1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/02410

N° Portalis

DBVL-V-B7I-UW2F

(Réf 1ère instance : 23/00011)

SCI LE BOUT DU PAVÉ

C/

M. [P] [G]

Mme [F] [C] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

M^me Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 4 novembre 2024, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, a prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 14 janvier 2025

****

APPELANTE

S.C.I. LE BOUT DU PAVÉ agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume LENGLART de la SELARL LRB, plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [P] [G]

Né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [F] [C] épouse [G]

Née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de NANTESet par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique au rapport de maître [I] du 21 mars 1991, M. et Mme [M], aux droits desquels est venue la SCI le Bout du Pavé, dont le gérant est M. [H] [R], donnaient à bail à la société Les Pommiers, aux droits de laquelle sont venus M. et Mme [G], des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] [Adresse 3] à Orvault (44) en vue de l’exploitation d’un hôtel.

2. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises. Fin 2017, M. et Mme [G] ont vendu leur fonds de commerce et le bail arrivant à son terme contractuel, M. [G] en a sollicité le renouvellement à la SCI bailleresse qui l’a refusé.

3. Par jugement du 18 juin 2020, le tribunal de grande instance de Nantes a condamné la SCI le Bout du Pavé à payer à M. et Mme [G] les sommes de 503.000 € au titre de l’indemnité d’éviction outre intérêts capitalisés et 10.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens tandis qu’il a condamné M. et Mme [G] à payer à la SCI le Bout du Pavé une indemnité d’occupation de 27.000 € par an à compter du 31 mars 2018.

4. Ce jugement a été signifié le 29 juin 2020 et n’a pas fait l’objet d’un appel. La société bailleresse n’a pas exercé son droit de repentir. Et par acte du 10 novembre 2020, M. et Mme [G] ont fait signifier à la SCI le Bout du Pavé un commandement d’avoir à payer l’indemnité d’éviction, sans succès.

5. Par ailleurs, par jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 5 juin 2018 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 19 janvier 2022 assorti d’un certificat de non-pourvoi, la SCI le Bout du Pavé a été condamnée à payer à M. et Mme [G] la somme de 58.219,33 € avec intérêt au taux légal au titre d’un préjudice de jouissance, outre celle de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

6. Par acte d’huissier signifié le 21 décembre 2022 et publié le 6 février 2023, M. et Mme [G] ont délivré à la SCI le Bout du Pavé un commandement aux fins de saisie immobilière portant sur le bien immobilier constituant l’ensemble hôtelier, situé sur la commune d’Orvault (44700), pour obtenir le paiement des sommes de 608.372,69 € et de 29.986,23 €.

7. Puis, le 3 avril 2023, ils ont assigné la SCI le Bout du Pavé à l’audience d’orientation du 16 juin 2023.

8. Par jugement d’orientation du 5 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes a, pour l’essentiel :

— arrêté la créance de M. et Mme [G] sur la SCI Le Bout du Pavé à la somme de 624.327.73 € suivant décompte du 12 décembre 2023 outre les intérêts au taux légal postérieurs jusqu’à entier règlement,

— autorisé la SCI Le Bout du Pavé à vendre à l’amiable les biens visés avec une mise à prix fixée à 590.000 € net vendeur et en a fixé les modalités,

— dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du vendredi 12 juillet 2024 à 11 h au tribunal judiciaire de Nantes.

9. Le juge de l’exécution a jugé que, sur la base du décompte du 12 décembre 2023, le montant de la créance de M. et Mme [G] devait être admis pour 624.327,73 €, sauf intérêts jusqu’à complet paiement, que la voie d’exécution choisie était proportionnelle au montant dû, qu’elle avait été mise en 'uvre sur la base de décisions de justice anciennes pour lesquelles la SCI le Bout du Pavé n’a jamais offert de règlements spontanés, ayant pourtant bénéficié d’un délai suffisant pour le faire, y compris pendant le temps de la procédure, ainsi que pour vendre son bien à l’amiable, sans néanmoins en justifier en l’état, qu’en l’absence de contestations ou d’éléments mettant en doute la réalisation de la vente dans des conditions satisfaisantes, la vente amiable pouvait être autorisée pour un prix qui ne pourrait être inférieur à 590.000 €.

10. La SCI le Bout du Pavé a interjeté appel le 19 avril 2024 et, sur requête du même jour, a été autorisée par ordonnance du 6 mai 2024 à assigner à jour fixe à l’audience du 4 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

11. La SCI le Bout du Pavé expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 mai 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— annuler le jugement déféré pour défaut de motivation sur le montant du prix de vente,

— à titre subsidiaire, l’infirmer,

— la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

— lui accorder un délai de paiement de 12 mois afin de régler sa dette à l’aide de la vente de deux appartements appartenant à M. [R], associé gérant,

— suspendre la procédure de saisie immobilière le temps de ces délais,

— fixer la mise à prix à 600.000 €,

— statuer sur les dépens comme de droit.

12. M. et Mme [G] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 octobre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— rejeter l’appel, le disant mal fondé,

— débouter la SCI le Bout du Pavé de ses demandes,

— confirmer le jugement sauf à constater que la vente amiable n’est pas intervenue dans le délai imparti,

— condamner la SCI le Bout du Pavé à leur payer la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux dépens d’appel recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

13. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur la demande d’annulation du jugement pour défaut de motivation

14. La SCI le Bout du Pavé fait valoir que les articles 455 et 458 du code de procédure civile imposent à peine de nullité la motivation du jugement, que la jurisprudence assimile à un défaut de motif le défaut de réponse à conclusions (Cass. 2ème civ. 11 janvier 1989 bull. Civ. II n° 12 – Cass. 2ème civ. 25 mai 2022, n° 20-22.256, FD), que dans le jugement déféré, la contestation tenant à l’insuffisance manifeste de la mise à prix en cas de vente forcée a été rejetée sans la moindre motivation, qu’il s’agit là d’un défaut de réponse à conclusions entraînant l’annulation de la décision.

15. M. et Mme [G] répliquent que le montant de la mise à prix n’a pas à être évoqué en cas de vente amiable mais uniquement en cas de vente forcée, qu’en l’espèce, le juge de l’exécution a autorisé la vente amiable sollicitée par la SCI le Bout du Pavé, qu’il n’avait donc pas à motiver sa décision sur le montant de la mise à prix dans la mesure où il avait fait droit à la demande de vente amiable du bien, que de manière surabondante, la SCI le Bout du Pavé ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief que lui causerait la prétendue absence de motivation du jugement sur le montant de la mise à prix à hauteur de 600.000 €.

Réponse de la cour

16. Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, 'Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.'

17. L’article R. 322-21 alinéa 1 du code des procédures civils d’exécution dispose que 'Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.'

18. En l’espèce, le juge de l’exécution a bien indiqué dans sa décision que 'En l’absence de contestations ou d’éléments mettant en doute la réalisation de la vente dans des conditions satisfaisantes, il convient d’autoriser la vente amiable du bien immobilier tel que désigné dans le cahier des conditions de vente et pour un prix qui ne pourra pas être inférieur à 590.000 euros', ce qui constitue une motivation certes succincte mais suffisante du prix minimum de vente à l’amiable tant au regard des conditions du marché qu’au regard des exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

19. Il n’y a donc pas de défaut de motivation.

20. La demande d’annulation du jugement déféré sera rejetée.

2) Sur la demande de délais de paiement

21. La SCI le Bout du Pavé rappelle qu’elle a signé le 6 novembre 2023 un mandat de vente avec la société IRG Immobilier spécialisée dans la vente de biens spécifiques, en l’occurrence un hôtel de 20 chambres, qui aujourd’hui n’est plus exploité, avec un prix de réserve de 700.000 € permettant de couvrir le paiement de l’indemnité d’éviction, des intérêts et des frais, que la procédure de vente sous pli cacheté a été décevante (un seul candidat, Nexity) faute d’un nombre sérieux de candidats à l’achat et que M. [R], gérant de la SCI, a entrepris, suivant mandats des 10 octobre 2023 et 13 février 2024, de mettre en vente deux appartements lui appartenant en propre situés à Nantes afin de régler la dette de la SCI, qu’un délai de 12 mois est donc nécessaire pour faire aboutir ces ventes.

22. M. et Mme [G] soulignent que la SCI le Bout du Pavé ne communique aucune nouvelle pièce en appel concernant l’avancement de la vente des appartements de M. [R], qu’on ne sait pas s’il y a eu des visites, que les mandats de vente sont a priori toujours au même prix, qu’aucune pièce nouvelle n’est communiquée quant à l’avancement de ce projet de vente sous pli cacheté avec Nexity pas plus que de celle des appartements, que l’hôtel [M] est toujours exploité, l’indemnité d’éviction n’ayant pas été payée, qu’ils s’opposent fermement à la demande de délai de paiement de 12 mois ainsi qu’à la suspension de la procédure de saisie immobilière dès lors que le commandement d’avoir à payer l’indemnité d’éviction a été signifié le 10 novembre 2020, soit depuis plus de trois ans et demi, que depuis cette date, la SCI le Bout du Pavé n’a absolument rien mis en 'uvre pour les désintéresser et que c’est sa seule inertie qui a conduit à la présente saisie immobilière.

Réponse de la cour

23. L’article R. 322-21 alinéa 1 du code des procédures civils d’exécution ci-dessus rappelé dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe également conditions particulières de la vente.

24. Au cas particulier, le jugement déféré du 5 avril 2024, rendu sur la base d’un commandement de payer du 21 décembre 2022, a fait droit à la demande de vente amiable et a reporté à l’audience du 12 juillet 2024 l’examen de la réalisation de cette vente amiable.

25. La SCI le Bout du Pavé a interjeté appel de sorte que cet examen n’a pu se tenir à l’audience prévue du 12 juillet 2024, la vente amiable n’étant par ailleurs pas intervenue à cette date.

26. A la date de l’audience devant la cour d’appel du 4 novembre 2024, la vente amiable n’était toujours pas intervenue non plus.

27. La SCI le Bout du Pavé produit une offre de Nexity qui a proposé d’acquérir à 600.000 € sans que le processus de vente ait toutefois été poursuivi. Il n’est justifié d’aucune suite à cette proposition.

28. Elle produit également deux mandats de vente portant sur deux appartements appartenant en propre à M. [R] respectivement proposés à la vente aux prix de 499.900 € FAI et de 502.080 € FAI. Aucune précision n’est fournie par la SCI le Bout du Pavé quant à l’état d’avancement de ces transactions.

29. Dans ces conditions, il ne saurait lui être accordé un quelconque délai supplémentaire pour vendre à l’amiable soit l’hôtel, soit les appartements.

30. Cette demande sera rejetée.

3) Sur le montant de la mise à prix

28. La SCI le Bout du Pavé soutient que le montant de 550.000 € fixé par les créanciers dans le cahier des conditions de la vente est manifestement insuffisant compte tenu de sa situation géographique, de sa superficie et du caractère constructible des parcelles vendues, ce qui lui donne une valeur non négligeable, que l’estimation notariée versée aux débats atteste de ce que la valeur est comprise entre 630.000 € et 720.000 €, qu’ainsi la mise à prix ne saurait être inférieure à 600.000 €, montant qui se justifie également en considération de la dette de la SCI et du montant des intérêts qui s’accumulent.

29. M. et Mme [G] font valoir que la mise à prix à 550.000 € pour une valeur du bien estimé entre 630.000 € et 720.000 € n’est pas manifestement insuffisante, qu’une mise à prix fixée à la somme de 600.000 € ne sera pas plus attractive pour permettre de favoriser le maximum d’intérêts à enchérir, qu’il y a donc lieu de maintenir la mise à prix à hauteur de 550.000 €.

Réponse de la cour

30. En l’espèce, des pièces versées aux débats, il s’évince que M. [G] exploitait seul l’établissement à l’exclusion de son épouse, qu’il y faisait du logement social d’urgence, dans un hôtel décrit comme 'modeste’ et 'sans classification'. Le procès-verbal de description de l’ensemble immobilier signifié le 31 janvier 2023 indique de fait que le bâti est implanté sur une parcelle de 1547 m² et que, photographies en noir et blanc à l’appui, de piètre qualité, l’hôtel y apparaît néanmoins vétuste tandis que ses chambres sont en désordre, encombrées de colis et cartons, paraissant non exploitées.

31. L’évaluation du Groupe Monassier Ouest Atlantique datée du 6 novembre 2023 fait état d’une valeur estimative comprise entre 630.000 € et 720.000 € pour un bien dont l’année de construction n’est pas précisée, d’une superficie du bâti hors garage de 583 m² et nécessitant de « nombreux et coûteux travaux ».

32. Le dossier de promotion immobilière dit "Projet de cession de l’Hôtel [M]« élaboré par Nexity, qui se décrit comme le »Premier opérateur immobilier français« , note pour sa part que la »route de [Localité 11]« ' le long de laquelle sont situés le bâti et le foncier saisis ' est »un axe majeur d’entrée de ville" (de la métropole de [Localité 10]) et dessert un quartier qui a vocation à être « totalement repensé » puisque situé dans une « zone déjà artificialisée » et « amenée à être requalifiée » (comprendre à la hausse) au regard des nouveaux enjeux urbains.

33. Le bâti existant a donc vocation à être rasé pour permettre une opération de promotion immobilière à visée de construction de logements neufs.

34. Si la conjoncture actuelle du marché de la promotion immobilière est moins florissante que par le passé en raison de l’augmentation du coût des matériaux et de la hausse des taux des crédits immobiliers ayant entraîné une fragilisation de la solvabilité des ménages, il n’en demeure pas moins que l’emplacement de ce foncier reste de 1er choix et a vocation à le demeurer sur le long terme, ce que n’a pas manqué de relever Nexity qui s’est positionnée dessus.

35. Aussi, compte tenu de la valeur vénale telle qu’elle a été évaluée dans les pièces produites, qui n’est pas contredite par Mme [G] par des évaluations contraires, et des conditions du marché, la mise à prix telle qu’elle a été fixée par ces derniers à la somme de 550.000 € est manifestement insuffisante.

36. Sous le bénéfice de ces observations, la mise à prix sera fixée à la somme de 600.000 €.

37. Le jugement sera infirmé sur ce seul point.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

38. Les dépens de l’instance d’appel seront employés en frais privilégiés de vente.

39. De même, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

40. S’agissant des dépens et frais irrépétibles de première instance, le jugement sera confirmé sur ces deux points.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d’annulation du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes du 5 avril 2024,

Confirme ce jugement sauf en ce qu’il a dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 590.000 € net vendeur,

Statuant à nouveau sur ce chef de jugement infirmé,

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 600.000 € net vendeur,

Dit que les dépens de l’instance d’appel seront employés en frais privilégiés de vente,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE