ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/06129 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QPDZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 NOVEMBRE 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/00869

APPELANTE :

Madame [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e DAHROUR substituant M^e Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [T] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

assigné à personne le 21/01/25

Madame [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

assignée à personne le 21/01/25

Madame [N] [D]

[Adresse 9]

[Localité 2]

assignée en l’étude d’huissier le 17/01/25

Ordonnance de clôture du 13 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Cemagistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2020, avec prise d’effet le 15 juin 2020, Mme [E] [Z] a donné à bail à M. [T] [M] et Mme [S] [L] une maison de village avec jardin située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, Mme [N] [D] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [M] et Mme [L].

Le 16 février 2024, Mme [R] a fait signifier à M. [M] et Mme [L] un commandement de payer la somme de 6 570 euros visant la clause résolutoire.

Par acte du 20 février 2024, Mme [Z] a dénoncé le commandement de payer à Mme [D] en sa qualité de caution solidaire.

Puis, par actes de commissaire de justice du 24 avril 2024 pour les deux premiers et du 19 avril 2024 pour la troisième, Mme [Z] a fait assigner en référé M. [M], Mme [L] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, qu’il ordonne l’expulsion des locataires, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte, et qu’il condamne solidairement les défendeurs à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 620 euros au titre des loyers, charges et prestations arrêtés au 15 juin 2023, assortie des intérêts au taux légal, la somme de 5 050 euros au titre des loyers, charges et prestations dus pour la période du 16 juin 2023 au 16 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, outre la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 20 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— déclaré revable l’action en référé,

— débouté Mme [Z] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020 concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7],

— débouté Mme [Z] de ses demandes d’expulsion de M. [M] et Mme [L] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté Mme [Z] de sa demande de provision,

— débouté Mme [Z] de ses autres demandes,

— condamné Mme [Z] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [Z],

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté Mme [Z] de sa demande de ce chef,

— constaté l’exécution provisoire,

— dit qu’une copie de la décision serait transmise au représentant de l’Etat dans le département.

Par déclaration en date du 10 décembre 2024, Mme [Z] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet et ses moyens et prétentions, Mme [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en date du 20 novembre 2024 en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020 et ayant pris effet le 15 juin 2020 entre M. [M], Mme [L] et elle, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8],

* l’a déboutée de sa demande d’expulsion de M. [M] et de Mme [L], ainsi que de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

* l’a déboutée de sa demande de provision,

* l’a déboutée de ses autres demandes,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

* a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a déboutée de sa demande de ce chef,

Statuant à nouveau,

— juger comme acquise la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 28 mai 2020, à la date du 16 avril 2024,

— fixer à la somme de 8 682 euros, le montant des loyers, charges et prestations impayés arrêtés à la date du 16 avril 2024, date de résiliation du bail,

— prendre acte du règlement effectué par M. [M] et Mme [L], d’un montant de 6 000 euros, en août 2024,

— prendre acte du départ effectif des locataires et de la remise des clés le 5 août 2024,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 682 euros au titre des loyers, charges et prestations arrêtés au 16 avril 2024, outre intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés, soit jusqu’au 5 août 2024

— condamner solidairement M. [M] et Mme [L] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 février 2024,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le premier juge l’a déboutée de ses demandes au motif qu’elle n’avait pas produit de décompte postérieur à celui joint au commandement de payer, alors qu’autorisée à produire une note en délibéré, son conseil l’avait déposé au greffe le 7 novembre 2024.

Elle fait valoir que le commandement de payer étant demeuré infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise de plein droit. Elle précise en outre que les locataires ont quitté le logement le 5 août 2024 et remis les clés au commissaire de justice qu’elle avait mandaté.

Du reste, elle précise que M. [M] et Mme [L] restaient lui devoir une somme de 8 682 euros au titre des loyers, charges et prestations au 16 avril 2024 et qu’ils ont réglé une somme de 6 000 euros au mois d’août 2024.

M. [M] et Mme [L], auxquels la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées à personne, et Mme [D], à laquelle déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l’espèce, dispose que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties en date du 28 mai 2020 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges aux échéances fixées.

De plus, il est établi que par acte délivré le 16 février 2024, Mme [Z] a fait délivrer à M. [M] et Mme [L] un commandement de payer la somme principale de 6 570 euros.

Il est justifié qu’au commandement était annexé un décompte des sommes dues par les locataires, duquel il ressort qu’étaient réclamées une somme de 6 000 euros au titre des loyers et charges dus entre le mois d’avril 2023 et le mois de février 2024 inclus, une somme de 350 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères afférentes aux années 2020, 2021, 2022 et 2023 et une somme de 220 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière.

S’il n’est pas justifié des sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais d’entretien de la chaudière, il n’est pas contestable que le commandement est valable à hauteur des montants des loyers échus impayés, soit à hauteur de 6 000 euros.

Or, il ressort du décompte de l’arriéré locatif produit par Mme [E] [Z] que M. [T] [M] et Mme [S] [L] ne sont pas acquittés du montant des loyers visé au commandement dans les deux mois de sa délivrance.

De leur côté, les intimés ne justifient pas de paiements non pris en considération.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 avril 2024.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a débouté Mme [Z] de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail et statuant à nouveau, la cour constatera que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020 étaient acquises à la date du 16 avril 2024 et déclarera en conséquence M. [T] [M] et Mme [S] [L] occupants sans droit ni titre des lieux situés à cette adresse à compter de cette date.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du premier alinéa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par Mme [E] [Z] que M. [T] [M] et Mme [S] [L] étaient redevables d’une somme de 9 682 euros au titre des loyers et des charges non réglés allant du mois d’avril 2023 au mois d’avril 2024 inclus et qu’ils ont réglé une somme de 3 000 euros le 6 août 2024 et une somme de 3 000 euros le 26 août 2024.

Si la taxe d’enlèvement des ordures menagères et les frais d’entretien de la chaudière sont des charges récupérables dues par les locataires, il appartient toutefois au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur.

Or, en l’espèce, Mme [E] [Z] ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier des sommes par elle sollicitées à ce titre.

Il n’est donc pas justifié de ce qu’elle détiendrait une créance non sérieusement discutable au titre des charges.

Au vu du montant du loyer contractuellement prévu et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de Mme [E] [Z], il n’est pas sérieusement contestables que M. [T] [M] et Mme [S] [L] étaient redevables d’une somme de 2 000 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à la période comprise entre le mois d’avril 2023 et le mois d’avril 2024.

M. [T] [M] et Mme [S] [L] seront pas conséquences condamnés solidairement au paiement d’une provision de ce montant.

De plus, occupants sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation du bail, M. [T] [M] et Mme [S] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’au 5 août 2024, date à laquelle Mme [E] [Z] indique que les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés au commaissaire de justice par elle mandaté.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [T] [M] et Mme [S] [L] succombant, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné Mme [E] [Z] aux dépens de première instance et en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [M] et Mme [S] [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 février 2024. Ils seront également condamnés in solidum à verser à Mme [E] [Z] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020, entre Mme [E] [Z], d’une part, et M. [T] [M] et Mme [S] [L], d’autre part, portant sur une maison située [Adresse 6], étaient acquises à la date du 16 avril 2024,

Déclare en conséquence M. [T] [M] et Mme [S] [L] occupants sans droit ni titre des lieux situés à cette adresse à compter du 16 avril 2024,

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [S] [L] à payer à Mme [E] [Z], à titre provisionnel, la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif afférent à la période comprise entre le mois d’avril 2023 et le mois d’avril 2024,

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [S] [L] à payer à Mme [E] [Z], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant de 1 000 euros, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’au 5 août 2024,

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [S] [L] à payer à Mme [E] [Z] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [T] [M] et Mme [S] [L] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le greffier La présidente