Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 34

N° RG 25/02021 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V2ZC

(Réf 1ère instance : 24/00006)

M. [L] [T], [C] [X]

C/

M. [L] [U]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dervillers

M. [L] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [T], [C] [X]

né le 11 juin 1986 à [Localité 11], de nationalité française,

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne, assisté de M^e Vincent HELIN, substituant M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES

INTIME :

Monsieur [L], [J], [V] [U]

né le 12 mars 1951 à [Localité 8], de nationalité française, retraité,

[Adresse 12]

[Localité 3]

comparant en personne, assisté de M. [F] [U] muni d’un pouvoir,

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Selon acte notarié du 25 février 2009, M. [L] [U] a consenti à M. [L] [X], pour une durée de trois, six ou neuf années au choix respectif des parties, un bail dérogatoire conclu en application de l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime portant sur une parcelle de terre située à [Localité 9][Adresse 1], cadastrée section ZE n° [Cadastre 5] d’une superficie de 91 a 48 ca.

2. Suivant acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, M. [U] a fait délivrer à M. [X] un congé afin qu’il libère la parcelle précitée pour le 31 mars 2024.

3. Par requête adressée au greffe le 11 mars 2024, M. [X] a sollicité la convocation de M. [U] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes afin de contester ce congé.

4. Par jugement du 4 mars 2025, le tribunal a :

— rejeté toutes les demandes de M. [X], y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— validé le congé délivré le 1er décembre 2023 pour le 31 mars 2024,

— dit qu’en conséquence, M. [X], ainsi que tous occupants de son chef, devront avoir libéré la parcelle de terre située à [Adresse 10], cadastrée section ZE n° [Cadastre 5] dans le mois suivant la notification de la décision,

— ordonné, à défaut, l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— laissé les dépens à la charge de M. [X],

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

5. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’une stipulation du bail dérogatoire du statut des baux ruraux (superficie inférieure à un hectare) empêchait son renouvellement, le bail ayant pris fin au 31 mars 2018 sans tacite reconduction. Par ailleurs, le tribunal observe que le congé contesté a été délivré avec un délai de préavis de quatre mois, ce qui constitue un délai raisonnable compte tenu de la superficie en cause.

6. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 3 avril 2025, M. [X] a interjeté appel de cette décision.

7. Par lettre, recommandée avec avis de réception du 12 juin 2025 pour l’intimé, les parties ont été convoquées à l’audience du 4 septembre 2025.

8. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 et mise en délibéré au 6 novembre 2025.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 juin 2025 et soutenues à l’audience, complétées oralement, M. [X] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— juger nul et de nul effet le congé délivré par M. [U] le 1er décembre 2023,

— juger que le bail litigieux se poursuivra jusqu’à son échéance le 31 mars 2027 à charge pour le propriétaire bailleur de délivrer un congé pour cette date dans les conditions fixées au contrat,

— subsidiairement,

— ramener l’indemnité d’occupation demandée à de plus justes proportions, sans être supérieure au fermage,

— débouter M. [U] de sa demande de dommages et intérêts,

— en tout état de cause,

— condamner M. [U] à lui verser une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux entiers dépens.

10. À l’appui de ses prétentions, M. [X] fait en effet valoir :

— qu’il existait une possibilité de construction sur la parcelle, d’où l’encadrement du bail dans le temps,

— que les parties ont entendu renouveler tacitement la convention les liant, puisque ni le preneur ni le bailleur n’ont délivré de congé pour l’une des deux premières périodes triennales, pas plus que pour l’échéance du bail,

— que le congé délivré aurait dû l’être six mois au moins avant la date du 31 mars 2024, date de fin de la deuxième période triennale suivant le renouvellement du bail, c’est à dire avant le 30 septembre 2023,

— que l’intention du propriétaire bailleur de se soumettre aux stipulations du contrat s’évince de la rédaction même du congé, le contrat s’étant renouvelé aux mêmes clauses et conditions, sans que la juridiction n’ait le pouvoir de se substituer aux parties, dont l’intention s’imposait au tribunal,

— que la parcelle litigieuse, imbriquée dans d’autres, a été mise à la disposition du [Adresse 6] actuellement en procédure collective et qui exploite 150 ha,

— qu’en toute hypothèse, la demande d’indemnité d’occupation formée par M. [U] apparaît disproportionnée, s’agissant d’un fermage de 290 €,

— que la procédure n’a aucun caractère abusif dès lors qu’il avait l’obligation d’ensemencer, ayant obtenu l’agrément du bailleur à cette fin.

* * * * *

11. M. [U], assisté par son fils à l’audience, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner M. [X] à une indemnité d’occupation de 500 € par mois à compter du 4 avril 2025,

— condamner M. [X] à libérer les lieux sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] aux dépens.

12. À l’appui de ses prétentions, M. [U] fait en effet valoir :

— qu’étant apiculteur, il souhaite reprendre la parcelle louée,

— qu’au moment du bail (2009), il n’y avait pas de projet de construction d’un lotissement, que l’agglomération n’a envisagé qu’en 2023,

— que le maire de la commune avait émis l’hypothèse de racheter une partie de la parcelle mais pour un rond-point,

— que M. [X] occupe encore les terres malgré le jugement exécutoire puisqu’il y a dispensé ses semis, ainsi qu’en témoigne un procès-verbal de constat d’huissier, ce qui signe la procédure essentiellement dilatoire entreprise par l’appelant qui n’a formé son recours que le dernier jour du délai pour faire appel,

— qu’il n’y a eu aucune tacite reconduction, contrairement à ce qu’affirme M. [X].

* * * * *

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

14. Si l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit en son 1er alinéa que 'toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre', c’est-à-dire le statut du fermage, aux termes de l’article L. 411-3, 'après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date.

La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil'.

15. Selon l’article 1736 du code civil appliqué par le tribunal, 'si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux'.

16. Mais, en vertu de l’article 1774 du code civil qui s’intègre dans les règles particulières aux baux à ferme qui doivent être ici privilégiées et auquel renvoie expressément l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, 'le bail, sans écrit, d’un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé.

Ainsi le bail à ferme d’un pré, d’une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait pour un an.

Le bail des terres labourables, lorsqu’elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d’années qu’il y a de soles'.

17. L’article 1775 édicte que 'le bail des héritages ruraux quoique fait sans écrit, ne cesse à l’expiration du terme fixé par l’article précédent, que par l’effet d’un congé donné par écrit par l’une des parties à l’autre, six mois au moins avant ce terme.

À défaut d’un congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1774.

Il en est de même si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession'.

18. La rédaction particulièrement équivoque de l’article L. 411-3, alinéa 1er a donné lieu à des hésitations au sujet du rôle assigné au préfet. Celui-ci doit-il, par exemple, préciser dans son arrêté quels biens ruraux constituent des 'corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole’ '

19. Il est unanimement admis aujourd’hui que l’arrêté visé par l’article L. 411-3 fixe seulement une superficie maximale au-dessous de laquelle une dérogation à certaines règles du statut peut être accordée, de sorte que c’est au tribunal paritaire qu’il appartient de déterminer, selon les espèces, si les parcelles d’une surface inférieure à ce maximum constituent ou non un corps de ferme ou une partie essentielle d’une exploitation.

20. Demeurent régis par le statut, quelle que soit leur superficie, tous les biens qui sont intégrés dans une exploitation dont ils constituent une partie essentielle et cela, même si l’arrêté préfectoral ne le prévoit pas par une disposition expresse. Le fait que la superficie d’un terrain soit très faible n’implique pas forcément que ce terrain ne soit pas essentiel à l’exploitation du preneur. Pour se prononcer, les juges se livrent souvent à une appréciation d’ordre économique. Par exemple, n’est pas essentielle la parcelle dont le retrait cause seulement une gêne au preneur.

21. En l’espèce, selon acte notarié du 25 février 2009, M. [U] a consenti à M. [X], pour une durée de trois, six ou neuf années au choix respectif des parties, un bail dérogatoire conclu en application de ces dernières dispositions, portant sur une parcelle de terre située à [Localité 9], [Localité 7], cadastrée section ZE n° [Cadastre 5] d’une superficie de 91 a 48 ca, sans précision quant à sa nature, soit sur une parcelle d’une superficie inférieure à un hectare, dérogeant ainsi aux dispositions relatives au statut du fermage, ce que ses stipulations indiquent expressément.

22. Ce bail comporte une clause « DURÉE » ainsi libellée :

'Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives qui prendront cours le premier avril deux mille neuf (1er avril 2009) pour finir à pareille date des années deux mil douze (2012), deux mil quinze (2015) ou deux mil dix-huit (2018), au choix respectif des parties. Ceci à charge pour celle qui voudra faire cesser le bail, à l’expiration de l’une ou l’autre des deux premières périodes triennales, d’en prévenir l’autre partie par écrit au moins six mois à l’avance.

Mais avec réserve par les bailleurs à charge par eux de prévenir LE PRENEUR dans les délais et formes prévues par la loi, savoir :

Du droit de REPRISE dans les conditions fixées par l’article L.411-57 du même code (construction habitation ou dépendances)

Du droit de RÉSILIATION dans les cas prévus par l’article L 411-32 du même code (changement de destination).

La superficie totale des biens ci-dessus désignés étant inférieure au maximum de un hectare fixé par arrêté de Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine en date du 4 mai 1998, le présent bail est soumis au régime prévu par l’article L. 411-3 du code rural ; en conséquence, lui sont inapplicables les articles L. 411-4 à L. 411-8 (al. 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3 du code rural ; en outre, le PRENEUR ne bénéficiera ni du droit de préemption prévu à l’article L. 412-3 dudit code, ni du droit au renouvellement de leur bail'.

23. Les parties s’accordent à considérer que la parcelle en cause pouvait bénéficier des dérogations au statut du fermage, notamment en matière de renouvellement, celles-ci étant seulement contraires sur les conséquences à tirer du maintien dans les lieux de M. [X], qui y voit une tacite reconduction du bail aux mêmes conditions là où M. [U] y voit un nouveau bail verbal mais toujours dérogatoire du droit commun.

24. Il s’évince de ce qui précède que le bail du 25 février 2009 à effet au 1er avril 2009 a pris fin le 31 mars 2018. M. [X] est resté dans les lieux sans qu’il ait été établi un nouveau bail écrit.

25. Pour autant, contrairement à ce que revendique M. [X], s’agissant d’un bail dérogatoire du statut du fermage quant à sa durée, il n’a pas pu bénéficier d’une tacite reconduction du bail dans les mêmes termes, le congé délivré le 1er décembre 2023 eût-il improprement reproduit l’extrait du bail éteint relatif à la durée.

26. Un nouveau bail, verbal celui-là, s’est substitué au précédent bail écrit. Il est donc réputé, faute de meilleure indication des parties, avoir été passé pour une durée d’un an en application des dispositions de l’article 1774 alinéa 2 du code civil. Il a été verbalement renouvelé d’année en année et pour la dernière fois le 1er avril 2023 avant la délivrance du congé le 1er décembre 2023 pour le 31 mars 2024.

27. Or, en application des dispositions de l’article 1775 alinéa 1er du code civil et non pas en vertu du bail écrit qui est expiré, le congé aurait dû être délivré six mois avant le 31 mars 2024, soit au plus tard le 30 septembre 2023. Il n’est d’ailleurs pas inutile d’observer que c’était ce délai -légal- qui était mentionné pour donner congé dans le bail du 25 février 2009.

28. Les effets du congé ne peuvent pas davantage être reportés au 31 mars 2025 puisque le nouveau bail verbal était nécessairement limité au 31 mars 2024.

29. Le jugement sera infirmé, le congé sera déclaré irrégulier et M. [U] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les dépens

30. M. [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

31. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 4 mars 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare irrégulier le congé délivré par M. [L] [U] à M. [L] [X] le 1er décembre 2023 pour le 31 mars 2024,

Déboute M. [L] [U] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [L] [U] aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,