1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/03983

N° Portalis

DBVL-V-B7I-U6NJ

(Réf 1ère instance : 24/000105)

SARL [Adresse 10]

C/

Mme [D] [V]

M. [G] [V]

M. [C] [V]

M. [B] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 février 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 mai 2025

****

APPELANTE

SARL AGENCE DE LA MAISON ROUGE immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-MALO sous le n° 432.002.897, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Madame [D] [V]

[Adresse 6]

[Localité 12] – TEXAS – ETATS-UNIS

Monsieur [G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 15] – ETATS-UNIS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 2]

[Localité 9] – ETATS-UNIS

Monsieur [B] [V]

[Adresse 8],

[Localité 4] – ETATS-UNIS

Tous régulièrement assignés tel que prévu par la convention de la Haye du 15 novembre 1965

FAITS ET PROCÉDURE

1. Les 21 et 23 août 2020, M. [B] [V], M. [C] [V], M. [G] [V] et Mme [D] [V] ont conclu, par l’entremise de l’agence immobilière Sarl [Adresse 10], un compromis de vente avec d’une part les époux [U] et [F] [I] et d’autre part les époux [S] et [E] [I], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 13].

2. Un acompte de 10.000 € a été versé par les consorts [I] conformément au compromis de vente. L’étude de Me [P], notaire à [Localité 13] était désignée comme séquestre de cette somme.

3. Diverses conditions suspensives étaient stipulées dans le compromis de vente, notamment celle tenant à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

4. [S] [I] est décédé le 5 décembre 2020, avant la régularisation de l’acte authentique de vente.

5. Le 11 décembre 2020, les consorts [I] ont écrit à l’agence immobilière pour l’informer de ce qu’ils entendaient activer la clause du compromis qui 'annule la vente’ , compte tenu du décès de l’un des co-acheteurs.

6. Par requête du 22 avril 2023, les consorts [V] ont saisi la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Malo afin d’ordonner à Me [O], notaire des consorts [I], et à l’agence immobilière de la maison rouge de communiquer les justificatifs des conditions suspensives et plus précisément l’attestation établie par l’organisme bancaire des consorts [I] relativement à l’obtention d’un prêt.

7. Suivant ordonnance du 10 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo a enjoint Me [O] et la Sarl Agence de la maison rouge de communiquer l’ensemble des justificatifs des démarches des époux [I] ayant trait aux conditions suspensives.

8. Par actes d’huissier des 19 février et 19 mars 2024, les consorts [V] ont fait assigner Me [Z] [O] et la Sarl [Adresse 10] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

9. Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandaient au juge des référés de :

— leur donner acte de ce qu’ils se désistaient de leur demande de communication à l’encontre de Me [O],

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande,

— condamner la Sarl Agence de la maison rouge de leur communiquer les justificatifs des conditions suspensives et plus précisément l’attestation établie par l’organisme bancaire des époux [I], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— débouter Me [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl [Adresse 10] à leur verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

10. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 juin 2024, le juge des référés de [Localité 14] a :

— dit parfait le désistement des consorts [V] à l’égard de Me [O],

— condamné la Sarl Agence de la maison Rouge à communiquer aux consorts [V] les justificatifs de la réalisation des conditions suspensives, notamment l’attestation établie par l’organisme bancaire des époux [I], sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision,

— condamné la Sarl [Adresse 10] aux dépens.

11. Par déclaration du 3 juillet 2024, la Sarl Agence de la maison rouge a interjeté appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

12. La Sarl [Adresse 10] expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 août 2024.

13. Elle demande à la cour de :

— réformer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Agence de la maison rouge à communiquer tout justificatif de la réalisation des conditions suspensives, notamment l’attestation établie par l’organisme bancaire des époux [I],

— rejeter la demande de communication de pièces présentée par les consorts [V],

— réformer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la Société [Adresse 10] aux dépens,

— condamner in solidum Madame [D] [V], Monsieur [G] [V], Monsieur [C] [V] et Monsieur [B] [V] aux entiers dépens.

14. Les consorts [V] résidant à [Localité 12] (Texas) aux Etats-Unis n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été régulièrement signifiées aux intimés non constitués le 23 août 2024, le commissaire de justice ayant procédé selon les modalités de signification d’un acte judiciaire à l’étranger en matière civile et commerciale prévues par la convention de la Haye du 15 novembre 1965.

MOTIVATION DE LA COUR

1°) Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

15. En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

16. A titre liminaire, les articles 133 et 134 du code de procédure civile

1: L’article 133 énonce que :'Si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé au juge d’enjoindre cette communication’ et l’article 134 précise que ' le juge peut assortir cette injonction d’une astreinte'.

ont été visées à tort par le premier juge, en ce qu’elles se référent aux incidents de communication entre les parties au procès, notamment lorsque des pièces visées au bordereau n’ont pas été communiquées, le juge compétent pour statuer étant alors le juge de la mise en état.

17. En l’espèce, c’est bien une mesure d’instruction que sollicitent les consorts [V], en vue d’établir avant tout procès la preuve que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt était réalisée ou réputée comme telle, avant la survenance du décès, en vue de pouvoir ultérieurement solliciter en justice l’attribution de l’acompte versé par les acquéreurs.

18. Il résulte en effet du compromis signé entre les parties que la vente était conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire par les consorts [I], dans les 60 jours de la signature du compromis, sous peine de caducité.

19. Le compromis de vente précisait que pour la réalisation de la condition suspensive, l’acquéreur devait :

'- avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 160.000€ pour une durée maximum de 16 ans au taux maximum hors assurance de 1,5% la première année,

— constituer son dossier et le déposer notamment auprès de BNP Parias, Banque populaire, organisme(s) prêteur(s).'

20. L’acquéreur devait justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s).

21. Par ailleurs, les parties avaient également convenu qu’ 'en cas de décès de l’acquéreur (…)avant la réitération des présentes par acte authentique, ses héritiers et ayants droit ne seront pas tenus à la réalisation des présentes.

Le décès de l’acquéreur personne physique ou la dissolution dudit acquéreur personne morale entraînera la caducité de la vente et tout acompte versé devra leur être restitué.

Toutefois, si ce décès ou cette dissolution survient après la réalisation des conditions suspensives, le montant de l’acompte déjà versé restera acquis au vendeur.

S’il y a plusieurs acquéreurs personnes physiques, cette clause s’appliquera indifféremment en cas de décès d’un seul ou de tous les acquéreurs'.

22. [S] [I] étant décédé le 5 décembre 2020, avant la réitération de la vente par acte authentique et les co-acquéreurs ayant décidé de faire jouer cette clause de caducité, les consorts [V] ont effectivement un intérêt à savoir si les conditions suspensives étaient réalisées avant la survenance du décès, afin de pouvoir le cas échéant, solliciter le versement à leur profit de l’acompte, étant précisé que le compromis prévoit que 'si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-et-intérêts'.

23. Toutefois, la Sarl [Adresse 11] indique que les acquéreurs ne lui ont jamais transmis les justificatifs relatifs à l’obtention ou au refus d’un prêt, de sorte qu’elle ne détient pas ces pièces et n’est pas en mesure de déférer à la demande des consorts [V].

24. Les consorts [V] ne soutiennent pas leur demande devant la cour et aucun élément ne permet de penser que la Sarl Agence maison rouge détiendrait les pièces sollicitées. De fait, elle n’a aucun intérêt à refuser de déférer à cette demande de communication de pièces.

25. Les consorts [V], défaillants devant la cour, ne justifient d’aucune démarche effectuée directement auprès des acquéreurs afin que ces derniers justifient de leurs diligences dans le cadre de la vente litigieuse, alors qu’aux termes du compromis de vente, c’est bien sur les consorts [I] que pesait l’obligation de justifier sans délai de l’obtention d’une offre de prêt ou de toutes les diligences accomplies à cette fin. A cet égard, l’absence de mise en cause des acquéreurs, susceptibles au premier chef de disposer des justificatifs relatifs au prêt ou de les réclamer à la banque, est incompréhensible.

26. Au surplus, il convient d’observer que par courrier du 11 décembre 2020, les consorts [I] ont invoqué la caducité du compromis en raison du décès de [S] [I]. Or, ce n’est que deux ans plus tard, en avril 2023, que les consorts [V] ont sollicité auprès du notaire et de l’agence immobilière, la communication des justificatifs bancaires. Cette demande est pour le moins tardive.

27. En toute hypothèse, même si les documents lui avaient été transmis en 2020, il ne peut être fait grief à l’agence immobilière de ne pas les avoir conservés en 2023.

28. Pour ces motifs, les consorts [V] seront déboutés de leur demande de communication de pièce sous astreinte, dirigée contre l’agence immobilière.

29. Le jugement sera infirmé en ce sens.

2°) Sur les dépens

30. L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné la Sarl [Adresse 10] aux dépens.

31. Il est observé qu’il n’a pas été statué sur la demande au titre des frais irrépétibles par le juge des référés mais que la cour n’est saisie d’aucune requête en omission de statuer sur ce point.

32. Succombant en appel, les consorts [V] seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 6 juin 2024 par le juge des référés de [Localité 14],

Statuant à nouveau et y ajoutant;

Déboute Mme [D] [V], M. [G] [V], M. [C] [V] et M. [B] [V] de leur demande tendant à enjoindre sous astreinte la Sarl Agence maison rouge de communiquer tout justificatif relatif à la réalisation des conditions suspensives, notamment l’attestation établie par l’organisme bancaire des époux [I],

Condamne in solidum Mme [D] [V], M. [G] [V], M. [C] [V] et M. [B] [V] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE