COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 4 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/ 30

N° RG 24/00019 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUTL

S.C.I. DEMAIN

C/

[Adresse 11]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

M^e Ophélie BERNARD

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes en date du 18 juillet 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 23/19.

APPELANTE

S.C.I. DEMAIN, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

[Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 3]

représenté par M^e Ophélie BERNARD, avocate au barreau de NICE assistée de M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, substituée et plaidant par M^e Tanguy DECAUP, avocats au barreau de PARIS,

EN PRÉSENCE DE

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES,

domiciliée [Adresse 7]

comparante en la personne de Mme [S] [B], inspecteur des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 4 décembre 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DEMAIN est propriétaire, sur la commune de Saint-Jeannet (06640) ' [Adresse 12], de parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’une superficie totale de 6 037 m2.

Ces parcelles se situent dans le périmètre de la ZAD « Côteaux du Var », créée par arrêté préfectoral du 23 mai 2019.

Par déclaration d’intention d’aliéner reçue le 18 octobre 2022 en mairie de Saint-Jeannet, la SCI DEMAIN a manifesté sa volonté de vendre les parcelles lui appartenant pour un montant de 1 million d’euros, outre une commission d’agence de 56 250 €.

L’EPF PACA, en sa qualité de délégataire du droit de préemption, a notifié son intention d’exercer son droit de préemption du bien et proposé un prix d’acquisition de 392 500 €.

La SCI DEMAIN a notifié son refus du montant proposé.

C’est dans ces conditions que l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes, selon mémoire en date du 10 février 2023, aux fins de fixation du prix d’aliénation.

Par jugement du 18 juillet 2024, le juge de l’expropriation a :

— fixé la date de référence au 4 mai 2022 ;

— dit que le terrain à évaluer était situé à la date de référence en zone 2AU (zone à urbaniser bloquée) au plan local d’urbanisme métropolitain (PLUm) de la Métropole [Localité 13] – Côte d’Azur, et qu’il est également situé dans l’emprise d’orientation d’aménagement et de programmation OAP dite OAP Côteaux du Var [Localité 16] ;

— fixé le prix d’aliénation dû par l’établissement public foncier Provence – Alpes ' Côte d’Azur à la SCI DEMAIN au titre de l’exercice du droit de préemption portant sur le terrain sis au lieudit Saint-Etève (06640), parcelles cadastrées Section AK n° [Cadastre 4] (2 400 m2), AK n° [Cadastre 5] (3 089 m2) et AK n° [Cadastre 6] (548 m2), d’une superficie totale de 6 037 m2, à la somme de 392 405 euros ;

— dit qu’en cas d’acquisition du bien mentionné ci-dessus par l’EPF PACA, celui-ci devra verser en plus du prix mentionné ci-dessus à la SCI DEMAIN la somme de 56 250 euros au titre de la commission d’agence ;

— écarté l’exécution provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l'[Adresse 9] aux dépens ;

— rejeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

La SCI DEMAIN a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon mémoire d’appel reçu au greffe le 21 novembre 2024, régulièrement notifié le 22 novembre 2024 et réceptionné les 25 et 26 novembre 2024 par les intimés, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI DEMAIN demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* dit que le terrain était situé en zone 2AU au PLUM de la métropole NCA et qu’il était également situé dans l’OAP Côteaux du Var de [Localité 14],

* fixé le prix à la somme de 392 405 euros.

Statuant à nouveau :

— fixer le prix d’aliénation du terrain appartenant à la SCI DEMAIN à la somme de 1 000 000 d’euros.

— condamner l’Etablissement EPF PACA au paiement de la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI DEMAIN rappelle avoir fait l’acquisition de parcelles constructibles, tel que cela résulte de l’acte de vente du 27 décembre 2006, et avoir reçu, le 10 mai 2022, une offre d’acquisition desdites parcelles, émanant de la société Les Nouveaux Constructeurs, pour un montant de 1 000 000 €.

La SCI DEMAIN fonde son appel sur le fait que le premier juge n’a pas pris en considération le fait que les biens se situent dans une zone d’urbanisation future où sont prévus d’importants projets immobiliers, notamment plus de 300 logements sur son seul terrain.

Elle fait, également, grief à l’EPF PACA et au commissaire du gouvernement de prétendre que les terrains ne sont, actuellement, pas constructibles, alors qu’ils sont appelés, de façon certaine, à le devenir.

À tout le moins, et à supposer que le terrain ne puisse être qualifié de terrain à bâtir, doit être prise en considération sa situation privilégiée lorsque l’existence d’une plus-value est anticipée.

La SCI DEMAIN affirme, enfin, que le maintien d’un classement en zone d’urbanisation future constitue un détournement de pouvoir dont le dessein est de priver les propriétaires privés de la valeur du terrain.

Elle sollicite, dès lors, la fixation d’un prix de cession de 1 000 000 €.

L’EPF PACA, dans son mémoire d’intimé reçu au greffe le 24 février 2025, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de :

déclarer irrecevable la déclaration d’appel de la SCI DEMAIN ;

déclarer irrecevables les conclusions d’appel de la SCI DEMAIN ;

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses chefs ;

— condamner la SCI DEMAIN aux dépens de l’instance d’appel ;

— condamner la SCI DEMAIN à payer à l'[Adresse 10] une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l’EPF PACA indique, en premier lieu, que la SCI DEMAIN n’a pas précisé, dans sa déclaration d’appel, les chefs du jugement qu’elle critique expressément.

De même, ses conclusions ne formulent aucune critique à l’encontre du jugement.

Ces actes de procédure doivent, dès lors, être déclarés irrecevables.

Sur le fond, l’EPF PACA précise que la date de référence doit être fixée au 4 mai 2022, soit à la date de publication de l’arrêté préfectoral du 2 mai 2022 créant la ZAD « Côteaux du Var » à [Localité 16].

Les parcelles se situent en zone 2AU, qui correspond à une zone à urbaniser stricte, non constructible en l’état.

L’EPF PACA souligne que l’appelante fixe un montant d’indemnisation qui ne repose sur aucune méthode d’évaluation, ni sur aucun terme de comparaison.

Il rappelle que l’offre émise par la société Les Nouveaux Constructeurs était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire définitif et la révision du PLU modifiant le zonage actuel, ce qui la rendait illusoire.

Sur la qualification du terrain, l’EPF PACA conclut à l’absence du critère matériel tenant à l’existence d’une voie d’accès carrossable et de réseaux suffisants.

Il précise que, en tout état de cause, les parcelles se situent dans une zone d’urbanisation future fermée, et ne sont donc pas constructibles.

L’EPF PACA relève, enfin, que le zonage général, institué par le PLU, ne constitue pas une servitude, comme le soutient l’appelante, et que l’offre d’acquisition dont cette dernière se prévaut était expirée au moment du dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner.

Il produit plusieurs termes de comparaison, dont un portant sur des parcelles voisines, également situées en zone 2AU, dont la valeur unitaire ressort à 65 €/m2.

L’EPF PACA sollicite, en conséquence, la confirmation de la décision entreprise, rappelant que le montant des indemnités doit être fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété soit, en réalité, à la date de la décision fixant le prix.

Le commissaire du gouvernement, dans ses écritures reçues au greffe le 7 février 2025, conclut à la fixation du prix de cession par voie de préemption à la somme de 392 405 €, à l’exclusion de toute autre indemnité.

Il confirme que la date de référence doit être fixée au 4 mai 2022.

Il rappelle que le terrain est situé en zone 2AU, zone à urbaniser bloquée, et dans l’emprise de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation dite « OAP Coteaux du Var ' [Localité 16] ».

Le commissaire du gouvernement soutient que le terrain préempté ne s’insère pas dans un zonage d’urbanisme lui permettant une construction immédiate et il ne dispose pas des réseaux suffisants pour de nouvelles constructions.

Il ne peut, de ce fait, recevoir la qualification de terrain à bâtir et il doit être évalué en fonction de son seul usage effectif.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’EPF PACA, par son Conseil, et le commissaire du gouvernement ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

Le Conseil de la SCI DEMAIN a fait parvenir son dossier au greffe par voie postale.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’irrecevabilité de l’appel et des conclusions de la SCI DEMAIN :

Il résulte des dispositions de l’article 901-7° du code de procédure civile que : « La déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

'

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement. »

Ces dispositions sont complétées par celles de l’article 915-2 du code de procédure civile, aux termes desquelles :

« L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel.»

Il apparaît clairement, à l’examen du mémoire d’appelante de la SCI DEMAIN que celle-ci a entendu contester le dispositif du jugement querellé en ce qu’il a dit que le terrain était situé en zone 2AU et en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité à 392 405 €.

L’appel de la SCI DEMAIN et son mémoire à l’appui sont, donc, recevables.

— Sur le fond :

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

— Sur la date de référence :

Au visa de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, et par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est, en l’espèce, fixée au 4 mai 2022, date de publication de l’arrêté préfectoral du 2 mai 2022 créant la ZAD Coteaux du Var.

Elle ne fait l’objet d’aucune contestation.

À la date de référence, la parcelle litigieuse se situe en zone 2AU du PLUm.

— Sur la consistance du bien :

Les parties s’accordent sur la consistance du bien et sa superficie.

Il s’agit d’un terrain, cadastré AK [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’une superficie totale de 6 037 m2, situé lieudit [Localité 15] à [Localité 16].

Le bien est libre de toute occupation.

— Sur la fixation de l’indemnité de dépossession :

Aux termes de leurs mémoires respectifs, l’EPF PACA et le commissaire du gouvernement adoptent la méthode d’évaluation par comparaison.

Pour parvenir à une valeur d’indemnisation de 1 000 000 € la SCI DEMAIN se fonde sur une proposition d’acquisition émise par la société Les Nouveaux Constructeurs.

Il apparaît, cependant, que cette offre a expiré plusieurs mois avant que la SCI DEMAIN ne fasse parvenir sa déclaration d’intention d’aliéner à la mairie de [17].

Par ailleurs, l’offre comportait plusieurs conditions suspensives consistant, notamment, en l’obtention d’un permis de construire définitif et en la révision du PLU aux fins de modification du zonage actuel.

La société Les nouveaux Constructeurs avaiet, ainsi, conscience des contraintes de constructibilité affectant le terrain et le prix attractif proposé ne reposait que la réalisation cumulative des conditions suspensives posées.

Le rapport d’expertise, non contradictoire, dont se prévaut la SCI DEMAIN, fonde son évaluation sur ces mêmes conditions, à savoir la délivrance des autorisations d’urbanisme et la révision du PLUm tendant à modifier la zone 2AU en zone urbaine.

Or, ces conditions ne relevaient nullement de la volonté de la SCI DEMAIN.

Le prix d’acquisition proposé par la société Les Nouveaux Constructeurs était, dès lors, purement hypothétique.

L’EPF PACA et le commissaire du gouvernement communiquent, quant à eux, des termes de comparaison pertinents.

Ils font état, notamment, de l’acquisition par l’EPF PACA, par acte du 27 septembre 2022, d’un terrain voisin de celui appartenant à la SCI DEMAIN, présentant les mêmes caractéristiques et situé dans le même zonage, pour une valeur unitaire de 65 €/m2.

Par jugement du 18 juillet 2024, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes a, également, fixé la valeur d’un terrain jouxtant celui de la SCI DEMAIN à 65 €/m2.

La SCEA [Adresse 8], propriétaire des parcelles concernées, a accepté l’indemnité de dépossession ainsi fixée, l’acte de vente ayant été régularisé le 6 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-8, il doit être tenu compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé.

Il y a lieu, en conséquence, de confirmer, le jugement du 18 juillet 2024, rendu par le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes, en ce qu’il a fixé à la somme de 392 405 € le montant de l’indemnité de dépossession revenant à la SCI DEMAIN.

Le jugement sera infirmé pour le surplus, aucune demande de paiement d’une commission d’agence, au surplus non justifiée, n’étant formulée par la SCI DEMAIN dans ses écritures.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’EPF PACA et de lui allouer la somme de 3 000 € de ce chef.

LA SCI DEMAIN supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Déclare recevables l’appel de la SCI DEMAIN et son mémoire d’appelante,

Confirme le jugement du 18 juillet 2024, rendu par le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes, en ce qu’il a fixé à la somme de 392 405 € la valeur du terrain appartenant à la SCI DEMAIN sis à [Adresse 18], parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’une superficie totale de 6 037 m2.

L’infirme pour le surplus.

Condamne la SCI DEMAIN à payer à l’EPF PACA la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions.

Laisse à la SCI DEMAIN la charge des dépens d’appel.

Le greffier Le président