4ème Chambre

ARRÊT N° 259

N° RG 24/02763

N° Portalis DBVL-V-B7I-UYIB

(3)

(Réf 1ère instance :

TJ Saint Nazaire

Jugement du 25.01.2024

RG N° 20/00928)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K] [O]

né le 15 Mars 1943 à [Localité 12] (44)

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [U] [F] épouse [O]

née le 09 Avril 1944 à [Localité 11] (09)

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Syndicat de copropriété de l’immeuble [10], [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL HEMON CAMUS IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 4] pris en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [S] [T]

né le 17 Août 1952 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 5]

Représenté par M^e Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [M] [R] épouse [T]

née le 13 Décembre 1954 à [Localité 14]

domiciliée [Adresse 5]

Représentée par M^e Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [X] [J]

domiciliée [Adresse 7]

Représentée par M^e Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [I] [B]

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.A.R.L. LECORPS AMENAGEMENT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par M^e Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.E.L.A.R.L. MJO prise en la personne de Me [A] [G]

demeurant [Adresse 6]

es qualités de liquidateur de la SAS CGA par jugement du Tribunal de Commerce de Nantes du 5 avril 2017

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par les appelants le 26 juillet 2024 à personne habilitée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 juillet 2015, Mme [U] [F] épouse [O] et M. [K] [O] ont acquis un appartement correspondant au lot n°22 au 4ème étage de l’immeuble Le Celtic sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Dans le cadre de la rénovation de leur appartement, ils ont fait appel à :

— la société Lecorps Aménagement pour les travaux d’aménagement suivant devis en date du 8 septembre 2015,

— la société CGA pour les travaux de démolition suivant devis en date du 15 septembre 2015.

Des fissurations étant apparues dans les parties communes et sur les cloisons des appartements du 5ème étage, le syndicat des copropriétaires a fait intervenir des professionnels aux fins de réparation des désordres, en vain.

Par jugement en date du 5 avril 2017, le tribunal de commerce de Nantes a prononcé la liquidation judiciaire de la société CGA et a désigné la société [G] MJO en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier du 19 juillet 2017, le syndic de copropriété a indiqué aux époux [O] que les fissures se reformaient et laissaient augurer la nécessité de travaux de confortation dans leur appartement, lesquels ont contesté l’origine des désordres par courrier en date du 28 août 2017.

Suivant acte d’huissier du 24 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [O] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d’expertise.

Par acte d’huissier du 7 novembre 2017, les époux [O] ont appelé à la cause la société Lecorps Aménagement.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a ordonné une expertise, désignant M. [V] [H] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 23 novembre 2019.

Par acte d’huissier du 13 mai 2020, le syndicat des copropriétaires, Mme [X] [J], Mme [I] [B], M. [Y] [T] et Mme [M] [T] ont assigné les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de reprise des travaux et en réparation de leurs préjudices.

Suivant actes d’huissier en date des 21 et 29 décembre 2020, les époux [O] ont respectivement assigné la société Lecorps Aménagement et la société CGA en garantie.

Par jugement en date du 25 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] de sa demande de condamnation des époux [O] sous astreinte à réaliser les travaux de reprise nécessaires,

— condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 507 euros TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction a compter du 1er mars 2018,

— condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 216,65 euros, au titre du préjudice financier,

— condamné les époux [O] a payer à Mmes [B] et [J] la somme de 2 894,89 euros TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction a compter du 1er mars 2018,

— condamné les époux [O] a payer à Mmes [B] et [J] la somme de 3 600 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné les époux [O] à payer aux époux [T] la somme de 11 417,15 euros TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction a compter du 1er mars 2018,

— condamné les époux [O] à payer aux époux [T] la somme de 3 600 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la société Lecorps Aménagement à garantir M. et Mme [O] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre a hauteur de 25%,

— condamné la société CGA prise en la personne de la société [G] MJO- liquidateur judiciaire à garantir M. et Mme [O] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre a hauteur de 65%,

— dit que les époux [O] devront se conformer à l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ne pas faire obstacle aux travaux nécessaires sur leur lot,

— débouté les époux [O] et le syndicat des copropriétaires Le Celtic de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté les époux [T] et les consorts [B] [J] de leur demande d’indemnité complémentaire,

— débouté la société Lecorps Aménagement de sa demande de garantie par les époux [O] des condamnations prononcées à son encontre a hauteur de 85%,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné les époux [O], la société Lecorps Aménagement et la société CGA prise en la personne de la société MJO- liquidateur judiciaire aux entiers dépens, en ce inclus les dépens de l’instance en référé, et les frais d’expertise judiciaire, selon les modalités suivantes :

—  65% à la charge de la société CGA,

—  25% à la charge de la société Lecorps Aménagement,

—  10% à la charge des époux [O],

— condamné les époux [O], la société Lecorps Aménagement et la société CGA prise en la personne de la société [G] MJO-liquidateur judiciaire à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat de copropriété [10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à Mmes [B] et [J] la somme totale de 1 000 euros,

— à M. et Mme [T] la somme totale de 1 000 euros,

selon les modalités suivantes :

-65% a la charge de la société CGA,

-25% a la charge de la société Lecorps Aménagement,

-10% a la charge des époux [O]

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [U] [F] épouse [O] et M. [K] [O] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 7 mai 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 29 juillet 2025, Mme [U] [F] épouse [O] et M. [K] [O] concluent :

A titre principal, à l’infirmation du jugement en ce qu’il :

— a alloué la somme de 21 507 euros TTC au syndicat des copropriétaires,

— les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 216,65 euros au titre du préjudice financier,

— les a condamnés à payer à Mmes [B] et [J] la somme de 2 894,89 euros au titre des travaux de reprise,

— a alloué la somme de 3 600 euros à Mmes [B] et [J] au titre d’un préjudice de jouissance,

— les a condamnés à payer aux époux [T] la somme de 11 417,15 euros au titre des travaux de reprise,

— a alloué la somme de 3 600 euros aux époux [T] au titre d’un préjudice de jouissance,

— a condamné la société CGA pris en la personne de son liquidateur à les garantir à hauteur de 65 % des sommes prononcées à leur encontre,

— a condamné la société Lecorps Aménagement à les garantir à hauteur de 25 % des sommes prononcées à leur encontre,

— les a condamnés à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros à Mmes [B] et [J], la somme de 1 000 euros aux époux [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens,

et sollicitent :

— le rejet des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, Mmes [J] et [B] et M. et Mme [T],

— la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires, Mmes [J] et [B] et M. et Mme [T], la société CGA prise en la personne de son liquidateur et la société Lecorps Aménagement à leur payer la somme de 22 100 euros à titre de dommages et intérêts,

— la fixation de toute somme due par la société CGA au passif de la liquidation judiciaire de la société CGA,

A titre subsidiaire, l’infirmation du jugement en ce qu’il a:

— alloué la somme de 21 507 euros TTC au syndicat des copropriétaires,

— alloué la somme de 3 600 euros a Mmes [B] et [J] au titre d’un préjudice de jouissance,

— alloué la somme de 3 600 euros aux époux [T] au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamné la société CGA pris en la personne de son liquidateur à les garantir à hauteur de 65 % des sommes prononcées à leur encontre,

— condamné la société Lecorps Aménagement à les garantir à hauteur de 25 % des sommes prononcées à leur encontre,

et demandent à la cour de :

— juger que la condamnation au profit du syndicat des copropriétaires ne peut excéder la somme de 9 624,55 euros TTC,

— débouter Mmes [B] et [J] et les époux [T] de toutes leurs demandes formées au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamner solidairement la société CGA prise en la personne de son liquidateur et la société Lecorps Aménagement à leur payer la somme de 22 100 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement la société CGA prise en la personne de son liquidateur et la société Lecorps Aménagement à les garantir de toutes les condamnations qui ont été ou pourraient être prononcées à leur encontre,

— fixer toute somme due par la société CGA au passif de la liquidation judiciaire de la société CGA,

En tout état de cause,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, Mmes [J] et [B], M. et Mme [T], la société CGA prise en la personne de son liquidateur judiciaire et la société Lecorps Aménagement, à leur payer la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens et sous la même solidarité,

— fixer toute somme due par la société CGA au passif de la liquidation judiciaire de la société CGA.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 31 juillet 2025, le syndicat de copropriété de l’immeuble [10], M. [S] [T], Mme [M] [T], Mme [X] [J] et Mme [I] [B] demandent à la cour de :

— débouter M. et Mme [O] de leur appel,

— confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage et l’imputabilité des désordres aux travaux d’aménagement réalisés par les appelants,

— juger que le visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans le dispositif du jugement ne concerne que les obligations des époux [O] et que ces derniers ne peuvent faire obstacle à l’exécution des travaux,

Subsidiairement,

— réformer le jugement et juger que compte tenu de l’urgence à faire réaliser les travaux

les époux [O] ne devront pas faire obstacle aux travaux nécessaires sur leur lot et qu’à défaut ils seront condamnés à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de refus, d’accès de toute entreprise mandatée par le syndic de l’immeuble à l’appartement, constaté par simple témoignage, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt, et ce pour une durée de 6 mois,

En toute hypothèse,

— réformer la décision sur le montant des condamnations,

— condamner M. et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de renforcement du plafond, et au titre des travaux sur parties communes du cinquième étage, une somme de 37 361,03 euros TTC, soit après déduction de la somme versée à ce titre en exécution du jugement la somme de 11 473,35 euros,

— condamner M. et Mme [O] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 2 944, 65 euros au titre du préjudice financier et 3 000 euros de dommages intérêts,

— condamner M. et Mme [O] à payer à Mme [B] et Mme [J] au titre des travaux dans leur appartement la somme de 10 210,61 euros, sauf à déduire la somme de 3 484,54 euros,

— condamner M. et Mme [O] à payer à Mme [B] et Mme [J] la somme de 4 500 euros au titre du préjudice de jouissance et une indemnité complémentaire de 1 000 euros, et la somme de 10 000 euros au titre de la dévalorisation du bien, sauf à déduire la somme de 3 600 euros déjà réglée,

— condamner M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [T] la somme de 24 698,40 euros au titre des travaux dans leur appartement sauf à déduire la somme de 13 742,67 euros,

— condamner M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [T] au titre du préjudice de jouissance une somme de 12 250 euros, la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité complémentaire et la somme de 10 000 euros au titre de la dévalorisation du bien, sauf à déduire la somme de 3 600 euros,

— débouter M. et Mme [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [O] à payer au syndicat de copropriété la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 6 000 euros pour les frais non répétibles devant la cour,

— condamner M. et Mme [O] à payer à Mme [B], Mme [J], Mme et M. [T] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 3 000 euros chacun pour les frais non répétibles devant la cour,

— condamner M. et Mme [O] à payer au syndicat de copropriété les entiers dépens de l’instance en référé, les frais d’expertise et les dépens de la première instance et les dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures du 18 août 2025, la société Lecorps Aménagement demande à la cour de :

— débouter M. et Mme [O] de leurs demandes de réformation de la décision déférée à son égard,

— débouter M. et Mme [O] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, des frais irrépétibles et de toutes autres demandes dirigées à son encontre,

— condamner M. et Mme [O] à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter le Syndicat de copropriété de l’immeuble [10], Mme [B] et Mme [J], M. et Mme [T] de leur demande de réformation de la décision déférée, de leurs demandes complémentaires et de leurs demandes au titre des frais irrépétibles devant la cour,

— débouter les parties de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, Monsieur et Madame [O] ont signifié à la SELARL MJO prise en la personne de Maître [A] [G], ès-qualités de liquidateur de la SAS CGA, leur déclaration d’appel et leurs conclusions.

Celle-ci n’a pas constitué avocat.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à ses écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les responsabilités

A la suite de l’apparition de fissurations dans les parties communes du 5ème étage de la résidence [10] et dans deux appartements de cet étage appartenant à Mesdames [J] et [B] en indivision (appartement N°54) et aux époux [T] (appartement N°55), plusieurs expertises amiables ont été réalisées par les assureurs des parties concernées avant que ne soit ordonnée une expertise judiciaire confiée à Monsieur [H].

Ce dernier a constaté tout comme les précédents experts, l’existence de fissures dans les appartements N°54 et 55 situés au 5ème étage et également dans le dégagement commun à ces deux appartements.

Il a conclu après avoir examiné les lieux, les plans de l’appartement du 4ème étage produits par Monsieur [O] ainsi que des vidéos, que la démolition des cloisons en briques de l’appartement de celui-ci qui se trouvaient précisément à l’aplomb des appartements N°54 et 55 et du couloir y menant, de l’habillage en maçonnerie de briques d’une gaine technique, ainsi que la pose d’un faux plafond en plaques de plâtre, qui ont entraîné l’affaissement du plancher haut de l’appartement des époux [O], sont à l’origine des désordres constatés au 5ème étage.

Il sera relevé qu’il rejoint en cela les conclusions des différents experts intervenus à la demande des parties.

En réponse à des dires, il a expressément écarté comme n’ayant pas de lien avec les fissures observées, l’aménagement de l’appartement N°55 ainsi que des travaux de couverture.

Les appelants soutiennent que le bureau d’études ASCIA qui avait réalisé un diagnostic dans le cadre de la mission que lui avait confiée l’assurance du syndic de la copropriété, et qu’il ont contacté par la suite, a considéré le 12 juillet 2024, que l’origine des désordres provenait certes de la flexion des solives et d’un entrait mais que ces éléments présentaient un sous-dimensionnement.

Ils en concluent que l’expert judiciaire s’est fourvoyé puisque leurs travaux n’ont pas selon eux, entraîné une flexion des solives, mais ont révélé une faiblesse structurelle.

Il sera relevé que dans son diagnostic plancher bois du 13 juin 2018 auquel se réfère l’expert judiciaire, la société Ascia Ingénierie concluait comme suit :

' Il est clair que les solives devaient s’appuyer sur les cloisons séparatives. En démolissant les cloisons du R+4, cela a supprimé des points d’appuis pour les planchers créant ainsi des fissures sur les cloisons en briques sensibles aux variations de déformation (matériaux dits 'fragiles').

En l’état, étant donné que les solives se sont retrouvées dans une nouvelle configuration structurelle à savoir la suppression des appuis intermédiaires réalisés par les cloisons, et que le matériau bois est soumis à un phénomène de fluage (amplification de la flèche sous les charges de longue durée), les déformations ne sont pas stabilisées, d’autant plus que les chambres ne sont pas occupées (charges d’exploitation faibles).

L’expertise structure bois du 12 juillet 2024 au demeurant non contradictoire, dont se prévalent les appelants, ne conclut pas autrement puisqu’au paragraphe 'analyses et causes', il est indiqué :

' Les fissurations observées dans les deux appartements du dernier niveau trouvent leur origine dans la suppression des cloisons séparatives situées à l’aplomb, dans l’appartement de M.[O].

Les analyses des plans précise que :

— cette cloison était située sous la cloison du doublage d’accès aux deux appartements fissurés,

— la cloison de doublage de l’étage dispose de poteaux bois permettant de reprendre des charges gravitaires et sous-entend que la cloison démolie en disposait également (même typologie de construction).

Même si cette cloison n’avait sans doute pas un rôle porteur principal de l’immeuble, elle jouait un rôle dans le comportement du plancher haut. Le phénomène de fluage du plancher bois dans le temps a certainement provoqué un appui du plancher sur la cloison. La dépose de cette dernière a provoqué la suppression d’un appui entraînant un affaissement et l’ouverture de fissures des doublages posés sur le plancher.'

Si ce rapport mentionne que 'l’analyse de la déformée des solives précise un sous-dimensionnement sous condition flèche finale et fragile qui peut causer des fissures dans les faux plafonds et cloisons', il n’affirme nullement que ce serait là la cause des désordres alors qu’il est précisé plus loin s’agissant de cette cause, que le plancher se serait déformé à la suite de la dépose des cloisons dans l’appartement de M.[O], servant d’appui aux solives.

Le rapport de Monsieur [L] [W] réalisé de manière unilatérale à la demande des appelants et donc non-contradictoire, s’il fait état d’un sous-dimensionnement du plancher du 5ème niveau, ne le mentionne qu’à titre de cause secondaire. Il retient tout comme les différents experts qui sont intervenus, comme causes principales, une absence d’étude prélable avant démolition, une mise en oeuvre défaillante avec absence d’étaiement provisoire ainsi que l’absence de prise en compte des poteaux en bois intégrés aux cloisons et aux châssis des fenêtres, qui jouaient un rôle semi-porteur.

On peut donc légitimement en déduire qu’en l’absence des causes principales, l’affaissement du plancher n’aurait pas eu lieu, étant ici rappelé qu’il n’existait aucune fissure au 5ème étage avant la suppression des cloisons dans l’appartement des époux [O], ce qui confirme qu’un éventuel sous-dimensionnement du plancher n’est pas à l’origine de son affaissement et de l’apparition des fissures au 5ème étage.

L’argument selon lequel, une faiblesse structurelle serait à l’origine des désordres sera donc écarté.

Il n’est par ailleurs pas démontré par les appelants qui ne produisent aucune pièce à l’appui de cette affirmation, que la vétusté de l’immeuble serait à l’origine des désordres dont la responsabilité incomberait au syndicat des copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il apparaît que c’est à juste titre que le tribunal a estimé que les désordres observés, étaient la conséquence des travaux d’aménagement réalisés par les époux [O].

En application tant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de la théorie des troubles anormaux de voisinage figurant désormais à l’article 1253 du code civil, tout copropriétaire est responsable des troubles anormaux de voisinage causés à ses voisins, ceux-ci incluant le syndicat des copropriétaires.

Eu égard aux désordres dont la cause se trouve dans les travaux d’aménagement réalisés à la demande des époux [O], copropriétaires, leur responsabilité se trouve engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur les travaux de reprise

Le tribunal, suivant en cela les conclusions de l’expert judiciaire, a condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 21.507,00 € TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 1er mars 2018.

Les appelants contestent la somme qui a été allouée au syndicat des copropriétaires, qui comprend à hauteur de 12.100,00 € TTC, la réalisation d’un nouveau faux-plafond dans leur appartement et concerne donc la reprise d’une partie privative, qui ne peut donc selon eux, être versée à celui-ci qui ne saurait obtenir l’allocation d’une somme supérieure à 9.624,55 € TTC.

Ils estiment cette somme d’autant moins justifiée que l’expert qu’ils ont consulté, Monsieur [W], a relevé qu’il était possible de réaliser des travaux en passant par le plancher du 5ème étage, sans démolir le plafond de leur appartement.

Ils relèvent en outre que le devis [D] [C] produit par la copropriété en cause d’appel, comporte plusieurs postes relatifs à la démolition d’ouvrage leur appartenant et à leur réfection.

Ils s’opposent aux autres demandes du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci rappelant que l’expert judiciaire a déposé son rapport alors qu’il ne disposait pas de devis pour la reprise des charges, conteste le chiffrage qu’il a retenu, qui est selon lui, insuffisant.

Il conclut à l’infirmation du jugement s’agissant des sommes qui lui ont été allouées et sollicite la condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 37.361,03 € TTC au titre des travaux de renforcement du plafond et des travaux sur les parties communes du 5ème étage, ainsi que des sommes de 2.944,65 € au titre du préjudice financier (frais de mesures conservatoires) et 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts compte tenu de l’opposition des époux [O] à la réalisation des travaux.

S’agissant des travaux de reprise, il sera relevé que l’expert judiciaire a chiffré leur coût à partir de devis produits par le syndicat des copropriétaires. Il ne peut donc être tenu compte de devis postérieurs au dépôt du rapport d’expertise qui n’ont pas été débattus contradictoirement.

Il a préconisé le renforcement des solives au-dessus de la zone où les cloisons ont été supprimées, qui pourra être réalisé par moisage d’une section bois complémentaire ou par vissage d’un talon bois, ce qui implique la démolition du plafond de l’appartement du 4ème étage.

Il a estimé à dire d’expert en intégrant les devis qui lui ont été fournis, le montant des travaux en distinguant ceux relatifs à la démolition et à la réalisation d’un nouveau plafond dans l’appartement des époux [O].

Compte tenu de la nécessité de détruire le plafond de ces derniers pour procéder aux réparations portant sur des parties communes, c’est à juste titre que le tribunal a condamné les époux [O] à payer au syndicat des copropriétaires, l’intégralité du montant des travaux de reprise, comprenant notamment la démolition et la réfection de leur plafond.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.507,00 € TTC conformément au chiffrage de l’expert judiciaire, à charge pour eux de se retourner contre les deux entreprises ayant concouru à la réalisation du dommage comme il sera vu ci-après.

Sur le préjudice financier du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui ne lui a accordé que la somme de 216,65 € en réparation de son préjudice financier et sollicite à nouveau une somme de 2.944,65 € se décomposant comme suit :

— facture Fouillet (rebouchage des fissures) : 216,65 €

— facture Cabinet Phidias du 28 février 2017 : 220,00 €

— facture Cabinet Phidias du 23 mars 2018 : 1.428,00 €

— facture société ASCIA du 18 juin 2018 : 1.080,00 €

Ces trois factures qui n’ont pas été retenues par le tribunal, sont relatives à des expertises amiables réalisées à la demande du syndicat des copropriétaires. Elles ne peuvent être incluses dans le préjudice financier. C’est à juste titre que le tribunal a estimé qu’elles relevaient des frais irrépétibles.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 216,65 € le montant du préjudice financier du syndicat des copropriétaires qu’il a condamné les époux [O] à lui payer.

Sur la demande d’exécution des travaux sous astreinte

Le tribunal a dit que les époux [O] devraient se conformer à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ne pas faire obstacle aux travaux nécessaires sur leur lot.

Il n’y a pas lieu de préciser que cette disposition du jugement ne concerne que les obligations des époux [O], ledit texte étant particulièrement clair sur ce point.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soutenant que les époux [O] s’opposent à la réalisation des travaux dans leur appartement et se prévalant de l’urgence, demande à la cour de préciser qu’à défaut de se conformer à cet article, ils seront condamnés à une astreinte provisoire de 500 € par jour de refus, constaté par simple témoignage, d’accès de toute entreprise mandatée par le syndic de l’immeuble à l’appartement, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt pour une durée de six mois.

Il précise que le renfort du solivage du plafond a été voté.

Les époux [O] rappellent que l’article 9 précité, vise des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’était pas le cas, le syndic ayant souhaité leur imposer l’exécution de travaux non votés, raison pour laquelle ils ont saisi le juge de l’exécution qui a reconnu le bien-fondé de leur position.

Ils contestent en outre le caractère urgent des travaux de reprise alors que les désordres affectant les parties communes sont stabilisés.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des lieux, et que ceux-ci ne peuvent faire obstacle à l’exécution, même sur leurs parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altéres de façon durable.

Le juge de l’exécution de Saint-Nazaire, saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] aux fins d’obtenir le prononcé d’une astreinte provisoire, a rejeté cette demande, en l’absence de preuve de ce qu’une assemblée générale aurait voté les travaux de reprise.

La cour constate au vu du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 10 juin 2025, que ce n’est qu’à cette date que ces travaux ont été votés.

Il n’est pas démontré que depuis lors les époux [O] se seraient opposés à la réalisation des travaux affectant leurs parties privatives.

Leur caractère urgent n’est pas davantage établi, alors que cette situation perdure depuis 2015 sans qu’il ne soit argué d’une aggravation des désordres.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit que les époux [O] devront se conformer à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ne pas faire obstacle aux travaux nécessaires sur leur lot, et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte provisoire.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires estime avoir subi un préjudice distinct de celui indemnisé par le tribunal au motif qu’il a dû multiplier les démarches, organiser les assemblées générales, contacter des entreprises, et s’est heurté à l’opposition des époux [O] sur la réalisation des travaux. Il ajoute que les copropriétaires ont également supporté la vue des parties communes dégradées.

Les motifs invoqués par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de demande de dommages-intérêts ne sont pas de nature à justifier d’un préjudice distinct de ceux qui ont été indemnisés par ailleurs.

En effet les démarches, organisations d’assemblées générales recherche d’entreprises ressortent de sa mission habituelle. En outre, en l’absence d’un vote des travaux par l’assemblée générale, l’opposition des époux [O] ne pouvait être considérée comme illégitime. Enfin, compte tenu de la situation sous les toits des parties communes dégradées, il ne peut être sérieusement soutenu que leur vue aurait causé un préjudice aux copropriétaires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes de Mesdames [B] et [J]

Sur le montant des travaux de reprise

Mesdames [B] et [J] sont propriétaires de l’appartement N°54 situé au 5ème étage, dans lequel des fissures ont été constatées.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise à 2.894,89 € TTC, somme que le tribunal a condamné les époux [O] à leur payer.

Elles soutiennent que depuis lors, le plancher n’a cessé de s’effondrer, entraînant notamment les murs dans sa chute et qu’elles sont contraintes d’effectuer des travaux beaucoup plus importants, chiffrés à la somme de 10.210,61 €.

La cour relève que l’aggravation des désordres dont Mesdames [B] et [J] font état n’est justifié par aucune pièce, et qu’en outre, les nouveaux devis qu’elles produisent et qui ont été établis à leur seule demande, ne présentent pas de caractère contradictoire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à leur payer la somme de 2.894,89 € TTC au titre des travaux de reprise dans leur appartement, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 1er mars 2018.

Sur les autres préjudices

Mesdames [B] et [J] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 3.600,00 € le montant de leur préjudice de jouissance et estiment que doit leur être allouée à ce titre la somme de 4.500,00 € (3 ans X 1.500), se prévalant de l’impossibilité d’utiliser leur bien comme chambre d’appoint durant la période estivale depuis 2017, et des nombreux déplacements qu’elles ont été contraintes de faire pour assister aux différentes réunions, notamment d’expertise pour lesquels elles sollicitent une somme de 1.000,00 € à titre de préjudice complémentaire.

Elles font également état d’un préjudice au titre de la dévalorisation de leur bien qu’elles évaluent à 10.000,00 €.

S’agissant de ce dernier préjudice, la cour constate qu’aucune pièce justificative n’est produite à l’appui de cette demande qui sera donc rejetée.

S’agissant des nombreuses démarches dont elles font état, la cour constate tout comme le tribunal qu’elles ne produisent aucune pièce à l’appui du préjudice qu’elles invoquent.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutées de leur demande à ce titre.

L’expert judiciaire a indiqué que les chambres impactées par les désordres dont celle de Mesdames [B] et [J], n’étaient plus habitables compte tenu de leur impropriété à destination résultant des travaux réalisés par les époux [O]. Il a estimé que cette situation qui durait depuis plusieurs années générait un préjudice de jouissance.

Eu égard aux constatations de l’expert judiciaire et des photographies figurant au rapport d’expertise, il n’est pas contestable que la chambre de Mesdames [B] et [J] ne peut plus être utilisée.

Elles ont donc subi un préjudice de jouissance, qui doit être évalué en tenant compte du caractère résiduel de l’utilisation dont elles font état. Il sera retenu à ce titre une indemnisation de 400 € par an, soit depuis 10 ans, la somme de 4.000,00 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à leur payer la somme de 3.600,00 € à ce titre. Ils seront condamnés à leur payer la somme de 4.000,00 €.

Sur les demandes des époux [T]

Les époux [T] sont propriétaires de l’appartement N°55. Ils sollicitent l’infirmation du jugement quant aux montants qui leur ont été alloués au titre des travaux de reprise, et de leur préjudice de jouissance et en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnité complémentaire au titre des démarches entreprises et réclament en outre une somme de 10.000,00 € au titre de dévalorisation de leur bien.

S’agissant de ce dernier préjudice, la cour constate qu’aucune pièce justificative n’est produite à l’appui de cette demande qui sera donc rejetée.

S’agissant des nombreuses démarches dont ils font état, la cour constate tout comme le tribunal qu’ils ne produisent aucune pièce à l’appui du préjudice qu’ils invoquent, qui au demeurant relèverait des frais irrépétibles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des travaux de reprise, la cour relève que les nouveaux devis que produisent les époux [T], ont été établis à leur seule demande, et ne présentent pas de caractère contradictoire. Il sera en outre rappelé que la condamnation prononcée par le tribunal au titre des travaux de reprise est indexée, donnant ainsi lieu à une réévaluation d’office.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à leur payer la somme de 11.417,15 € TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 1er mars 2018.

L’expert judiciaire a indiqué que les chambres impactées par les désordres dont celle des époux [T], n’étaient plus habitables compte tenu de leur impropriété à destination résultant des travaux réalisés par les époux [O]. Il a estimé que cette situation qui durait depuis plusieurs années générait un préjudice de jouissance.

Eu égard aux constatations de l’expert judiciaire et des photographies figurant au rapport d’expertise, il n’est pas contestable que le studio des époux [T] ne peut plus être utilisé.

Même s’ils ne démontrent pas que celui-ci faisait l’objet de locations, ils ont nécessairement subi un préjudice de jouissance puisqu’ils ne peuvent plus l’utiliser même pour leur propre usage. Celui-ci doit être évalué en tenant compte de ce qu’il n’était pas utilisé de façon habituelle. Il sera retenu à ce titre une indemnisation de 400 € par an, soit depuis 10 ans, la somme de 4.000,00 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à leur payer la somme de 3.600,00 € à ce titre. Ils seront condamnés à leur payer la somme de 4.000,00 €.

Sur les préjudices des époux [O]

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à leurs demandes d’indemnisation au titre de la reprise du plafond pour la somme de 12.100,00 € et de leur préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 10.000,00 €.

Ils sollicitent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires, de Mesdames [B] et [J], des époux [T], de la société CGA prise en la personne de son liquidateur judiciaire et de la société Lecorps Aménagement à leur payer la somme de 22.100,00 € à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que Mesdames [B] et [J] et les époux [T], n’étant pas responsables des préjudices dont se prévalent les époux [O], ceux-ci seront déboutés des demandes présentées à leur encontre.

Comme il a été vu ci-dessus, le coût des travaux de reprise ayant été accordé au syndicat des copropriétaires, les époux [O] ne peuvent être indemnisés à ce titre.

Ils sollicitent également une indemnité au titre de leur préjudice de jouissance.

Toutefois dès lors qu’ils sont en partie responsables des désordres et donc des travaux qui devront intervenir, Il n’y a pas lieu de les indemniser d’un prétendu préjudice de jouissance.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande en garantie des époux [O]

L’expert judiciaire a conclu que l’imputabilité des désordres incombait en premier lieu à l’entreprise qui a entrepris les travaux de démolition sans précaution, ainsi qu’au maître de l’ouvrage qui a commandé les travaux et à l’entreprise d’agencement.

Il a proposé la répartition des responsabilités comme suit :

—  10% au maître de l’ouvrage qui a fait office de maître d’oeuvre et qui a demandé aux entreprises de démolir des ouvrages appartenant directement à la copropriété (gaine technique),

—  25% pour l’entreprise d’agencement qui a accepté de travailler dans l’appartement sans aucune consolidation de l’étage supérieur,

—  65% à l’entreprise de démolition qui n’a pris aucune précaution.

Le tribunal a retenu ce partage de responsabilités.

Les appelants soutiennent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir fait appel à un maître d’oeuvre, qu’ils n’ont aucune compétence notoire en matière de construction et qu’il ne peut leur être reproché une acceptation délibérée des risques.

Ils estiment que les entreprise CGA et Lecorps Aménagement doivent les garantir intégralement des condamnations prononcées à leur encontre.

La société Lecorps Aménagement ne conteste pas sa responsabilité, mais soutient ne pas avoir procédé à la démolition des cloisons mais seulement à leur réfection et affirme que Monsieur [O] a, au regard de l’ampleur des travaux, pris la casquette de maître d’oeuvre d’exécution.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit qu’elle devrait garantir les époux [O] à hauteur de 25% et non in solidum.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les époux [O] se seraient comportés en maîtres d’oeuvre, alors qu’ils se sont contentés d’établir un plan succinct et ont fait confiance aux entreprises choisies pour réaliser les travaux selon les modalités déterminées par ces dernières.

La responsabilité des sociétés CGA et Lecorps Aménagement dans la survenance du sinistre résulte du rapport d’expertise.

Elles devront donc les garantir intégralement des condamnations prononcées à leur encontre.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Lecorps Aménagement à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 25 % et la SAS CGA prise en la personne de la SARL [G] MJO liquidateur judiciaire à les garantir à hauteur de 65 %.

La SARL Lecorps Aménagement sera condamnée à garantir intégralement les époux [O] des condamnations prononcées à leur encontre.

La SAS CGA faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, la créance sera fixée au passif de sa liquidation judiciaire.

La cour constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande en garantie de la SARL Lecorps Aménagement à hauteur de 65 % à l’encontre de la société CGA.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [O], la SARL Lecorps Aménagement et la SAS CGA pris en la personne de son liquidateur judiciaire, la SARL [G] MJO à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat de copropriété [10], la somme de 2.000 € ,

— à Mesdames [B] et [J] la somme totale de 1.000 €,

— à Monsieur et Madame [T], la somme totale de 1.000 €,

selon les modalités suivantes :

—  65% à la charge de la société CGA,

—  25 % à la charge de la société Lecorps Aménagement,

—  10 % à la charge des époux [O],

et de condamner Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] épouse [O] à payer :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] Celtic, la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à Mesdames [I] [B] et [X] [J], la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [R] son épouse, la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

La SARL Lecorps Aménagement sera condamnée à garantir Monsieur et Madame [O] des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La créance des époux-[O] à ce titre sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CGA.

La SARL Lecorps Aménagement et les époux [O] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné les époux [O], la SARL Lecorps Aménagement et la SAS CGA pris en la personne de son liquidateur judiciaire, la SARL [G] MJO aux entiers dépens, en ce inclus les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire selon les modalités suivantes :

—  65% à la charge de la société CGA,

—  25 % à la charge de la société Lecorps Aménagement,

—  10 % à la charge des époux [O],

Les époux [O] seront condamnés aux entiers dépens de première instance, de référé et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La SARL Lecorps Aménagement sera condamnée à garantir Monsieur et Madame [O] des condamnations prononcées au titre des dépens, en ce inclus les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire.

La créance des époux-[O] à ce titre sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CGA.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rndu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 25 janvier 2024 sauf en ce qu’il a :

— condamné les époux [O] à payer à Mesdames [B] et [J] la somme de 3.600 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné les époux [O] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.600 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la SARL Lecorps Aménagement à garantir Monsieur et Madame [O] de toutes condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 25 %,

— condamné la SAS CGA prise en la personne de la SARL [G] MJO liquidateur judiciaire à garantir les époux [O] à hauteur de 65 %,

— condamné les époux [O], la SARL Lecorps Aménagement et la SAS CGA pris en la personne de son liquidateur judiciaire, la SARL [G] MJO à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat de copropriété [10], la somme de 2.000 € ,

— à Mesdames [B] et [J] la somme totale de 1.000 €,

— à Monsieur et Madame [T], la somme totale de 1.000 €,

selon les modalités suivantes :

—  65% à la charge de la société CGA,

—  25 % à la charge de la société Lecorps Aménagement,

—  10 % à la charge des époux [O],

— condamné les époux [O], la SARL Lecorps Aménagement et la SAS CGA pris en la personne de son liquidateur judiciaire, la SARL [G] MJO aux entiers dépens, en ce inclus les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire selon les modalités suivantes :

—  65% à la charge de la société CGA,

—  25 % à la charge de la société Lecorps Aménagement,

—  10 % à la charge des époux [O],

L’INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau et Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] son épouse à payer à Madame [I] [B] et Madame [X] [J], la somme de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [I] [B] et Madame [X] [J] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la dévalorisation de leur bien,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] son épouse à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [R] son épouse, la somme de 4.000 € eu titre de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [S] [T] et Madame [M] [R] son épouse de leur demande de dommages-intérêts au titre de la dévalorisation de leur bien,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] son épouse à payer :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence [10], la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à Mesdames [I] [B] et [X] [J], la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [R] son épouse, la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

DEBOUTE la SARL Lecorps Aménagement et les époux [O] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] son épouse aux entiers dépens de première instance, de référé et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SARL Lecorps Aménagement à garantir intégralement Monsieur [K] [O] et Madame [U] [F] son épouse, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CGA la créance des époux [O] au titre de toutes les condamnations prononcées à leur encontre y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Le Greffier, Le Président,