COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 AVRIL 2026

N° RG 23/07538 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WFPI

AFFAIRE :

S.A.S. ETABLISSEMENTS SARRADE ET [S]

C/

SAS PICARD SURGELES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Octobre 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 22/07553

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Benoît BOUSSIER

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ETABLISSEMENTS SARRADE ET [S]

RCS [Localité 2] n° 552 029 100

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

APPELANTE

****************

SAS PICARD SURGELES

RCS [Localité 4] n° 784 939 688

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentants : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Mélanie PEREIRA et M^e Philippe RIGLET du cabinet FRANKLIN, plaidant, avocats au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenaël COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Suivant acte du 27 janvier 1983, la société [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société Les Etablissements Picard, devenue la société Picard surgelés, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4], devenue [Adresse 5], à [Localité 6], d’une surface de 320 m², pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de 174.000 francs.

Le bail a été renouvelé à effet du 1er février 1992 puis du 1er février 2001 et en dernier lieu à compter du 1er avril 2010, l’adresse des locaux étant désormais [Adresse 6] à [Localité 7]. Au terme du bail, le loyer s’élevait à la somme de 55.203,44 euros.

Le 26 mars 2019, la société Picard surgelés a demandé le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel fixé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Le 21 juin 2019, la société Etablissements Sarrade et [S], venue aux droits de la société [Adresse 3], a acquiescé au principe du renouvellement mais sollicité un loyer porté à 82.000 euros.

Les parties ne se sont pas accordées, le preneur revendiquant un loyer plafonné à 55.203,40 euros et le bailleur une modification de facteurs locaux de commercialité justifiant un loyer fixé à la valeur locative, soit 82.000 euros.

Après avoir notifié son mémoire préalable par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 11 janvier 2021, la société Etablissements Sarrade et [S] a, par acte du 9 mars 2021, assigné la société Picard surgelés devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Nanterre. La société Picard surgelés a notifié son mémoire par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 11 mai 2021.

Par jugement du 8 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux a pour l’essentiel constaté le renouvellement du bail commercial au 1er avril 2019, ordonné une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé, fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien.

L’expert judiciaire, M. [M] [C], a déposé son rapport le 27 juin 2022. Il a arrêté le loyer plafonné résultant de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux au montant de 55.500,21 euros par an et a retenu une surface pondérée de 229,43 m²p pour une surface utile de 307,75 m², un prix annuel de 350 euros/m²p, en conséquence une valeur locative brute de 80.290 euros/an et une valeur locative nette de 77.300 euros/an. Il a conclu à une modification des facteurs de commercialité notable intervenue au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

Par jugement du 9 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— déclaré irrecevables comme excédant sa compétence les demandes tendant à se prononcer sur la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré, à l’exception des dispositions contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et à statuer sur le lissage du loyer du bail renouvelé ;

— fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 55.500,21 euros par an en principal ;

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties et en tant que de besoin les y condamne.

Le juge a écarté l’existence d’une modification des facteurs de commercialité notable intervenue au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré et, après avoir arrêté la valeur locative au montant de 77.348 euros par an, a constaté sa supériorité au loyer plafonné de 55.500,21 euros, dont le calcul n’était pas discuté par les parties.

Par déclaration du 6 novembre 2023, la société Etablissements Sarrade et [S] a fait appel de ce jugement en chacun de ses chefs et, par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en chacun des chefs critiqués dans la déclaration d’appel et, statuant à nouveau, de :

— constater que le bail s’est trouvé renouvelé au 1er avril 2019 ;

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme en principal de 94.000 euros par an, hors taxes hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception des dispositions d’ordre public désormais applicables suivant les paliers ci-après :

— au 1er avril 2019 : 55.203,44 euros x 1,1 = 60.723,78 euros HT HC

— au 1er avril 2020 : 60.723,78 euros x 1,1 = 66.796,16 euros HT HC

— au 1er avril 2021 : 66.796,16 euros x 1,1 = 73.475, 78 euros HT HC

— au 1er avril 2022 : 73.475,78 euros x 1,1 = 80.823,36 euros HT HC

— au 1er avril 2023 : 80.823,36 euros x 1,1 = 88.905,69 euros HT HC

— au 1er avril 2024 : 94.000 euros HT HC ;

— condamner la société Picard surgelés à lui régler le différentiel de loyer entre le montant du loyer payé depuis le 1er avril 2019, augmenté des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour les intérêts échus depuis plus d’une année ;

— en tout état de cause, condamner la société Picard surgelés à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 avril 2024, la société Picard surgelés demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’évolution des facteurs locaux de commercialité était insuffisante pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et en ce qu’il a condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l’expertise ;

— de l’infirmer en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 55.500,21 euros par an en principal et déclaré irrecevables comme excédant sa compétence les demandes tendant à statuer sur le lissage du loyer du bail renouvelé ;

— statuant à nouveau à titre principal, de débouter la société Etablissements Sarrade et [S] de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, de fixer à compter du 1er avril 2019 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 54.398 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, de juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;

— à titre subsidiaire, de fixer à compter du 1er janvier 2015 (sic) le montant du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafond, soit à la somme de 55.203,40 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour retient l’existence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et considère que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, de juger que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d’une augmentation maximale de 10 % par an par rapport au loyer acquitté l’année précédente conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce ;

— en tout état de cause, de condamner la société Etablissements Sarrade et [S] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 juin 2025.

SUR CE,

Les parties ont chacune fait appel du chef du jugement ayant déclaré irrecevables, comme excédant sa compétence, les demandes tendant à se prononcer sur la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré, à l’exception des dispositions contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et à statuer sur le lissage du loyer du bail renouvelé. Aucune d’entre elles ne présente toutefois de moyen au soutien de son appel et demande d’infirmation de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le déplafonnement du loyer

La société Etablissements Sarrade et [S] soutient que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon significative en ce qui concerne la population et le pouvoir d’achat, les logements et la rénovation du quartier, les transports, avec notamment la création d’une ligne de tramway et d’une station proche des locaux loués, et les commerces alentour, et qu’en conséquence le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

La société Picard surgelés conteste le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en invoquant l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, l’évolution de ces facteurs devant s’apprécier dans la zone de chalandise naturelle, qui est celle aux abords immédiats des locaux ([Adresse 7]), et non au-delà d’un rayon de 400 mètres comme retenu par l’expert et l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans ce quartier n’étant pas significative.

Sur ce,

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

L’article L. 145-34 du même code dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ('). »

Il résulte de ces textes qu’il ne peut être fait droit au déplafonnement qu’à la condition que soit démontrée une modification notable de l’un et/ou de l’autre des éléments suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité.

Pour justifier sa demande de déplafonnement du loyer, la société Etablissements Sarrade et [S] se prévaut d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification, dont la preuve lui incombe, doit être intervenue pendant le bail expiré, soit en l’espèce entre le 1er avril 2010 et le 31 mars 2019, l’expert judiciaire s’en étant toutefois tenu aux seules données disponibles entre 2017 et 2019, et être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, soit en l’espèce un commerce de vente de produits surgelés.

Pendant la période considérée, le [Adresse 7], où est implanté le commerce considéré, a connu deux évolutions majeures : la création d’une ligne de tramway et d’une station à 180 mètres à pied des locaux loués, d’une part, et l’implantation d’un supermarché Lidl au [Adresse 8], soit à trois minutes à pied du commerce Picard surgelés, d’autre part. Ces deux éléments sont de nature à augmenter sensiblement l’attractivité du commerce considéré, un premier en rapprochant de ce commerce une population plus éloignée, les produits surgelés étant susceptibles de supporter un transport d’une distance supérieure à plusieurs arrêts d’une ligne de tramway, et le second, doté de surcroît d’un parking de 57 places, en attirant une clientèle de produits alimentaires susceptible d’être tout aussi intéressée par les produits de la gamme proposée par la société Picard surgelés. Ces deux éléments constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’exploitation d’un commerce de vente de produits surgelés.

La création de la ligne de tramway et de la station très proche des locaux loués et l’attractivité créée par le supermarché conduisent en outre à considérer la zone de chalandise comme comprenant le [Adresse 7] et les quatre quartiers avoisinants retenus par l’expert judiciaire et ce, d’autant plus que ce dernier a constaté l’absence d’un autre commerce de produits surgelés de marque Picard ou autre dans ce périmètre élargi. Or dans la période analysée 2010-2017, la population de ce périmètre a augmenté de manière importante (+ 21 %) de même que l’évolution du nombre de logements (+ 1.189). L’évolution démographique constitue ainsi également une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’exploitation du commerce considéré.

La circonstance que la société Picard surgelés a connu un chiffre d’affaires stable et non à la hausse entre le début et la fin de la période examinée par l’expert judiciaire, soit entre 2010-2011 et 2016-2017, ne vient pas infirmer le caractère favorable sur le commerce exploité par la société Picard surgelés de l’incidence de la modification notable constatée des facteurs locaux de commercialité.

Il s’ensuit, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres facteurs locaux de commercialité invoqués par le bailleur, que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est justifié.

Sur la valeur locative et le loyer du bail renouvelé

La société Etablissements Sarrade et [S] soutient que la surface des locaux à retenir est de 293 m²p, seules les surfaces annexes non accessibles à la clientèle devant être pondérées (38 m² x 0,30) à l’exclusion des surfaces de vente dont la configuration résulte d’un choix discrétionnaire du preneur et qu’à défaut, une pondération selon le plan d’aménagement conduit à une surface pondérée de 280,34 m²p.

Elle soutient que le prix unitaire de 350 euros/m² retenu par l’expert judiciaire est justifié mais qu’il convient d’y ajouter un loyer pour les parkings de 700 euros annuels, soit 3.500 euros. Elle conteste l’application d’un abattement pour la taxe foncière, s’agissant d’une charge usuellement supportée et en l’espèce supportée par le preneur à hauteur de 75 % seulement, mais demande l’application d’une majoration de 3 % en raison de la possibilité de sous-location à toutes filiales du groupe et à toute société exerçant la même activité.

La société Picard surgelés soutient que la surface locative pondérée totale est celle de 229,43 m²p retenue par l’expert judiciaire, la surface de vente devant également être pondérée, et que le prix unitaire doit être fixé à 250 euros/m² en tenant compte de la superficie des valeurs de référence, de l’activité de commerce alimentaire, les marges n’étant pas les mêmes selon les produits vendus, du retrait des locaux de la voie, qu’un abattement doit être appliqué en raison du transfert de l’impôt foncier (2.952 euros en 2018), que la majoration invoquée par le bailleur n’est pas justifiée, la sous-location étant soumise au consentement préalable du propriétaire et n’étant pas un réel avantage pas plus qu’un loyer séparé pour les parkings, ces emplacements étant dans l’assiette du bail.

Sur ce,

La surface utile ressortant du plan d’aménagement coté et métré réalisé en janvier 2019 est de 307,75 m². Le juge des loyers a justement retenu la surface pondérée de 229,43 m² calculée par l’expert judiciaire en considération de trois zones de vente distinctes, chacune affectée d’un coefficient fonction de leur profondeur par rapport à la vitrine, et de la nature des autres surfaces (réserve, chambre froide, bureau, vestiaire, sanitaires et local technique) dont les coefficients de pondération ne sont pas discutés par les parties.

S’agissant de la valeur locative, les emplacements de stationnement n’ont pas à être valorisés distinctement des locaux intérieurs dès lors que le bail les inclut expressément dans la surface locative.

L’expert judiciaire a fixé le prix unitaire en fonction des références suivantes :

— baux en première location en mars 2016 d’une crèche d’une surface de 122 m²p au prix unitaire de 369 euros à [Localité 8] et en novembre 2017 d’un restaurant d’une surface de 105 m²p au prix unitaire de 370 euros à [Localité 9] ;

— baux en renouvellement amiable compris entre 204 euros et 502 euros et, ces valeurs extrêmes exclues, entre 325 euros et 370 euros mais se rapportant à des surfaces commerciales très inférieures à celle du commerce de la société Picard surgelés (63 m²p, 85 m²p,42 m²p, 47,85 m²p et 86 m²p) et à un laboratoire de biologie médicale exerçant ainsi une activité sans comparaison avec un commerce de produits alimentaires ;

— un bail en renouvellement judiciaire des locaux de 86 m²p d’une agence immobilière à [Localité 10] (251 euros).

Compte tenu du bon état d’entretien des locaux, adaptés à l’activité exploitée et bénéficiant d’une longue vitrine, et des emplacements de parking mais de leur retrait par rapport à la voie, limitant leur visibilité, et de leur dépendance à un immeuble quelconque, d’une part, et de la moindre commercialité de l'[Adresse 5] que celle d’autres références dans la ville de [Localité 9], d’autre part, il convient de fixer le prix unitaire à 320 euros.

Il en ressort une valeur locative brute de 73.417,60 euros, arrondie à 73.418 euros.

Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Tel est le cas du paiement de la taxe foncière, légalement à la charge du bailleur, qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative lorsque le bailleur s’en est déchargé sur le preneur comme en l’espèce. Le bail stipulant le remboursement au bailleur de 75 % de l’impôt foncier, la valeur locative brute doit être diminuée des trois quarts de l’impôt foncier payé en 2018 à hauteur de 2.952 euros, soit une diminution de 2.214 euros.

Le bail stipule que « le preneur est autorisé à sous-louer à toute filiale de sa Société ou à toute Société extérieure exerçant la même activité après avoir obtenu le consentement du propriétaire ». La sous-location étant soumise à l’accord préalable du bailleur et le preneur ainsi dépourvu de toute libre faculté de sous-louer les locaux, il ne résulte de cette clause aucun avantage pour le preneur de sorte qu’aucune majoration ne peut être appliquée.

Il se déduit de tout ce qui précède que la valeur locative sera fixée à 71.204 euros par an.

Il est rappelé que le jugement doit être confirmé du chef ayant déclaré irrecevables les demandes tendant à voir statuer sur le lissage du loyer du bail renouvelé de sorte que la demande infiniment subsidiaire de la société Picard surgelés n’a pas à être examinée.

Le juge des loyers et la cour à sa suite n’ont pas le pouvoir de condamner en paiement le preneur, de sorte que la demande en paiement du différentiel de loyers formée par la société Etablissements Sarrade et [S] sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, soient supportés par moitié entre les parties. Chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle aura elle-même exposés.

De même, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et la société Picard surgelés déboutée de sa demande formée à ce titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 55.500,21 euros par an en principal ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fait droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 formée par la société Etablissements Sarrade et [S] ;

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 71.204 euros par an en principal ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en paiement du différentiel de loyers formée par la société Etablissements Sarrade et [S] ;

Déboute la société Picard surgelés de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des deux parties la charge des dépens d’appel qu’elle aura elle-même exposés.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente