui verser la somme de 20.500 € en réparation de la perte de chance subie,

— ordonner que cette somme soit augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et ce, jusqu’à parfait règlement,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil,

— condamner solidairement Me [U] et la société [5] à lui verser la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral subi,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement Me [U] et la société [5] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Me [U] et la société [5] aux entiers dépens de l’appel.

* * * * *

8. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 mars 2025, Me [U] et la société [5] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à verser à M. [P] la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

— statuant à nouveau,

— débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions à leur encontre,

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation,

— juger que le montant des condamnations ne pourra excéder les quantums retenus aux termes du jugement du 22 avril 2024,

— débouter en tout état de cause M. [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [P] à leur verser la somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL [9] conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

10. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute du notaire

11. Bien que sollicitant l’infirmation du jugement à titre incident, Me [U] et la société [5] ne contestent pas qu’un montant de 0,00 € a été à tort mentionné au titre de la commission d’agence dans la promesse authentique du 14 décembre 2017 en raison d’une simple erreur informatique.

* * * * *

12. Pour M. [P], le notaire qui omet d’indiquer dans l’acte la rémunération de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur commet une faute. Or, Me [U] est le rédacteur du projet d’acte puis de la promesse de vente et donc responsable de l’erreur de montant puis de l’omission de la commission de l’agence à la charge de M. [T], point que les notaires n’ont pas entendu contester en première instance, même s’ils invoquent une erreur informatique à hauteur d’appel. Or, seule cette erreur a permis à M. [T] de se rétracter.

Réponse de la cour

13. L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

14. Le notaire est débiteur d’une obligation d’efficacité de l’acte qu’il rédige, sauf à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des parties audit acte.

15. En l’espèce, M. [P] et Mme [L] ont, par l’entremise d’une agence immobilière, trouvé un candidat à l’acquisition de leur maison d’habitation située à [Localité 10] (35), en la personne de M. [T], dans le courant du second semestre 2017.

16. La négociation s’est effectuée sur la base d’un prix net vendeur de 205.000 €, incluant 3.000 € de meubles et objets mobiliers, l’acquéreur supportant la commission de l’agence immobilière, soit 6.500 €, ainsi que les frais de la promesse et de l’acte définitif de vente évalués à 15.900 €, soit un prix d’achat acte en main de 227.000 €.

17. Or, la promesse reçue le 14 décembre 2017 par Me [U] ne fait pas apparaître la commission de l’agence immobilière, l’acte mentionnant '0,00 €' en page 6 après la mention ' commission de l’agence immobilière'. Le 'décompte prévisionnel acquéreur’ adressé par le notaire à M. [T] avant la signature de la vente définitive prévue le 16 mars 2018 modifie le prix convenu le 14 décembre 2017 en mettant à la charge de l’intéressé un montant de 6.100 € de commission d’agence, ce dernier refusant dans ces conditions de donner suite à la vente suivant courrier recommandé du 2 mars 2018.

18. Me [U] et la SCP [5] n’ont pas entendu contester l’erreur commise au moment de la promesse authentique du 14 décembre 2017, aucune somme n’ayant été répercutée au titre de la commission d’agence. Fût-elle de nature purement informatique, cette erreur est imputable au notaire qui devait vérifier ce point au moment de la lecture de l’acte.

19. En tant que de besoin, il sera ajouté que le projet de promesse dressé par Me [U] comportait également une erreur en ce qu’il mentionnait une commission de l’agence immobilière de 6.500 € au lieu de 6.100 €.

20. C’est à bon droit que les premiers juges ont retenu une faute à l’encontre du notaire.

Sur les préjudices et le lien de causalité

21. M. [P] soutient que l’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité (et non le coût de l’immobilisation) consentie au bénéficiaire de la promesse. Or, M. [T] s’est rétracté au-delà du délai de dix jours. Ce dernier bénéficiait d’un apport personnel de 50.000 € qui le mettait en mesure de faire face à l’indemnité. Me [U] reconnaît dans ses écritures que, du fait des fautes commises, la perte de chance subie est pleine et entière. Son préjudice est également moral puisqu’il a subi des répercussions psychologiques au moment de la rétractation de M. [T].

* * * * *

22. Me [U] et la société [5] soulignent que l’absence à la procédure de Mme [L] ne permet pas à M. [P] de réclamer plus de la moitié de la perte de chance qu’il allègue. Par ailleurs, la réparation de la perte de chance ne peut se confondre avec le montant du dommage lui-même et l’indemnité d’immobilisation est une stipulation contractuelle qui n’est opposable qu’entre les parties à l’acte dont le notaire ne fait pas partie. Ici, l’indemnité d’immobilisation n’était pas acquise, car la vente aurait été menée à terme, sauf à ce que M. [T] ne lève pas l’option, ce qui apparaît totalement improbable puisqu’il avait obtenu son financement. La seule chance que M. [P] a perdue, c’est celle de vendre son bien plus tôt, qui est inexistante puisque le bien, finalement vendu au même prix, n’a été immobilisé que trois mois. Le préjudice allégué est essentiellement patrimonial, M. [P] ne justifiant pas du préjudice moral allégué par ailleurs.

Réponse de la cour

23. L’erreur commise par le notaire a provoqué l’échec de la vente, de sorte qu’il existe un lien de causalité entre les préjudices allégués par M. [P] comme provenant de cet échec et la faute retenue contre Me [U].

1 – le préjudice financier :

24. Suite à l’erreur commise par Me [U], l’acquéreur pressenti, M. [T], lui a fait savoir par courrier du 2 février 2018 qu’il refusait de signer l’avenant et qu’il s’en tiendrait à la promesse du 14 décembre 2017, le notaire n’ayant qu’à assumer, selon lui, les conséquences de son omission.

25. M. [T] a exercé son droit de rétractation le 2 mars 2018 au motif de 'conditions financières modifiées dans le décompte d’acquisition final par rapport à la promesse de vente signée'.

26. Dans son jugement du 29 mars 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a rejeté la demande de condamnation de M. [T] au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte du 14 décembre 2017 au motif que 'l’absence au compromis de vente de la commission due à l’agent immobilier par l’acquéreur selon les conditions de l’offre acceptée ne peut être rectifiée que par la signature d’un avenant ouvrant un nouveau délai de rétractation de dix jours', de sorte que M. [T] pouvait se rétracter sans condition de délai, lequel ne lui avait pas été de nouveau notifié.

27. Pour M. [P], si Me [U] n’avait pas commis la faute retenue, la rétractation de M. [T], intervenue tardivement, devait entraîner le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 20.500 €.

28. Ce à quoi la cour répond que, sans la faute du notaire, M. [T] aurait tout simplement acheté la maison, puisqu’il avait obtenu un accord de financement de 176.548,00 € remboursable en 300 mois au taux de 1,69 %, rendant plus que plausible l’aboutissement de la vente, ainsi qu’en témoigne un courrier de la banque [13] du 13 février 2018.

29. La caducité fautive de la vente, à la charge de M. [T], était très peu probable, rien ne permettant de conjecturer à cet égard en considérant comme acquise à M. [P] 'l’indemnité forfaitaire d’immobilisation’ de 20.500 € prévue en page 25 de la promesse du 17 décembre 2017, d’autant moins que, le 2 février 2018, M. [T] avait fait savoir qu’il 'souhaiterait fixer la signature de son acquisition le jeudi 22 ou le vendredi 23 mars'.

30. Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le préjudice de M. [P] tient uniquement au report de la vente pendant cinq mois, l’intéressé n’ayant pas entendu contester qu’elle a eu lieu au même prix.

31. Ce préjudice a été parfaitement estimé à la somme de 900 €. Il importe peu à cet égard que Mme [L], co-venderesse, soit absente à la présente procédure.

32. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2 – le préjudice moral :

33. M. [P] ne justifie pas des répercussions psychologiques qu’il allègue à l’appui de sa demande au titre du préjudice moral.

34. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [P] de ce chef.

Sur les dépens

35. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [P], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

36. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

37. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier ensemble Me [U] et la SCP [5] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 22 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [P] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne M. [X] [P] à payer à Me [B] [U] et la SCP [5] ensemble la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT