2ème Chambre

ARRÊT N°415

N° RG 25/00604

N° Portalis DBVL-V-B7J-VS72

(Réf 1ère instance : 24/00378)

M. [Y] [X]

C/

S.A.R.L. INNOVIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LE BRUN

M^e DESPREZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Rozenn COURTEL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025, devant Madame Valérie PICOT-POSTIC, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [X]

né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurent LE BRUN de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.R.L. INNOVIMMO

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène DESPREZ de la SCP GICQUEL – DESPREZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 août 2023, la société Innovimmo, propriétaire d’un local à usage de salle d’exposition situé à [Localité 7], l’a donné à bail dérogatoire à M. [Y] [X], artiste peintre, pour une durée de six mois à compter du 15 juin 2023 (date d’entrée dans les lieux du preneur) jusqu’au 31 décembre 2023.

Suivant procès-verbaux des 28 juin et 28 septembre 2023, M. [Y] [X] a fait constater par des commissaires de justice différents désordres.

M. [Y] [X] a quitté les lieux le 1er octobre 2023, adressant à son bailleur deux courriers en date des 3 et 17 octobre 2023 l’alertant de la situation.

Invoquant l’existence d’une créance de loyers impayés, la société Innovimmo a, en vertu de la copie exécutoire de l’acte authentique du 9 août 2023, fait procéder, suivant procès-verbal du 2 février 2024, à la saisie-attribution des comptes ouverts par M. [X] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Morbihan, pour avoir paiement d’une somme de 6 455,98 euros en principal, intérêts et frais.

Suivant procès-verbal du 5 février 2024, la société Innovimmo a fait procéder à une deuxième saisie-attribution des comptes ouverts par M. [X] auprès de la société BNP Paribas Personal Finance, pour avoir paiement d’une somme de 6 572,64 euros en principal, intérêts et frais.

Elle a également fait procéder, suivant procès-verbal du même jour, à la saisie-attribution des comptes ouverts par M. [X] auprès de la Banque Postal, pour avoir paiement d’une somme de 6 572,64 euros en principal, intérêts et frais.

Ces mesures ont été dénoncées à M. [X] par acte du 6 février 2024, qui les a contestées en faisant assigner le saisissant, par acte du 8 mars 2024, devant le juge de l’exécution de Vannes.

Par jugement du 7 janvier 2025, le juge de l’exécution a :

constaté le bien fondé des saisies attribution pratiquées à l’initiative de la société Innovimmo les 2 et 5 février 2024 à l’encontre de M. [Y] [X],

débouté M. [Y] [X] de ses demandes,

condamné M. [Y] [X] à verser à la société Innovimmo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance.

M. [X] a interjeté appel de ce jugement le 27 janvier 2025, et cet appel a été enrôlé sous le n° de rôle 25/599.

Corrélativement, la société Innovimmo a, par acte du 15 février 2024, fait dresser un procès-verbal de saisie-vente des meubles de M. [X] à son domicile, pour avoir paiement d’une somme de 6 559,91 euros en principal, intérêts et frais.

Invoquant le caractère inexploitable du local, M. [X] a, par acte du 14 mars 2024, fait assigner la société Innovimmo devant le juge de l’exécution de Vannes en mainlevée de cette mesure.

Par second jugement du 7 janvier 2025, le juge de l’exécution a :

constaté le bien fondé du principe de la saisie-vente pratiquée à l’initiative de la société Innovimmo le 15 février 2024 à l’encontre de M. [Y] [X],

constaté cependant que doit être déduit du montant de la dette, non contestée en demande, la somme de 1 250 euros au titre du dépôt de garantie,

débouté M. [Y] [X] de ses autres demandes,

condamné M. [Y] [X] à verser à la société Innovimmo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 27 janvier 2025, M. [Y] [X] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 8 juillet 2025, le premier président a rejeté la demande de M. [X] de sursis à l’exécution du jugement attaqué, et condamné celui-ci aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 septembre 2025, M. [X] demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté le bien fondé de la saisie-vente pratiquée à l’initiative de la société Innovimmo le 15 février 2024 à l’encontre de M. [Y] [X],

— débouté M. [Y] [X] de ses demandes,

— condamné M. [Y] [X] à verser à la société Innovimmo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

recevoir les contestations formées par M. [Y] [X],

déclarer nulle la saisie-vente pratiquée au domicile de M. [Y] [X] le 15 février 2024,

ordonner la mainlevée de la saisie-vente pratiquée le 15 février 2014,

condamner la société Innovimmo à payer à M. [Y] [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure d’exécution abusive,

Subsidiairement,

dire que la saisie pratiquée ne pourra être validée qu’à concurrence de la somme de 3 979,73 euros (5 229,73 euros – 1 250 euros),

En tout état de cause,

condamner la société Innovimmo à payer à M. [Y] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Innovimmo aux entiers dépens,

condamner la société Innovimmo à rembourser à M. [Y] [X] tout droit proportionnel dégressif sollicité par le commissaire de justice instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, dans le cadre de l’exécution forcée de la présente décision.

Selon ses dernières conclusions du 26 mai 2025, la société Innovimmo demande à la cour de :

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

débouter M. [Y] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [Y] [X] à verser à la société Innovimmo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [Y] [X] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, M. [X] fait valoir qu’il a cessé de régler les loyers en raison du caractère inexploitable du local résultant d’un taux d’humidité important et incompatible avec l’exposition de toiles de peinture, en sorte que le loyer serait indu, ce qui aurait justifié également son départ prématuré des lieux.

La société Innovimmo soutient quant à elle qu’un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers s’il n’est pas dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués, ce dont M. [X] ne justifierait pas, en ajoutant que celui-ci a pris les lieux en l’état et accepté de signer le bail alors même qu’il arguait déjà, au moment de son entrée dans les lieux et avant la signature du bail, d’un prétendu problème d’humidité.

Au soutien de sa demande, M. [X] produit deux constats réalisés par des commissaires de justice les 28 juin et 28 septembre 2023.

Le premier relève notamment :

— l’absence de toilettes accessibles au public dans le local,

— la présence d’un évier sans eau, le robinet ne fonctionnant pas,

— la pose d’un linoléum par le locataire,

— l’absence de ligne téléphonique dans le local,

— la présence de toilettes avec des robinets et chasse d’eau qui ne fonctionnent pas,

— dans l’entrée, du placoplâtre détérioré en partie basse du mur,

— la présence d’une baie vitrée coulissante qui ne ferme pas, celle-ci étant bloquée par un morceau de bois,

— la présence d’un bardage extérieur cassé et en très mauvais état au-dessus de la porte d’entrée avec infiltrations d’eau.

Le second relève quant à lui :

— une humidité de 99,9% au niveau de la sous-face du lino ainsi que sur le mur à une hauteur d’une trentaine de centimètres du sol,

— un développement de moisissure qui remonte sur les cloisons intérieures;

— un développement de salpêtres et cloques,

— une odeur de moisissure en pénétrant dans la pièce où sont exposées les 'uvres,

— les châssis en pin à l’arrière des toiles sont déformés, ceux-ci étant convexes vers l’extérieur,

— une forme arquée des cadres des châssis,

— de la moisissure sur le canapé situé sous une toile le long du mur,

— certains tableaux équipés d’habillage de passe-partout dans le cadre sont gondolés et le pastel est également gondolé,

— une déformation du châssis sur certaines toiles.

Il est toutefois de principe que sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

Or, ainsi que l’a pertinemment relevé le juge de l’exécution :

les problèmes de plomberie évoqués dans le premier constat devaient être réglés rapidement, le bailleur s’étant engagé à effectuer les travaux dans le bail et une solution alternative provisoire ayant été mise en place (recours au sanitaire de la cellule voisine),

de plus, le premier constat a été réalisé plus d’un mois avant la signature du bail et les lieux ont été visités avant la prise de possession de M. [X], de sorte qu’il ne saurait se plaindre de l’aspect extérieur dégradé du bâtiment, évidemment visible dès sa première venue sur le site, ou de l’absence de ligne téléphonique,

s’agissant du placoplâtre détérioré en partie basse du mur, il ne s’agit pas de l’entrée principale du bien et la présence d’une baie vitrée coulissante qui ne ferme pas n’est pas en soi d’une gravité suffisante, dès lors qu’il n’y a pas de risque d’intrusion ou d’infiltration d’air ou eau, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Le deuxième constat révèle en revanche la présence d’une humidité importante sur les murs et cloisons, attestée par la présence de moisissures, qui est problématique, notamment au regard des conséquences constatées sur les oeuvres de M. [X] en ce qu’elle entraîne une déformation des châssis qui constituent le support des toiles.

Ainsi que l’a exactement analysé le juge de l’exécution, ce phénomène ne saurait être considéré comme imputable à la seule présence du linoléum au sol, à fortiori compte tenu de la faible durée écoulée entre les deux constats, et même, si par la suite, la société Innovimmo a fait pratiquer selon constat du 14 novembre 2023 des mesures d’humidité qui n’avaient rien quant à elles d’alarmant, ce troisième constat n’ayant cependant aucune valeur probatoire déterminante en ce qu’il n’a été procédé à aucune constatation relative à la présence de salpêtre, cloques ou autres moisissures.

Il ressort cependant des nombreux échanges SMS produits par M. [X] lui-même qu’avant même la signature du bail, et même l’entrée dans les lieux, celui-ci a eu à se plaindre que le local était 'insalubre en grande partie’ (SMS du 14 mars 2023), et, comme l’a à juste titre relevé le juge de l’exécution, au regard de son caractère de professionnel comme de la durée des échanges préalables à la prise de possession du bien, il lui appartenait de faire vérifier son niveau d’humidité.

Comme l’a également pertinemment relevé le premier juge, il résulte des précédents échanges que la situation géographique du local déplaisait à M. [X] et qu’il a rapidement fait état de sa déception quant à la fréquentation des lieux, et que, dès lors, l’on ignore dans quelles conditions le local a été exploité et si l’humidité constatée fin septembre n’aurait pu résulter d’un manque d’aération lié à une inoccupation des lieux, ce qui du reste pourrait éclairer l’absence d’humidité particulière relevée par la suite.

C’est enfin par d’exacts motifs que la cour adopte que le juge de l’exécution a pertinemment relevé que :

ayant quitté les lieux au 1er octobre 2023, il n’a rendu les clés que fin janvier 2024, alors même que le bail prévoyait une remise des clés par le preneur 'dès son déménagement effectué’ et au plus tard au terme du bail,

qu’il a déclaré au bail prendre les lieux en l’état et n’a pas contesté les avoir visités au préalable, ni leur mise à disposition dès avant la signature du bail,

et qu’il ne démontrait pas, comme il lui incombait en sa qualité de demandeur, de faire reconnaître l’exception d’inexécution pour justifier ses impayés, que les désordres constatés relevaient de manquements du bailleur,

qu’il sera donc considéré qu’il aurait dû s’acquitter de ses loyers jusqu’au terme du contrat et la saisie-vente pratiquée sera donc validée comme étant parfaitement fondée.

M. [X] sollicite, à titre subsidiaire, que la saisie pratiquée ne pourra être validée qu’à concurrence de la somme de 3 979,73 euros (5 229,73 – 1 250), et donc qu’il soit déduit du montant de sa dette le dépôt de garantie par lui versé à hauteur de 1 250 euros.

Cette demande est toutefois sans objet, dès lors que le juge de l’exécution a constaté que devait être déduit du montant de la dette, non contestée en demande, la somme de 1 250 euros au titre du dépôt de garantie.

Par ailleurs, M. [X] soutient de nouveau devant la cour que la société Innovimmo ayant fait dresser un constat dans le local sans son autorisation alors que le bail était en cours, il en résulterait une reprise forcée de ce local qui ferait obstacle à toute réclamation locative.

C’est cependant par d’exacts motifs que le juge de l’exécution a relevé que si la bailleresse s’est effectivement rendue sur place pour opérer son constat par un commissaire de justice, il n’en restait pas moins que M. [X] est demeuré en possession des lieux jusqu’au terme du bail et même au-delà et qu’il ne justifiait nullement avoir été empêché d’y retourner si tel avait été son souhait, et qu’il ne saurait donc y avoir reprise des lieux même si l’intrusion du propriétaire dans le local à l’insu du preneur est fautive, le préjudice n’étant toutefois pas caractérisé, le preneur ayant quitté les lieux.

Puisque la saisie-vente a été validée, la demande de M. [X] de condamnation de la société Innovimmo au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure d’exécution abusive est dénuée de fondement, et le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Les dispositions du jugement attaqué concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient justifiées et seront maintenues.

M. [X], qui échoue en appel, supportera les dépens exposés devant la cour.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société Innovimmo l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 7 janvier 2025 par le juge de l’exécution de Vannes (RG 24/378) ;

Condamne M. [Y] [X] à payer à la société Innovimmo une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [X] aux dépens d’appel ;

Rejette les autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT